美国土地发展权及生态保护概览
美国土地发展权及生态保护概览
美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。
美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。
本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。
［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。
作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。
四川成都610041土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。
国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。
一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。
Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。
Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。
Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。
农地生态保护的经济补偿机制初探——以美国土地发展权为例
从以上分析中可以看出，要实行发展权购买政策 必须以强大的经济力量为支撑，所以发展权购买在美 国东北１１个州的采用率最高，为１００％，但是在经济欠 发达的南部平原采用的比率较低。针对我国的基本国 情，由于ＰＤＲ费用昂贵，所以不适合在全国普遍采用， 但作为一种利用土地的他项权利，将法律手段与经济 手段结合的一种比较实用的方式，建议在沿海经济发 达地区做一些尝试和试点。
ＴＤＲ可以说是容积奖励制度的一种特殊形态，但 与容积奖励制度相比，ＴＤＲ更有总量管制的意味，因 为ＴＤＲ制度是将分区管制上的法定发展权在城乡之间 进行重新配置的一种制度。１９６８年，纽约市颁布了《地 标保护法》（Ｌａｎｄｍａｒｋ
Ｐｒｅｓｅｒｖａｔｉｏｎ
不是满足于根据现有的标准进行建设。因此，地方政 府必须对不动产市场上开发权的供需情况进行准确预 测，并做出合理定价。ＴＤＲ计划的制定通常应该与ＡＰｚ 的划定同时进行，确保农业区内没有新的建设活动，农 民有机会以出售发展权的方式获取补偿。因为事情非 常复杂，所以ＴＤＲ计划通常是土地利用综合规划过程 的结果之一。借助综合规划，可以帮助人们展望未来， 吸收更为广泛的公众参与，通过展望地区的未来发 展，还可以有效地唤起人们对ＴＤＲ计划的理解和对农 地保护的支持。 ２．综合评述 在农地保护的运用过程中，ＴＤＲ计划可以阻止农 地的非农开发，降低被保护农地的市场价值，为农场主 提供流动资金用以提高农、地方政府、部落和非 政府组织之间分配资金，并检查购买发展权的落实情 况，对于一些具体的事务，一般是将其委托农地信托 组织负责此事。同样，联邦政府也不负责指定购买哪一 块地，而是由联邦有关机构将资金拨给地方政府，由地 方政府自行决定所购买土地的数量和区位。州级政府 在ＰＤＲ中起着主导作用，州级政府是发展权转移计划 的主要制订者和实施者，也是购买发展权所需资金的 主要资助者，所以，州级政府的领导和组织工作直接决 定着全州农地保护工作的成败。在一部分州，县、市政 府主要是配合州级政府的政策，并提供必要的人员和 资金支持；在另外一些州，县、市政府的权限较大，既 可以制定有关政策，也会积极主动地筹集资金，扩大发 展权购买的范围。 ＰＤＲ的资金来源很广，有来自联邦政府的支持，更 主要的还是来源于州和地方政府。联邦政府的资金来 源主要是根据１９９６年的联邦农地保护项目（ＦＰＰ）由联
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
美国土地的管理制度
美国土地的管理制度美国土地管理制度的核心要素包括土地使用规划、土地保护、土地所有权和土地管理机构。
首先，土地使用规划是土地管理的基础，它涉及到对土地资源的开发利用、建设和规划。
在美国，土地使用规划由联邦政府、州政府和地方政府共同负责，不同层级的政府机构通过制定规划和法律来管理土地的开发和使用。
其次，土地保护是土地管理的重要内容，它包括对自然资源的保护、生态环境的维护和可持续发展的实施。
为了保护自然资源和生态环境，美国设立了国家公园、自然保护区和野生动物保护区等。
这些保护区的管理和保护由美国国家公园管理局、美国国家森林管理局、美国鱼类和野生动物管理局等政府机构负责。
第三，土地所有权是土地管理的基础，它是指土地的所有者对土地资源的所有权和使用权。
在美国，土地所有权受到法律保护，不同类型的土地所有权有不同的法律规定和管理制度。
最后，土地管理机构是土地管理的执行主体，它由政府机构、非政府组织和社会团体共同参与。
这些机构通过管理和监督土地的开发和使用，保护自然资源，促进经济发展和社会进步。
美国土地管理制度的政策体系主要包括土地使用规划政策、土地保护政策、土地所有权政策和土地管理政策。
