土地增值收益分配论文
中国土地政策发展论文
中国土地政策发展论文改革开放以来，随着中国特色社会主义伟大实践的逐步深入，各项政策和制度都在不断的发生着改革和变化，从农村到城市，社会转型关涉于社会生活的各个方面。
下面是店铺为大家整理的中国土地政策发展论文，供大家参考。
中国土地政策发展论文范文一：目前中国土地政策面对的挑战中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。
事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。
迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。
一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。
这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。
作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。
在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。
换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。
无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。
这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。
而且全球趋势与这一特征正好相反。
这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。
尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。
土地增值税征收对房地产企业作用论文
浅谈土地增值税征收对房地产企业的作用摘要：我国土地增值税征收具有理论和实践上的必要性，其合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展，改建房地产开发结构的作用不可或缺。
关键词：房地产；土地增值税；增值收益abstract: our country land value added tax collection has theoretical and practical necessity, the reasonable adjustment of land value increment income distribution, safeguard national rights and interests, and promote the healthy development of the real estate development, rebuilding the role of real estate development structure in place.keywords: real estate; land vat; appreciation income 中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：一、土地增值税的概念土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。
土地增值税的计征办法又分两种：一是土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。
在我国，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照条例缴纳土地增值税。
二、土地增值税的主要税制要素（一）课税对象根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土地增值税和不包括建筑物的增值税。
包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以成为广义的土地增值税，例如中国现行的增值税。
土地增值税清算论文
浅议土地增值税清算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-200-01摘要土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
通过征收土地增值税，增强了国家对房地产开发和房地产交易市场的调控，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，增加了国家财政收入为经济建设积累资金。
