房地产及物业管理基础知识题库

一、房地产业务1、什么是商品房？答案：指具有经营资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后建设房屋，按市场价出售能够取得全产权房产证。

与各类保障房相比，它再次出售的条件比较宽，一般不再补交土地出让金。

与“小产权”房相比商品房的权益受法律保护。

2、什么是保障房？答案：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定面积、限定价格或租金的住房，一般有廉租房、公租房、经济适用住房和限价房等类型。

3、什么是限价房？答案：是限定住房销售价格、限定套型面积和供应对象，具有保证性质的政策性商品房。

4、购买限价房的条件有哪些？答案：申请限价房需具备以下条件：1）具有西安市城六区、长安区非农业户口。

申请人家庭成员包括配偶、未成年子女，具有法定关系的赡养人、抚养人；2）家庭人均月可支配收入2165元以下；3）家庭人均住房面积17平方米以下；4）单身人员(未婚及离异、丧偶独身)年龄应满25周岁；5）取得经济适用住房购买资格的人可购买限价商品房。

5、什么是经济适用房？答案：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，减免城市基础设施配套费等行政事业性收费，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的住房。

在规定年限后二次出让时，需补交土地出让金。

6、购买经济适用房的条件是什么？答案：1）西安市城六区及长安区城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；2）家庭人均月收入低于市政府规定的相应标准(家庭人均月收入低于1080元)；3）家庭人均住房建筑面积低于市政府规定的相应标准(家庭人均住房建筑面积低于17平方米)；4）申请人及其家庭成员3年内无房屋赠与及转让行为的；5）申请人及其家庭成员名下无商铺或办公用房；6）申请人离异，涉及房产处置且未再婚的，离异时间应满3年；7）申请人年龄不得超过70周岁，单身应在25周岁以上。

7、公共租赁房答案：指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场租价向中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员等住房困难者提供可租赁的住房。

8、公共租赁房申请条件答案：1）西安市城六区及长安区城镇户籍的家庭或人员申请公租房应同时具备以下条件：a、家庭人均住房建筑面积低于17平方米；b、家庭人均年收入低于上年度西安市城镇居民人均可支配收入的80%，即每月低于1732元；2）非西安市城六区及长安区城镇户籍的家庭或人员及新就业职工申请公租房除须同时具备上述条件外，还须在西安市连续工作或生活1年以上，申请人年满18周岁。

9、廉租房答案：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

10、廉租房申请条件是什么？答案：1）具有西安市六区（新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区）非农业常住户口；2）享受本市城市居民最低生活保障待遇；3）不计算面积或人均住房使用面积低于7平方米(不含)的家庭。

11、什么是期房？答案：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商取得预售许可证开始至房屋竣工验收备案为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

12、什么是现房？答案：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的竣工验收备案手续后出售的房屋称现房。

13、什么是毛坯房？答案：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

14、什么是成品房（精装房）？答案：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修，其中内墙面、室内顶板为乳胶漆涂料；楼地板为瓷砖或木地板；内门为木板门。

15、小产权房答案：是指由乡镇、村级政府而不是国家法定机构颁发产权证的房产。

由于小产权房占用的是集体土地未转化为建设用地，更没有国家的土地使用证和预售许可证，所以不得进行买卖，权益也不受国家法律的保护。

16、西安“限购令”限购与禁购对象答案：限购对象：1）已有1套房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），限购1套房；2）能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房（含新建商品住房和二手住房）。

禁购对象：1）已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；2）有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；3）无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

17、西安“限购令”针对购房对象的限购措施有哪些？答案：1）贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2）个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

18、住房公积金答案：是指各企事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

它具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

19、公积金贷款答案：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

20、申请住房公积金贷款的条件是什么？申请住房公积金时需提供哪些个人资料？答案：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

应提交的个人资料是：1）借款人及配偶身份证及复印件；2）借款人婚姻证明及复印件；3）购房缴款凭证及复印件；4）借款人及配偶收入证明；5）合法的购房合同原件；6）借款人住房公积金缴存证明。

21、个人住房按揭贷款需提交哪些资料？答案：1）贷款人身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；2）购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若为个体户则提供营业执照及税票）；3）购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；4）在开户行开户的活期存折；5）贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、购房还款协议书、住房抵押承诺书。

22、契税的概念及收费标准？答案：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

它是对房地产权变动征收的一种专门税种。

契税的收取标准：住宅性质首套：90平米以下，按成交价的1%收取；90平米—144平米，按成交价的1.5%收取；144平米以上，按成交价的3%收取。

非普通住宅或购买第二套住房，无论面积大小，均按成交价的3%收取23、大修基金的概念及收费标准？答案：大修基金也称维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，购买商品房的业主首期住宅专项维修资金具体交存数额为：多层住宅(7层以下，不配备电梯)60元／平方米，多层住宅(配备电梯的)90元／平方米，小高层、高层住宅(7层以上，含7层)145元／平方米。

24、哪些公用面积应分摊？答案：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

25、交房过程中房屋质量问题包括哪些范围？答案：包括以下范围：1）楼地面防水工程；2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；3）电气管线、上下水管线的安装工程；4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

26、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？答案：房屋交付时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

27、在房屋买卖中一般讲“五证”齐全，那么“五证”是指那五证？答案：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》。

二、物业管理28、物业管理服务内容包含哪些？答案：1）房屋共用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备及其运行的维护管理；3）环境清洁卫生管理；4）小区内的公共秩序与安全保安；5）交通秩序与车辆停放管理；6）房屋装饰装修管理；7）政府规定由物业管理公司管理的所有事项。

29、物业管理服务项目的收费标准答案：物业管理服务项目的收费标准，一般分为甲、乙、丙、丁四级，并根据具体服务项目的不同而有所差异。

西安普通住宅物业管理服务收费标准：甲级:管理服务费:14(元/户/月),日常维修养护费:0.24(元/平米/月)；乙级:管理服务费:11(元/户/月),日常维修养护费:0.20(元/平米/月)；丙级:管理服务费:8(元/户/月),日常维修养护费:0.18(元/平米/月)；丁级:管理服务费:5(元/户/月),日常维修养护费:0.16(元/平米/月)。

备注：1）服务等级在丁级以下者，管理服务费按丁级标准执行，但不得收取日常维修养护费；2）上述管理服务费中不含城市居民清洁费和居民生活垃圾袋装服务费，带电梯的另加电梯维修养护费。

30、物业管理企业资质等级及相应业务承接规模答案：物业服务企业资质等级分为一、二、三级和临时资质。

一级资质：企业注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，可以承接各种物业管理项目。

二级资质：企业注册资本人民币300万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质：企业注册资本人民币50万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

临时资质：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

临时资质的物业服务企业，需在一年内办理“临时资质”转“三级资质”手续。

三、论述题1、购房者在签订购房合同时要注意哪些问题？答案：1）是否“五证”齐全。

房地产开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

2）明确房屋交付标准与交付时间。

房地产开发商应在购房合同中明确房屋交付标准与交付时间，交付时房屋的达标要求应包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等内容。

3）明确产权证办理时间。

4）明确各项违约责任的赔付条件。

商品房买卖合同中应注明面积的误差范围、房屋交付期限、规划设计变更、出卖人逾期交房的违约责任等各项违约的界定与赔付条件。

5）购房价格是否“一价清”。

西安市商品房销售价格实行“一价清”原则，即购房价格已包括商品房开发建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、工程建设中已代垫支付的天然气安装工料费、有线电视安装工料费等代收代缴费用。