物业管理前期介入工作指引(给排水)
物业公司物业项目项目前期介入工作指引
物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。
（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。
（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。
（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。
2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。
（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。
（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。
（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。
每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。
（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。
（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。
（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。
（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。
（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。
（10）领导交给的其他工作。
3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
vAAA物业管理前期介入工作指引共124页
前期介入如何做好节能改造措施
所谓技术节能，包括两层含义： 一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的； 二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。 对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业项 目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通 过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目节能 工作，首先要在思想上要有认识，其次在具体上做到实行能 称干，加强完善管理提高资源利用效率，减少损失浪费，以 尽可能少的资源消耗，创造尽可能大的经济社会效益。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
交通布局 1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清 晰，便于分流
管理。 2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要
求及回车余地。 3、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位
占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车 位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数 1：1.5），便于停放。 4、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
生活配置 1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、 商业用房。 2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容 美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 3、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分 和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置 营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。 4、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅 区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的 住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌 球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加 10万平方米会所面积增加200平方米。
物业管理前期介入工作指引
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人
流自然汇聚。 3、绿化品种合适本地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率
高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节省。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2、营销筹划阶段涉及：
物业管理方案筹划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意旳内容。。
3、施工建设阶段涉及： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意旳问题。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要取得旳资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目旳客户定位、目旳客户资料。 4、设计文件 总阐明、修建性详规规划图、建筑〈设计阐明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、构造设计阐明书、给水排水设计阐明书、电气设计阐明书、弱电 设计阐明书、采暖通风空调设计阐明书、动力设计阐明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目阐明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等有 关部门专题简介项目情况并解答疑问。 6、物业企业组织对项目宗地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
前期物业管理服务介入方案
前期物业管理服务介入方案一、前期工作准备1.1确定目标和范围在进行前期物业管理服务介入之前，首先要明确目标和范围。
通过与业主委员会或物业所有者的沟通，了解他们的需求和期望，明确物业管理服务的目标和范围。
1.2制定工作计划根据目标和范围，制定详细的工作计划。
包括项目管理、资源分配、时间表安排等方面的安排。
确保工作计划合理、可行。
1.3组建团队确定参与物业管理服务介入的团队成员，包括项目经理、工程师、财务人员、法律顾问等，确保团队具备必要的专业知识和技能。
1.4收集资料收集相关资料，包括物业管理服务历史记录、业主反馈、物业设施状况等，为后续工作提供参考依据。
二、问题诊断与分析2.1实地调研进行实地调研，了解物业管理服务存在的问题和难点，包括设施维护保养、安全管理、服务水平等方面的问题。
根据调研结果，制定问题分析报告。
2.2问题分析对物业管理服务存在的问题进行深入分析，找出问题根源和解决办法。
结合业主需求和物业特点，确定解决方案和优先级。
2.3风险评估对解决方案涉及的风险进行评估，包括财务风险、运营风险、法律风险等，制定风险管理方案，确保物业管理服务介入的顺利实施。
三、制定物业管理服务方案3.1制定管理体系根据问题诊断与分析的结果，制定物业管理服务的整体方案。
包括组织结构、职责分工、工作流程等方面的安排，确保物业管理服务的高效运作。