土地使用规划政策是指通过规划和管理土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和可持续发展。
美国的土地使用规划政策由国家土地使用规划委员会和州土地使用规划委员会负责，它们通过制定土地使用规划法和土地使用条例来管理和规划土地的开发和利用。
土地保护政策是指通过保护自然资源和生态环境，实现环境可持续发展和生态平衡。
美国的土地保护政策通过设立国家公园、自然保护区和野生动物保护区等措施来实施。
土地所有权政策是指通过法律和制度保护土地所有者的权益，促进土地的合理使用和经济发展。
美国的土地所有权政策通过建立土地登记制度和土地法规来保护土地所有者的权益。
土地管理政策是指通过管理和监督土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和社会效益。
美国的土地管理政策通过设立土地管理局、自然资源管理局和环境保护局等政府机构来实施。
美国现行土地制度分析
美国政府将数百万公
顷土地赠与贫困但勤
劳的美国人，是他们 宅地法》颁布后生
效的第一号授地证书
五.联邦赠地和军人售地
1785年西北法令和1862年宅地法规定了美国处理公共土地
的两种办法，即国家公开出售土地和无偿分配土地。除了这
两种形式之外，美国联邦政府还利用庞大的土地资源代替短 缺的资金投入各项公共事业，或者赠予各州用于改进各州的 基础设施
三.1785年西北法令以及相关土地出售政策的演变
1785年法令的全称是《1785年5月20日西部土地出售法》
1785年法令通过后，美国政府开始出售土地，这一时期主
要是大片出售公有土地。
四.宅地法的提出和实施
•宅地法直到1862年5月20日得以通过。法令规定：任何人、 不分男女，凡符合下列条件者，即可申请获得160英亩联邦 土地：（1）系美国公民或已递交了入籍申请者；（2）年满 21岁，系一家之主或在美国军队中服役超过14天者；（3） 从未参加过反对英国之战争者。符合上述条件的人只需缴纳 10美元手续费即可无偿获得160英亩联邦西部土地，连续耕 种5年即可获得该土地的所有权。 •除了宅地法之外，美国还通过了以下法令，处理美国公共土 地，这些法令可以说式宅地法的延续和扩大，从各个方面更 加完善了美国的公共土地制度。
拥有不动产 的业主依其 物业的评估 价值和税率 按年缴纳不 动产税，税 率由地方政 府确定，
当一项物业 没有所有者 或愿所有者 已经去世而 没有留下遗 嘱，也无法 确定继承人 此项物业即 收回国有
七.美国土地管理机构的设置
• 美国政府管理土地的主要 机构是内政府土地管理局。 • 美国内政部土地管理局对 联邦土地实行层层负责的 垂直领导，全国设13个区
美国土地利用和产权管制
私有财产产权和公共健康、安全和利益之间的平 衡随着时间的变化而变化，在定义这些权益时， 各州的法院和立法机构可以根据本州的宪法而给 出与联邦法院不同的定义。
各州通过立法授予下面各地方政府权力，因此地 方政府可以制定各自的土地利用规划和条例。但 这些权力的大小和本质因州而异。
美国最高法院审理的Berman对Parker的案子中 (1954), 法院规定了审美和再开发是使用征用权的有 效的公共目标。
2005年6月，美国最高法院规定，经济发展目标是 城市政府使用征用权的有效理由，即使征用的土地 被出售给私人开发商也同样成立。 (Kelo 对 新伦敦 的案件)
3
总结
第五条修正案：
任何人……非经适当的法律程序，不得剥夺他人的生 命、自由和财产；也不得在未支付应有补偿的情况
下，征用私有财产作为公共使用。
第十四条修正案：
任何政府……非经适当的法律程序，不得剥夺任何公 民的生命、自由和财产；对其辖区内的任何公民，不 得拒绝给予法律的平等保护。
第五条和第十四条修正案的实施：
美国宪法第十条修正案 (1791年实施的权力 法案最后一条规定）指出：
“宪法中凡未授予联邦政府的权力……分别由 州政府和其辖区内人民执行。”
州政府有权力管制土地利用，但他们将此权 力移交给了各地方政府。
土地利用：地方政府的作用
治安权
管制人的行为的权力，保障公共的健康、安全 和福利。
土地利用案例：功能分区，条例细分。地方政 府土地利用权力的类型和范围是由其州政府立 法确定的。
条例法：国家、州和地方政府通过的立 法。
判例法：法官在法庭审理案例时制定的法 令。
美国的农业土地资源和生态环境保护对策[原创][特约]
![美国的农业土地资源和生态环境保护对策[原创][特约]](https://img.taocdn.com/s3/m/ed70782d866fb84ae45c8d45.png)
美国的农业土地资源和生态环境保护对策江苏省金湖县第二中学霍海洲(211600)面对农业生产、开发资源环境带来的负面影响，美国联邦政府从20世纪80年代初期开始注重与农业生产、开发相关的资源、生态、环境的保护，制定了一系列旨在农业可持续发展的保护耕地、水等自然资源及生态环境的法规和长期计划，特别是联邦政府1985年制定的“农地保护计划”，大规模地实施退耕还草、退耕植树、或休耕；到1990年共将1亿1800万英亩的农地纳入，发挥了巨大的生态效益和经济效益。
