商业综合体瑞安新天地系列案例研究PPT参考课件
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上海新天地模式探讨PPT课件
商业地产开发模式
超级购物中心式地产模式，指的是最近几年来在我国不断升温的以SHOPPING MALL为核心的地产开发模式，主要代表项目有“正大广场”。 精品百货式地产模式，指的是传统的商业地带，以发展精品百货、高端品牌为主的 地产模式，主要代表项目有“伊势丹 ”。 奥特莱斯地产模式，译为OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表项目有“奥特莱 斯购物中心”。 老城区地产开发模式，指的是对传统的老城区进行开发的模式主要代表项目为“上 海新天地”。 新城区地产开发模式，指的是在政府新规划的区域进行前瞻性分析进行开发的模式， 主要代表项目为“临港新城”。 专业性地产开发模式，指以专业商业为主题的地产开发模式，主要的代表项目为 “中关村商业街” 文化和旅游地产开发模式，指的是近些年出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元 素为切入点，通过文化牌和旅游牌来吸引消费者，继而提升地产价值的开发模式， 主要的代表为海南的一系列项目。 创意地产开发模式，该模式的火爆与政府极力推动密切相关。主要的代表项目为 “M50 海上海 ”。
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。 ◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概 念的诠释。 ◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、 有活力的形象。 ◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经 营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。 ◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。 ◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城 隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民 广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推 介景点和外地人到上海的必到之处。 ◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑 出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也 是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此 做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主， 但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营， 以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风 格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
商业综合体案例分析课件
绿色屋顶可提高建筑的隔热降温 性能，有效地减轻城市热岛效应， 提高城市环境质量，实现建筑能 源的节约。
商业综合体的文化建设与品牌塑造
文化底蕴传承
商业综合体应从历史、地域、 文化等多角度挖掘市场内在 需求，弘扬文化匠人精神， 持续提供有内涵的文化服务。
品牌战略整合
商业综合体应根据企业发展 规划，整合各品牌优势，提 供有吸引力的品牌聚集地， 加强品牌资源合力，运用现 代营销手段实现品牌推广。
旧城改造模式
城市综合体从老城区、城中村等 旧区改造中诞生，通过整合现有 资源实现规模化经营。
高层建筑模式
轨道交通拓展模式
城市综合体由高层建筑组成，楼 上为住宅、办公、酒店等，楼下 为商业、文化、娱乐等综合服务。
城市综合体由轨道交通站点为核 心，依托周边配套和转移十字路 口功能，形成多层次、高密度、 全方位的城市空间。
商业综合体案例分析课件
本课件将重点介绍商业综合体的发展历程、市场运营策略、规划设计、建设 模式、案例分析等关键内容，为听众呈现一个全面的商业综合体建设指南。
什么是商业综合体
商业综合体是集商业、文化、娱乐、餐饮、办公等多种功能于一体的城市综合体，是“一站式”服务的地标性建 筑，能够为消费者提供全方位的购物及休闲体验。
多元化经营
环贸广场以奢侈大牌、时尚潮牌、 国际美食等打造高品位时尚体验， 吸引消费者聚集。
环贸广场内部充满动感和空间感， 吸引消费者游览购物，成为青年 时尚人群的重要流行地标。
环贸广场融合了众多商业形态， 如夜市、街区、小店，加强了商 业的细分和层次感。
案例二：北京王府半岛商业综合体
1
奢华体验
王府半岛商业综合体借助顶级酒店和精品商业，为消费者提供奢华和高品位的消 费体验。
《商业综合体案例》课件
趋势
未来，商业综合体将更加注重多样性、 可持续性和数字化创新，以满足不断 变化的消费需求。
商业综合体的布局设计和建筑风格要求
布局设计
商业综合体的布局设计应注重流线、户外空间 和各业态之间的协调配合，创造宜人的消费环 境。
建筑风格
建筑风格应融合当地文化和环境特色，既具有 独特的艺术价值，又满足功能需求和商业运营 的要求。
商业综合体的业态设置和商品定位
1 多样业态
商业综合体应设置多样化的业态，包括购物、餐饮、娱乐、教育等，以满足不同消费者 的需求。
2 差异定位
商业综合体应确定明确的品牌和商业定位，以吸引目标客群并提供个性化的消费体验。
商业综合体的品牌推广和市场营销策略
品牌建设
商业综合体应建立独特的品牌形象，打造独特的 文化和消费体验，提高品牌认知度和价值。
商业综合体的安全和消防管理
商业综合体的安全和消防管理应严格遵守相关法规和标准，建立完善的安全保障体系，确保消费者和店 铺的安全。 商业综合体应配备先进的消防设施和设备，进行消防巡查和应急演练，提高应对突发情况的能力。
《商业综合体案例》PPT 课件
商业综合体是一个集商业、办公、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群。 本课件将介绍商业综合体的发展历程、设计要求以及成功案例，展示商业综 合体的魅力与发展潜力。
商业综合体概念
商业综合体是结合商业、办公、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群。它提供了一个便利的空间，为 人们的需求提供了全方位的解决方案。
市场营销
商业综合体应利用社交媒体、线上线下等多渠道 进行市场推广，吸引目标客群并提升业绩。
商业综合体的管理和运营模式
1
管理模式
商业综合体的管理模式应注重运营效率、客户服务和可持续发展，通过专业化运 营实现商业价值最大化。
未来，商业综合体将更加注重多样性、 可持续性和数字化创新，以满足不断 变化的消费需求。
商业综合体的布局设计和建筑风格要求
布局设计
商业综合体的布局设计应注重流线、户外空间 和各业态之间的协调配合，创造宜人的消费环 境。
建筑风格
建筑风格应融合当地文化和环境特色，既具有 独特的艺术价值，又满足功能需求和商业运营 的要求。
商业综合体的业态设置和商品定位
1 多样业态
商业综合体应设置多样化的业态，包括购物、餐饮、娱乐、教育等，以满足不同消费者 的需求。
2 差异定位
商业综合体应确定明确的品牌和商业定位，以吸引目标客群并提供个性化的消费体验。
商业综合体的品牌推广和市场营销策略
品牌建设
商业综合体应建立独特的品牌形象，打造独特的 文化和消费体验，提高品牌认知度和价值。
商业综合体的安全和消防管理