关键词土地增值税清算收入确认质量保证金房地产开发费用土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一，更有甚者称之为“房价杀手”。
2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即业内统称的“新国十条”。
国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，与2010年5月19日以“国税函[2010]220文”发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，更加明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。
对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国税函[2010]220文第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
这既充分肯定了销售合同在销售收入确认中的作用，又为合理确认销售收入提供了依据。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
城镇化地区集体土地国家征收与流转开发模式论文
城镇化地区集体土地的国家征收与流转开发模式探讨【摘要】我国土地流转制度存在明显的“二元性”，城市中的国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，可以依法有序流转。
而城镇集体土地流转尚处于起步阶段，受到诸多制约和限制。
随着市场经济的发展，集体土地流转是当前我国经济发展过程中出现的必然事物。
适时将集体土地流转纳入社会主义市场经济体系，完善土地流转制度，建立合理的集体土地流转开发模式势在必行。
【关键词】集体土地；国家征收；土地流转；开发模式1 国家法律规定的一般模式——实行土地征收制度，国家垄断土地一级市场我国实行生产资料的社会主义公有制，而土地作为生产资料中的重要因素，具有社会主义的公有性。
因此，在我国的土地管理体制中，无论是国有土地还是集体土地，为了维护土地公有的基本制度，保护耕地和其他农业用地，保持国家对地产市场的调控能力，国家禁止所有权的流转交易。
土地所有权的不可交易性，意味着国有土地的所有权是唯一的和不可出让、不可改变的，国有土地所有权在任何情形下都不得转为集体所有权；集体土地除了被依法征收而成为国有土地外，其所有权性质也是不能改变的。
所有权是民事主体对物的全面的支配权，是物权体系的根基，也是物权法许多规则的基础。
但是，出于公共利益的需要，国家依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为，是物权变动的一种极为特殊的情形，是所有权的一种被动流转方式。
征收导致所有权的丧失，对所有权人造成损害的应给予合理的补偿。
根据《物权法》规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益（图1图2）[2]。
2 法律一般模式的局限性2.1 不利于自下而上的城市化进程土地所有权流动具有单向性，使得我国土地所有权正常转化的唯一法律形式为国家征收。
土地征用过程农民经济权益可持续保障论文
土地征用过程农民经济权益可持续保障探讨摘要：农村集体所有制土地征用过程，侵害村民合法权益现象时有发生，由此引发失地农民经济权益的保障问题。
文章认为，现行土地征用政策存在诸多不合理，国家应在保证所有权主体平等的基础上，实现农民与其土地使用者之间的平等交易。
国家可在保障农村集体土地所有权的基础上，由农民收取土地使用权出让金。
国家转让土地使用权，收取使用权转让费用。
土地流转中的地价增值收益，应在农民、政府和开发商之间合理分配，保证农民所有权收益，体现政府规划权收益，保护开发商投资收益，实现农民经济权益的可持续保障。
abstract： in the process of rural collective ownership land requisition， the phenomenon of infringing upon the lawful rights of peasants frequently occurs which causes the security problem of the farmers’ economic rights and interests. it thinks that current land expropriation policy has many unreasonable factors. the government should ensure that the equality deal between