1农业立法与资源、生态环境保护美国联邦政府于1985年修订了农业法，修订后的农业法的主要内容是：①为提高农产品在国际市场上的竞争力和出口，政府对农民支付农产品出口补助金；②为减少农产品库存积压，扩大农户对农产品市场的选择权（交易条件、方式等）；③通过实施农地保护计划(CRP)，贯彻对农地进行保护的方针。
此外，该法还包含了有关资源、环境保护的条款、草地保护、沼泽地保护等条款，制定这些条款的目标是：持续地提高农业生产的劳动生产率，保护土地和水等自然资源与生态环境。
为实现该目标，政府制定了长期性资源和生态环境保护计划，即与该法相辅相成。
1990年美国联邦政府再次修订了农业法。
修订后的农业法的目标是：通过实施农地、水等资源的保护及水质改善、湿地的生态环境系统保护、食品安全性保障对策，以保证农业生产力的持续提高，保证向消费者供给“绿色”的农产品。
为实现上述目标，在农业法中还增添了关于“持续农业”和推行新的耕作方法的条款。
修订后的《农业法》，沿袭了食品安全保障法的方针，增加了对资源和生态环境保护的内容。
该法的主要政策目标是：市场理论的应用；提高美国农产品在国际市场上的竞争力；资源和生态环境保护（特别是农地、水资源）。
该法由9项条款组成，有关资源和生态环境保护的条款是第2项和第7项。
2农地保护计划就其内容来看，可以说是荒漠化防治计划。
其主要内容是：针对农业生产给土地、水等自然资源、生态环境带来的破坏，在容易发生荒漠化的地区，实行有计划的退耕还草、退耕还林及休耕（如种植以改良土壤为目的的豆科植物等），即在美国联邦农业部的监督下，对容易发生土壤侵蚀的耕地，实行为期10年的休耕或永久性退耕还草、退耕还林。
美国地理优势与环境保护
美国地理优势与环境保护美国是一个拥有丰富自然资源的国家，其地理优势为环境保护提供了有力支持。
美国境内广袤的土地、丰富的水资源和多样的地形地貌为生态平衡的保护和环境保护政策的实施提供了有利条件。
本文将从美国地理优势、环境保护政策和实践等方面进行探讨。
首先，美国作为世界第三大国家，拥有丰富多样的地理特征。
北美洲的中央地带是肥沃的大平原，适宜农业发展；西部地区则有壮丽的群山和广阔的草原；东部沿海地区拥有丰富的港湾资源。
这些地理特征为美国打造了富裕、多元、完整的生态系统，也为环境保护和可持续发展提供了基础条件。
其次，美国政府一直以来都高度重视环境保护工作。
自20世纪70年代以来，美国相继颁布了《清洁空气法》、《清洁水法》、《环境政策法》等环境法规，建立了完善的环保政策框架。
政府组织开展了环境监测、评估和规划工作，促进了环保技术的研发和应用。
此外，美国政府还鼓励企业和公民积极参与环境教育、环境宣传和环境保护实践活动，使整个社会形成了保护环境、保障生态的氛围。
再次，美国居民对环境保护的意识普遍较高。
人们在日常生活中注重节约资源、减少浪费、降低碳排放和减少污染物排放。
垃圾分类、资源回收和可再生能源的利用在美国日益普及，成为人们生活的一部分。
此外，美国还经常组织环保主题的文化活动、科普宣传、志愿者服务等，提高民众对环境问题的认知和参与程度。
这种环保意识的普遍存在为美国的生态环境保护事业提供了坚实的基础。
综上所述，美国地理优势与环境保护是紧密相关的，地理条件、政府政策和社会意识共同推动着美国环保事业的发展。
未来，美国将继续加大环保投入，推动绿色经济和可持续发展，为建设美丽家园、打造美好未来作出更大贡献。
美国土地法土地使用与环境保护
美国土地法土地使用与环境保护美国是一个资源丰富、土地面积广阔的国家，土地的使用和环境保护一直是美国政府高度关注的重要问题。
为了平衡土地开发和环境保护之间的关系，美国制定了一系列土地法，以确保土地的合理使用和可持续发展。
本文将对美国土地法及其对土地使用和环境保护的影响进行探讨。
一、美国土地法的概述美国土地法是指一系列法律、规章和政策，用于管理和调控土地的使用、管理权、保护和管理。
美国土地法的核心原则包括土地的公共利益、土地资源的可持续利用以及土地使用与环境保护的平衡。
根据不同的土地用途和管理目标，美国土地法可以分为国家级土地法和州级土地法两个层级。
二、国家级土地法的重要性1. 国家环境政策法案（NEPA）：NEPA是美国联邦政府于1970年通过的一项法案，旨在确保联邦政府的决策和行动对环境产生的影响得到充分评估，并向公众和政府提供相关信息。
NEPA要求在决策前进行环境影响评估，以确保土地使用与环境保护之间的平衡。
2. 清洁水法案（CWA）：CWA是美国联邦政府于1972年通过的一项法案，其目标是保护美国水资源的质量和数量。
CWA对土地使用和水资源的管理进行了规范，通过限制污染物的排放和保护湿地等措施，保护了土地与水环境的协调发展。
3. 煤矿废土复垦法案（SMCRA）：SMCRA是美国联邦政府于1977年通过的一项法案，用于监管和管理煤矿开采对土地资源的影响。
该法案要求煤矿公司在采煤后进行废土复垦，以修复和恢复土地生态系统，保护环境和野生动植物的栖息地。
三、州级土地法的重要性美国的土地管理主要由各州政府负责，每个州根据本地情况和需求，制定了一系列土地法规来管理土地使用和环境保护。
1. 国土规划法（Land Use Planning Act）：该法律要求各州成立专门组织，负责制定和执行土地利用规划，确保土地的合理利用和空间布局的协调。
