房地产项目投资策划建议

房地产项目投资策划建议

一、宏观市场发展态势分析

自2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调以来，政府陆续出台了一系列针对房地产行业的调控政策。除了较高的存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。而且自2012年之初，政府一直延续2011

年的房地产调控政策基调，未有丝毫放松的迹象，调控的方向也从限制房价过快上涨转向房价的合理回归，而且住建部希望通过督促地方政府出台本地住房发展规划并编制“全国住房发展规划”的方式，将“房地产市场去投资化”、“住房保障加大覆盖”等政策取向长期化、固定化，这些政策无疑给房地产业的发展造成一定的负面影响。近期，一线城市的房价已经松动，伴随的成交量也有所放大，但对于像潍坊这样的三四线城市来讲，价格的压力不是很大，但对消费者的心理预期和购买行动上会有一定的影响，短期内仍会以继续观望为主。

当然，政府在调控房地产的同时，出台的《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，规定就业、义务教育、技能培训等政策措施，不要与户口性质挂钩；继续探索建立城乡统一的户口登记制度；逐步实行暂住人口居住证制度。以及整个十二五期间城镇化水平的提高，都会对房地产业的长期稳定发展，打下良好的基础，尤其像潍坊这样的三线城市在未来较长时期内仍会有较快的发展，所以目前的房地产调控，不会改变行业中长期平稳发展的趋势。

二、项目区域市场分析

潍坊市地区生产总值“十一五”年均增长14.2%，人均GDP达到35300元，年均增长13.5%。地方财政收入202.4亿元，年均增长23.4%。人民生活水平进一步提高，城镇居民人均可支配收入达到19675元，农民人均纯收入达到8872元，分别年均增长13.8%和12.1%。潍坊市“十二五”城乡建设发展规划指出我市正处于城镇化加速发展时期，市、县、镇、村统筹发展和工业化、城镇化互动发展的格局逐步形成，城市综合实力跃居全国第41位。中心城市四区对接步伐加快。随着山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和胶东半岛高端产业聚集区建设，潍坊已成为国家区域协调发展战略的重要组成部分，迎来了空前

的历史发展新机遇，为建设事业可持续发展提供不竭动力，到“十二五”末，全市城镇化水平达到62%。中心城市建成区面积达到180平方公里，人口180万人。转移农村富余劳动力累计达到45万人。发展重点着力拓展市级中心城市。加快推进南部峡山生态经济发展区、北部滨海经济开发区、东部国家级高新技术开发区、西部鲁东物流区、中部中心商务区的“五大板块”发展，增强区域中心城市辐射带动能力。加快住宅与房地产开发建设步伐。从土地、资金、政策各方面大力支持房地产业发展，充分利用各种节会和房展会、交易会推介潍坊房地产项目和房地产市场，吸引外商来潍投资开发和置业，提升房地产业的支柱产业地位。这些都为房地产业的发展提供了强劲动力。

人口环境决定潍坊市乃至高新区房地产市场潜在容量依然巨大。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，潍坊高新区常住人口为189301人，同第五次全国人口普查2000年11月1日0时51920人相比，十年共增加了137381人，增长3.6倍；平均每年增长13738人，年平均增长率为26.46%。从中长期看，这为高新区范围内房地产的发展打下较为坚实的基础。

同时，随着我国房地产行业的调控，国内大型开发企业肯定会更加关注二三线城市的地产开发。尤以潍坊这样的地产市场不成熟，存在炒作上升空间的地区，势必会成为下一轮地产商争抢地盘的目标，市场竞争将更为激烈。2012年，阳光100、恒大项目均进入强销期；绿城、万达等开发企业均在城区内有超过百万平米的项目，大盘涌现将极大地占据市场份额，成为住宅市场市场参与主体日益增加。所以短期内国家调控与市场竞争加剧的叠加效应，使得潍坊的房地产市场短期并不乐观。

三、项目SWOT分析

（一）地理环境

（二）人文环境

（三）政治经济环境

（四）同业竞争因素

四、物业类型定位

1.人口构成分析

全区常住人口年龄构成：

全区常住人口中，0-14岁的人口为22647人，占11.96%；15-64岁的人口为155685人，占82.24%；65岁及以上的人口为10969人，占5.79%。

同2000年第五次人口普查相比，0-14岁人口比重下降3.85个百分点；15-64岁人口比重上升1.63个百分点；65岁及以上的人口比重上升2.2个百分点。

全区常住人口各种受教育程度：

全区常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为65355人，占34.52%；具有高中（含中专）受教育程度的为31222人，占16.49%；具有初中受教育程度的为54931人，占29.02%；具有小学受教育程度的为25553人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生），占13.5%。

与2000年第五次人口普查相比，有以下变化，具有受大学教育程度的由9580人上升为65355人；具有受高中教育程度的由16722人上升为31222人；具有受初中教育程度的由13287人上升为54931人；具有受小学教育程度的由7692人上升为25553人。

由以上数据可知，区域内人口以青壮年为主体，文化层次较高，且新区的发展扩大应以青壮年为主，他们对于住宅的需求较为强烈，品味要求较高。

2.区位分析

项目地块位于健康东街与潍安路交叉路口，与高新区第二孵化器（高新区管委会）仅一路之隔，是高新区的核心地块，也是潍坊整个城市重心东移的重点发展区域。同时周围缺乏必要的中高端商业配套，以满足区内高端消费群体的基本消费需求。

结论:综合以上分析，项目可定位为集商业、办公、居住、餐饮、文娱于一体的多功能、高端综合体。符合城市综合体的选址标准，即由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式，而且项目所在位置为城市拓展的核心区，有人流和消费基础，是城市经济新增长点。

五、财务成本分析与投资回报测算

六、项目开发风险分析

房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，如与政府部门沟通不充分、合作单位配合不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。具体可从以下几个方面看：

1．融资风险

房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求巨大，资金的筹措对房地产企业的持续、稳定发展具有重要影响，它直接影响房地产开发企业能否按照计划完成房地产项目的开发。公司房地产项目开发的资金来源主要有自有资金、商品房预售款和银行贷款。公司筹资渠道相对较少，筹资方式和结构较为单一。

而且，随着国家对房地产行业的宏观调控，国家进一步提高了对房地产企业的贷款条件，一定程度上限制了公司使用银行贷款的能力和灵活性；同时，商品房预售及预售款的使用可能受到更为严格的监管。公司目前正处于快速发展期，开工建设的项目较多，对资金的需求量较大，如果公司不能有效地筹集所需资金，将直接影响公司项目的实施和后续的发展。

2．产品质量风险

房地产开发需要整合设计、施工、材料设备采购等诸多外部资源。在具体项目实施过程中，公司以发包方式交给设计、施工和监理等各专业单位负责项目开发建设的各项工作，如管理不善或质量监控出现漏洞，产品质量可能出现问题。像万科的地板事件，一旦发生，不仅损害公司项目的收益，还将对本公司品牌声誉和市场形象造成不良的影响。

3.销售风险

目前个人购房消费已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品的