销售精装房与买房送装修企业所得税问题

购房送装修

“购房送装修”促销方式税务筹划案例房地产新政实施后，许多房屋开发公司为了回笼资金，纷纷采用各种促销手段。

“购房送装修”就是一种普遍采用的促销方式。

以某房屋开发公司销售商品住宅为例，其销售方案有4种之多。

假如其销售的房屋总面积为7800平方米，该房屋的土地增值税的其他扣除项目金额为1500万元，其他成本费用支出1700万元，该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。

销售方案一：该企业为了促销，承诺按3000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费约合400元/平方米。

装修费为312万元。

那么，该公司应缴纳营业税7800平方米×0.3万元/平方米×5%=117万元；城建税和教育费附加按营业税的10%计算，应缴11.7万元；实现增值额2340－1500－117－11.7－312=399.3万元，应缴土地增值税399.3×30%=119.79万元；实现利润2340－1700－117－11.7－119.79－312=79.51万元，缴纳所得税26.24万元，合计缴纳税金274.73万元。

销售方案二：如果公司按2600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公司单独收取，然后以同等价格对外承包，该公司应缴纳营业税7800平方米×0.26万元/平方米×5%=101.4万元；城建税和教育费附加10.14万元；实现增值额2028－1500－101.4－10.14=416.46万元，应缴土地增值税416.46×30%=124.94万元；实现利润2028－1700－101.4－10.14－124.94=91.52万元，缴纳所得税30.2万元，合计缴纳税金266.68万元。

而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额）实现零营业额，不缴营业税。

销售方案三：如果公司直接建成精装修房，然后按3000元/平方米对外销售，这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。

房地产公司销售精装房和买房送装修在各个税种之间的不同之处

销售精装房与买房送装修收差异“销售精装房”与”买房送装修”增值税(一)销售精装房总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产10%税率计算缴纳增值税;②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税(也遵从了原国税函[1998]53号的精神，虽然已作废)。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税即可。

房地产开发企业销售精装房的税务处理

近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目:（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

房地产开发企业装修款的收入定性及销售精装修房税务处理

房地产开发企业装修款的收入定性及销售精装修房税务处理房款之外收取的装修款，应当确认商品房销售收入还是建筑业（装修）收入？这是房地产开发企业反复纠结的一个税务问题。

下面，笔者结合实务案例，就两种不同的收入定性在税务处理实务中遇到的问题进行解剖，并在此基础上提出自己的主张，即：收入定性取决于业务定性。

一、财税实务中两种不同的收入定性房款之外收取的装修款，其收入的税务定性，国家层面有待明确，各地执行口径差异较大，这里仅选取湖北、广西和W市开展深入解析。

（一）收入定性：销售不动产1、湖北版收入定性原湖北省国税局2017年4月28日发布的《湖北省营改增政策执行口径（第五辑）》第10条问答明确，“根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

”该执行口径自2018年1月1日起废止。

2、广西版收入定性原广西壮族自治区地税局发布的《《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局2018年第1号）第三十一条（二）项规定，“纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

”（二）收入定性：销售建筑服务W市没有明文，其内部掌握的口径，随房款一并收取的装修款，如果不包含在《商品房销售合同》的房价内，在计算土地增值税时，可以不纳入清算收入，其成本不计算扣除项目金额。

二、两种不同收入定性的税务分析（一）开票编码和增值税适用税目的矛盾依据湖北版收入定性，房开企业可就房款和装修款分别开具发票，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税，这样必然导致开票编码和增值税适用税目不一致。

销售精装房与买房送装修房产税问题

销售精装房与买房送装修契税问题
国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

根据上述规定，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，《商品房买卖合同》中不论是否单独与注明装修费，均按全价作为计算契税的计税依据计算契税;地产企业销售房产送装修的，装修费并未另支付费用，按支付的房价作为计算契税的计税依据计算契税即可。

销售精装房与买房送装修附加税费问题
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的增值税应纳额作为
计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%或5%或1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。

即因增值税异同而定。

柒
销售精装房与买房送装修房产税问题
国税发〔2003〕89号规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

根据上述规定，房地产销售的精装房，在销售前，如果已经自用(如作为售楼处)，应申报缴纳房产税，房产税的计税有依据自
然包括房产的所有成本(即含装修费);如果出售前没有自用则不涉及房产税的问题，即不论是销售精装房与买房送装修都不没有房产税的问题。