2. 建设法（Construction Law）：各州根据本地建设需求和环保要求，制定了一系列建设法规，用于规范各类建设项目的土地使用和环境保护。
美国的土地发展权
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遗赠 权
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美国的田地的管理制度
美国的田地的管理制度美国的田地管理制度在农业发展中起着重要作用。
作为世界上最大的农业生产国之一，美国的田地管理制度在一定程度上决定了国家农业生产的效率、质量和可持续发展。
在美国，田地管理制度主要包括土地所有权、土地使用方式、土地管理政策、土地保护和土地整治等方面。
本文将对美国的田地管理制度进行综述，并分析其特点和存在的问题。
土地所有权美国的土地所有权主要分为私有制和公有制两种形式。
私有土地所有权即土地由个人或私营企业持有，可以自由买卖、租赁和使用。
公有土地所有权则由政府或政府机构持有，用于公益事业或保护环境。
根据美国土地统计局的数据，私有土地占美国总土地面积的约75%，公有土地约占25%。
在私有土地所有权方面，美国有着完善的土地登记和交易制度。
土地所有权证明的发放和变更都必须在法律的框架下进行，确保土地的所有权能够得到充分的保护。
此外，美国的土地使用权一般由土地所有者按照法律法规进行管理。
他们可以将土地自由出租或者转让给有需要的人，也可以自己进行农业生产或其他经营活动。
政府对私有土地的管理一般以监管为主，对土地使用和环境保护提出一些限制性要求，但并不干预土地的具体使用方式。
在公有土地所有权方面，美国拥有广泛的国有土地。
这些土地主要由国家公园管理局、国家森林局、内政部、国土资源管理局等政府机构管理，用于保护自然资源、生态环境和提供公共服务。
公有土地的使用方式主要包括国家公园、国家森林、野生动植物保护区、水源保护区等。
土地使用方式美国的土地使用方式主要包括农业用地、工业用地、商业用地、居民用地和公用地等。
其中，农业用地的管理制度至关重要。
农业用地主要分为种植业用地和畜牧业用地两大类。
根据美国农业部的数据，美国的农业用地占总土地面积的约40%。
在农业用地的管理中，种植业用地主要以粮食作物、果树、蔬菜等作物为主，畜牧业用地主要用于牛、羊、猪等畜牧养殖。
农业用地的管理主要包括土地的保护、土壤的保护、水资源的保护、农药的使用、农业技术的推广等方面。
美国土地法土地权益与使用管理
美国土地法土地权益与使用管理美国土地法: 土地权益与使用管理美国是一个以土地为基础的国家，土地权益与使用管理在该国的法律体系中起着重要的作用。
本文将从美国土地法的角度探讨土地权益的定义、保护以及使用管理。
一、土地权益的定义土地权益是指对土地的所有权和使用权所产生的各种权益。
美国土地法将土地权益分为两类：地面权益和地下权益。
1. 地面权益地面权益主要指的是土地的所有权，即土地的产权。
在美国，土地所有权通常以地契的形式体现，并由该地契明确指定土地的所有人。
此外，美国的土地法还规定了各种形式的地面权益，如地役权和土地租赁权等。
地役权是指土地的部分使用权，通常用于规定房屋与道路、管道等基础设施之间的关系。
土地租赁权则是指土地的暂时使用权，通过租赁合同将土地使用权暂时转让给他人。
2. 地下权益地下权益主要指的是土地下的矿产资源和水资源等。
在美国，矿产资源属于联邦政府所有，但地方政府和个人可以获得采矿权和使用权。
水资源则根据不同州的法律规定进行管理和分配。
二、土地权益的保护为了保护土地权益，美国土地法采取了多种措施。
1. 土地所有权保护美国宪法规定，土地所有权属于公民的基本权利之一，政府不得擅自剥夺土地所有者的权益。
同时，土地契约的签订和登记也是保护土地所有权的重要手段，确保土地权益的合法性和稳定性。
2. 土地使用规划和地役权保护美国各级政府都有相应的土地使用规划和管理机构，负责规划和管理土地的合理利用。
地役权的设立和保护确保了土地使用的连贯性和协调性。
3. 矿产资源和水资源保护美国联邦政府制定了严格的矿产资源和水资源管理法律，对矿产资源和水资源的开采、使用和保护进行监管，确保合理利用和可持续发展。
三、土地使用管理为了有效管理土地使用，美国采取了多种措施。
1. 土地规划和用途分类美国将土地划分为不同的用途区域，如农业用地、工业用地和住宅用地等。
这些用途分类有助于合理规划土地利用，防止乱占乱建。
2. 土地使用审批和权益平衡美国各地政府设立了土地使用审批机构，负责审批土地开发和建设项目。
美国现行土地制度
私有土地主要是农业用地，居住用地等：公有用地主要是
道路用地，军用土地，政府用地及森林，草原，沼泽，水
域和山地等。
二.美国土地制度的变迁
一.殖民地时期的土地制度
大地产制：北美作为英王的殖民地。因此这些土地是英王 可以自由支配同时又不必动用国库的巨额财富。英王常常把 大片土地、甚至某个殖民地授予某个功臣或者用来偿还债务。 小地产制：除了大地产制之外，还同时存在着小地产制。 小地产制主要是通过计口分田、契约奴制和武装移民等形式 实现的。 新英格兰的村镇体制：在土地制度上看，这是一种独特的 小土地所有制。这里的土地由移民群体向总督和立法机构申 请得到，包含有集体所有的成分。提出土地申请的移民群体 经过批准后可以得到一个6－20平方英里的地段，这就是一 个市镇的面积。
