房地产上市公司的财务报表分析

房地产上市公司的财务报表分析

（一）资产结构

资产结构是指各类资产占资产总额的比例，包括固定资产、应收账款、存货和货币资金等占资产总额的比例。房地产公司通常具有固定资产和应收账款比例较小，货币资金、存货比例较大的特点。在如今宏观调控房地产行业的大背景下，货币资金占资产总额的比例（即资产的现金含量）尤为重要。资产的现金含量越高，企业的财务弹性就越大。对于拥有充裕现金储备的企业而言，一旦市场出现千载难逢的投资机会或其他有利可图的机遇，它们就可迅速加以利用，而对于出现的市场逆境，它们也可以坦然应对。反之，对于现金储备严重匮乏的企业，面对再好的投资机会和其他机遇，也只能望洋兴叹，对于始料不及的市场逆境，它们往往一蹶不振。房地产企业的存货主要包括两块：一块是已收款未结转的商品房；另一块是土地储备。土地储备的多少是企业快速发展的根基和源泉。不过，在今年房地产市场不景气、存货可变现净值大幅下降的背景下，既要防止房地产上市公司未提足存货跌价准备的情况，也要对有些绩差公司利用存货跌价准备“洗大澡”调节利润的行为保持警惕。

（二）负债结构

房地产企业的负债结构的特点是：预收账款、短期借款和长期借款占负债比例较大。先收款后交楼是房地产行业的惯例，为房地产行业的快速发展奠定了基础。预收账款越多，意味着该房地产公司的销售状况越良好，市场占有率越高，未来可结算收入越多。房地产行业是一个资金高度密集的行业，借款占负债比例说明公司利用银行融资的能力，但是借款与货币资金应该保持一个合理的比例，并且借款中长期借款应该占比较大（即借长不借短）。以华发股份为例，该公司年三季报显示，其短期借款为亿元，长期借款为亿元。两者之比为％。就是加上一年内到期的长期借款为亿元，华发股份的短期借款还是大大少于长期借款，说明银行对该公司的盈利能力很有信心。

单独分析任何一项财务指标，都不足以全面地评价企业的财务状况和经营效果，而只有对各种财务指标进行系统的分析，才能对企业的财务状况作出合理的判断。因此，必须对企业进行综合的分析。

一、标准财务比率

标准财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率指标体系和标准值。可以用来作为标准财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与经营资料，经过综合为一整体后，再据以求得的各项比率。

标准财务比率的确定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为标准。这种方法是假设大多数是正常的，社会平均水平是反映标准状态的。因此，如果企业的经营状况与平均水平不符，就意味着与正常状态不符。工业工程法是以实际观察和

科学计算为基础，推算出一个理想状态作为评价标准。这种方法是以各变量之间有其内在的比例关系，且这种比例关系是可以被认识为假定条件的。在实务上，人们往往结合使用上述两种方法，互相补充，互相印证，很少单独使用一种方法来建立评介标准。

对于用作标准比率的行业平均财务比率，在使用时注意以下问题：（）行业平均指标一般是根据行业中部分企业抽样调查得来，如果其中有一个极端的样本，则行业平均指标就难以反映整个行业的实际情况。（）行业内每个公司采用的会计方法不一定相同，每个企业的经营状况也可能存在较大差异，如有的企业存在大量债务，有的企业则债务很少。把这些各不相同的企业的指标加在一起平均，也将影响标准比率的权威性。（）建筑与房地产行业的平均财务比率目前还未能获取。因此，采用标准比率进行比较分析时，应根据实际情况对行业平均财务比率进行一定的修正，尽可能建立一个可比的基础。

二、综合系数分析

一项财务比率只能反映企业某一方面的财务状况。为了对企业进行综合的财务分析，可以选定若干财务比率，按其重要程度，给定一个分值，即重要性系，总和为。然后将实际比率与标准比率比较，评出每项指标的得分，最后求出综合系数与重要性系数之和，以判明企业财务状况的优劣，这一方法称为综合系数法。现例举说明该方法的运用。

恒星房地产股份有限公司选择十项常用的财务比率并给定分值，连同其标准值和实际值，编成财务比率综合分析表（见表）。

表财务比率综合分析表

编制综合分析表的程序如下:

、选定评价企业财务状况的比率。通常是选择能够说明问题的重要比率。并且偿债能力、周转能力和获利能力三类比率因反映财务状况的侧重面不同，故应分别从中选择若干项具有代表性的重要比率。

、根据各项比率的重要程度，确定重要性系数。各项比率的系数之和应等于。重要程度的判断，需根据企业经营财务状况、发展趋势以及企业所有者、债权人和管理人态度等具体情况而定。