房地产企业销售精装房涉及税费

房地产企业销售精装房涉及税费一增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售不用单独计价。

如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

二土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

四企业所得税根据国税发（2009）年31号文件第二章的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

双合同下装修公司纳税

随着社会经济的发展，房地产市场和装修市场的需求日益增长，装修公司作为一种提供房屋装修服务的商业实体，在经营过程中需要面临税收问题。

在双合同下的装修公司，即一份与客户签订的装修合同和一份与供应商签订的采购合同，需要合理合规地进行税务处理，以确保公司的合法利益。

本文将探讨双合同下装修公司的纳税问题。

一、装修公司的税收种类及税率在我国，装修公司的税收主要包括增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

其中，增值税和企业所得税是装修公司需要重点关注的税种。

1. 增值税：提供装修服务属于销售服务，按照简易计税方法，增值税税率为3%；一般计税方法，增值税税率为9%。

2. 企业所得税：根据《企业所得税法》规定，企业所得税税率为25%。

二、双合同下装修公司的税务处理1. 增值税的处理在双合同下，装修公司从客户那里取得的装修费收入，应按照规定的税率计算增值税。

同时，装修公司向供应商采购原材料、家具等，取得的增值税专用发票，可以作为进项税额抵扣。

例如，一家装修公司从客户那里取得50万元的装修费，按照3%的税率计算，应缴纳1.5万元的增值税。

该公司向供应商采购了20万元的原材料，取得的增值税专用发票上注明的税额为0.6万元，可以抵扣这1.5万元的增值税。

2. 企业所得税的处理在双合同下，装修公司的收入主要来源于客户的装修费，支出主要包括原材料采购成本、人工成本、税收等。

在计算企业所得税时，应扣除这些支出后的利润作为应纳税所得额。

例如，一家装修公司从客户那里取得50万元的装修费，原材料采购成本为20万元，人工成本为15万元，税收为5万元，公司实际利润为10万元。

按照25%的税率计算，应缴纳2.5万元的企业所得税。

三、合规经营，降低税收风险为了确保装修公司的合法利益，公司应遵循国家相关税收法律法规，合理合规地进行税务处理。

具体措施如下：1. 加强税收法律法规的学习和培训，提高员工的税收意识。

随同房价收取的装修款如何缴税

随同房价收取的装修款如何缴税
2020年06月08日来源：中国会计视野
作者：李舟
有些房地产企业在销售商品房的同时提供精装修服务，由此向购房客户收取两部分价款，一部分是购房款；另一部分是房屋装修款，开发商与业主分别就购房款和装修款签署两份合同。

那么，这两笔款项如何缴税？实务中有两种常见处理方式。

方式一：开发商同时就商品房销售和装修服务同业主签署协议，同时收取房款和装修款。

这种方式会被税务机关认定为强行分拆购房款，对于增值税和企业所得税而言，装修成本如何核算均无问题，但对于土地增值税来说，如果企业自行核算时将两笔业务分开处理，那么装修成本就计入其他业务成本，而非开发成本，这样在土地增值税清算中税务机关能否予以确认？实务中存在争议，笔者认为，既然收入要并进来，成本也应该并进来，这样财税中的配比原则才有意义。

方式二：开发商同业主签署商品房销售合同，另外一家装修公司同业主签署装修合同，价款双方分别收取（开发商也可代收）。

这种方式虽然仍为开发商自行操作，但价款双方分别收取，财税处理自然也是分开处理。

提醒企业，无论销售的商品房是毛坯房还是精装修房，其实是在规划阶段就已经确定了的，并要在网签合同中进行标注。

因此，在房企进行价格安排和合同分拆时，一定要考虑到商品房的规划标准，如果出现最终收款、合同签署同实际业务不符的情况，将引发涉税风险。

视同销售之卖房赠送汽车、车位、装修涉税分析

视同销售之卖房赠送汽车、车位、装修涉税分析房地产企业销售房屋时赠送的精装修、赠送的家电，甚至是买房送车位、送汽车，这些行为是否需要按视同销售征收增值税或营业税，抑或是兼营行为？这是时下争论不休的话题。

有人说总局规定“银行向客户或非客户无偿赠送的礼品，应当视同销售征收增值税”，所以房地产企业销售房屋时赠送家电、汽车、精装修、车位也应该视同销售征收增值税或营业税。

