东润枫景整体广告策划方案.pptx

1-1-1 北京楼市总体概况
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三、北京楼市分区分析
• 北京南城由于市政综合条件落后于其他 三个区位，住宅市场一直不温不火。近 年，虽有城南五区县政府参与支持的 “家住南城”活动已造出声势，但城南 项目总体被买家认可还有待时日。
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三、北京楼市分区分析
• 西部地区另一个住宅项目集中的区位是在 西三环紫竹桥外至西四环一带，曙光花园 与世纪城这两个超大型社区将在这一区位 竞争客户。另外，如紫竹花园与美林花园、 中海雅园与汇景阁，由于目前均已进入销 售稳定期。
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三、北京楼市分区分析
• 去年以来，亚运村地区作为北京高房价地区 的位置已开始动摇，一方面，由于亚北经济 适用房项目的低价冲击，另一方面，市场供 应量增大，加之新楼盘普遍采用的低价冲市 做法，使亚运村地区市场竞争加剧。
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三、北京楼市分区分析
• 结论：西区竞争相对平静，爆发价格之争 的可能性不大。西部市场拼争的是品质， 可谓“西线无战事”。
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三、北京楼市分区分析
• 在今年，亚运村地区楼盘仍面临着较大的 降价压力，一则是由于亚运村地区的总体 价位水平仍偏高，另一则，亚运村地区近 50个在销项目在市场竞争的结果必然会导 致价格下调，亚运村是出现价格战的热门 地区。
三、北京楼市分区分析
• 去年，中关村科技园的批复无疑是这一地区 住宅项目的最大利好点。受新兴的IT业与网 络经济的影响，大量的高素质购房人群使中 关村住宅“卖的没有买的多”。同时，由于 中关村地区不再审批新的住宅项目，市场供 应不会放量。因此，市场在销项目的升值潜 力无疑增强 。
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• 东部是北京楼市的新亮点，在中央商务区的 带动下将成为北京楼市的热点
• 南部地区开发比较晚，投资条件不成熟，将 来何去何从还有待观望
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三、北京楼市分区分析
• 东部一直是房价最高的一个方位，也是今年 上半年新楼盘推出最多的一个区位。今年上 半年，东部地区的新楼盘曾创出了几个新低 价位。楼盘的集中无疑使市场竞争加剧，在 同一区位、楼盘之间比拼的是价位与品质， 而价位优势无疑会是发展商首先考虑的。
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二、北京楼市已进入热销期
• 2000年北京春季房展会透露出春消息，据房展 会组织者称，成交套数3661套，成交面积近37 万平方米，成交金额21亿元，是历次展会最好 的一次。
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二、北京楼市已进入热销期
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三、北京楼市分区分析
• 城南项目的供应量也相对较小，且较分散， 去年虽偶有像清芷园、九龙花园、怡海花园 等项目热销，但并不足以带动整个市场。
• 结论：从短期来看，城南供应量与购买群都 不会明显放大，很难形成市场热点。
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• 商品房开复工面积2934.1万平方米，其中住宅 1937.3万平方米，增长10.7％。
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结论：
• 因今年整体经济景气回升、销售快速增长等利好 因素使开发商对未来市场产生了良好预期。
• 在宏观上，下半年及明年开发呈上升走势。
——随着房地产的升温，大量新楼盘 介 入，竞争更趋激烈
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二、北京楼市已进入热销期
• 在市场销售方面，商品房销售继续呈现旺市。 2000年前4个月累计销售商品房屋112.5万平方米， 实现销售额52.9亿元，同比增长1.6和1.8倍。其 中，销售住宅104.1万平方米，占全部商品房销 售面积的92.5％。在销售的商品住宅中个人购房 85.9万平方米，实现销售额36.1亿元，同比分别 增长3.1倍和4.7倍。
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结论：
• 从目前情况分析，东部市场虽是京城楼市最旺 的区位，同时，也可能是下一轮爆发价格战的 区位。这种价格战不一定体现在数字上，而更 多的是一种性能价格比的竞争。另外，虽然东 部市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一 两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场， 下调的空间并不大。
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第一部分 市场研究分析
1-1 竞争环境分析
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一、北京楼市投资升温
• 上半年，北京市房地产开发投资以20.5％的速 度维持着高速发展增长态势，累计完成投资 162.6亿元，其中6月当月完成38.4亿元
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二、北京楼市已进入热销期
• 商业银行在住房抵押贷款方面又有新举措，房 地产按揭进一步完善。
• 在上半年销售的商品住宅中，个人购买187.9万 平方米，增长3.5倍，占商品住宅销售面积的 85.2％。
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• 结论：北京市房地产开发业已逐渐走出上年 前三个季度需求不足的阴影，房地产开发增 长拉动方式也由单纯的投资拉动发展为投资 与消费双向拉动，市场调控程度进一步提高， 北京市房地产开发前景将继续看好。
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三、北京楼市分区分析
• 传统意义上，北京西北部地区一直是买房人 首选的“上风上水”之地，也是房价较高的 地区。西部住宅最集中的区域也在此。