市场比较法房地产估价
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竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产估价-市场比较法
一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在 估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估 价对象相似的房地产。
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
四、适用范围及特点
(一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价
格；
3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要用于房地产市 场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地 区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地 产。
本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 市场比较法中的有关概念
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正
排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的可比实例成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价格。
非正常交易情况的类型：
房地产市场的房地产估价方法与技巧
房地产市场的房地产估价方法与技巧在房地产市场中，房地产估价是一项至关重要的任务，它用于确定房产的价值，为买卖、投融资以及其他房地产相关交易提供依据。
本文将介绍几种常用的房地产估价方法和技巧，以帮助读者更好地了解房地产估价的过程和要点。
一、市场比较法市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于类似物件之间的比较来确定房产的价值。
该方法通常适用于相对成熟的市场，其中存在足够多的类似物件供作比较。
在市场比较法中，估价人员会调查和分析已售出的类似物件，并根据它们与待估价房产的特征进行比较。
要注意的是，比较物件应尽可能接近待估价房产，如地理位置、建筑结构、土地面积等。
通过分析这些比较物件的交易价格、市场需求和供应情况等信息，估价人员可以得出一个相对准确的市场价值范围。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法，它适用于投资性房产，如商业物业和租赁房产。
该方法基于预期收益来确定房产的价值，考虑到租金收入、资本增值和投资产生的其他收益。
在收益法中，估价人员首先需要计算待估价房产的潜在租金收入，这可以通过市场租金水平和物业可租面积来估算。
接下来，需要考虑资本增值，即房产价值随时间的增长。
最后，通过将租金收入和资本增值相加，再考虑其他收益和费用，可以得出一个近似的房产价值。
三、成本法成本法是一种用于确定新建或重建房地产价值的方法，它基于房产的建造成本和维护费用来进行估算。
在成本法中，估价人员首先需要计算待估价房产的建造成本，这包括土地购买、建筑材料、劳动力和其他相关成本。
接下来，需要考虑房产的维护费用、折旧和功能降低等因素。
最后，通过将建造成本和维护费用相加，并做适当的调整，可以得出一个合理的房产价值。
四、专家判断法专家判断法是一种基于专业经验和专家意见的房地产估价方法，它适用于无法使用其他估价方法的情况。
在专家判断法中，估价人员会请教业内专家，他们通常具有丰富的行业知识和经验。
专家可以根据自己的专业判断和对市场趋势的了解，提供一个房产的估价范围。
房地产估价第六章 市场比较法
可比实例的成交价1格00
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
C1000100875元 00 /平方米 144
第六章 市场比较法
房地产估价
§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：Leabharlann A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
第六章 市场比较法
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
房地产估价的三种基本方法
房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。
房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。
下面将介绍房地产估价的三种基本方法。
1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。
市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。
该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。
2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。
该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。
通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。
这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。
3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。
该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。
成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。
该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。
除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。
这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。
总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。
房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。
房地产市场的房地产估价和评估方法
房地产市场的房地产估价和评估方法房地产估价和评估是决定房地产市场价格的重要环节。
通过科学、准确的估价和评估方法，可以为房地产市场提供可靠的价格基准，为各方参与者提供决策依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房地产估价和评估方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一，它通过比较同一地区、同一类型的类似房地产交易价格，来推断出估价对象的市场价值。
具体步骤包括：收集同类型房地产的交易数据、对比和分析这些数据、根据特定的调整因素对估价对象进行评估。
通过这种方法，可以较为准确地确定估价对象的市场价值。
二、收益法收益法是商业用途房地产评估中常用的方法，主要适用于出租房地产项目的估价。
此方法以预期收入为基础，通过计算潜在租金收入、扣除相关费用和风险，推导出估价对象的价值。
收益法的关键在于对未来现金流的预测及风险评估，准确性和可靠性取决于数据和假设的准确性。
三、成本法成本法是一种传统的房地产评估方法，它以房地产的重建成本为基础，推断出相似类型的现有房地产的市场价值。
此方法适用于新开发项目或特殊用途房地产的估价。
具体步骤包括：确定土地价值、计算房屋建筑和相关设施的重建成本、根据折旧和消耗来确定房屋的净价值。
成本法要求估价师对建筑成本和市场的敏感性有较高的判断能力。
四、资产法资产法又称净资产法，是评估公司或企业用途房地产的一种常用方法。
它以公司资产净值为基础，推断出估价对象的市场价值。
此方法根据企业的资产和负债情况，计算资产净值，并考虑其市场地位、盈利能力和未来发展前景等因素来确定估价。
资产法适用于企业重组、并购等场景。
五、专家评估法在某些特殊情况下，无法通过常规的估价方法来确定房地产的价值，这时可以借助专家评估法。
该方法通过请专家对估价对象进行评估，结合其经验和专业知识，给出相对准确的估价结果。
专家评估法适用于复杂、独特或缺乏交易数据的情况下。
综上所述，房地产市场的房地产估价和评估方法多种多样，每一种方法都有其适用的场景和特定的计算步骤。
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法房地产估价是一项重要的工作，它对于房产买卖、金融贷款、税收评估等方面都有着重要的作用。
房地产估价的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等几种方法。
下面将详细介绍这几种方法的相关内容。
一、市场比较法市场比较法是根据房地产市场的供求关系、同类房产的交易价格及经验、同一小区的交易价格及经验、地区房价的发展趋势等情况来衡量房地产价值的方法。
这种方法是房地产估价中被广泛应用的一种方法，其主要原理是实际交易的房产可以反映出市场价值。
市场比较法具体的步骤包括：1. 选择样本。
从同一小区或者同一片区内选择与该房产相似的房产，进行数据汇总和统计。
2. 比较房产特点。
将选定的样本与待估价的房产进行比较，如果有异同点，则需要加以调整。
3. 比较房价。
根据比较结果，将同类房产的交易价格进行比较，确定出市场价值，作为该房产的评估价格。