peasants and land users bases on the equal status of the land owner. the government can transferring the land-use right and receiving land transferring fees on the basis of guaranteeing rural collective land ownership. in the land circulation， the appreciation income should be distributed reasonably amongpeasants， government and developers， and ensure peasants’ownership interest， reflect planning right return to government， protect developers’ investment income， and realize the sustainable security of peasants’ economic rights.关键词：土地经济；土地征用；失地农民；经济权益；可持续保障key words： land ecnomic；land requisition；land-lost peasants；economical right；sutainable security 中图分类号：f301.0 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2012）32-0048-030 引言随着国家经济建设发展，大量农村土地被征用，农民被城市化，失地农民的生活条件发生了根本变化，村民与政府、开发商之间的矛盾越来越突出，村民的合法权益保障问题逐渐被提上议事日程。
房地产企业土地增值税清算论文
浅析房地产企业土地增值税清算【摘要】土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业利润影响较大，因此对加强土地增值税清算的筹划尤为重要。
开征土地增值税的目的主要是增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度，规范房地产市场的发展；合理利用土地，提高我国的土地利用率；规范国家参与国有土地增值收益分配的方式。
【关键词】土地增值额；相关标准；扣除项目；清算1 概述1994年1月1日, 国务院发布实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，标志着我国土地增值税开始征收。
（1）开征土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。
（2）开征土地增值税，主要是为了抑制炒买炒卖土地，获取暴利的行为。
（3）开征土地增值税，是为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
《条例》对于不同类型的房地产实行差别税收待遇，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额规定标准的，免征土地增值税；超出部分则对全部增值额征收土地增值税。
纳税人建造非普通标准住宅出售，一律征收土地增值税。
其次，按照房地产销售增值额的高低实行差别累进税率。
增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以先预征，后清算，多退少补。
2 土地增值税清算程序纳税人符合下列条件之一的，应当进行清算：开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；已竣工验收的开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
2.1 清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较多，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
土地改革论文
十八大三中全会土地改革篇班级：11级电子信息工程组别：第七小组前言十八大，在举国上下一片欢呼与期待中缓缓落下帷幕。
党的十八大是承载了全国人民新时期改革希望的一次盛会，是党的方针政策对国家未来十年发展方向的一次规划与展望。
改革开放的30多年来，我国的经济社会发展取得举世瞩目的成就。
国家经济总量一跃成为仅次于欧盟与美国的世界第三大经济体，中国已经毫无争议的成为世界新格局的重要一极。
人民生活水平有了显著提升，城市化进程明显加速，城市人口已经占到国家总人口的51%，中国正在由一个传统的农业国家向一个新兴的城市化国家大踏步的前进着。
