不动产估价(市场比较法)
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
不动产税评估的特点和方法
不动产税评估的特点和方法北京潞通房地产评估有限公司曾毅内容提要：目前物业税的开征并没有明确的时间表。
物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。
本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。
关键词：不动产税税基评估方法评估机构不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。
但内容基本一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。
在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。
分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。
土地纳税人是土地使用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。
而现实的情况是，土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产者负担土地税是不合理的。
其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要是应能课税，调节收入分配。
房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。
再次，长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。
最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税分开征收的。
1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。
现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
不动产评估
第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？
不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
很多人不懂不动产评估，因为现在买二手房的话，要先行的去对房子进行一个整体的评估，只有知道了评估价，才能计算出二手房的首付款，如此一来，才能知道贷款数额是多少。
很多人对于不动产评估方法都不是特别的清楚，那么，不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？不动产评估方法有哪些？1、市场比较法市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。
市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。
2、收益折现法收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。
它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。
3、成本法进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。
这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。
不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。
不动产评估收费标准是多少？住宅的评估费为600元，交给评估公司。
外资银行不需要缴纳评估费，若已缴纳，过户后，会将之前缴纳的退还给您。
住宅类房产以外的其他房产：1、如果是写字楼，评估值小于200万的，收取评估费用1500元。
如果评估值大于或等于200万，评估费按评估值的1‰。
2、如果是别墅，评估值小于500万，收取评估费1000元；如果500万≤评估值＜1000万，评估费为2000元；如果1000万≤评估值＜2000万，评估费为3000元；如果评估值在2000万（含）以上，那么评估值每超出1000万加收1000元的评估费。
不动产四种基本估价方法应用
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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
市场比较法在房地产评估中的应用分析
市场比较法在房地产评估中的应用分析摘要：市场法对其他评估方法比较容易理解，最重要的是，在评估过程中直接反映的房地产市场状态，把这些特点作为评估方法体系中最简单，最直接，最常用的评估方法，本文在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题，并提出了相应的解决对策。
关键词：市场比较法；房地产估价；适用范围；难点分析；对策措施引言市场法,又称市场比较法、市价比较法，通过类似房地产的交易价格，选出上次评估价值对象的方法，具体来说，就是选择一定数量的已按一定条件交易的同类房地产，与估价对象进行比较，妥善处理其交易价格，获得估价对象的价值。
市场规律的本质是在房地产实际交易价格的引导下寻求房地产的价值。
一、市场法的适用对象和条件（一）市场规律适用的对象市场比较法的大量的对象是相同类型的适用和频繁交易的房地产、房地产开发等土地一般商品房屋、公寓、别墅、办公室、商店、标准厂房等,而那些很少交易的房地产,如特殊的工厂、学校、纪念地、古建筑、教堂、寺庙等，都很难采用市场比较法。
（二）适用市场规律的条件市场比较法的适用条件是在同一供求范围内和最近的估值时间内有许多相似的房地产。
如果房地产市场不够发达或者类似的房地产交易实例较少，就很难采用市场比较法进行估值。
二、市场比较法在房地产估价中的应用首先，市场比较法的操作步骤如下图1所示。
最常用的基本公式的比较方法是:房地产评估的价格=可比实例的实际交易价格×交易情况修正系数的调整系数×市场情况调整系数的房地产形势。
比较法是房地产价格形成的理论基础替代原则，其实质是以房地产的市场价格为指导来计算房地产的价值或价格，是实际运用，成交后将房地产市场上类似的价格“测试”来计算估价对象的价值或价格，是最直接、更直观、更有说服力的估价方法之一，其结果容易被人们理解、认可或接受。
比较法适用的估价对象是同类房地产数量多、交易频繁、具有一定可比性的房地产，如住宅楼、办公楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
房地产评估师的不动产估值标准和方法
房地产评估师的不动产估值标准和方法房地产评估师是专门从事房地产估值工作的专业人员。
他们通过一系列的评估方法和标准，为不动产的估值提供专业的指导和判断。
本文将探讨房地产评估师在进行不动产估值时所采用的标准和方法。
一、不动产估值标准在进行不动产估值之前，房地产评估师需要遵循一定的标准来进行评估工作。
目前，国际上广泛采用的不动产估值标准包括以下几种：1. 国际评估师联合会（IVSC）标准：该标准是国际上广泛使用的不动产估值标准之一，被认为是业界的权威标准。
它包含了评估师在进行估值时所需遵循的原则和规范。
2. 美国市场价值标准（USPAP）：这是美国国家评估师协会制定的不动产估值标准，被美国法律要求的评估师必须遵循。
该标准主要关注市场价值的估算和评估师的职业行为准则。
3. 中华人民共和国不动产估价通则（GB/T 50366）：这是中国国家标准，对不动产估值的原则、方法和程序进行了详细规定，是中国房地产评估师进行估值工作的主要依据。
