罗浮山考察报告

惠州罗浮山养生村项目
1、基地位置
位于广东省惠州市博罗县湖镇镇.靠近罗浮山，中国道教十大名山之一，地处岭南“旅游休闲走廊”的中心地段，是构成“广州―香港―惠州”旅游金三角的支撑性景区和代表型景区。

西连发达的城市群（广州、佛山及南番顺等地），南接东莞、深圳，毗邻港澳与东南亚。

现场是一片原始的农场森林.大部分为养殖场.有零零散散的住户。

交通出入经过省道.乡道围绕.还需开发.
2.基地地形
基地周围分布着养殖水塘.以养殖水产业
为主.分布着零零散散的建筑.周围果树繁茂.荔
枝龙眼。

用地范围内主要的几个小山坡最高峰
92m，其余都是30~60m，做都分散的两个小
山坡。

3.文化背景
中国道教十大名山之一，史学家司马迁把
罗浮山比作“粤岳”，所以罗浮山素有“岭南第一
山”之美称。

罗浮山已被国务院批准为第五批国
家重点风景名胜区。

4.目标定位
本项目作为罗浮山现代农业园区的有机组
成部分，符合《罗浮山（国家级）现代农业园
区总体规划（2011-2030）》提出的协调性、生
态性、特色性、多样性、创新性原则，具体落
实园区的可持续发展战略。

计划在园区南部片
区3074亩面积的土地上，开发建设一个结合养生保健和休闲度假于一体的养生村，暂定名为“罗浮山养生村”。

本项目的亮点，一是实行会员制，可以分时段旅行，旅行互换等概念，保证拥有一批固定高端客源；二是结合道教文化将休闲度假和传统中医养生、健康管理相结合；三是将休闲度假和生态旅游、观光农业相结合，特别是当地龙眼荔枝养殖业。

使其成为博罗县、惠州市乃至珠三角地区发展旅游事业的一个新品牌。

5.形象定位
养生村以博罗县优美的自然风光以及丰富的自然资源为基础，打造一个世外桃源级的养生休闲基地。

使得繁忙的都市人可以在此放松身心，返璞归真的感觉，去体验那“披星戴月”的田园生活。

五星级标准的田园生活，各种主题休闲健身活动，集结高端的医疗人员实行一对一的康复治疗，使之成为一个区域以及整个珠江三角洲的特色旅游休闲度假胜地。

服务对象主要为高收入人群，打造奢华的服务体系，保证长期固定的客源。

基于生态度假游的规划理念
•绿色生态的理念主要体现,首先是对自然环境尽可能少的破坏,通过设计、规划、管理手段,实现节能节地、节水、减少污染,保持生物多样性。

•其次,在建筑的群落和结构形式上、功能上,体现生物的自适性、自调节、自完善功能,从而带给人们舒适、安全、健康、高效的栖息环境。

•充分挖掘陵水热带度假资源以及独特的温泉资源，打造富有个性化的休闲空间，提升陵水的国际旅游影响力。

基于现代科技的观光农业模式
•综合高新技术，突出现代配套栽培技术，将无公害、有机农业的概念移植到传统农业
领域中来。

•将园艺技术、高密度栽培技术、立
体栽培技术、反季节栽培技术、生物肥料、
生物农药技术、滴灌技术、无土栽培技术、
信息处理技术、采后加工技术等各种技术
综合配套，高度集成。

•向传统的土地及空间挑战，以全新的
高科技取代传统的耕作方式，推动农业现
代化进程，逐步实现经济效益、社会效益、
生态效益的良性循环。

基于水文化的热带休闲概念
•休闲活动的最本质的特征是它的自
主性、自由性、消遣性和参与性，而热带
休闲的主题从根源上离不开水文化，水空
间所能提供的活动包括观光、运动、游乐、
交流等等；由于有了水元素，活动变得更
闲适、轻松，更能达到度假休闲的效果，
同时也能更完
美地体现热带
休闲的核心内
容。