商业综合体的安全和消防管理应严格遵守相关法规和标准，建立完善的安全保障体系，确保消费者和店 铺的安全。 商业综合体应配备先进的消防设施和设备，进行消防巡查和应急演练，提高应对突发情况的能力。
《商业综合体案例》PPT 课件
商业综合体是一个集商业、办公、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群。 本课件将介绍商业综合体的发展历程、设计要求以及成功案例，展示商业综 合体的魅力与发展潜力。
商业综合体概念
商业综合体是结合商业、办公、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群。它提供了一个便利的空间，为 人们的需求提供了全方位的解决方案。
市场营销
商业综合体应利用社交媒体、线上线下等多渠道 进行市场推广，吸引目标客群并提升业绩。
商业综合体的管理和运营模式
1
管理模式
商业综合体的管理模式应注重运营效率、客户服务和可持续发展，通过专业化运 营实现商业价值最大化。
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
全球品牌招标
瑞安新天地一期的成功在于 它吸引了全球多个知名品牌 入驻，这种招标方式不仅促 进了该商业综合体的发展， 也为消费者带来了多样性的 购物体验。
丰富的户外活动
该商业综合体为消费者提供 了室内外的两种购物环境， 户外广场更有丰富多彩的活 动项目，给提供了更多娱乐 选择。
集聚本地文化
瑞安新天地充分利用了周边 的文化，将其融入商业综合 体中，使消费者能够更好地 了解瑞安的文化和历史。
瑞安新天地二期案例分析
1
夜间经济的发展
在二期的设计中，瑞安新天地注重夜间经济的开发，增加了更多的娱乐活动和用 餐场所，满足了消费者的夜生活需求。
2
智能化的管理系统
瑞安新天地二期采取了智能化的管理系统，能够根据消费者的习惯来进行场馆的 调配，为消费者提供了更好的服务和使用体验。
3
绿色环保设计理念
瑞安新天地二期采取了一系列节能环保措施，从建筑外观到商铺经营，都充分考 虑到了环保和可持续发展的因素。
商业综合体瑞安新天地系 列案例研究
瑞安新天地商业综合体是一项集购物、餐饮、娱乐于一体的全新城市体验。 本次研究将对瑞安新天地的设计理念、亮点、一二三期案例进行分析，旨在 为其他商业综合体的发展提供借鉴。
案例背景介绍
瑞安新天地位于杭州市江干区，总占地面积超过80万平方米，是该区域规模最大的商业综合体之一。自开业 以来，其现代化与前瞻性的设计吸引了无数消费者，成为了该地区的热门商业目的地。
瑞安新天地三期案例分析
大型艺术装置
瑞安新天地三期在建筑外观和室 内环境中加入了许多大型的艺术 装置，既增加了美观性，也激发 了消费者的艺术欣赏情感。
中式庭院
为了更好地反映杭州本地的文化 与风俗，瑞安新天地三期建有一 座中式庭院，环境清新宜人，是 消费者休闲和拍照的好去处。
商业综合体案例分析PPT课件
的自然光； • 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出
国家标准的两倍。
2021
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
• 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方 正实用；
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； • 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够
✓ 招商是实战的学问， ✓ 招商也是一门科学， ✓ 应该按照招商规律办事
2021
返回
3、北京华贸中心
• 概况： • 开发商：北京国华置业有限公司 • 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东
四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
2021
• 项目亮点：
• 1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙——新光星幕，长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形 特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜 景；
国家标准的两倍。
2021
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
• 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方 正实用；
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； • 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够
✓ 招商是实战的学问， ✓ 招商也是一门科学， ✓ 应该按照招商规律办事
2021
返回
3、北京华贸中心
• 概况： • 开发商：北京国华置业有限公司 • 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东
四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
2021
• 项目亮点：
• 1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙——新光星幕，长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形 特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜 景；
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
上海新天地案例分享PPT课件
项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为兴业路。
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
10
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
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1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
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1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
经营成本上升
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
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8
新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购物场所
•上海新天地商业详细 内容
•新天地各业态面积占比
•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY
•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
9
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
出租 出租 出租
公寓, 2万M2 2%
住宅
精装修高档
出售
6
天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
1999年