二、不动产估值方法房地产评估师在进行不动产估值时，需要根据具体的情况选择合适的估值方法。
以下是常用的几种不动产估值方法：1. 市场比较法：这是最常用的不动产估值方法之一。
评估师通过对类似物业的市场交易数据进行分析，确定该不动产的市场价值。
该方法适用于市场上有大量交易数据的情况。
2. 收益法：这是一种适用于商业地产的估值方法。
评估师通过分析该不动产的租金收入和相关费用，计算出不动产的净现值，并根据市场收益率确定其市场价值。
3. 成本法：该方法主要关注不动产的重建成本。
评估师通过分析建筑物的建设成本和折旧等因素，计算出不动产的重建成本，并对其进行适当的折旧调整。
4. 折现现金流法：这种方法适用于投资性不动产的估值。
评估师通过预测未来的现金流量，并对其进行现值折现，确定不动产的市场价值。
三、不动产估值实施过程不动产估值的实施过程可以分为以下几个步骤：1. 信息收集：评估师需要收集有关不动产的各种信息，包括地理位置、建筑结构、市场条件等方面的数据。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
不动产估价——精选推荐
不动产估价一、市场比较法1、市场比较法：指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（近期即两年内，类似房地产需要3到10个交易实例）2、利用市场比较法求取的房地产价格称为比准价格。
3、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
4、市场比较法以替代原理为依据。
5、市场比较法，前提条件是：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
①有足够数量的比较案例（案例数量应在3-10个之间）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。
5、比较法估价步骤为：a收集交易实例；b选取可比实例；c建立价格可比基础；d进行交易情况修正；e进行交易日期修正；f进行区域因素修正；g进行个别因素修正；h求出比准价格；7、可比实例应符合以下要求：a是估价对象的类似房地产b成交日期与估价时点相近，小于1年c成交价格为正常价格或修正为正常价格8、交易情况修正：指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
9、造成价格偏差的原因：a急于出售或急于购买的交易。
b有利害关系人之间的交易。
c交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
d交易税费非正常负担的交易。
e交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
f特殊交易方式的交易。
g相邻房地产的合并交易。
h受债权债务关系影响的交易。
10、计算：交易税费非正常负担的交易①正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格②正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格11、交易情况修正公式：可比实例成交价格x交易情况修正系数（1/(1+ -s%)=正常价格S%:可比实例成交价格比其正常市场高低的百分率。
当可比实例成交价格比起正常市场价格高则+s%,低-s%。
第六章 不动产估价方法之市场比较法
44
2、不动产状况调整的思路和方法
不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好 于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整。具体思路是： (1)确定影响因素。
(2)判定区域因素状况。
(3)逐项比较因素确定差异程度。
(4)进行价格修正。
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不动产状况调整的方法主要有百分率法采用百分率法 进行不动产状况调整的一般公式为：
47
具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比 较调整两种； ⑴直接比较调整法 ①确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；
②根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重；
③以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况 与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；
④将累计所得的分数转化为调整价格的比率；
近期；类似不动产(是指在所处地区、用途、建筑结构等方面、与估价对象相似 的不动产)；成交价格；修正；估价时点；客观合理
3
二、市场比较法的理论基础
市场比较法以替代原理为主要依据，可以表示如 下图:
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Home Page with all the journalists
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Journalist’s Space
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User’s Space
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Newspaper’s Home with users news feed
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比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项 目的条件与比较案例房地产相应项目条件比，定量化后 的条件称为条件指数。这里的条件指数是一个无量纲的 数值，是相对于某种标准情况下的相对值。为方便，不 妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准，条件 指数为1或100％，然后分析判断比较案例对象该项目的 条件指数。 值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产进行评估，以确定其市场价值。
在房地产交易中，不动产估价是非常重要的一环，它直接影响到房屋的买卖价格。
不动产估价的方法有很多种，下面将按照类别进行介绍。
一、市场比较法市场比较法是不动产估价中最常用的方法之一。
它是通过对同一地区、同一类型的房屋进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是简单易行，能够反映市场的实际情况。
但是，它也存在一些缺点，比如说，市场上同类型的房屋并不完全相同，有些房屋可能存在差异，这就会影响到估价的准确性。
二、收益法收益法是一种以房屋的收益为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的租金收益和未来的增值空间来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际收益情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对未来的市场情况进行预测，这就需要对市场有一定的了解和预判能力。
