物业管理前期介入工作指引(给排水)

高水位报警
低水位报警
技术应用与设备改造
将机械控制阀门改 造成电动阀门，增加 阀门可靠性，有效防 止水箱溢流。
电动阀关 闭信号
电动阀关闭 或打开
电动阀控制 系统动作
高水位报警 信号
电动阀开启 信号
低水位报警 信号
报警信号往控制中心
技术应用与设备改造
改造雨水管，防止暴雨造成一楼住户阳台反水。
二楼
经常容易堵 塞位置
预防措施分析：
面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？
为住户提供检修服务，帮助住户发现风险 有效开展客户教育，增强住户的风险意识 落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞 加强装修提示和监督管理
管网爆裂停水的典型现象：
常见设计施工问题：
设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投 入运行后温差变化导致管道破裂。
严格落实阀门、地面管网的维修养护要求，加强地下管网的检 查防漏。
提升管网维修工作质量，强调维修与改造相结合（改善维修工艺、 减小管网压力）。
设备故障或水淹设备房典型现象：
对已接管的设备缺乏管理，任由施工单位操作造成事故 超水位报警中心不能识别，技术员对设备房疏于巡查 房屋本体及设施接管验收缺乏专业度，对于设施存在风险未及时 采取规避措施
8月27日-31日期间紧急采 购设备，临时安装一台生 活水泵及中水泵，部分恢 复供水。期间停水5日之 久。
初步评估，该事故造 成直接经济损失5万 元。
事故原因：
前期没有预见风险：导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线 缆桥架4-5处过墙眼处渗漏，在前期介入和接管验收过程中没有发现隐 患并预见风险。
下水管道 下水井
止回阀 软连接 闸阀
排水设备
化粪池 排至市政管网
安全阀
电解点压力表
闸阀 过滤阀
供水控 制系统 电动蝶阀
水池
管网的给水方式
市政直接给水方式： 适用于市政水压稳 定的多层建筑。
变频给水方式：适用于 多层、小高层住宅建筑。
管网的给水方式
高位水箱给水方式： 适用于高层超高层建 筑。
分区给水方式：直接供水 （或变频）与高位水箱相 结合的方式，适用于高层 分区供水。
故障现象：地下室过墙管生锈跑水。 故障分析：由于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最
容易锈蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管 做套管，避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。
技术应用与设备改造
案例：善用泻压阀保护管网，防止超压。
在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压 阀，设置好泄水压力，防止水锤显现、管压异常升高造成的管网 爆裂。
三、从使用看设计 与施工
施工过程－进场材料设备验收（一）
【目录】
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
进场材料设备查验程序： 确定品牌、厂家或供应商 样板确认、封存 材料设备进场申报审批 材料设备包装、外观检查 进场材料设备使用申请
验收要点： 进场材料与样板相符； 进场材料资料应完整； 实物应与资料一致； 应按规定送检 …
三、从使用看设计 与施工
设计前期阶段 总图初步设计（建筑规划） 场地竖向设计（标高确定） 给排水专业市政线路引入方式比较设计
------供水接入点、供水方式、分区情况等确定……
市政单项工程报批、报建
设计阶段（二）
【目录】
一、基础知识
施工图设计流程
条件图
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
消防水箱：储存消防水泵未启动前的初期火 灾所需水量（10分钟消防水量）
消防水池：储存2～3小时消防水量
建筑内消防给水管道一般应布置成环状，进 水管至少两条
三、从使用看设计与 施工
消火栓口距地1.1m，出口方向与墙面垂直或
向下，消火栓不得安装在箱门的门轴一侧
设计阶段（一）
【目录】
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
管网的保养方法与内容
故障现象：水泵停止，水锤现象造成管道异响，经常出现管道爆裂。
故障分析：由于楼层偏高，水泵又是工频运行，况且楼层中间段又
没有安装减压阀，每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象。解 决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动，用净音式止回阀或活塞 式止回阀，最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀。
【目录】
凸出墙面 1cm
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
暗装管道必须隐蔽验收，隐蔽前必须试压，预留 管口位置准确
【目录】
室内给水系统安装质量控制（四）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
当地主流媒体负面报道：
“……楼内唯一一部 电梯却停运……全楼 的自来水也没有了， 更令业主们不解的是， 当他们向小区物业管 理公司询问事故原因 时，物业答复却是因 为一周前的那场降雨 所致。”
物业的服务到底怎么了？
事件过程：
8月26日该地区突发暴雨，来势急，雨量大，地下水位升高； 8月27日早晨，物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水， 积水深达1.5米，水泵房所有设备被浸泡在水中；
一楼加装雨水 溢流管
室内排水管网
【目录】
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
室内排水系统的组成应满足三个原则： 1、迅速畅通的将污（废）水排至室外； 2、系统气压稳定、有毒有害气体不得进入室内； 3、管线布局合理、简短顺直、工程造价合理。
三、从使用看设计与 施工
设备故障或水淹设备房典型现象：
2007年7月4日，某城市下大雨，服务中心接到管家汇报：7幢地下车 库沉降缝严重漏水，导致07幢1、2单元电梯厅通道灌水。后经奋力 抢救未造成财产损失。
2007年7月7日16:00该地 区下更大的暴雨，5栋1 单元、7栋2单元、6栋2 单元多处出现渗漏，各 单元负一层电梯通往地 下车库的通道内均满是 积水，配电房、电梯井 道等部位进水。直至8日 晚，才恢复客梯运行和 消防通道照明。
室外消防水系统 室外消火栓 作用：灭火＋向消防车充水 设置要求：间距＜150m，距路边＜2m，距房
屋外墙＞5m，交叉路口和明显处，便于使用