•彻底挖掘
陵水河以及温
泉的旅游价值，
大力打造水上
世界主题以及
温泉养生理念，使之成为项目的重要品牌。

项目内容
1.健康管理区
一座四层楼的多功能的健康会馆，包括一个健康管理中心；一个国际级的体检中心和一个理疗中心。

一楼是休息和接待大厅、办公场所，其余各中心分别占一层楼。

会馆配备最优秀的中西医师组成的医疗团队，引进世界最先进的体检和理疗设备。

二楼是物理治疗中心，包括提供康复、负离子疗法以及针灸、推拿等中医疗法的服务。

三楼是体检中心，分为放射线科、CT、核磁共振、检验科、超声科、功能科（包括脑电图、心电图、动态血压监测、动态心电监测、血液流变监测、骨密度等），并附设急救室。

四楼是健康管理咨询中心，分为内科、外科、眼耳鼻喉科、妇科、口腔科、心理咨询科等。

与普通医院不同，打造的是一种新的养生空间，以原生态的的材料为主，一种自然让人放松的感觉。

会馆可以为会员提供顾问式健康医疗服务，改善他们的健康状况，提升他们的生命和生活质量。

按照会员健康状况分为健康、亚健康、疾病高风险和疾病四种状态，针对不同状态配以相应服务，提供健康档案、个性化体检设计、高端健康体检、健康生活方式跟踪干预、私人医生服务、物理治疗服务、就医绿色通道以及健康保险、健康咨询、健康讲座等各种健康医疗服务。

2:健身休闲区
建设一座四层楼的多功能健身会馆。

健身会馆配备有室内游泳池、壁球馆、桌球馆、乒乓馆、健身房、瑜伽馆等等。

会馆聘请专家教授禅修、气功、瑜伽、太极拳、八段锦、易筋经、导引、辟谷和舞蹈等项目。

会馆附近建有高尔夫球
场练习场、网球场、室外游泳池、
温泉和SPA会馆。

在湖边设立钓
鱼嬉水码头。

会馆组织客户到罗浮山天然
氧吧，结合气功和禅坐吸入氧气，
改善体质。

3.生活娱乐区
建设一座拥有50个房间的精品酒店。

酒店配备有多功能会议室、生态食品餐馆、药膳餐馆、酒吧、小型影剧院、娱乐棋牌室、卡拉OK和小型超市。

建设100栋2-3层楼的别墅式养生庭院。

每栋庭院都有户外空间，内设独立泳池、温泉池、瑜伽室、图书室和禅修室，散落在果林、农田和水塘之间。

酒店服务中心定期组织客户到罗浮山景区及周边原生态农家乐等，参加各种旅游观光活
动以及轻微的农业劳动。

4：生态农业区
养生村尽可能不改变原有生态环境，实现绿化和生产并举的方针。

计划将环绕养生村的
农地建成生态农业区，除向客户提供生态有机食品和药膳原料之外，积极开发具有地域特色
的中草药和滋补类食品，建设全国绿色中草药原料标准化生产基地。

在园区核心地带建设一个占地50亩的百草园，种植近600种生态有机常用中草药。

建设一个占地30亩的有机蔬菜园和若干个有机果树林。

并和当地农户签约承包定向种植有机中草药和航天中草药种子产品，所收购的中草药除可以作为中药原材料的提供之外，还可进行饮切片深加工。

项目分析
1. 养生行业趋势
养生保健在中国有着悠久的历史和深厚的文化积淀，特别是改革以来，随着我国经济持续稳定快速发展，人民生活水平大幅度提高，带动了养生保健业的快速发展，成为服务业中的重要组成部分，为提高人民生活质量发挥了重要作用。

改革开发30多年来，我国衍生保健行业发展非常迅速。

上世纪80年代，养生保健行业主要以足疗保健的形式，到90年代人们开始关注食用保健方法，但规模普遍较小，服务比较单一，2000年之后，国外天然养生保健项目开始登陆我国，如韩国汗蒸、印度油疗、日本岩盘等现代休闲养生和保健服务理念开始融入现代养生保健业。

