餐饮行业的选址工程条件

餐饮招商技术要点

招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败，而作为绝大部分商业地产项目的必备业态——餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。深圳万科城、华润万象城、海上世界、中信城市广场、上海新天地、南京1912、新街口商业街等皆是如此。

说到餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。下面就商业地产项目中的餐饮招商问题简单谈一谈我的理解。

一、餐饮业的分类和常见商家资源

按照对商业地产的规划影响和餐饮商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。

洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，如肯德基、麦当劳已经根深蒂固的影响了和正在继续的影响着中国的青少年一代，有些甚至把到洋快餐里吃一个汉堡和喝一±颖衫值背墒枪谌盏慕鄙汀３嗽缙诮胫泄目系禄吐蟮崩屯猓涣侥昀矗罂觳突褂斜厥た停òㄕ彼停⒍郊劝住⑺可钟、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也在飞速发展。截止06年初，肯德基从1987年进入中国共约开出了1400家门店，麦当劳从1990年进入中国共约有700家门店，永和大王从1995进入大陆约开出了100家门店。

中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，比如广东的真功夫从1997年的双种子发展到今天，除了广东省的约100家门店外，还在上海、浙江和江苏开出了8家门店，并在杭州建立了大型的配送中心，开始了华东的拓展步伐。除此外，还有面点王、大娘水饺、7+7、蓝与白等也在逐步开始全国化的连锁历程。

快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，不论是简单的商务会见，还是工作休闲，一±Х取⒁桓鲅└饣蛘呃恋孟敫纱嗬匆弧拉叫随便的杂果饮料，就可以换来一个好心情。星巴克、哈根达斯成为高档商业项目的象征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的福记甜品、街客、DQ、还有深圳写字楼底商的AODES CAF等。

正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅）、异国餐厅（包括各国风情餐厅、日韩料理、港澳台餐厅等）和咖啡/茶馆/酒巴。

中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了一个个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有广东的麦广帆集团、北京的俏江南、重庆的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐饮有小尾羊、小肥羊、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、华神食府等等；而且以俏江南为首的一批餐饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。

异国餐厅只是出现在各个不同的地区或者城市，真正形成全国连锁或者大规模发展的还很少，像蕉叶餐厅（香港/广州）、亚马逊巴西烤肉等，目前异国餐厅主要以日韩料理为主。

而另一类餐饮咖啡/茶馆近年来随着经济的发展得到了长足发展，出现了一大批连锁企业，像上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧等等

二、餐饮业拓展的基本物业要求

虽然每个餐饮企业的模式和发展策略不一样，但对物业的要求中的一部分内容是大致相同的，我们通过对一批餐饮企业的访谈和招商实践，就以上所提及到的几类餐饮企业的拓展物业要求进行了一个归纳和整理，以及对餐饮招商起到一定的指导作用

1、品牌快餐

品牌快餐选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/家电/家居等）出入口位置和十字街口，下面以真功夫为例：（见表1）

以上仅为一般要求，但每个品牌的策略不完全相同如麦当劳的店面面积要求实用面积400平方米左右，且由于其配送中心设立和服务半径的限制，拓展的区域也受到一定限制。另外一般有一个特别的要求，店门口附近要求能停放一部40呎货柜车以方便配送。肯德基和麦当劳的一般选址建筑要求是：

1）楼板到梁底高度，不得低于3米；

2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250 kg/㎡；

3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；

4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/cm2，并具有相应的用水指标；

5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；

6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；

7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；

8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm；

9）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；

10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00，其制冷量厨房应不小于450卡/m2/小时，用餐区应不小于350卡/m2/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；

11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；

12）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；

13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。

14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；

15）电话：甲方提供两条电话线路。

2、快速饮品店