二.美国领地制的演进
根据1783年《巴黎和约》，美国获得了密西西比河以东阿 巴拉契亚山以西的广阔土地，这样，除了原来13州之外的 土地基本上就属于公共土地。 美国公共土地已经收归国有，如何处理成为一个急待解决 的问题。对此，美国政界有着不同的看法和对策。有人认 为，西部是化外之地，应当把那里看作是《巴黎和约》划 给合众国的殖民地，要在西部建立殖民政府，或在东部建 立“一个管理西部国家的殖民政府”。也有人认为，发展 西部将使东部收到损害，虽然不主张把西部变成殖民地， 但也不同意开发西部，更反对向西部移民。
购买这块土地的所有权，使其成为政府的土地，政府就可以自由地处
置这块土地了。
六.美国政府对不动产产权的限制与 管理
管辖权 征用权 征税权 无主物业收 归国有权
美国联邦， 州和地方政 府都有对不 动产产权的 管辖权，但 主要是通过 地方政府制 定相关法令 进行的。
征用权的 行使主要 基于对公众 健康，安全 和福利的保 护，并且要 对被征用土 地的私人权 利进行公平 的补偿
美国土地资源的利用与保护
美国⼟地资源的利⽤与保护2019-07-16摘要：⼟地是民⽣之本，是发展之基。
⼟地资源的重要性对任何⼀个国家来说都是不⾔⽽喻的，如今的美国也⼗分重视对⼟地资源的保护。
然⽽在美国的历史进程中也曾经历过⼟地规划混乱的时期，那时政府、民众⼀⼼谋求经济的发展，植被遭到破坏、⼟地结构也遭到损害，但如今已形成科学的⼟地管理体系。
研究美国对⼟地资源的保护对正处于经济快速发展的中国来说⽆疑会很有借鉴作⽤的。
关键词：美国;⼟地；保护1美国⼟地资源的利⽤美国作为⼀个⾼度发达的资本主义国家，它在资源保护⽅⾯的成就也是有⽬共睹的。
在美国建国初期，美国的疆⼟主要集中在东部沿海地区。
⾯对寥⽆⼈烟的西部，政府通过缩减⼟地出售⾯积同时降低⼟地的价格等⽅式让民众购买⼟地。
之后经过⼀系列战争和购买，政府获得了⼤量的⼟地。
当时美国政府刚刚成⽴不久，资⾦匮乏，⼟地成了美国政府经济的⼀⼤来源。
19世纪50年代开始，政府开始拨地⽤于修筑铁路，但是由于铁路公司的恶意竞争，许多⼟地被⽆辜占⽤。
1862年政府颁布了的《宅地法》（HomesteadAct），规定凡拥护联邦的成年公民只要缴纳10美元即可在西部得到160英亩的⼟地，经营五年后便归个⼈所有。
在19世纪末、20世纪初⼜出台了⼀系列法令，将赠予⾯积扩⼤到320英亩甚⾄640英亩。
由于美国政府⼤⼒⿎励西部开发，⼤批移民涌⼈⼤平原，⼈们肆⽆忌惮地使⽤⼟地，⽆论是南⽅的棉花种植者还是西部的放牧的农民，采取的都是发粗放式的种植或放牧⽅式，⾯对这⼴袤⽆垠的⼟地，很少⼈会想到保护⼟地资源。
⽽这样做的代价就是耕地、放牧不断地向西扩展，对草原、森林粗放式的滥垦滥伐，⼤量的⼟地遭到破坏，⽽这种现象也是越来越严重。
20世纪30年美国被⼀连串的沙尘风暴所席卷，严重程度达到⼀些西部的民众不得不搬离⾃⼰的居住地。
20世纪50年代开始，美国农场对化肥、农药的使⽤量逐渐增加。
长期⼤量使⽤农药使害⾍杂草的耐药性增强，导致农药的使⽤量继续增加。
美国的农业生产与资源、生态环境保护
1美国中西部农业开发概要在美国开发中西部进程中，有两个大规模集中开发的时期：一是1860-1890年，这一时期开发西部的主要动力来源于皮货贸易、土地投机以及奴隶主庄园的扩张。
二是1930-1970年，在大规模开发时期内，美国联邦政府陆续出台了有关中、西部开发的法律和政策，极大地加快了美国中西部地区的农业开发的速度。
19世纪中叶，美国联邦政府为了鼓励西部农业开发者，除制定了灵活多样的土地开发政策外，还陆续颁发了《沙漠土地法》、《鼓励西部植树法》等法律。
以法律和政策的形式明确了只要在西部地区植树、种草或修筑灌溉沟渠达到一定面积和一定时间，就可以免费或低价获得一定面积的土地。
这些法律和政策的实施，促进了美国西部的土地开垦和农业的发展。
从1836年到1985年，美国中西部新开垦的耕地面积为2.45亿英亩，相当于原有耕地面积（1.6亿英亩）的1.53倍。
随着耕地的增加，粮食产量倍增；玉米由1934～1938年期间的平均每年1061.3万t，增加到1989年的1亿9120万t，增加了约17倍；小麦由1934～1938年期间的平均每年389.5万t，增加到1989年的5540.7万t，增加了14.2倍；大豆由1934～1938年期间的平均每年23.3万t，增加到1989年的5244万t，增加了224倍。
使美国成为世界主要的粮食出口国；美国主要畜产品的平均年产量：1961～1965年期间，肉类335.28万t，牛奶1139.9万t，鸡蛋78.4万t。
到了1989年，肉类（不含鸡肉）、牛奶、鸡蛋的平均年产量，分别增加到1818.9万t、6543.2万t、397.4万t，分别比1961～1965年期间增加4.43倍、4.74倍、4.07倍。
但是，大规模的垦荒活动，在中、西部开发初期，一些农场主为了获得更加丰厚的农牧业利润，对那里进行了掠夺式的开发，使该地区的农地、水等自然资源遭到破坏，土地荒漠化加剧，生态失去平衡。
美国土地使用法的规定