目前，我国养生保健行业发展现状表现有以下特征：
1、行业规模稳步上升行业规模稳步上升行业规模稳步上升行业规模稳步上升养生保健服务业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。

据初步统计，目前我国养生保健企业至少在10万家以上，吸纳的就业人员1000多万，而且市场规模扩
大的空间依然很大。

各地养生保健业的发展对繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用。

养生保健行业在2002年到2006年发展十分迅猛，每年新增企业数十分可观。

从经营情况看，根据国家相关机构对102家养生保健企业和调查结果显示，从2003年到2006年养生保健行业整体经营状况良好，在营业额、利润和纳税上都有交大增长。

特别是调查企业中前30名养生保健企业在行业中的作用突出，约占调查企业中营业额、利润额的绝大部分和纳税额的一半，带动行业增长的作用十分明显。

在美国2002年的健康产业收益已达到2千亿元，相当于汽车行业的50%，而到2010年将增长到1万亿美元，几年时间增幅将达到500%。

2002年中国健康产业的市场规模以达到了1000亿元人民币，经济专家预测，到了2010年将增长到2000-3000亿人民币，八年间将会有2-3倍以上的增长。

2、连锁经营步伐明显加快连锁经营步伐明显加快连锁经营步伐明显加快连锁经营步伐明显加快：：：：目前，集休闲、娱乐、餐饮、保健、健身和美容等多功能为一体的养生保健企业在我国急剧增加，经营规模不断扩大，现代服务经营理念得到了丰富与发展，养生保健连锁企业也开始出现。

据统计，在养生保健企业30强中，有10家采取了连锁经营的方式，品牌连锁经营企业门店共有437家。

其中足浴连锁店最多的是重庆富侨保健服务有限公司，总数281家；北京市千子莲企业管理咨询服务有限公司和陆琴脚艺中心分别以98家和20家分列2、3位。

综合浴场连锁店以权金城国际酒店管理（北京）有限公司位居第一，共有31家。

这些企业从规模、效益等各方面已在全国养生保健行业成为领头羊，传统品牌已经形成，市场份额逐步扩大，并且已被全行业认知。

3、多元化发展格局初步形成多元化发展格局初步形成多元化发展格局初步形成多元化发展格局初步形成：：：：近年来，我国养生保健服务业的经营业态、服务功能、营业网都发生了很大变化，出现了三大转变：一是经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、休闲会馆等多种业态转变。

目前，养生保健企业主要有综合汗蒸、足浴、温泉、SPA会所等。

足浴、汗蒸是养生保健企业最主要的经营形态。

二是服务功能由过去单一模式向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。

许多养生保健企业通过延伸产业链，将休闲娱乐，餐饮住宿、美容保健集于一体，成为多功能服务场所，并带动了化妆品、纺织品、啤酒及饮料等相关产业的发展。

三是所有制形式由过去单一私有制向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式转变。

养生保健企业大多为自主经营。

形成了营业网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的特征。

特别近几年，一些国外养生保健服务项目如韩国汗蒸、日式岩盘浴、泰式按摩、印度SPA等也已进入我国，使我国养生保健市场形成了多元化、多层次的消费格局。

2. 分时度假
本项目引入的分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或Holiday ownership）是一种新的商业概念。

Real Estate Timesharing Act CH721 Florida 的解释：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权,
并且这一协议有效期在3年以上。

”
European Union Timeshare Directive的定义：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在一周之上）使用某项房产的权利的合同,住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。