就是在改革成果显著的今天，改革发展中的困难与障碍也日益显现。
城乡居民收入差距日益明显，中小民营企业发展困难，企业用工荒与大学生就业难并存，房价高涨CPI居高不下，老龄化日益严重人口红利期逐渐减退，农民工户籍问题以及随迁子女的上学问题有待解决，留守儿童问题日益突出……方方面面问题的显现，无一不扣动着党和国家领导人敏感的神经。
十八大的召开就是要在肯定改革成果的同时，开出解决以上国家问题的济世良方。
目录本篇论文主要从三个方面进行讨论及说明：第一部分为我国农村土地制度的现状及矛盾A.我国农村土地制度的现状1.我国农村集体土地产权现状··第3页2.我国农村集体土地确权登记现状··第3页3.我国集体土地征收和流转中的收益分配现状··第3页4.我国农村集体成员资格认定的现状··第3页B.我国农村集体土地产权存在的问题1..农村集体土地的产权主体的虚位··第4页2.农村集体土地产权权能残缺··第4页3.征地补偿标准低，使用和分配也不规范··第4页4.产权的激励功能不明显··第4页第二部分农村土地产权制度改革的总体思路及框架和改革重点A.农村土地产权制度改革的总体思路及框架1.明确农民与土地所有权的关系··第5页2.确保农村集体产权权能的实现··第5页3.逐步建立和规范农村集体土地产权制度··第5页4.拓展国家宏观调控权··第5页B.农村集体土地产权制度改革的重点1.明确界定集体土地所有权的主体··第5页2.集体成员享有平等的集体土地所有权··第5页3.赋予集体土地所有权完整的权能··第6页4.依法保障实现集体土地所有权··第6页5.完善农村土地财产权利登记管理制度··第6页第三部分土地改革中的小产权房的合法性分析及处置的路径选择1.小产权房存在是否合法··第6页2.目前对于农村集体土地制度改革及主张··第7页3.权利义务平衡的土地管理体系的具体制度安排··第7页4.和谐视阈下妥善处置小产权房的路径选择··第8页结语··第10页第一部分我国农村土地制度的现状及矛盾土地制度是农村的基础制度，农村土地产权制度是农业经济制度的基础，是土地制度的核心。
我国农地征收中土地增值收益权保障不足问题分析
我国农地征收中土地增值收益权保障不足问题分析摘要：伴随着我国城镇化进程，土地征收中土地增值收益权的保障问题日益突出，对其原因的分析对目前城镇化的指导尤为紧要。
本文从现有法律法规的不完善、地方政府征收操作的不规范、现有税收制度对土地增值收益的影响及行政权对产权干涉等角度都对农村集体对土地增值收益权能保障不足问题进行分析，并提出相应措施。
关键词：农地征收、土地增值收益权、权能保障不足中图分类号：f301.0 文献标识码：a 文章编号：随着我国城市化进程的推进，农地非农化的速度也随之加快。
鉴于我国特殊的城乡二元土地制度，农地在征收过程中由于所有权从集体所有转为国家所有引起收益的剧增，土地非农用途带来的增值收益及分配，并没有在产权交易中体现出来。
但与征收相关的法律法规的不完善，以及地方政府在征收操作过程中的不合理，农地增值收益本身的形成机制和分配机制的不完善，都导致了农地增值收益权能保障问题日益突出。
鉴于此，本篇论文基于对农地征收的现状分析，探其原因，并对农村集体土地增值收益权能保障不足问题予以分析。
有关农地征收增值收益权能的法律法规不完善致使农地增值收益权能保障不足在我国，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有之外，属于农民集体所有；根据《土地管理法》，城市化进程中，土地征收使农村土地集体所有权划归国家所有，农村土地集体所有权在让渡过程中产生的土地增值收益，可分为农村土地的绝对增值和相对增值；其中征收过程中土地用途改变是土地相对增值的重要来源之一。
现有法律法规对土地增值收益及增值收益权能补偿规定，没有增值收益权的保障土地增值收益一般认为是土地出让总价减去地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后的剩余金额，具体包括支付给农民的土地补偿费、安置补偿费和社会保障费用以及政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益，但目前无相关法律法规明确规定土地增值收益的范围、具体包括的费用项目以及专项费用的归属。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划论文
房地产开发企业土地增值税纳税筹划中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)10-000-02摘要随着国家宏观调控政策的不断加大，房地产企业的竞争环境日趋复杂。
为追求企业最佳经济效益，房地产企业必须加大各方面的管理，其中一个重要的方面是通过纳税筹划以减轻企业的税负。
