中国房地产市场整体情况中国房地产市场整体情况

中国房地产市场整体情况中国房地产市场整体情况2009 年年末，我国政府相继出台了一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控

政策，今年 1-2 月份房地产市场出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的积极变化。但 3 月份随

着“新地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。 3 月份，全国 70 个大中城

市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建商品住宅销售价格同比上涨 15.9%，房价再一

次创出新高、呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。

房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出

效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银

行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务

之急。在此背景下，中央政府高度重视，接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列

政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融

政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称

为“有史以来力度最大

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的一次楼市调控”。

但遗憾的是，虽然房地产调控政策措施密集、力度空前，甚至有开发商称中国房地产市

场开始进入“冰川期”，但 4 月份全国房价依旧保持了同比大幅上涨的态势。国家统计局

发布的数据显示： 2010 年 4 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 12.8%，涨幅同

比大幅提高13.9 个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比 3 月份扩大0.3 个百分点。显然，密集

的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果，政府出台一系列组合拳，到底是“调

控”还是“空调”引起市场各方的热烈讨论。

数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理

面对房价依然坚挺的局面，我国政府采取了“继续打压”的措施：5月 13 日 -14 日，

国务院总理温家宝深入天津的企业、社区、科研院所，就经济运行情况和滨海新区开发开放

进行调研时强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨”。与此同时，有媒体报道称，国家

发改委正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将远远大于

4 月17 日国务院发布的“新国十条”；而这份新版楼市调控新政出台的时间将视此次楼市

调控情况而定，如果调控达不到预期效果将会很快出台。

从 4 月份以来密集出台的一系列调控政策来看，本轮楼市调控无论是中央还是各地方

政府，都把平抑房价视为重中之重。在北京、深圳等一线城市陆续出台政策细则后，万科、

恒大等大型开发商对新盘价格进行了不同程度的下调，房价开始出现一丝松动。但楼市在轮

番强攻下，成交量下降的现象也需要引起政府足够的重视。国家统计局发布的数据显示：

2010 年1-4 月，全国商品房销售面积同比增长32.8%，增幅比1-3 月回落 3.0 个百分点；商品房销售额同比增长 55.4%，增幅比1-3 月回落 2.3 个百分点。中国指数研究院发布的统

计数据也显示，新政出台后多数城市的成交量持续下降。 5 月上半月，北京、上海、广州、

深圳等 13 个重点城市的日均成交水平全部低于 4 月下半月，其中北京、上海、广州、杭州

等 10 个城市的降幅超过 30%。北京、上海、广州等7 个城市的日均成交水平低于上一个地

产周期的低谷——2008 年的全年平均水平，且降幅均超过30%。与此同时，全国房地产开

发景气指数也在连续12 个月上涨后首次出现下降，国家统计局发布的数据显示： 2010 年 4

月份全国房地产开发景气指数为105.66，比 3 月份回落0.23点；本年资金来源分类指数和

房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势。这说明市场目前已经进入观望和相持的调整阶

段。

笔者认为，楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不

可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市

调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一

系列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大

量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保

持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的

同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房

等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。

因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。

事实上，房地产业在我国国民经济中的地位举足轻重。从历史上看，楼市成交活跃不仅

带动了楼市繁荣，还拉动钢铁、建材、家电等相关产业的发展，从而提振整个经济（据测算，

房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的近1/4，上下游共涉及50 多个行业。在我国

当前情况下，每投入100 元的资金可以创造相关产业170-220 元的需求，每销售 100 元的

住宅可以带动130-150 元的其他消费，住宅行业每吸纳100 人就业，可带动相关行业 200

人就业。换一种算法则是，房地产业每减少 100 万平方米建筑量，就会影响 30 万人的就业，

就会减少钢材需求 2 万吨、门窗需求8 万套、卫生洁具需求 2 万套左右）。目前，由于楼

市成交低迷，开发商资金周转速度下降，再融资也面临诸多阻力，业内普遍预计未来房地产

投资将有所放缓。投资增速的下降对钢铁、建材等房地产上游行业产生了一定影响；与此同

时，处于行业下游的空调、冰箱、电视、洗衣机等家电产品受地产成交量萎缩的影响也将慢

慢显现。

在全球经济环境日趋复杂的当前，房地产业的稳定发展对宏观经济至关重要。房价下降

而成交量被抑制，楼市的供需矛盾依然存在。因此，房价不应成为政策唯一的关注点。在房

价回归理性的过程中，保证房地产业的活跃程度和健康发展才是政策最应达到的效果。正因

如此，对楼市的调控必须立足于两个方面：一是通过出台调控政策，让房价回归理性，并避

免大起大落；二是出台科学、合理、符合国情的住房政策，有计划、有步骤地解决老百姓的

住房问题。要实现这一目标，首先要改革现行的政绩考核机制。在政绩考核机制没有改革的情况下，地方政府不可能让房价一直低下去。如果调控政策过猛，脱离了经济发展规律，脱

离了地方政府的可接受程度，那么房价开始新一轮反弹将在所难免。

二是要弱化地方政府的“土地财政”。要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