分时度假的概念最早起源于20世纪60年代的欧洲。

一个法国阿尔卑斯山脉的滑雪场开发商创造性地改变了将雪场经营的理念，他们鼓励客户将“租一间旅馆”变成“买一间旅馆”。

结果他们在市场上迅速地扩大了占有率，并且经营获得成功。

分时度假的概念也迅速在世界上传播开来。

发展
目前分时度假产业涵盖了全球近6,000家度假地，1千1百万个度假时段已经销售给全球7百万个家庭。

每年全球分时度假产品销售额奖金9亿美元，市场增长率是全球旅游业的两倍。

75%的分时度假时段销售来自酒店业的主要巨头(例如：希尔顿、万豪、迪士尼等)。

近几年来国内也出现了若干家分时度假公司。

市场总量未知。

一般模式
分时度假资产一般为公寓式的单元，拥有起居室和卧室，可以容纳一个家庭住宿和生活。

分时度假资产拥有者可以选择在预定的期间停留在他们的所拥有的资产里，他们也可以按星期出租他们的度假资产或者馈赠给家人。

显而易见，他们也可以按周交换他们的度假资产，或独立地或通过代理商在世界范围内选择交换对象。

批评
常规的出租合约，消费者是根据住宿的品质和价格决定是否签署。

而分时度假则需要在签合约时支付大部分费用，以弥补今后常年的较低的出租费用。

这里存在一个很大的怀疑，是否分时度假的买家的付出能够得到回报。

分时度假的销售人员是不会宣传一些典型的问题，比如：
因为度假资产交换资源的有限而无法安排消费者度假
因为度假资产的重复销售也会造成上述问题
消费者在度假地遭遇度假资产管理公司的额外付款要求(业内称为物业费、景区管理费、随从的工资)。

而分时度假的经营公司可能和景区开发商存在关系，也可能没有。

实际上分时度假是一种不动产。

景区的开发者购买土地并开发。

他们相当于在按星期向消费者出售地产的使用契约。

为了获得分时度假带来的环球旅行的好处，购买者必须在一个分隔的市场(通过中介公司，例如RCI或Interval International )交换他们的时段。

鉴于数百万计的会员和巨大的可交换资产，代理商常常应用“相似情况相似对待(Like-for-Like)”的交换方法。

和其他的市场交易一样，分时度假交换是市场供求影响下的产物。

在供给量偏高的地区(比如旅游胜地、或者旅游住宿成本低的地区)或者需求量偏低的地区(比如旅游资源泛滥地区、或者偏远地区)购买分时度假的消费者，会发现他们购买的分时度假资源在其他地区交换时“贬值”了。

举例来说，一个位于平谷县的淡季分时消费时段在交换海南或者上海的分时度假时，哪怕销售员极力使消费者相信交换成功的可能性，该资产也不
会在交换市场上产生多大的吸引力。

3. 在博罗县投资的优势
地处东江中下游，位于有“岭南第一山”之称的罗浮山东麓，处于广州、惠州、深圳、东莞四大城市的交叉辐射区，是博罗县人民政府所在地，为全县政治、经济、文化、交通中心，是广东省重点工业卫星镇之一。

全镇辖区面积222.28平方公里，城市规划面积58平方公里，总人口12万多人。

1993年初被划入惠州市区范围。

改革开放以来，基础设施建设一日千里，日臻完善。

基本建成现代化交通网络，水路空交通极为便利，拥有“一江一桥二铁六路”，“一江”即东江，“一桥”即博罗东江大桥，“二铁”即京九铁路和筹建中的广惠机场铁路，“六路”即广汕公路、金龙大道、小罗公路、惠博沿江公路和正在建设中的惠河、广惠高速公路。

同时，乡村道路也十分通畅。

电力、电信、供水发展迅速，完全可以满足生活和生产之需。

有110千伏高压输变电站3座，水力发电站3座，火力发电厂1个，年发电量约8000万度，并入大电网，辖区内2个水厂日供水量达6万多立方米。

同时，镇内程控电话、传真、手提电话、互联网、BB机等业务已全面开通，信息覆盖城乡。

文化娱乐设施一应俱全，镇内有宾馆、大酒店9家。

市容市貌不断得到改善，第三产业蓬勃发展，城乡一体化进程稳步推进。

近年来，坚定不移地走工业立镇之路，把招商引资工作作为经济工作的重中之重来抓，工业保持良好的发展势头。

目前，镇内已建成小金工业区、罗浮山信息产业园、梅花工业园三大设施配套、初具规模的工业园（区）。

有着丰富的土地资源，镇内现有工业用地7100亩。

政府也将尽力为外商提供全方位优质高效服务，规范和简化办事程
序，为企业的申办、征地、办照、厂区建设、招工、报关等实行一条龙服务，“一个窗口”对外，并根据实际采取调低或免收部门厂房租金、降低地价、减免部门规费、争取提留一部分地税返还给企业自身使用等优惠措施适当向外商让利。