美国土地使用法的规定在美国，土地使用法是一个重要的法律体系，它规定和管理土地的所有权、使用和转让。
这个法律体系确保了土地的合理利用，保护土地所有者的权益，同时也注重环境保护和可持续发展。
本文将介绍美国土地使用法的主要规定。
一、土地所有权在美国，土地使用法确定了土地所有权的规则和限制。
首先，土地所有权可以是私有的，也可以是公有的。
私有土地所有权是指个人或公司对土地拥有完全的控制权，可以自由使用、转让和转租。
公有土地所有权则是指土地归政府或公共机构所有，用于公益事业或公共设施。
土地所有权的行使也受到一些限制。
例如，土地所有者必须在法律允许的范围内使用土地，遵守相关的规定和法规。
此外，土地使用也受到环境影响评估的要求，确保土地使用不会对周围的生态环境造成严重损害。
二、土地使用规划为了保证土地的合理利用和城市的有序发展，美国土地使用法要求各级政府制定土地使用规划。
土地使用规划是一项长期的计划，通过考虑人口增长、经济发展和环境保护等因素，确定土地的最佳用途和开发方式。
土地使用规划的目标包括促进经济增长、改善基础设施、提高居民生活质量和保护环境。
制定土地使用规划需要广泛的民意参与和专业的技术分析，确保规划的合理性和可行性。
三、土地转让和开发土地使用法还规定了土地的转让和开发的程序和要求。
在美国，土地转让通常需要签订土地买卖合同，明确双方的权利和义务。
土地买卖合同包括土地的描述、交易价格、付款方式和转让手续等内容。
土地开发则需要获得相关的许可和批准。
土地开发项目必须符合土地使用规划和环境保护要求，同时满足相关的建设标准和安全规范。
政府机构负责审核和监督土地开发项目的执行情况，确保合法、安全和环保。
四、土地保护和环境法规美国土地使用法非常注重土地保护和环境保护。
土地使用法规定了土地的保护措施和环境法规。
例如，在土地开发过程中，必须考虑土壤保护、水资源保护和野生动植物保护等因素。
另外，土地使用法还规定了土地的环境影响评估要求。
美国地理优势与环境可持续发展
美国地理优势与环境可持续发展美国是一个拥有丰富资源和多样地理优势的国家，这为其环境可持续发展提供了良好的基础。
从东海岸到西海岸，从北方的阿拉斯加到南方的夏威夷，美国的地理特点呈现出多样性和丰富性，为其发展提供了独特的优势。
首先，美国拥有丰富的自然资源，包括石油、天然气、煤炭、铁矿等。
这些资源的丰富性为美国的工业发展提供了坚实的基础，同时也为其经济增长提供了强大动力。
美国充分利用这些资源，不断推动科技创新和产业升级，实现经济可持续增长。
其次，美国的地理位置十分优越。
一方面，美国与加拿大、墨西哥等邻国接壤，与世界其他国家也有密切的经济和贸易联系，这为其扩大市场、促进经济发展提供了便利条件。
另一方面，美国拥有丰富的海洋资源和深水港口，这为其海洋经济的发展提供了巨大潜力。
通过海洋经济的开发，美国不仅可以丰富自身资源，还可以促进地区经济合作，实现共赢发展。
再者，美国的地理条件有利于环境保护和可持续发展。
美国拥有丰富的生态系统和自然景观，包括国家公园、自然保护区等，这些资源为保护生态环境、促进绿色发展提供了重要基础。
美国政府和社会各界高度重视环境保护，致力于推动清洁能源、循环经济等绿色发展模式，努力实现环境与经济的双赢。
总的来说，美国的地理优势为其环境可持续发展提供了有力支撑。
在面对全球环境挑战的同时，美国将继续秉持可持续发展理念，充分
利用自身地理资源，推动经济增长和环境保护的协调发展。
相信在各方共同努力下，美国的绿色发展之路将越走越宽广，为世界可持续发展树立更多典范。
美国土地的管理制度
美国土地的管理制度引言美国作为一个国土广阔的国家，土地的管理对于国家的经济、社会和环境具有重要影响。
美国土地的管理制度是由政府和私人部门共同参与的，旨在平衡公共利益和私人权益，并确保土地的可持续利用。
本文将探讨美国土地管理制度的背景、主要机构和主要政策。
背景美国土地的管理制度起源于国家的早期历史。
在十九世纪初期，美国政府采用了西部拓荒政策，鼓励人们向西部迁居并开垦土地。
这导致了大量土地私有化，私人拥有土地的权益得到保护。
随着国家的不断发展和城市化进程加速，土地的管理和利用问题引起了人们的关注，政府逐渐开始介入土地管理。
主要机构美国土地管理制度涉及多个机构和部门来管理不同类型的土地。
以下是几个主要的机构：美国土地管理局（Bureau of Land Management）美国土地管理局是联邦政府的主要土地管理机构，负责管理大约四分之一的美国土地（约为2.46亿英亩）。
其职责包括保护生态环境、提供公共娱乐、保护考古遗址和文化资源等。
农业部森林服务局（US Forest Service）农业部森林服务局负责管理美国的国家森林和草地，以及提供相关的资源管理和保护服务。
该机构保护和管理着大量的森林、草原和野生动植物栖息地。
国家公园管理局（National Park Service）国家公园管理局是负责管理美国国家公园的联邦机构。
其目标是保护国家自然和历史遗迹，并向公众提供相关的娱乐和教育服务。
土地利用规划机构（Land Use Planning Agency）土地利用规划机构负责制定和管理土地利用规划政策，确保土地的合理使用和发展。
该机构与州和地方政府合作，制定具体的土地规划和发展项目。