本文阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容，分析了房地产企业开发过程中纳税筹划的方法。
关键词房地产土地增值税纳税筹划土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的纳税人征收的一种税。
房地产开发企业以开发、销售房地产为主营业务，土地增值税是其最主要税负之一，对房地产企业收益影响较大。
如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
土地增值税是对增值额征税，实行超额累进税率，增值额越大，计税额就越大，适用的税率也越高，因此，土地增值税筹划应根据土地增值税的税率特点及有关政策，控制增值额，降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇。
一、收入分散的纳税筹划目前，有许多房地产公司开发的房屋是已装修并安装了一些设施，房屋销售时，合同价格中包含了装修费用。
如果将房屋的装修、安装的设施等作为企业的业务单独核算，并在销售时分为两个合同：房屋销售合同和装修合同，则可一举两得。
其一可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；其二原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要计算缴纳土地增值税，并按照5%的税率计算缴纳营业税。
分开核算后装修、安装等业务属于建筑安装业的营业税征税范围，不用缴纳土地增值税，只按照3%的税率计算缴纳营业税，因此又减轻了企业所承担的营业税负担。
例如：某房地产公司出售一栋房屋，该房屋进行了装修。
房屋总售价为1000万元（含装修费200万元），假设根据税法的规定该房地产开发业务允许扣的项目金额为600万元，增值额为400万元。
科研课题论文：地方政府土地财政问题研究
68798 财政研究论文地方政府土地财政问题研究一、地方政府土地财政的概述（一）土地财政的概念界定“土地财政”是地方政府依靠和利用土地的所有权及管理权，进行财政活动和利益分配，利用土地转让等方式获取土地收益作为地方政府的财政收入，目的在于筹集资金以缓解财政收入不足和地方建设发展所需。
对于土地财政这一概念我国有许多专家学者进行了概括，中央党校周天勇教授（2008）直观揭示地方政府的做法，将“土地财政”戏称为“卖地财政”。
朱秋霞在她的《中国土地财政制度改革研究》一书中写到，“土地财政”指的是地方政府利用土地所有权和管理权所进行的财政收支活动和利益分配关系。
从内容上，土地财政收入包括了房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等土地税收，通过土地使用权出让获得的土地出让金和土地融资途径获得的收益。
也有学者将“土地财政”分为狭义和广义化，狭义的土地财政是指土地出让金收益。
广义上的土地财政是指除了土地出让金收入外，还有其他土地出让的相关收入。
（二）土地财政在地方政府中扮演的角色土地财政，在地方政府中扮演十分重要的角色，作为地方政府发展经济的一种工具，有着重要的意义，但其利弊均有。
在城市化的进程的初期，土地财政有着重要的意义。
但是，随着工业化、城市化进程的深入，土地财政出现的问题也日渐凸显，可能会影响民生问题加重、带来经济风险、导致权力寻租等，成为中国财政可持续发展的障碍。
1.正面积极的效应。
首先，“土地财政”加快了我国工业化、城镇化进程，促进了城市的繁荣发展。
不仅增加地方财政，保证地方政府正常运转需要和促进经济发展，而且对财政收支的缺口进行了弥补，促进了地方政府经济的发展。
其次，土地财政缓解了地方政府财政支出压力，为当地的发展提供了资金的保障，有了稳定财源就能有效促进和发展工业化和城市化的进程。
在政府进行出让土地时，主要有公益性用地、经营性用地和工业性用地三种用途。
公益性土地是政府保障公民公共服务需求的载体，没有收益回报。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划论文
房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究1 土地增值税纳税筹划的可行性因素分析：1.1 影响房地产开发企业土地增值税的因素。
（1）开发产品的处理或转让方式。
（2）开发产品的销售价格。
（3）开发产品的成本。
（4）共同成本的分摊方法。
1.2 影响房地产开发企业土地增值税纳税筹划的因素分析。
（1）土地增值税的税负弹性大。
（2）土地增值税的税基具有可调整性。
（3）土地增值税税率的差异性。
（4）货币时间价值。
在符合法律规范的前提下，推迟清算并纳税。
（5）土地增值税的税收优惠政策。
2 土地增值税纳税筹划的思路与技巧：2.1 利用税负临界点进行纳税筹划。