增值税暂行条例实施细则规定：单位或者个体工商户“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”行为应视同销售货物，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

我们不难看出，无论是增值税暂行条例实施细则，还是国税函〔2008〕875号文件中，都是强调“无偿赠送”需要视同销售。

如何正确理解“无偿赠送”是判断问题的关键所在，那么，“无偿”与“有偿”究竟是如何区分呢？在销售甲货物（不动产）、提供服务的同时向特定对象（购买、受让方）赠送乙货物（服务或劳务），同时获取相应的经济利益，实际是一种“随货赠送”的组合销售行为。

向没有销售、买卖、转（受）让关系的不特定对象随机赠送货物（服务或劳务），是不以获得相应的经济利益为目的，这是“无偿赠送”，或者说是“捐赠”行为。

“随货赠送”与“无偿赠送”相比，存在以下本质区别：第一，销售主货物、赠送从货物的行为属于附有条件、义务的有偿赠送，类似于成套、捆绑或降价销售，不属于无偿赠送。

无偿：指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为，即无偿法律行为中，不存在“对价关系”，没有代价的，没有报酬的。

无偿赠送：在没有经济利益或其他利益可能流入的情况下，企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。

第二，根据《合同法》的规定，赠送的财产有瑕疵的，赠送人不承担责任。

房地产企业销售精装房涉税处理全攻略

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于人们对房屋的需要，因此，精装房的销售也应运而生。

那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

另：如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。

但是，如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

企业装修费用税务争议处理

精装修是房地产企业减少土地增值税的重要手段。

万科安信地板事件的税收安排。

赠送装修职业判断，还要看看发票的开具。

非同一主体下，主要判断以下因素1、开发商是否强制装修2、开发商是否代收装修款3、装修款是否按照建筑面积计算4、装修款是否作为按揭借款的组成部分排除以上情况，如果装修款的收费标准高于市场标准，仅作营业收入的重新分配。

1、房屋装修与改建的区别《企业所得税法实施条例》第六十八规定：固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

●34号公告、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

2、装修费是否为大修理支出？如何核算成本费用？公司花了120多万进行了办公楼的装修如何摊销？总局答：《企业所得税法实施条例》第六十九条规定，只有同时符合（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上”的后续支出，作为长期待摊费用，按规定在固定资产尚可使用年限内，分期摊销并税前扣除。

对不符合上述条件的后续支出则须一次性计入当期损益。

南京酒店案例3、河北国税：企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣除根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第七十条规定，其他长期待摊费用，自支出发生的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

“买房送装修、送家电”是否视同销售？（房地产开发企业）

“买房送装修、送家电”是否视同销售？（房地产开发企业）房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题河北国税关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题？答：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。

此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

小编说：河北国税这一个理解，是一个具有“影响力”的回复，从收入的销售达成体现为房产收入，而成本却是物料、建筑设备等，这些是房子的组成所需，家电只是比较特殊的物料。

购入货物多数是17%的货物进项税额，但不宜认为取得17%进项却抵11%销项，以致国家财政受损，其实抵多少是上一方销售时的计缴，与本轮的销项是不能直接绑定利益的。

从有偿收入的成本角度理解，我们非常赞同这一原则。

至于有的征管人士可能认为，要是诸如买一台电视送一个房子，会不会有避税漏洞呢？这确实可能有，但也不宜因一个特别事项就要全部否定正常业务的处理。

如果做视同销售，那相当于是“多出来”的销项，因为，收入是没有真正收到对价的。

但只有购买了商品房，才能取得精装电器家具，这是有偿的前提，并不是“无偿“赠送的情形。

因此对于无偿赠送，从营改增后大家从经济性的角度更多的扩展了增值税的理解，不失为一种进步。

其实，在企业所得税上早就对“买一赠一”行为认为是一体化销售的行为，拆分收入就可以了。

“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析

“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
近期开发商为了提升销售业绩，开始大力度的优惠，有打折销售的、买房送赠品的，还有的是销售精装房，今天我们来探讨下作为开发商而言“销售精装房”和“买房送装修”的涉税处理。