有保障的利益投资，必将有更为丰厚的回报。

4:生态环境优势
本项目所在地具有独特的自然资源景观，地形以山地丘陵、平原、水塘为主，山—水—田景色一应俱全。

地面海拔在10-389米之间，地势南高北低，高低起伏。

水资源十分丰富，园区内有一条宽4米的小河以及众多的水塘、溪沟。

植被资源亦相当丰富，四季常青。

地质基础较好，适合建筑酒店、健康会馆等设施。

此外，园区距离罗浮山风景名胜区10公里，距离象头山国家级自然保护区28公里，不仅便于住客旅游观光，而且据国际环境机构的权威数据表明，罗浮山的空气质量达到A级，负氧离子含量较高。

优良的生态条件为在博罗发展养生休闲业提供了得天独厚的资源优势。

丰富的自然资源。

博罗山川秀美，人文苍萃，具有浓郁而独特的中国岭南风光和文化。

境内的罗浮山，集道、佛两教于一山，融自然景观与人文景观于一体，是中国道教十大名山之一，素有“岭南第一山”和“中国道教圣地”之美称。

博罗土地肥沃，四季如春，年平均气温21℃，属亚热带季风气候，发展“三高”农业条件优越，是广东重要的农业生产基地。

水力资源和土地资源都非常丰富，具备发展大工业的条件。

效益分析
养生村项目在保证原有现代农业生产收入（包括花卉、果林、蔬菜瓜果、水产养殖等）基本不变的前提下,使土地大幅度增值。

新的经济收入主要由五大块组成：一，健康会馆的各项医疗收入；二，健身会馆的各项活动收入；三，分段养生庭院的收入；四，中草药、药膳、滋补类食品开发的收入；五，精品酒店的收入。

预计项目工程建设完成，投入营运后，3-5年便可全部收回成本并盈利。

休闲度假作为一种旅游产品正风靡全世界，度假酒店的建设将是一个近期旅游配套产品开发的热点。

酒店以五星级为建造级别，以热带风情为设计风格，尽显热带休闲度假核心理念，引入亲水空间、水景客房、椰林交流场所等，为游客创造闲适的度假居住场所。

建成后将为度假区的游客提供最舒适的住宿，甚至是区外过境旅客的目的性酒店。

生态效益
博罗县是一个历史文化古县，自然环境优美，旅游资源丰富。

境内的旅游景点有享有“岭南第一山”之美誉的罗浮山；有以自然生态为特色的象头山自然保护区，罗阳上庵甲峰山风景区；有突出古文化古文明的县城春秋时期“缚娄古国”遗址，龙溪、园洲“春秋时期古陶瓷”制作工场遗址；龙华古民居建筑，响水、杨村的明末清初民居建筑村落；有石湾的明月寺、龙华的陈孝女祠、罗阳的礼佛古寺、观音阁的观音庙；有以观光农业为主的福田无公害蔬菜基地、长宁花卉基地、澜石的四季水果基地和东江两岸上万亩的连片优质水果基地等。

项目区的土地开发整理与农田水利建设、农业综合开发、生态环境工程有机结合，通过土地开发整理调整农业生产结构，涵养水源、保持水土、治理沙土流失、防止土地退化和土壤污染、降低洪涝灾害的发生频率。

项目实施后，能增加项目区内表土植被，植被覆盖率达到80%以上，同时能增加生态功能，净化空气，调节气候以及对人体具有强身健体等功能。

同时注重农业生态环境保护、绿色农产品的培植、
开发和结构优化，充分保存或保护园区自然资源和生态环境完整性。

结论：此项目是一项短期投资长期回报的可持续项目，对当地旅游业以及农业都有推动作用，政府应该强力支持招商引资。