三、成本法成本法是一种以房屋的建造成本为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的建造成本和折旧费用来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际建造成本，但是也存在一些缺点，比如说，它无法反映市场的实际情况，也无法反映房屋的实际收益情况。
四、综合法综合法是一种将市场比较法、收益法和成本法综合起来进行估价的方法。
它是通过对不同方法的综合分析来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够综合反映房屋的实际情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对不同方法进行权衡和分析，需要对市场有一定的了解和预判能力。
总之，不动产估价是一项非常重要的工作，它直接影响到房屋的买卖价格。
在进行不动产估价时，需要根据实际情况选择合适的方法，进行准确的估价。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高：99.5 米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23 层为办公房，办公用途的建筑面积为38000 平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5 米/ 秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75 米/ 秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5 米/ 秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2 公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
房地产纠纷估价
房地产纠纷估价在房地产交易中，常常会发生各类纠纷，如买卖合同纠纷、产权归属纠纷、租赁合同纠纷等。
为了公正、准确地解决这些纠纷，进行房地产估价显得尤为重要。
本文将探讨房地产纠纷估价的相关问题。
一、房地产估价概述房地产估价是指通过对不动产进行综合分析、研究和测算，确定其在特定时间和特定条件下的经济价值，包括市场价值、使用价值等。
在房地产纠纷中，估价的目的在于判断纠纷标的物的价值，为法院、仲裁机构等提供依据。
二、房地产纠纷估价的方法1.市场比较法市场比较法是房地产估价中常用的一种方法，它通过对附近相似房地产市场交易数据进行比较，以确定被估价房地产的市场价值。
在纠纷估价中，可以通过寻找类似纠纷案例的市场交易数据，结合被估价房地产的具体特征，进行合理估价。
2.收益法收益法是一种基于产权投资回报预期的估价方法，适用于商业地产和投资型房地产纠纷。
通过分析被估价房地产的收益潜力、租金收入、运营成本等因素，计算其未来现金流的折现值，确定其价值。
纠纷估价中，可以通过调查相关市场数据，确定租金水平、成本费率等参数，进行预测和推算。
3.成本法成本法是一种基于房地产的建造成本来确定价值的估价方法。
该方法适用于新建房地产或房地产改造等情况。
通过计算房地产的建造成本，再考虑折旧、磨损等因素，确定其价值。
在纠纷估价中，可以通过调查相关建造成本、工程量等数据，进行成本估算。
三、房地产纠纷估价的重要性房地产纠纷估价对于解决纠纷、保护各方权益具有重要作用。
1.维护公正性和合理性通过房地产估价确定房地产的价值，可以确保纠纷中各方得到公正评判和合理赔偿。
依据科学、准确的估价结果，纠纷各方可以更好地理解房地产的价值，达成公平和谐的解决方案。
2.为法院和仲裁机构提供依据房地产估价结果可以作为证据，为法院和仲裁机构判决提供科学依据。
估价师的专业意见和估值报告可以被作为房地产纠纷案件的重要证据，进而影响判决结果。
3.保护市场秩序和稳定通过房地产纠纷估价，可以促进市场合理流转和规范发展。
《不动产估价》第四章：市场法
2 交易日期修正的方法 ⑴价格指数法 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在 ＝ 可比实例在 估价时点时的价格指数 估价时点时的价格 成交日期时的价格 × 成交日期时的价格指数
⑵交易日期修正的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正 的公式为：
可比实例在 可比实例在 ＝ ×（1±价格变动率）期数 估价时点时的价格 成交日期时的价格
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第4章
市场法
4.1 市场法的基本原理 4.2 市场法的操作步骤 4.3 市场法的难点与存在的问题 4.4 市场法的应用举例
学习目标
市场法是不动产估价的基本方法之一。通过本 章的学习，读者应在理解市场法的基本概念和 原理的基础上，掌握市场法的适用范围，熟悉 市场法的操作步骤与相关公式，进而梳理市场 法中的难点与存在的问题，最终做到可灵活运 用市场法的原理和方法评估不动产价格。
2 造成成交价格不正常的因素 ①有特殊利害关系的人之间的交易。 ②有特殊动机交易。 ③交易双方市场信息不对称。 ④特殊的交易方式。 ⑤交易税费非正常负担的交易。 ⑥其他。
3 交易情况修正的方法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比 实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比 实例正常市场价格
2市场法适用条件?不动产市场发展?交易案例资料客观?可比实例与待估不动产具有可替代性42市场法的操作步骤?421搜集交易案例?422选取可比实例?423建立价格比较基础424交易情况修正?424交易情况修正?425交易日期修正?426区域因素修正?427个别因素修正?428容积率修正?429土地使用年期修正?4210求取比准价格421搜集交易案例?1搜集交易案例的途径?2搜集的内容?3建立交易案例数据库建交易案例数据库422选取可比实例?与待估对象不动产处在同一供需圈
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• 房地产估价中的市场法估价程序 • 搜集交易实例 • 选取可比实例 • 对可比实例成交价格做适当的处理：
• 特点： • ①具有现实性，说服力强； • ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比
准价格”； • ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场
条件下难以与收益价格相协调。
• ④需要估价人员具有较高素质； • ⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是
保证评估结果准确性的关键.
• 有关概念
• 1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影 响地价的因素和条 • 求取比准价格
二、调查与选择比较交易案例
• (一)收集交易资料
• 1、资料收集的重要性：教材
• 必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠 的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才 能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格； 所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
• 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据 替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交 易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评 估时日地价的方法。