在我国现行税制中，税率分级和税收优惠都有临界点。
房地产企业在经营中碰到税收临界点，通过合法手段减少收入或增加支出，减轻实际承担的税负。
例如，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
20%的增值率是“隐性起征点”，存在税收筹划空间。
房地产开发企业的土地增值额等于销售收入总额减去1.3倍的不含息建造成本，再减去营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加。
当增值率为20%时，销售价与建造成本的比例为1.6738:1。
若销售价与建造成本的比值小于1.6738，增值率就小于20%，可以不缴纳土地增值税。
我们把1.6738称为“免税临界点定价系数”。
《土地增值税暂行条例》规定，“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”。
根据相关计算，我们可得到“高收益最低定价系数”为1.8227。
只要单位售价是单位建造成本的1.8227倍以上，虽然缴纳土地增值税，但销售收入增加额大于提价带来的税费支出，房地产企业仍然可以多获利。
2.2 调整成本费用进行纳税筹划。
（1）适度加大开发成本，提高开发产品售价，可以降低土地增值税。
控制土地增值税税负的关键是控制房地产增值额和增值率。
土地增值税的增值率＝（销售收入总额－扣除项目金额）/扣除项目金额。
如果加大开发成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大。
小论文：如何改革农村土地所有制
如何改革农村土地所有制13级政法学院劳动与社会保障班徐雅卿【内容摘要】始于80年代初以家庭经营为基础的农村土地制度改革极大地促进了农业生产力的发展，但随着改革进一步深入，其弊端却日益突出，甚至成为制约我国城市化发展与农村剩余劳动力迁移的障碍。
有些学者认为应变革我国现有的农村土地集体所有制，建立农村土地私有制。
本文首先阐述农村土地私有化的弊端，并从我国实际出发提出应该在保留农村土地集体所有的前提下采用信托制度解决土地流转的问题。
关键词：土地所有制、土地流转一、农村土地私有制的弊端1、实行土地私有化的确使农民有了土地的所有权，但是在土地流转方面，没有政府和制度的保证，农民无法对土地进行合适的定价，可能也会被低价收购，农民下半辈子得不到保障。
2、土地私有制会影响国家对土地的必要使用和粮食安全。
如我国要修建高速公路时，以便加快中国的经济发展，但是，因为高速公路要经过不少农田，征地时就会因遭到部分农田主人的反对和抵制而搁置修建。
再者，如果土地私有制，土地兼并到一些富人手中，富人们往往转变土地的使用途径，更多地用来从事其他经济活动，如搞房地产开发项目等。
这样我国的粮食产量在一定程度上会受到威胁。
二、如何完善集体所有制并进行土地流转（一）、如何完善集体所有制1、完善集体土地征用制度，而不是推行私有或国有。
可以界定公共利益界限，明确征地范围。
地方政府减少对经济活动的直接干预可以为明确界定土地的公益性和商业性用途提供了可能。
政府征用土地将主要用于公益性用途；商业性用途由市场供应。
2、完善农村集体土地增值收益分配，土地增值收益应当归政府和土地所有者共同享有，之后根据调查的数据确定中央政府、地方政府、集体和农户各占多少比例。
中央政府和地方政府的收入主要用于基础设施建设、农地整理、完全失地农民的社会保障和公益性征地补贴。
（二）、如何在集体所有制不变的条件下进行土地流转十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
工商资本主导下农民土地承包经营权流转利益分配研究
Ｖｏ １ ． １ ４ Ｎｏ ． １
荆 楚 学
刊
２ ０ １ ３年 ２ 月
Ｆｅ ｂ ． ２ Ｏ １ ３
Ａｃ ａ ｄ ｅ Ｉ Ｉ ｌ ｉ ｃ Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｊ ｉ ｎ ｇ ｅ ｈ ｕ
工商资本主导下农 民土地承包经 营权 流转 利益 分配研究
营权的农户将 土地经营权 （ 使 用权 ） 转让给其他 农户或经济组织 ， 保 留承包权 ， 转让使用权 。本文
研究的对象是不改变农地用 途的土地流转 ， 如转 让、 出租 、 转包 、 租赁、 人股等 ， 不 包 括 改 变农 地 用 途的土地征用等形式 。 二、 研究 现 状 （ 一） 已有的研 究成果
关键词 ： 农地流转 ； 利益 分配 ； 公司 中图分类号 ： Ｆ ３ ２ １ ． １ 文献标志码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ６ ７ ２— ０ ７ ６ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ —０ ０ ２ １ —０ ４