一、销售精装房的业务涉税分析
一般情况下，销售精装修的房屋，是在前期规划阶段已经确定为精装房，且在网签合同中需要进行标注。

与业主只签订一份《商品房买卖合同》，且在合同中注明装修费用包含在房价中，装修属于房屋价款的一部分。

但在实务操作中，很多开发商为了特殊的目的，强行将装修与房价分开，常见的主要有两种模式：
1、开发商分别与业主签订《商品房销售合同》和《装修合同》。

这种模式存在一定的涉税风险，在计算土增的时候，装修部分成本不能作为开发成本进行加计扣除。

对企业所得税和增值税方面来说同样是作为成本扣除，无影响。

2、开发商与业主签订《商品房销售合同》，装修公司与业主签订《装修合同》，开发商和装修公司分别缴纳对应税费。

在实务操作中，业务是否认同签订协议，存在很大难度。

我们的建议是：站在开发商角度，前期已经备案为精装房，无论采用上述那种模式，都会存在风险。

建议开发商与业主签订一份《商品房销售合同》即可，按照销售不动产统一开具发票。

在计算土地增值税时，装修成本也可以作为开发成本加计扣除。

房地产企业卖房送装修的财税账务处理

房地产企业卖房送装修的财税账务处理房地产企业楼盘价格确定后，一般不会随意变动，为了加快楼盘的销售速度，房地产企业通常会采用买房送装修等变相降价的营销模式。

其中送“硬装修”最为常见，如传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线和电线等。

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出，即硬装修。

在新收入准则下，房地产企业卖房送装修属于两项履约义务，要对两项履约义务进行评估，识别各单项履约义务。

先分别评估各单项履约义务，拆分出房产销售和房屋装修两个履约义务，再将合同交易价格分摊至这两个履约义务。

在税收上，房地产企业卖房送装修如果缴纳增值税、土地增值税、企业所得税？购买方如何缴纳契税？是否缴纳个人所得税？一、卖房送装修的增值税处理。

硬装修属于房屋不可分割的一部分，隶属于房屋的构成部分，赠送的装修其实不是真正意义上的无偿赠送，“羊毛出在羊身上”，装修费用是包含在房价内，因此，随房款收取的装修款应一并按照“销售不动产”申报增值税。

在实务中，另有一种认为，房地产企业卖房送装修应当作为“销售不动产”和“提供装修服务”两笔业务，分别确认增值税应税收入。

当然，如果属于房地产新项目，房地产企业为一般计税，销售不动产和建筑服务的适用税率均为9%，对增值税最终的结果并不产生影响。

但如果属于房地产老项目，销售不动产选择简易计税的，而装修服务发生在营改增之后，房地产公司提供的建筑服务应当适用一般计税。

当然，装修购买材料、建筑服务等允许抵扣。

二、卖房送装修的土地增值税处理。

卖房送装修，收取的房款实质上是包含装修在内，因此，应当以实际收取的房款确认土地增值税应税收入。

同时，对发生的硬装修成本，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，装修费用计入房地产开发成本，并享受加计扣除。

关于精装修住房的定价方式涉及的税务问题

关于怡璟湾项目精装修住房的定价方式涉及的税务问题一、精装修住房涉及的税务问题主要与精装住房的定价方式有关，一般情况下企业在定价时存在以下两种不同的方案：方案一：合并定价，住房的销售价格包括精装修的价格。

公司与购房业主统一签订房屋销售合同。

方案二：分别定价，住房的销售价格不包括精装修的价格。

公司按毛坏房的价格与购房业主签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购房业主签订房屋装修合同。

二、合并定价与分别定价两种方案的纳税比较。

合并定价方案，公司纳税应按总的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税。

虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，但土地增值税实行预征制度，装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴（普通住宅1%，非普通住宅3%，车位4%，商铺5%）；精装修价格与房价一并按5.65%的税率缴纳营业税及附加。

