创业前期的规划

创业前期的规划

一、重视并评估自己的财务能力企业由人才、产品和资金所组成，自有资金不足，往往会导致创业者利息负担过重，无法成就事业。

因此，创业青年要有"有多少实力做多少事"的观点，不要过度举债

经营。

二、慎选行业创业要选择自己熟悉又专业精通的行业，初期可以小本经营或投股东合作，按照创业计划逐步拓展。

三、要有长期规划企业的发展，"稳健"永远比"成长"重要，因此要有跑马拉松的耐力及准备，按部就班，不可存有抢短线的投机做法。

四、先求生存企业应先求生存再求发展，打好根基，勿好高务远、贪图业绩，不顾风险，必须重视经营本质，步步为营，再求创造利润，进而扩大经营。

五、精兵出击公司初期规模必须精简，有效率，重实质，不要一味追求表面的浮华，以免增加费用。

六、要有意志力有年度计划，有目标，有理想，就必须要有坚强的耐心与意志力来贯彻，愈挫折愈勇不达目标绝不中止。

七、策略联盟创业要讲究战略，小企业更需要与同业联盟，也就是在自有产品之外，附带推销其他相关产品。用"策略联盟的方式结

合相关产业，不仅能提高产品的吸引力，满足顾客的需要，也能增

加自己的竞争力与收益。

八、有前瞻性规划经营理念、经营方针与经营策略均衡详细规划，结合智慧与力量，打好企业根基。

一、我该如何开始?

一开始你就要有清晰明确的业务模式和房产目标，然后你需要快速做出决策，才能占据优势。此外你还需要考虑很多重要的因素，

比如公司是否会按计划增长，地理位置，交通要求，停车要求，预

估场地空间要求，优化场地空间结构，技术要求，以及时间和预算，等等。

为了最小化干扰，提高办公场所搜索的效率，你必须从一开始就要明确了解什么是自己真正所需的办公场所，另外也要考虑场地预

算和场地规格，并明确选址所需的流程和时间，这样才能确保能够

成功寻找、并“占领”一个场地。

二、选择办公场所会涉及到哪些人?

在公司内部，你需要指定一个项目负责人，他/她要和你单点联系，直接向你汇报工作。如果你不想大动干戈，那么在开始的时候

最好能再将IT部门、人力资源部门、以及财务部门纳入到选址工作

之中，组成一个团队。而这个团队的领导，应该是一个在企业房产

和设施部署领域里非常有经验的人。

不仅如此，你要确保能够找到一支顾问团队给你帮忙。一个房地产经纪人或许对你会非常有帮助，因为他可以代表租户，特别是代

表初次公司和新创建的公司。初次公司有一些特殊需要，一个出色

的房产经纪人不仅可以很好地理解这些需求，而且还能帮助这些公

司找到最适合他们的房产业主。另外承租经纪人的薪酬通常是由房

产业主来支付的，因此你可以从一个专业的房地产顾问中受益，而

且还无需给他们支付酬劳。

另外，你最好再找一个有经验的房地产律师，这样不仅能够确保在进行租房谈判时可以让你保持一定的灵活性，而且也能保障相关

条款和条件对你有利，并足够公平。绝大多数初创公司在第一次签

订租房合同时，房东的态度总是不是很友好，这也会导致很多意想

不到的麻烦，此时一个具有成本意识的优秀律师就会给你提供很多

帮助，让你避免掉入一些不必要的陷阱之中。

三、我应该在什么时候开始启动寻找办公场所的流程?

绝大多数初创公司和小企业低估了寻找办公场所所需要的时间和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天内找到一个独特的办公室，或是一个联合办公场地，绝不是想象中的那么简单。

如果你正在寻找一块待出租的办公场所，那么有很多因素会影响你寻址的进度，包括但不仅局限于如下几个因素：你所需要的办公

场所规模，市场条件和可用性，与房东户主的谈判时间，办公场所

空间规划，租赁文件，营业许可证，以及装修装潢时间。一般来说，如果你正在寻找的办公场所面积不到1万平方英尺，那么你要把最

初设想的截至日期向后延长一段时间，并且只要要给自己留下四到

六个月时间来寻找合适的办公场所。如果你寻到的办公场所面积大

于1万平方英尺，那么这个时间至少要向后顺延六到十二个月。

四、在租赁办公场所的时候，需要哪些类型的财务担保书?