一
、
引言
随着农村改革的深入和农户经济结构 的转型 升级 ， 土地 的职能在悄然发生变化 ： 收入职能逐步 削弱 ， 而保障职能和资产职能凸现。资产 的价值
本文拟就工商资本主导 土地流转背景下土地流转 利益关系这一问题作一粗浅的研究。 农地流转是指农地经营权流转。在家庭承包 制 的制度框 架 下 ， 农 地 产 权 结 构 被 分 解 为 三 种权
利： 所有权 、 承包权 、 经营权 （ 使 用权 ） 。农地所有 权属村集体经 济组织 ， 农 户拥 有承包经 营权。因 此， 农地经营权流转 的含义 ， 是指拥有农地承包经
有、 家庭经营的制度安排满足 了广大农 民均分土 地的公平诉求 ， 但是 这一制度安排却形成土地细 碎化 、 农 户 经 营规模 小 的局面 ， 不能 满 足农 民对 土 地资产职 能的需求。党 的十七届三 中全会提 出 “ 加强土地承包经 营权 流转管理和服务 ， 建立健 全土地承包经 营权流转市场 ， 按照依法 自愿有偿 原则 ， 允许农 民以转包 、 出租 、 互换 、 转让 、 股 份合 作等形式流转土地承包经营权 ， 发展 多种形式 的 适 度规 模 经 营 ” ， 为 各 地农 地 流 转 提 供 了 政 策 保 障。创造条件使农 民承包地有序 流转 ， 在 流转过 程 中提高农地使用效率 、 实现土地 的增值 ， 从而增
论文：浅析农村集体土地发展权的归属
80041 农村研究论文浅析农村集体土地发展权的归属一、土地发展权的内涵土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。
土地发展权是一种可以与土地所有权分割而单独处分的产权，它既可以与土地所有权合为一体，由拥有土地所有权的所有者支配，也可以由只拥有土地发展权而不拥有土地所有权者支配。
土地发展权的设立有两个主要目的：一是明确土地发展带来的增值收益的归属和用于收益分配制度设计;二是落实土地用途管制、耕地与生态环境保护政策制度设计。
二、我国理论界关于农村土地发展权归属的主要观点由于目前我国实行土地用途管制政策，所以学者们关于土地发展权归属的争议主要集中于农村集体土地被转为建设用地的权利的归属。
关于农村土地发展权归属问题，我国理论界主要存在两种不同的观点。
（一）农村土地发展权归国家所有主张这一观点的学者认为，农村土地发展权应归国家，土地开发者必须向国家购买发展权，才能开发农村集体土地。
农地使用权、农地承包经营权可在农地用途内自由流转，农户享有相对独立、相对完整的收益权和处分权。
贾海波认为，土地发展权这种权利只能由国家来行使。
现行的土地用途管制制度、农地转用制度和农地在农业用途内的流转制度等虽然限制了农村集体和农民将土地推入建设用地市场变现以实现更大的收益，但同时避免了农地不被轻易转用和占用，保护了农地的自然属性和农业生产方式，当然也同时保护了农民长远的农地权利。
（二）农村土地发展权归农民和农村集体经济所有持有此观点的学者认为，农地发展权应归于农地所有者（农民和农村集体经济）。
他们主张借鉴美国的做法，将土地发展权自动归属于原土地所有权人。
农村集体既然拥有土地的所有权，而且法律上国家所有和集体所有是平等的，所以，应该明确集体对其所有土地的发展权。
刘永湘等从维护农民土地产权利益的角度，建议实行土地发展权归农民集体所有。
他认为土地发展权应属农民集体所有，现行的土地征用征收制度极大地压抑了土地发展权的经济实现。
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城市土地的增值收益机制
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摘要：土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。
土地增值是客观存在的,是由供应性因素、投资性因素等原因导致的。
我国土地增值收益机制中存在不完善的问题，文章分析我国土地增值收益机制中存在的问题，然后对比国外发达国家的制度，为我国土地增值收益制度的改革提供相关建议。
关键词：土地增值收益；对比研究；改革建议
一．土地增值及其原因
土地增值，即土地价值的增加，也就是指在土地开发利用或交易过程中发生的土地价格增加。
土地增值具体分为两个方面：一是土地物质价值的增值。
它是指土地所有者在没有投入资本、劳动的前提下，地价的自然增涨，其增值是虚假的。
二是土地资本价值的增值，指由于对土地追加的投资而使土地增值。
土地资本价值的增值实质上是由劳动创造的。
产生城市土地增值的主要因素为三大类：一是供应性因素；二是投资性因素；三是用途转变性因素。
1.供求性因素引起的增值
随着社会的快速发展，城市人口日益增多，人类对土地需求也随之增涨，造成城市建设用地供不应求，从而引起土地价值的增加。
2.投资性因素引起的增值