分别定价方案，公司按毛坯房的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。

只是由装饰公司按3.43的税率缴纳装饰工程收入营业税及附加。

从以上分析可以看，采用分别定价方案可以有效规避装修部分的土地增值税和营业税，给公司带来节税收益。

三、具体的操作方法如下：1、购房时签订两份合同，一份是开发商的房屋销售合同，合同附件说明必须用公司指定的装饰公司，一份是与指定的装饰公司签订装修合同。

（指定的装饰公司与开发商不得有法律上的关联关系）2、公司收取房款，开具不动产发票；装饰公司收取装修费，并向业主开具装饰发票。

3、精装修工程款由装饰公司投入。

四、以一套100平米住宅为例说明两税方案的纳税比较。

合并定价方案：6000元/平对外销售，并作为合同成交价，含精装成本500元/平方米。

分别定价方案：5500元/平对外销售，作为合同成交价，另外，让业主与装饰公司签订房屋装修合同，装修价格500元/平。

相关税率：营业税及附加税率5.65%，普通住宅土地增值税预征率1%（7月后由0.5%上调至1%）以上两种方案的纳税测算如下：1、合并定价方案应交营业税及附加：100 X 6000 X 5.65% = 33900元预缴土地增值税：100 X 6000 X 1% =6 000元应纳税金=33900元+6000元 = 39900元2、分别定价方案应交营业税及附加：100 X5500 X 5.65% = 31075元预缴土地增值税：100 X 5500 X 1% = 5500元应纳税金=31075元+5500元 = 36575元方案二比方案一减少纳税3325元（39900-36575）。

房地产开发企业销售精装房的税务处理

房地产开发企业销售精装房的税务处理近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

精装修税务分析及筹划方案

精装修税负分析及筹划方案在集团精品战略背景下，部分项目已开始或准备开发、销售精装房。

若进行合理的税务筹划，则可有效增加集团合并净利润。

精装修的税务筹划以集团成立全资装修公司为基础，装修公司为项目公司提供装修劳务。

其有两种操作模式：模式一：预售/销售时，开发企业、装修公司分别与购房者签订预售/销售合同、装修合同。

同时，开发企业与购房者约定，适当降低房价，但将降低额转移至装修价款中（以下称为“收入转移”，如下图一）。

模式二：开发企业与装修公司签订合同，按市场公允价格向装修公司支付装修款并计入开发成本。

预售/销售时，开发企业通过提高售价将这部分装修成本转移给购房者（如下图二）。

①开发企业与装修公司签订装修合同，按市价支付装修款25万元。

装修公司发生成本20万元②开发企业预售/销售价225万元，其中毛坯房价格200万元，装修款价格25万元图二注：集团收入合计=房价收入225万元,与模式一相等。

税务建议：一般情况下，模式一可获取更高的合并净利润。

但仍建议各项目公司根据实际情况，预先对不同模式下的税负进行测算、比较。

一、成立全资装修公司的考量（一）上述税务筹划的前提是装修公司须为复地全资子公司（开发企业是合资/合作公司的除外），原因如下：1、模式一下，唯有全资子公司，“收入转移”所降低的税负、创造的利润部分才归属于集团。

2、模式二下，通过全资子公司可以在降低土地增值税的情况下赚取装修的利润。

即使开发企业以其装修成本等额提高产品售价，集团合并净利润也会提高。

（二）若开发企业是合资/合作公司时：1、原则上，复地应与合资/合作对方按出资比例成立装修公司，则双方可以根据出资比例获取上述税务筹划所增加的净利润；2、如果对方同意用复地全资的装修公司，则复地可赚取合资/合作方的部分利益，进一步提高自身的净利润。

二、税负测算1、模式一、模式二：均可提高集团合并净利润；土地增值税税率相同时，模式一优于模式二。

2、模式一下，“收入转移”越多，合并净利润越高，购房者契税越少；装修价高出装修公司实际发生成本越多，合并净利润越高。

房地产企业买精装房送家具家电的财税处理【最新版】

房地产企业买精装房送家具家电的财税处理1.买精装房送家具家电的会计核算案例分析2018年10月，买房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款110万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为1万元(不含税金额)，即其公允价值为1万元，房屋的公允价值为99万元，成本50万。

(假定按一般计税方法)收到房款时借:银行存款1100000贷:主营业务收入--房屋1000000应交税费-应交增值税-销项税额100000结转成本借:主营业务成本-房屋500000销售费用-家电、家俱10000贷:库存商品-家电、家俱10000开发产品-房屋500002.买精装房送家俱家电的税务处理(1)企业所得税的处理国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一(有偿)等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

买精装房送家俱家电不属于企业所得税的视同销售。

(2)增值税的处理参考各地的规定:a.广东省国税局房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”?答:销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税;提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

b.湖南省国税局房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。

例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按13%税率征收增值税。

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

c.山东省国税局根据《全面推开营改增试点政策指引(七)》规定，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。