、确立各项比率的标准值。财务比率的标准值是指各项财务比率在本企业现时条件下最理想的数值，亦即最优值。

、计算企业在一定时期各项财务比率的实际值。上例上各项比率的实际值的计算结果见表。

、求出各项财务比率实际值与标准值的比率，称为关系比率。（其中，资产负债率低于标准值是一种有利指标，因而用标准值除实际指标求得关系比率）。

、求出各项财务比率的综合指数及其合计数。各项比率的综合指标是关系比率和重要性系数的乘积，其合计数可以作为评价企业财务状况的一个依据。一般而言，综合指数合计数如果为或接近，则表明企业状况基本上达到标准要求；如果与有较大差距，则财务状况偏离标准要求较远。在此基础上，还可进一步分析具体原因。

在表中，各项财务比率综合指数的合计数为，远远低于，说明该企业的财务状况较差，应进一步深入分析具体原因。

三、标准比率分析法运用中的难点及弥补方法分析

(一)标准财务比率分析法的关键技术是“标准评分值”的确定和“标准比率”的建立。

(二)标准评分值的确定应注意以下问题

.一般认为企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，再次是营运能力，它们

之间大致可按来分配比重。再根据所选择的指标（参见第四章案例分析）确定各自的评分值。

.在给每个指标评分时，规定上限和下限，以减少个别指标异常对总分造成不合理的影响。上限可定为正常评分值的倍，下限定为正常评分值的。例如，总资产净利率的标准值为，标准评分为分；行业最高比率为，最高评价为分，则每分的财务比率差为（〖〗÷〖分分〗）。总资产净利率每提高，多给分，但该项得分不超过分。

.财政部于年公布了一套企业经济效益评价指标体系，并给定了标准评分值，可被企业参考。总评分值为分，其中销售利润率分、总资产报酬率分、资本收益率分、资本保值增值率分、资产负债率分、流动比率（或速动比率）分、应收帐款周转率分、存货周转率分、社会贡献率分、社会积累率分。

.建设银行关于房开发企业信用等级标准，对于所使用的评价指标给定了评分值。见表(三)标准比率的定量应考虑以下几个因素：

.国际水平。对于国内一些生产技术先进、经营状况好且效率高的企业，其指标的标准值应参照国际水平。

.国家计划和要求达到的目标。国家为了宏观管理的需要，在权衡社会总需求和总供给总体水平的基础上，往往要给一些重点企业下达一定计划或目标。那么，这些计划任务和目标可作为指标标准。

.企业所在行业的平均水平或同类先进单位达到的水平。一些指标的计算，如：资产贡献率、流动比率等会因行业不同而产生很大差异。因此，根据行业水平确定标准值是合理的。

.企业根据自身生产经营状况，为内部制定的计划、定额和业务标准。因为实现不了内部生产任务的企业，很难有好的经济效益。

.还有其他一些生产技术要求、设计能力或理论上应达到的水平，也可以作为定量标准。

(四)行业标准指标的缺陷分析

由于行业标准指标是根据部分企业抽样调查得出的，如果其中有一个极端的样本，则有可能歪曲整个行业的实际情况。另外，每个企业采用的会计方法不一定相同，而且资本密集型企业与劳动密集型企业可能加在一起平均，负有大量债务的企业可能与没有债务或债务较少的企业加在一起平均。上述因素在一定程度上影响了行业标准指标的科学性。

(五)对行业标准比率的弥补方法。

西方国家有关报刊上经常定期发布各种行业的财务指标，给财务指标对比评价带来很大方便。而我国目前暂时还没有这种行业平均财务指标公布，所以行业财务指标不易获得，此时企业可对自身经济效益进行纵向比较评价。其标准比率中可选本企业特定年份指标或历史最好的水平指标作基数进行评价，找出企业存在的差距。

(六)在实际运用标准比率分析法时，如果遇到异常值，应对其进行必要的修正。具体情况如下：

.资产负债率超过标准值时，并非好现象，不能因此多给分，可根据标准比率除以实际比率，使相对比率小于，这样，实际评分会低于给定的权数。

.亏损企业的销售利润率、总资产报酬率、资本收益率和资本保值增值率等指标的实际财务比率是负数时，相对比率取零，该指标得分为零，而不给负分。这样，可避免亏损时综合评分过份下降。

.资本负债率、流动比率、应收帐款周转率和存货周转率的最高得分为基本权数得分的倍。这样，可避免个别企业财务比率或行业平均财务比率异常时，引起综合评分过度异常。

.如果行业平均值为负数或零时，应对行业平均值进行必要的修正，使之大于零，然后进行综合评分。