主要政策美国土地管理制度倡导可持续发展，致力于平衡公共利益和私人权益。
以下是几个主要的政策：土地保护政策为保护土地生态环境和生物多样性，美国政府实施了一系列土地保护政策。
这些政策包括设立自然保护区、限制开发和污染、保护野生动植物栖息地等。
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美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。
美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。
本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。
［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。
作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。
四川成都610041土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。
国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。
一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。
Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。
Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。
Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。
［1］与其他土地用途管制方法如土地分区相比，可转移土地发展权有如下优点：（1）本质上属于市场主导型的土地使用管理手段，而不是依靠传统的行政控制。
（2）移出地区（A Sending Site），即出售土地发展权的土地所有者获得了补偿，而移入地区（A Receiving Site）即购买土地发展权的土地所有者削弱了其“暴利”所得（James T．Barrese，1983），土地收益分配更公平。
（3）TDR给政府提供了一种低成本（TDR计划和管理的费用）且可以有效保护大面积区域的方法，尤其是经济迅速发展的区域（Jeffrey G．Buckland，1987）。
（4）TDR 计划的用途不断拓展，包括环境保护、农地（耕地）保护、社区振兴、历史遗迹保存以及经济发展等。
［2］土地发展权转移（TDR）的缺点在于：（1）应用相对复杂，尤其是对于地方政府的能力、金融机构的参加、规划的科学性等要求较高，还需要对公众进行大量的培训。
（2）适用的局限性，更适合经济迅速增长的地区，对于发展压力小的地区，很难构建发展权市场。
［3］Rick Pruetz等（2007）还从公平、绩效、成本以及管理和实施等方面分析了TDR的优势和不足。
二、土地发展权的目的和目标George G．Sause，Jr．（1955）较早分析了英国1947年的城乡规划法和土地发展价值问题，指出1947年城乡规划法最主要的目的就是实现土地使用过程中公共福利的最大化。
通过支付给土地所有者一笔限制土地用途改变的补偿金，政府获得了土地发展及其价值的权利。
所有补偿金的最高限在3亿英镑以内。
但是在实践中，很多土地所有者都认为其土地被限制开发而产生的发展权价值应该提高，而政府的补偿远未达到。
这种投机因素在设定补偿基金时并未考虑进去，这也是该法案备受批评的方面之一。
TDR作为一种平衡发展和保护的市场化工具，可实现越来越广泛的社会经济环境目标，如历史遗迹的保护、开敞空间的保存、耕地的保护，包括风景名胜、水源地、某些生态敏感地区等环境资源的保护以及特定资源环境保护区的开发强度和密度等。
［4］美国著名的研究这方面的学者Rick Pruetz专门对美国各州运用TDR的用途变化做过分析。
结果发现，现在TDR的社会用途已达到很广泛的程度，包括环境保护、农地保存、历史遗迹保存、社区复新以及经济发展等，不再局限于土地保护。
在他熟知的181个TDR计划中，有近三分之二，即120个左右的TDR计划最开始都是为环境保护而设计的（Rick Pruetz，and Erica Pruetz2007）。
其中，有的社区是用来保护自然区域和开敞空间，有的是用来保护特殊的资源，包括野生动物居住地、优质水源地、湿地、海域地、山坡、地下水、矿产资源和风景优美地。
所以，TDR计划的目标中都存在环境保护的目的。
而在181个TDR计划中，另外20%即36个TDR计划主要强调的是农地保存。
并且从区域看，有将近一半都位于马里兰州（Maryland）和宾夕法尼亚州（Pennsylvania）的西南部，而这些地区的农业劳动生产率是很高的。
在这181个TDR计划中，约有十分之一是关于历史遗迹保护的，并且被（包括纽约、洛杉矶、圣弗兰西斯科、亚特兰大、新奥尔良等）大城市所采用。
其他以社区复新、经济发展等为主要目标的TDR计划数量却不多。
一般来说，所有TDR计划都有某些形式的促进经济发展的目的。