3.2设施维护规划制定设施维护规划，包括设施维护计划、预防性维护方案、维修预算等，确保物业设施的正常运行和保养。
3.3安全管理方案制定安全管理方案，包括安全检查、紧急处理程序、安全培训等，确保物业安全和居民生命财产安全。
3.4服务水平提升方案制定服务水平提升方案，包括服务标准、服务培训、服务监督等，提升物业管理服务的品质和口碑。
四、实施物业管理服务介入4.1组织实施根据制定的物业管理服务方案，组织团队成员和相关合作方，按照工作计划进行实施。
确保各项工作有序进行，按时完成。
4.2监督与评估监督物业管理服务的实施情况，及时发现问题并采取措施解决。
2024-物业管理前期介入工作指引(给排水)
管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。
管网爆裂停水的典型现象：
常见材料问题：
管材选用错误 阀门存在缺陷
常见管理和维护问题：
水泵房巡视不及时：8月26日 连续不断下暴雨，下午四点曾 对水泵房进行巡查，以后再没 有巡视过，直至第二天早晨发 现水泵房被水浸1.5米。
排水设备故障：在前期接管验 收时，发现水泵房排污泵不能使 用，曾向地产提出，但没有采取 措施解决，发生水浸事故时排污 泵不能动作。
住户室内浸水的典型现象：
供水管件损坏、脱落引起跑水 下水管道堵塞反水 因使用不当造成的跑水 随同房屋交付赠送的设备、设施质量存在瑕疵
施工时挖断管道 管网长期存在较大渗漏未能发现 发现管网漏水找不到阀门 关键时刻阀门打不开或关不上
预防措施分析：
措施层面：
加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽 工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。
完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知 应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。
建筑给排水工程设计与施工
停水影响业主生活案例：
**工程项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业 费！ [刘津煜] 于 2007-8-31 14:02:12 加贴在 **工程项目 为什么屡次反映到物 业都没有解决，从交房第二天开始到现在将近一周了，怎么都没有人管 呢？问物业，物业说，我们也不知道。有这么回复业主的吗？ 我们每天从楼下提水到7楼，中水，自来水都没有了。还让人怎么生活？
一楼加装雨水 溢流管
(物业管理)物业管理前期介入工作指引
(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。
物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。
同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。
二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。
物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。
物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。
三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。
要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。
非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。
同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。
四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。
建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。
同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。
五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。
对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。
物业管理前期介入工作指引
协助谈判和签订合
同
在评选结果确定后，协助开发商 与中标人进行谈判，就合同条款 和细节进行协商，确保合同的顺 利签订和执行。
08
交接验收阶段准备工作安 排
熟悉交接验收标准和程序要求
01
02
03
详细了解国家和地方相 关法规、政策及行业标 准，确保交接验收工作
合规进行。
掌握交接验收的具体程 序，包括验收申请、资 料审核、现场核查、问 题整改、复验等环节。
监督评标过程
对评标过程进行监督，确保评标委员会按照招标文件规定的评标标准 和方法进行评标，保证评标结果的公正性。
协助开发商选择合适承包商或供应商
协助制定评选标准
根据开发商的需求和项目特点， 协助制定评选标准，确保评选标 准的合理性和可操作性。
参与评选工作
按照评选标准，协助开发商对投 标人的技术方案、商务报价等进 行综合评估，为开发商提供评选 参考意见。
THANKS
度和成本。
预防问题
提前发现和解决潜在问题，减少后 期维修和改造的工作量及费用。
提升品质
通过前期介入，确保项目品质符合 物业服务标准，提高客户满意度。
相关法规政策解读
01
02
03
法规依据
根据《物业管理条例》等 相关法规，物业服务企业 有权参与前期介入工作。
政策支持
政府鼓励物业服务企业积 极参与前期介入，推动物 业管理水平的提升。
07
招投标过程监督与协助工 作
参与招标文件编制和审核过程
协助开发商明确招标需求和目标
根据开发商的需求和项目特点，协助制定招标文件的编制计划和内容，确保招标文件的准 确性和完整性。
参与招标文件编制
按照招标文件编制计划，协助开发商完成招标文件的编写、校对和审核工作，确保招标文 件的规范性和专业性。
物业治理前期介入工作指引
物业治理前期介入工作指引一、目的标准物业公司对新项目物业治理前期介入的程序和内容，指导新公司物业治理业务的开展。
二、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业治理公司（以下简称地产、物业）。
3、职责集团物业治理部负责编制、发布和修订本工作指引。
各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情形制定具体工作方案和打算，以保证物业治理前期介入工作的顺利完成。
各地产公司应与物业维持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，一起研究，听取采纳合理的建议，关于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方式和进程操纵物业治理前期介入的概念物业治理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个时期，包括项目决策、计划设计、营销策划、施工建设、完工验收等，就参与介入，从物业治理运作和业主利用角度对物业的环境布局、功能计划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、衡宇租售、施工质量、完工验收等多方面提供有利的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入利用后的物业治理制造条件，同时有效的前期介入能够减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期介入的一样程序4.2.1 两边确信工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作打算;4.2.4 打算实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、治理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后效劳、物业治理方案和治理合同的确认。
4.2.5 物业与地产两边的和谐研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：治理费、物业治理合同、销售中涉及物业的许诺、设备设施合同中的售后效劳等。