2001年 2002年 2003年 2004年
2006年 2007年
2009年
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块，
紧邻轻轨黄浦站，连接长
江二桥，解放大道，京汉
大道，中山大道以及沿江
大道
3
瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
• 公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截 至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
11
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
12
杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
商业 写字楼 公寓 住宅
7
以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2001年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约 840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项 目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地 段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施 4
上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
130 360 150
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
商业综合体瑞安天地系列案例研究
1
天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
5
上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
– 人工湖：
– 商务区：
a. 100万平米
b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配
套设施
– 住宅：
a. 160万平米
b. 别墅及高档住宅
– 商业：
a. 60万平米
b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集
中式购物中心
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素材和资料部分来自 网络，如有帮助请下载!
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多 期逐步开发
2
天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
产品应该适应城市商圈特点 13
从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区
• 总建筑面积约360万平方米
• 定位为重庆中央商务区的延伸和补充
• 项目建设内容包括:
新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购物场所
•上海新天地商业详细 内容
•新天地各业态面积占比
•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY
•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
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新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
出租 出租 出租
公寓, 2万M2 2%
住宅
精装修高档
出售
6
天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
1999年
2001年 2002年 2003年 2004年
2006年 2007年
2009年
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块，
紧邻轻轨黄浦站，连接长
江二桥，解放大道，京汉
大道，中山大道以及沿江
大道
3
瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
• 公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截 至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
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新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
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杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
商业 写字楼 公寓 住宅
7
以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2001年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约 840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项 目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地 段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施 4
上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
130 360 150
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
商业综合体瑞安天地系列案例研究
1
天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
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上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
– 人工湖：
– 商务区：
a. 100万平米
b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配
套设施
– 住宅：
a. 160万平米
b. 别墅及高档住宅
– 商业：
a. 60万平米
b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集
中式购物中心
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素材和资料部分来自 网络，如有帮助请下载!
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多 期逐步开发
2
天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
产品应该适应城市商圈特点 13
从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区
• 总建筑面积约360万平方米
• 定位为重庆中央商务区的延伸和补充
• 项目建设内容包括: