土地增值收益分配论文

城市土地的增值收益机制

土管10甲王奔阳1092310142

摘要：土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。土地增值是客观存在的,是由供应性因素、投资性因素等原因导致的。我国土地增值收益机制中存在不完善的问题，文章分析我国土地增值收益机制中存在的问题，然后对比国外发达国家的制度，为我国土地增值收益制度的改革提供相关建议。

关键词：土地增值收益；对比研究；改革建议

一．土地增值及其原因

土地增值，即土地价值的增加，也就是指在土地开发利用或交易过程中发生的土地价格增加。土地增值具体分为两个方面：一是土地物质价值的增值。它是指土地所有者在没有投入资本、劳动的前提下，地价的自然增涨，其增值是虚假的。二是土地资本价值的增值，指由于对土地追加的投资而使土地增值。土地资本价值的增值实质上是由劳动创造的。产生城市土地增值的主要因素为三大类：一是供应性因素；二是投资性因素；三是用途转变性因素。

1.供求性因素引起的增值

随着社会的快速发展，城市人口日益增多，人类对土地需求也随之增涨，造成城市建设用地供不应求，从而引起土地价值的增加。

2.投资性因素引起的增值

政府对城市基础设施和公共设施建设等进行投资改造和地产商对土地的追加投资进行房地产开发导致地价上涨、土地增值。

3.用途转变性因素引起的增值

由于城市规划发生改变，使土地利用类型发生变化，如工业用地转变为商业用地，农业用地转变为住宅用地等，而在土地用途的转变的过程中使土地价值发生改变，也即土地增值。

二．我国城市土地增值收益的分配现状及存在的问题

目前我国土地增值收益的主要方式是以“租税费”的形式表现的。其实现过

程就是土地收益在土地所有者、使用者以及管理者之间的收益分配过程。其不完善的过程导致图增值收益分配过程中出现种种问题。

1.土地收益分配比例失调，土地产权收益无法实现

在我国土地征用出让过程中，城市和农村的土地收益分配比例严重失调，农村潜在的土地经济产生的福利严重损失，而问题根源在于征用出让过程中产权关系与经济关系的不对称。首先，集体土地的经济收益远远低于国有土地的收益；其次，城市和农村集体的经济地位不对等，农村集体处于绝对的弱势地位，交易谈判能力不对等；最后，政府获得巨大收益却支付极少成本，而政府将没有承担的成本转嫁给了农村集体。致使农村土地产权收益无法实现。

2.土地费税体系不够合理

主要有以下两点：

1.地租不明确

国家对地租的概念比较模糊，常将租税费混用，存在以税代租、以费代租和租税不分等问题。而土地使用费实为地租概念，城镇土地使用税、土地增值税和所得税中同时包括有地租的成分等。

2.税种交叉，征税对象有待细化

土地税中城市房地产税与房产税、印花税与契税等税税种存在着明显交叉重复问题。我国土地增值税实行的是超率累进税率，但在税率设计上没有充分考虑时间因素，致使投机者有空子可钻。为逃避高税率，土地投机者在增值税较低时转让土地，通过多次转手买卖来获得高回报。这种状况，既阻碍了土地的长期开发经营，又致使大量本应归入国库的土地增值收益白白流失。

三．国外发达国家土地增值收益分配制度分析及借鉴

1.英国土地增值收益分配的制度措施

土地发展权的国有化是英国土地增值收益分配的基础。

英国没有单独的土地管理法规和部门，基本上是通过规划法规和规划部门进行土地使用管制的。地区规划部门在进行本地区土地增值收益分配问题上有自己的自主决定权，而且是“项目导向式”的，针对不同的开发项目有不同的内容，有较大的灵活性。

土地价值税基本不存在，但对土地增值收益进行回收的方式却是存在的，而现在主要采用的是规划得益的方式。

2.德国土地增值收益分配的制度措施

德国根据其规划体系，对土地进行开发取得的收益，在城市建设中促进德国建设发展，则拥有土地交易许可、先买权和开发权等，避免土地投机。先买权是指为避免私人炒作投机以及开发后土地增值的不正当得利，地方政府拥有法定先买权。政府的土地先买权在确保公共福祉的情况下，才能行使，同时公布土地使用的目的。在一定程度上，确保土地产权收益。

四．我国土地收益分配制度改革建议

我国正处于市场经济转型期，土地自主收益分配制度的相关法律法规，并未随市场经济发展而改进。主要依靠民间的利益协调和协商机制来解决收益分配矛盾，政府只起补缺和调控的作用。因此，借鉴国外发达国家的土地增值收益分配制度，对我国土地收益分配制度改革提出如下建议：

第一，建立和完善农民在土地收益分配方面的立法

通过法律保障农民在农地转为工业用地或住宅用地的过程中享有收益权，农民土地被征收有权得到土地产权收益，限制政府的征地权，明确规定政府侵犯农民土地财产权。

第二，改革城市土地租、税、费体系

在确定具体征收范围和课税对象时，针对产生增值的不同因素，调整现行的征收范围，国家只规定征税的大致范围，具体税率可以由地方政府根据实际情况自行确定。在税率方面，可实行分级税率机制，增加税率档次，提高税收弹性，以抑制投机买卖。以费改税为契机，减少对城市土地征收的不合理费用。

第三，加强政府在城市土地市场以及农地转用过程中的宏观调控能力

对城市土地增值收益的管理绩效，取决于政府对土地交易市场中的宏观调控能力。如果能有效地控制土地交易市场，就可以有效地抑制土地投机与炒卖。同时通过税收法规等对市场进行有效监管，可使由地方政府行为产生的土地增值收益不会白白流失而重回国库。而且，政府在农地转用过程中同样担负有调控土地供求的职能，地方政府承担着限制土地投机的责任，同时，也行使着土地的优先

购买的权利，地方政府有目的地进行土地收购和储备，为的不是实现政府的土地增值收益，而是调控土地供求关系的平衡，实现社会效益的最优化。

参考文献：

1.王文革，建立合理的城市土地增值回收制度，国土资源，2006。

2.刘伯恩，完善土地增值税的若干思考，中国房地产，2006。

3.江帆，农村征地补偿费分配管理中存在的问题及法律对策，农村经济, 2006。

4.汪振江，农村土地产权与征收补偿问题研究，农村经济，2008。

5.沈飞，朱道林，政府和农村集体土地收益分配关系实证研究——以我国土地征用、出让过程为例，中国国土资源经济，2004。