如果租房者可以提供一些资质，证明自己的经济条件是有保障的，那么会让房东感觉更放心，也能降低他们的风险。如果租户可以给

房东提供一些证明，那么他们就会在众多寻租者中脱颖而出，所以

你需要尽可能的让房东了解你公司优秀的财务表现。在租房的时候，你可能会被要求提供一些保证金，或是公司创始人的个人担保，因

此在此之前，你需要提前准备好所需的财务资料，纳税申报单，银

行账单，或是预付租金(银行信用证)。但是切记，在租赁房屋时如

果要为他人提供个人担保证明时，一定要非常小心，因为这很可能

会把你的个人资产情况泄露出去。另外一旦你的公司破产，担保人

还将承担连带的个人担保责任，其中的风险是非常大的。

五、我有哪些选择?

你可以评估一下自己的选择：合租，联合办公，转租，直租，等等。房东通常会询问、当然可能也会要求你的租赁期限必须是五到

七年。如果是直租的话，有些房东可能会接受三年时间的租赁期限，但是要知道，你的租赁期限越长，自己的选择其实也会更多。

如果你准备直接租赁一个办公场所，而且租赁期限也比较长，那么在此之前，你也可以尝试选择合租办公场所作为替代方案，包括

与其他公司联合办公，加盟企业孵化器，接受其他公司转租的办公

场所，等等。事实上相比于直接租赁一块办公场所，上述这些选择

的利弊参半，不过它们的优势是非常灵活，租赁期限长度也可以更短，适合那些不确定租赁期限的初创公司。

在一个企业孵化器/加速器，或是行政办公室中，房主通常需要

承担多个租户共享办公场所所带来的财务责任风险。你需要尽量避

免与其他租户协作，因为这会牵扯很多事情，比如办公场地要求，

租户改善及相关成本，选择标准，租赁时长，以及可能涉及的法律

责任。所以，有时候你以为合租会比较划算，但结果往往适得其反，不过在你支付费用的时候，最好先算算自己每平米需要花费多少租金，这样可以做到心中有数。

另外考虑到自己的创业进度和灵活性，你可能还会考虑到转租。你可以找到一个低于市场价格的转租办公场所，但是其中也各有利弊，比如你会受到很多限制，无法对办公场所进行大刀阔斧的装修

改造，诸如此类。即便你是一个转租人，如果承租人在未来一到五

年时间内发生财务问题，那么可能会导致你自己去承担相关的损失。

六、我究竟需要多大的办公场所?

按照经验，你可以从每人200到250平方英尺的办公空间，递减到每人100到150平方英尺。下面有几个步骤，或许会对你判断合

适的办公场地大小有所帮助：

-你可以按照自己的租约期限，预估一下未来公司的人头数量。

你当前要租的办公场所，应该可以满足估算未来员工数量的三分之二，或四分之三，不要把空间算的太死。

-寻找一些效率较高的办公场所。比如在办公楼里最好能找一些

方方正正的办公室，而不要选择那些角落的地方。要知道在楼层规

划和布局时，绝不会有两个完全一样面积的办公室。

-在邻近场地寻求终止权利和扩张权利。扩展到邻近的办公场所，不会对你的公司造成太大影响。对企业而言，相邻的办公场地还是

不错的。

七、我该如何缩小搜索范围?

你需要走出去看看每一个可能合适的办公场所，这的确非常浪费时间。下面会为你提供一些关键变量/指标，可以帮助你缩小搜索数量，并提高搜索质量，并把你的搜索结果优化到一个可控范围之内。