例如，为了保护环境的TDR计划，通常可以保护社区水的供应、保护产权、保存风景优美地区，以支持旅游业发展。
当然也有一些TDR计划是专门用来保护地区产业的，这些产业往往是当地经济发展的支柱产业。
Rick Pruetz等还运用信件调查了美国从事规划的行政管理部门等专业人员，获得了52个TDR 计划的详细资料。
结果发现，绝大多数TDR计划的目标和目的都是多重的，只有12．3%的TDR计划是单一目标，甚至有26．3%的TDR计划开始就有8个目标之多。
而之前Rick Pruetz（2003）关于TDR计划的一项研究也发现，在142个TDR计划中，有78%（111个）的主要目标是为环境保护而设计的，或者同时包含了环境保护和农地保护的目的。
只有41%，即142个TDR中的58个，其目标设计只是为了农地保护或是包含了农地保护、乡村特色保护等方面的内容。
研究还发现，初始目标的多样化和多元化，也是决定TDR成功的一个重要因素。
三、土地发展权转移（一）土地发展权转移的发展历程美国运用TDR大致可划分为三个阶段：第一代TDR计划，即1980年前实施的TDR方案，包括在New York City，Collier County，Florida and Cal-vert County，Maryland等地，早期文献更多关注TDR计划所面临的诸多实践问题以及建议。
第二代TDR计划从20世纪80年代开始，迅速扩展到很多州（县），包括Montgomery County，Maryland，the New Jersey Pinelands，Boulder County，Colorad-o，California，California/Nevada and San Francisco，California等，这时的文献强调利益相关者的重要性并将其要求列入TDR计划的设计与实施中。
第三代TDR计划，即20世纪90年代后实施的，包括早期计划的修定（Chester·eld Township，New Jersey）和另外一些全新实施的方案（Thurston County，Washington）。
计划着重研究如何提高对于分析TDR与其他成长管理计划的评估框架，以实现系统的高效运转。
Elizabeth Brabec，Chip Smithb（2002）比较了美国东部近20年来采用的三种土地保护政策的空间影响和程度，即PDR计划、集群规划（a cluste-ring program）和TDR计划。
结果发现，尽管受到保护土地英亩数的多少是决定每一规划成功的一个重要因素，但多种政策工具的使用反过来减少了单一政策使用的效果，所以应加强TDR的运用。
Kenneth M．Chomitz（2004）则用模型明确测量了巴西林地保护中运用TDR规划对经济和环境造成的影响。
（二）影响土地发展权转移的因素作为一种成长管理的手段，TDR尽管从20世纪70年代开始就在美国将近30个州小范围的使用，但是TDR计划的实证数据仍然是缺乏的。
因此，Rick Pruetz等（2008）还通过信件调查获取了美国52个TDR计划的实证数据和结果，验证了关于TDR的众多假说，讨论了决定TDR成功的各种因素。
这些因素包括PDR、TDR银行、州立法的支711经济管理持、参加者、目标的数量、住房需求、背景研究的介绍等，它们都与TDR计划的成功互相联系。
调查结果还表明，TDR计划与现实的结合、使用背景研究、建立TDR银行、参加TDR计划的人数、发展需求的类型等确实能影响TDR计划的成功与否。
其中在发展需求方面，实施区域必须存在现实的或潜在的发展压力，只有在那些存在较强发展压力的地区，发展权的需求才会旺盛，其价格也才高，计划才会成功。
而建立一个发展权银行经常是一个成功TDR计划所必需的，通过出售和购买发展权，以确保发展权市场供需的平衡及其价格的稳定。
此外，公众的支持与认可，对TDR计划所涉及的利益相关者，诸如土地所有者、开发商等进行TDR计划的相关培训等也事关TDR计划的实施效果。
关于TDR计划的成功运行，Kevin Cheshire则认为一般至少需要四个要素：（1）移出地区（Send-ing areas）是需要保护的。
（2）移入地区（Receiving areas）是可以开发的。
（3）转移银行（Transferable credits）是被转移出来的开发权。
（4）便于交易的程序。
［5］凡是成功的TDR计划，其目标往往是保存大片相邻的土地，如高速公路两侧的土地或者城市边缘正开发的土地。
具体的移转方式包括：公开的发展权市场交易；发展权银行参与的市场交易；政府或私营团体一次性购入发展权后保存起来暂时不交易。
从交易程序上看，要尽量缩短地方管理部门批准发展权交易的程序和时间，提高处理效率，才会有更多分秒必争的开发商愿意参与交易。
尽管每个TDR计划成功与否的具体情况各有差异，但Rick Pruetz等（2007）还是专门比较了影响移出地区和移入地区成功的不同因素。
他们认为，影响移出地区成功的因素包括发展的限制因素、各种规制、基础设施建设的需求；移入地区的成功因素包括全面综合的办法、循序渐进的步骤、不同管辖区之间的协调等。
此外，成功有效的激励因素还包括基准发展密度的确定、额外发展密度的选择、适用办法的一致性、各种市场因素、计划的适当调整、有差异的额外发展密度等。