• 理论依据：替代原理 • 其基本原理如下图4-1所示
• 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易 案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和 替代性。
第四章 市场比较法
• 基本要求： ➢掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价
步骤，主要参数的确定方法。 ➢熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要
求。 ➢了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 • 难点及重点 • 市场比较法相关概念和理论的理解 • 修正体系中相关修正系数的确定
第一节 市场比较法概述
关信息，索取有关资料。 • 查访房地产经办人，了解各种信息。 • 通过市场调查，直接调查交易双方。 • 查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提
供。 • 其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如
房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产 价格资料
➢ 3、交易案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面
经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对 土地价格水平产生影响的因素 • 7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其 价格的影响因素
• 8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定 时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平 相对百分比的指数。
• 9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、 特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
• 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子 （C除外），比较案例宗地相应因素条件指数为 分母。
• A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 • 哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的
值通过比较进行加或减。
• 具体化公式
PD
PB
100
100
100
100
第三节 市场比较法估价程序与方法
直接比较过程
• 直接比较过程
• 修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比较案例条件指数
间接比较过程
• 如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比 较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进 行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价 格。具体形式为：
市场比较法的公式
• 有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地 的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比 较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉 100%，否则，其条件指数〈100%。
• ①有足够数量的比较案例（不少于3个）；
• ②与待估土地具有相关性和替代性；
• ③交易资料可靠；
• ④交易合法。
• 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替 代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易 案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的 租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。
• 10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待 估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
• 11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所 处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域 而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
• 12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似 的、同一供需圈的其他区域。
第二节 市场比较法的公式
• 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以 分为直接比较分析和间接比较分析。
• 直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交 易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化 为修正价格。
• 间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地 为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比 较，然后将结果转化为修正价格。
• 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
二、调查与选择比较交易案例
• 2、资料收集调查的途径：
• 查阅政府有关部门的房地产交易等资料 • 查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。 • 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有
• 2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系 的比较交易案例的宗地或地块。
• 3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件 在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准 作用的若干宗地。
• 4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 • 5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊
因素所造成的交易价格偏差。 • 6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、