前期介入的内容前期介入要紧分三个时期实现：计划设计时期、营销策划时期和施工建设时期，三个要紧时期终止后配合地产进行完工验收。
4.3.1计划设计时期包括：对整体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、治理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、衡宇单体、智能化配置、治理用房等方面应注意的内容。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。
2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。
211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。
212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。
22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。
221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。
222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。
3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。
311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。
312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。
4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。
412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。
413 有义务按照本协议的约定支付费用。
42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。
422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。
423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。
5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。
511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。
物业管理前期介入工作指引108p讲述
位置合理，灶宜避开窗口设置。 6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧
室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
物业管理前期介入工作指引
培训提纲
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入 建筑给排水工程设计与施工
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业 主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材 料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施 工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确 保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期介入的一般程序
1 、双方确定工作内容要求; 2、 物业组成工作小组; 3 、制定工作计划; 4 、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、 管理用房、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质 量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物 业管理方案和管理合同的确认。 5 、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 6 、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、 物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中 的售后服务等。
前期介入的内容
物业管理前期介入工作指引ppt课件
03
前期介入的主要内容
参与规划设计
了解项目背景、规划 理念和设计目标，提 出合理化建议。
协助开发商优化设计 方案提出专业意见。
参与施工建设
跟踪施工进度，及时了解施工 情况，为后期管理做好准备。
参与隐蔽工程验收，确保施工 质量符合规范要求。
针对重大风险，制定详细的风险评估 报告，为后续应对措施提供依据。
结合历史数据和经验，对识别出的风 险进行评估，确定风险等级和影响程 度。
制定风险应对措施
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，如风险规避、风险降低、风险转移 等。
针对不同类型的风险，制定具体的应对方案，如合同条款的修订、保险购买、应急 预案制定等。
02
前期介入的准备工作
了解项目基本情况
01
02
03
项目类型
了解项目的类型，如住宅、 商业、工业等，以便针对 不同类型项目采取相应的 管理措施。
项目规模
掌握项目的占地面积、建 筑面积、绿化面积等规模 指标，以便合理规划物业 管理资源。
项目进度
了解项目的建设进度和交 付时间，以便及时安排物 业管理团队介入。
目的
通过前期介入，物业服务企业能够更好地了解项目情况，为后续物业管理打下基础，同时协助开发商优化项目设 计、提高施工质量、降低后期运营成本等。
前期介入的重要性
提升项目品质
提高客户满意度
物业服务企业在前期介入中，可针对 项目规划、设计、施工等方面提供专 业建议，协助开发商优化方案，提升 项目品质。
前期介入能够确保项目在规划设计和 施工建设中充分考虑物业管理因素， 提高后期物业服务质量和客户满意度。
熟悉相关法律法规
物业管理条例
物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。
4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
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干管安装固定
暗装支管隐蔽
系统试压
保温 管道冲洗消毒
分段试压 设备安装调试
三、从使用看设计 与施工
通水试验
附件安装
【目录】
室内给水系统安装质量控制（二）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
管道支吊架平整牢固、支架间距满足规定
室内给水系统安装质量控制（三）
施工时挖断管道 管网长期存在较大渗漏未能发现 发现管网漏水找不到阀门 关键时刻阀门打不开或关不上
预防措施分析：
措施层面：
加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽 工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。
完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知 应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。
➢ 设计图纸是否满足规范要求 ➢ 图纸的错、漏、碰、缺 ➢ 相关各专业间搭接配合 ➢ 图纸设计深度，是否满足施工要求
➢ 设计选用产品的市场化程度、安全性、 后续检修等
【目录】
施工过程－施工图交底与图纸会审
设计各专业交底
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
分专业会审（提问、解决） 图纸会审汇总 与会各方确认形成文件
当地主流媒体负面报道：
“……楼内唯一一部 电梯却停运……全楼 的自来水也没有了， 更令业主们不解的是， 当他们向小区物业管 理公司询问事故原因 时，物业答复却是因 为一周前的那场降雨 所致。”