政府对城市基础设施和公共设施建设等进行投资改造和地产商对土地的追加投资进行房地产开发导致地价上涨、土地增值。
3.用途转变性因素引起的增值
由于城市规划发生改变，使土地利用类型发生变化，如工业用地转变为商业用地，农业用地转变为住宅用地等，而在土地用途的转变的过程中使土地价值发生改变，也即土地增值。
二．我国城市土地增值收益的分配现状及存在的问题
目前我国土地增值收益的主要方式是以“租税费”的形式表现的。
其实现过
程就是土地收益在土地所有者、使用者以及管理者之间的收益分配过程。
其不完善的过程导致图增值收益分配过程中出现种种问题。
1.土地收益分配比例失调，土地产权收益无法实现
在我国土地征用出让过程中，城市和农村的土地收益分配比例严重失调，农村潜在的土地经济产生的福利严重损失，而问题根源在于征用出让过程中产权关系与经济关系的不对称。
首先，集体土地的经济收益远远低于国有土地的收益；其次，城市和农村集体的经济地位不对等，农村集体处于绝对的弱势地位，交易谈判能力不对等；最后，政府获得巨大收益却支付极少成本，而政府将没有承担的成本转嫁给了农村集体。
致使农村土地产权收益无法实现。
2.土地费税体系不够合理
主要有以下两点：
1.地租不明确
国家对地租的概念比较模糊，常将租税费混用，存在以税代租、以费代租和租税不分等问题。
而土地使用费实为地租概念，城镇土地使用税、土地增值税和所得税中同时包括有地租的成分等。
2.税种交叉，征税对象有待细化
土地税中城市房地产税与房产税、印花税与契税等税税种存在着明显交叉重复问题。
我国土地增值税实行的是超率累进税率，但在税率设计上没有充分考虑时间因素，致使投机者有空子可钻。
为逃避高税率，土地投机者在增值税较低时转让土地，通过多次转手买卖来获得高回报。
这种状况，既阻碍了土地的长期开发经营，又致使大量本应归入国库的土地增值收益白白流失。
三．国外发达国家土地增值收益分配制度分析及借鉴
1.英国土地增值收益分配的制度措施
土地发展权的国有化是英国土地增值收益分配的基础。
英国没有单独的土地管理法规和部门，基本上是通过规划法规和规划部门进行土地使用管制的。
地区规划部门在进行本地区土地增值收益分配问题上有自己的自主决定权，而且是“项目导向式”的，针对不同的开发项目有不同的内容，有较大的灵活性。
土地价值税基本不存在，但对土地增值收益进行回收的方式却是存在的，而现在主要采用的是规划得益的方式。
2.德国土地增值收益分配的制度措施
德国根据其规划体系，对土地进行开发取得的收益，在城市建设中促进德国建设发展，则拥有土地交易许可、先买权和开发权等，避免土地投机。
先买权是指为避免私人炒作投机以及开发后土地增值的不正当得利，地方政府拥有法定先买权。
政府的土地先买权在确保公共福祉的情况下，才能行使，同时公布土地使用的目的。
在一定程度上，确保土地产权收益。
四．我国土地收益分配制度改革建议
我国正处于市场经济转型期，土地自主收益分配制度的相关法律法规，并未随市场经济发展而改进。
主要依靠民间的利益协调和协商机制来解决收益分配矛盾，政府只起补缺和调控的作用。
因此，借鉴国外发达国家的土地增值收益分配制度，对我国土地收益分配制度改革提出如下建议：
第一，建立和完善农民在土地收益分配方面的立法
通过法律保障农民在农地转为工业用地或住宅用地的过程中享有收益权，农民土地被征收有权得到土地产权收益，限制政府的征地权，明确规定政府侵犯农民土地财产权。
第二，改革城市土地租、税、费体系
在确定具体征收范围和课税对象时，针对产生增值的不同因素，调整现行的征收范围，国家只规定征税的大致范围，具体税率可以由地方政府根据实际情况自行确定。
在税率方面，可实行分级税率机制，增加税率档次，提高税收弹性，以抑制投机买卖。
以费改税为契机，减少对城市土地征收的不合理费用。
第三，加强政府在城市土地市场以及农地转用过程中的宏观调控能力
对城市土地增值收益的管理绩效，取决于政府对土地交易市场中的宏观调控能力。
如果能有效地控制土地交易市场，就可以有效地抑制土地投机与炒卖。
同时通过税收法规等对市场进行有效监管，可使由地方政府行为产生的土地增值收益不会白白流失而重回国库。
而且，政府在农地转用过程中同样担负有调控土地供求的职能，地方政府承担着限制土地投机的责任，同时，也行使着土地的优先
购买的权利，地方政府有目的地进行土地收购和储备，为的不是实现政府的土地增值收益，而是调控土地供求关系的平衡，实现社会效益的最优化。
参考文献：
1.王文革，建立合理的城市土地增值回收制度，国土资源，2006。
2.刘伯恩，完善土地增值税的若干思考，中国房地产，2006。
3.江帆，农村征地补偿费分配管理中存在的问题及法律对策，农村经济, 2006。
4.汪振江，农村土地产权与征收补偿问题研究，农村经济，2008。
5.沈飞，朱道林，政府和农村集体土地收益分配关系实证研究——以我国土地征用、出让过程为例，中国国土资源经济，2004。