室内消防水系统 消火栓系统 自动喷水灭火系统 水喷雾系统
消防水系统（二）
【目录】
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
预防措施分析：
完善已接管园区设备设施返修、改造管理制度，加强施人员及 施工现场管理。
建立与地下室相连的电缆沟、管道井、沉降缝、防水层、地下 室排水设施等验收标准和方法，早期发现风险。
强调管理人员对设备维护管理的重视程度，保障给排水设备、 设施维护保养工作落到实处。
给、排水设备设施构成：
减压阀
末端用水设施
技术应用与设备改造
在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀，可与机械浮球阀
一起工作，起到双层保护的作用。
电信号 浮球
机械 浮球
技术应用与设备改造
编制控制系统各部件的使用寿命清单，对接近使用寿命的设备 重点关注。对关键部位帖试温蜡片，随时监控运行状态。
在水池外侧的液位管内 安装高低水位报警装置， 保障报警可靠性并便于检 修检测。
回复:**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业 费！
[**市客户服务中心] 于 2007-9-3 14:01:20 加贴在 **项目 尊敬的业主：
您好！ 26日**地区普降暴雨，路面积水严重，27日导致您所在的组团泵房被 雨水浸泡、线路故障，我们经过抢修，已于31日现场恢复用水。虽然在此期间我 们也采取了一些送生活用水等临时应急措施，但给您造成的不便，还请您原谅。 后续此类事件，服务中心将加大信息沟通力度，确保您能及时了解情况，如您生 活中出现其他问题，欢迎同我们联系，联系电话：*******。
三、从使用看设计 与施工
此过程物业前期参与可关注泵房布置、地下 室排水、材料选择等，在工程实施前从设计 上关注可能存在的问题。
施工过程－主体施工配合预留预埋
【目录】
一、基础知识
主体结构施工时，给排水主要是进行预留预埋， 内容包括：预留孔洞、套管、管槽、排水管等。
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
➢ 设计图纸是否满足规范要求 ➢ 图纸的错、漏、碰、缺 ➢ 相关各专业间搭接配合 ➢ 图纸设计深度，是否满足施工要求
➢ 设计选用产品的市场化程度、安全性、 后续检修等
【目录】
施工过程－施工图交底与图纸会审
设计各专业交底
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
分专业会审（提问、解决） 图纸会审汇总 与会各方确认形成文件
景观实施方案
三、从使用看设计 与施工
基础图
景观 设计
施工图
交
楼
销
标
售
准
包
室
装
内
设
设
计
计
设计阶段（三）
【目录】
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
建筑给排水设计细节审查主要内容 ➢ 设计的经济合理性
✓ 是否充分利用市政管网水压 ✓ 供水方式、分区的合理性 ✓ 各类消防设施的必要性、消防水量确定
建筑给排水工程设计与施工
停水影响业主生活案例：
**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳百度文库业 费！
[刘津煜] 于 2007-8-31 14:02:12 加贴在 **项目 为什么多次反映到物业都没有解决， 从交房第二天开始到现在将近一周了，怎么都没有人管呢？问物业，物业说， 我们也不知道。有这么回复业主的吗？ 我们每天从楼下提水到7楼，中水，自来水都没有了。还让人怎么生活？
干管安装固定
暗装支管隐蔽
系统试压
保温 管道冲洗消毒
分段试压 设备安装调试
三、从使用看设计 与施工
通水试验
附件安装
【目录】
室内给水系统安装质量控制（二）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
三、从使用看设计 与施工
管道支吊架平整牢固、支架间距满足规定
室内给水系统安装质量控制（三）
圆形砖砌常见
化粪池
小区污水管网末端，市政污水管之前
【目录】
小区排水管网（二）
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
检查井
消防水系统（一）
【目录】
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
水泵房巡视不及时：8月26日 连续不断下暴雨，下午四点曾 对水泵房进行巡查，以后再没 有巡视过，直至第二天早晨发 现水泵房被水浸1.5米。
排水设备故障：在前期接管验 收时，发现水泵房排污泵不能使 用，曾向地产提出，但没有采取 措施解决，发生水浸事故时排污 泵不能动作。
住户室内浸水的典型现象：
供水管件损坏、脱落引起跑水 下水管道堵塞反水 因使用不当造成的跑水 随同房屋交付赠送的设备、设施质量存在瑕疵
前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉， 管道受力不均引起断裂。 PPR水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间 不足等，留下薄弱环节。
管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。
管网爆裂停水的典型现象：
常见材料问题：
管材选用错误 阀门存在缺陷
常见管理和维护问题：
施工时挖断管道 管网长期存在较大渗漏未能发现 发现管网漏水找不到阀门 关键时刻阀门打不开或关不上
预防措施分析：
措施层面：
加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽 工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。
完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知 应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。
【目录】
小区排水管网（一）
新建住宅小区排水实行雨污分流体制
一、基础知识 1 给排水流程 2 系统分类组成 3 常用材料设备
小区污水管网 小区雨水管网
二、工程质量控制
三、从使用看设计与 施工
小区排水管网之构筑物：检查井、化粪池 检查井
在排水管道变向、变径、变坡度、管道汇合处需设检 查井，直线管线一定长度也需设置
合格材料设备投入使用
【目录】
施工过程－进场材料设备验收（二）
一、基础知识
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收
材料样板
三、从使用看设计 与施工
室内给水系统安装质量控制（一）
【目录】 室内给水（热水）管道安装程序
一、基础知识
暗装支管开槽
尺量、下料
暗管安装固定
二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收