物业的服务到底怎么了？
事件过程：
8月26日该地区突发暴雨，来势急，雨量大，地下水位升高； 8月27日早晨，物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水， 积水深达1.5米，水泵房所有设备被浸泡在水中；
前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉， 管道受力不均引起断裂。 PPR水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间 不足等，留下薄弱环节。
管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。
管网爆裂停水的典型现象：
常见材料问题：
管材选用错误 阀门存在缺陷
常见管理和维护问题：
下水管道 下水井
止回阀 软连接 闸阀
排水设备
化粪池 排至市政管网
安全阀
电解点压力表
闸阀 过滤阀
供水控 制系统 电动蝶阀
水池
管网的给水方式
市政直接给水方式： 适用于市政水压稳 定的多层建筑。
变频给水方式：适用于 多层、小高层住宅建筑。
管网的给水方式
高位水箱给水方式： 适用于高层超高层建 筑。
分区给水方式：直接供水 （或变频）与高位水箱相 结合的方式，适用于高层 分区供水。
预防措施分析：
完善已接管园区设备设施返修、改造管理制度，加强施人员及 施工现场管理。
建立与地下室相连的电缆沟、管道井、沉降缝、防水层、地下 室排水设施等验收标准和方法，早期发现风险。
强调管理人员对设备维护管理的重视程度，保障给排水设备、 设施维护保养工作落到实处。
给、排水设备设施构成：
减压阀
末端用水设施
消防水箱：储存消防水泵未启动前的初期火 灾所需水量（10分钟消防水量）
消防水池：储存2～3小时消防水量
建筑内消防给水管道一般应布置成环状，进 水管至少两条
三、从使用看设计与 施工
消火栓口距地1.1m，出口方向与墙面垂直或
向下，消火栓不得安装在箱门的门轴一侧
设计阶段（一）
【目录】
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
圆形砖砌常见
化粪池
小区污水管网末端，市政污水管之前
【目录】
小区排水管网（二）
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
检查井
消防水系统（一）
【目录】
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
三、从使用看设计 与施工
设计前期阶段 总图初步设计（建筑规划） 场地竖向设计（标高确定） 给排水专业市政线路引入方式比较设计
------供水接入点、供水方式、分区情况等确定……
市政单项工程报批、报建
设计阶段（二）
【目录】
一、基础知识
施工图设计流程
条件图
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
此过程物业前期参与可关注泵房布置、地下 室排水、材料选择等，在工程实施前从设计 上关注可能存在的问题。
施工过程－主体施工配合预留预埋
【目录】
一、基础知识
主体结构施工时，给排水主要是进行预留预埋， 内容包括：预留孔洞、套管、管槽、排水管等。
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
施工过程－进场材料设备验收（一）Biblioteka 【目录】一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
进场材料设备查验程序： 确定品牌、厂家或供应商 样板确认、封存 材料设备进场申报审批 材料设备包装、外观检查 进场材料设备使用申请
验收要点： 进场材料与样板相符； 进场材料资料应完整； 实物应与资料一致； 应按规定送检 …
【目录】
小区排水管网（一）
新建住宅小区排水实行雨污分流体制
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
小区污水管网 小区雨水管网
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
小区排水管网之构筑物：检查井、化粪池 检查井
在排水管道变向、变径、变坡度、管道汇合处需设检 查井，直线管线一定长度也需设置
故障现象：地下室过墙管生锈跑水。 故障分析：由于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最
容易锈蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管 做套管，避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。
技术应用与设备改造
案例：善用泻压阀保护管网，防止超压。
在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压 阀，设置好泄水压力，防止水锤显现、管压异常升高造成的管网 爆裂。
8月27日-31日期间紧急采 购设备，临时安装一台生 活水泵及中水泵，部分恢 复供水。期间停水5日之 久。
初步评估，该事故造 成直接经济损失5万 元。
事故原因：
前期没有预见风险：导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线 缆桥架4-5处过墙眼处渗漏，在前期介入和接管验收过程中没有发现隐 患并预见风险。
室外消防水系统 室外消火栓 作用：灭火＋向消防车充水 设置要求：间距＜150m，距路边＜2m，距房
屋外墙＞5m，交叉路口和明显处，便于使用
室内消防水系统 消火栓系统 自动喷水灭火系统 水喷雾系统
消防水系统（二）
【目录】
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
建筑给排水工程设计与施工
停水影响业主生活案例：
**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业 费！
[刘津煜] 于 2007-8-31 14:02:12 加贴在 **项目 为什么多次反映到物业都没有解决， 从交房第二天开始到现在将近一周了，怎么都没有人管呢？问物业，物业说， 我们也不知道。有这么回复业主的吗？ 我们每天从楼下提水到7楼，中水，自来水都没有了。还让人怎么生活？
【目录】
凸出墙面 1cm
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
暗装管道必须隐蔽验收，隐蔽前必须试压，预留 管口位置准确
【目录】
室内给水系统安装质量控制（四）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
高水位报警
低水位报警
技术应用与设备改造
将机械控制阀门改 造成电动阀门，增加 阀门可靠性，有效防 止水箱溢流。
电动阀关 闭信号
电动阀关闭 或打开
电动阀控制 系统动作
高水位报警 信号
电动阀开启 信号
低水位报警 信号
报警信号往控制中心
技术应用与设备改造
改造雨水管，防止暴雨造成一楼住户阳台反水。
二楼
经常容易堵 塞位置
技术应用与设备改造
在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀，可与机械浮球阀
一起工作，起到双层保护的作用。
电信号 浮球
机械 浮球
技术应用与设备改造
编制控制系统各部件的使用寿命清单，对接近使用寿命的设备 重点关注。对关键部位帖试温蜡片，随时监控运行状态。
在水池外侧的液位管内 安装高低水位报警装置， 保障报警可靠性并便于检 修检测。
预防措施分析：
面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？
为住户提供检修服务，帮助住户发现风险 有效开展客户教育，增强住户的风险意识 落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞 加强装修提示和监督管理
管网爆裂停水的典型现象：
常见设计施工问题：
设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投 入运行后温差变化导致管道破裂。
合格材料设备投入使用
【目录】
施工过程－进场材料设备验收（二）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
材料样板
三、从使用看设计 与施工
室内给水系统安装质量控制（一）
【目录】 室内给水（热水）管道安装程序
一、基础知识
暗装支管开槽
尺量、下料
暗管安装固定