二、收益法收益法是根据房产所带来的收益能力来衡量其价值的方法。
该方法主要适用于商业地产的估价，其核心在于根据所能获取的收益来衡量房地产的价值。
收益法具体的步骤包括：1. 根据市场情况估算出该房产年收益。
包括租金、利息、股息等。
2. 确定贴现率。
根据国家经济情况、房产市场情况、利率变化情况等，来确定贴现率。
3. 计算净收益现值。
将年收益乘以贴现率，得出净收益现值。
4. 计算房地产价值。
将净收益现值与房地产本身的附加价值，如土壤稀缺、地理位置等加起来，得到房地产的总价值。
三、成本法成本法是根据修建一栋新的建筑所需的成本，以及折旧和耐用年限来衡量房地产的价值。
该方法主要适用于房产的新建估价方面。
成本法具体的步骤包括：1. 估算建筑成本。
包括所需的建筑材料、劳动力、机械设备等。
2. 确定折旧比率和耐用年限。
根据建筑物所使用的材料、结构、修建时间等因素，来确定折旧比率和耐用年限。
3. 计算折旧。
按照折旧比率和耐用年限进行折旧计算，得出该房产现在的价值。
四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法相结合，进行权衡、分析、比较和综合，得出最终的房地产估价。
房地产评估市场比较法
成交日期一次性付清为基准:
甲总价＝16＋32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)
=76.422(万元人民币)
乙总价＝15（万美元）
（2）统一采用单价
甲单价＝764220/200 = 3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝150000/2500 = 60(美元/平方英尺使用面积)
3.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万，其余半年后支付8万，1 年后支付4万，一直年利率为10%，则可比实例的实际价格为（）元/平方米。
2、统一采用单价 在统一采用单价方面，通常为单位的价格,单位不一定是面积。
土地：单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括 邻近地区和类似地区。
市场比较法
基本原理 + 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 适用条件
估价步骤 运用举例
二、理论依据：替代原理
替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引， 趋于一致。
搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。
需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、 农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表” 。
交易实例调查表
房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位
旅馆： 房间或床位
电影院：座位
医院： 床位
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6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
第四章 市场比较法
（三）交易日期修正的方法
2、价格变动率法
①逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304
成交价格
2004 年3月价格指数 2003 年7月价格指数
5000
1304 1150
5670 元 / 平方米
第四章 市场比较法
（三）交易日期修正的方法
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。
5000 100 4902元/ 平方米 102
4-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因 素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗 地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。
5000100 5155元/ 平方米 97
第四章 市场比较法
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率
卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
正常价格
买方付出
1
1 买方税费率
正常价格
卖方净得
1
1 卖方税费率
第四章 市场比较法
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
价格
可比实例所处区域下的
价格
估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的
价格
100
估价对象所处区域下的价格 可比实例所处区域下的价格
100
个别因素修正具体修正公式：
估价对象个别因素下的
价格
可比实例个别因素下的
价格
估价对象个别因素分值 可比实例个别因素分值
可比实例所处区域下的
正常价格 5000100 5263元 / 平方米 95
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
正常价格 5000 100 4762元 / 平方米 105
第四章 市场比较法
交易税费非正常负担的价格修正
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例 第四章 市场比较法
§4-2 可比实例的选择
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
第四章 市场比较法
（二）收集资料的内容
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地 产 交易性房地产是否都可使用市场比较法？
第四章 市场比较法
五、市场比较法估价步骤
第四章 市场比较法
例4-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
15000 11.5%8 1 0.5% 2 16632 元/ 平方米
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在 2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比 上月递减0.2%；
人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元 人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比 实例进行交易日期修正，并以美元表示。
1000 8.29 11.2%8 1 0.2%2 8.25 1101美元 / 平方米
正常价格
卖方净得
1
1 卖方税费率
50 1 4230元 / 平方米 120 11.5%
第四章 市场比较法
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因 上升
市场变化 下降
平稳 （二）修正目的
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章 市场比较法
二、交易日期修正
（三）交易日期修正的方法
因素
商服繁华度
区 交通通达性 域 因 环境景观 素
……
第四章
市场比较法
第四章 市场比较法
§4-1 市场比较法概述
一、基本概念
（一）其他名称
比较法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章 市场比较法
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。
（二）修正的目的
使可比实例价格成为估价对象房地产所处地 区的区域因素和其个别因素下的价格
（三）修正的方法
区域因素修正的公式：
对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数
个别因素修正的公式：
对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
第四章 市场比较法
因素
商服繁华度 区 交通通达性 域 因 环境景观 素
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位
平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第四章 市场比较法
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
一般公式：
估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
可比实例在成交日期时
的价格
估价时点分值 交易日期分值
可比实例在成交日期时的价格
100
价格指数法、价格变动率法
第四章 市场比较法
（三）交易日期修正的方法
1、价格指数法
①定基指数
估价时点价格
可比实例在成交日期时
的价格
估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
第四章 市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第四章 市场比较法
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
可比实例的成交价格
正常情况分值 可比实例情况分值
可比实例的成交价格
100
第四章 市场比较法
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。