房地产企业如何正确填报纳税申报表

房地产企业如何正确填报纳税申报表

来源：华税律师事务所

由于行业的特殊性，国家专门为房地产企业制定了特殊的所得税政策，即《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了完善。目前，房地产企业在进行汇算清缴时需填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。这就导致个性张扬的房地产企业所得税政策与固定程式的申报表与之间产生诸多摩擦，从而在实践中出现多种填报方法，比如“北京模式”、“天津模式”、“大连模式”等。纳税申报表是房地产企业年度经营成果的集中体现，也是正确计算缴纳企业所得税的依据，在2013年房地产企业纳税问题引起全社会广泛关注的背景下，华税律师建议房地产企业应正确填报纳税申报表，切实做好2013年汇算清缴工作。

一、纳税申报表填报的总体思路

由于房地产企业以预售方式为主要的销售模式，因此，在进行企业所得税汇算清缴时，项目预售年度需要预缴企业所得税，到项目完工年度再进行相关调整。这种申报模式使得房地产企业在填报纳税申报时变得相对比较复杂，让很多财务人员望表兴叹。但只要在实务操作中把握填报原则、理清填报思路，就可以化繁为简，做到准确填报。

填报纳税申报表的总体思路是：预售年度调增毛利，调减税金，调整三费扣除基数；完工年度，反向操作。

二、项目未完工年度汇算清缴

与其它企业的申报表处理相比，房地产企业在汇算清缴时有三处不同，分别为：毛利额调整，预缴税费调整，业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数调整。

1.毛利额调整

根据国税发[2009]31号第八条、第九条的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，进行纳税调增。

2.预缴税费调整

房地产企业在项目未完工年度取得预售收入需要预缴营业税金及附加和土地增值税，预交的税费在会计上并未进入“营业税金及附加”科目核算，但企业所得税税前允许扣除，因此，该预交税费应做纳税调减处理。实践中各地调减的处理既有通过纳税申报表附表三完成的，也有通过纳税申报表主表完成的。

3.三项费用的扣除基数调整

根据国税发[2009]31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。对于收入的确认标准，在未完工年度会计和税法处理存在差异，会计上并未确认收入的实现，而税法上已经确认收入，并且可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数。但由于现有的纳税申报表并不支持以上规定，因此，需要房地产企业做变通处理。

三、项目完工年度汇算清缴

在完工年度，会计上将预售房款确认为收入，同时结转成本。在企业所得税上，企业应结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。房地产企业依然可以通过三步调整完成申报，这三步实质均为未完工年度调整数据的转回。

1.毛利额调整

在项目完工年度，房地产企业进行所得税纳税申报时，应将以前年度调增的预计毛利额转回，即将未完工年度在附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列填报的“调增金额”，作为“调减金额”填报在附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列。

2.预缴税费调整

在项目完工年度，房地产企业预缴的营业税金及附加和土地增值税已计入“营业税金及附加”科目核算。由于在未完工年度，预交的税费已经在所得税税前扣除，因此，应对已预交的税费做纳税调增处理，以避免重复扣除。其填报方法正好与项目未完工年度对预缴税费的调整相反。

3.三项费用的扣除基数调整

因为未完工年度的预售收入已经作为三项费用扣除基数，而完工年度会计上已将预售收入确认为当期收入，为了避免重复将预售收入作为三项费用扣除基数，需要将未完工年度进行的调整在本年度转回。

下面以“北京模式”为例，对房地产企业在汇算清缴时如何填报纳税申报表进行说明。

万胜房地产公司在北京市大兴区开发“天庭花苑”项目，2013

年取得预售收入20000万元，缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加（含地方教育费附加）共计1120万元，土地增值税预征率为5%，计税毛利率为15%，该项目2013年尚未完工。万胜房地产公司在2013年汇算清缴时如何填报纳税申报表？

万胜公司在2013年汇算清缴填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》时，应做如下处理：

（1）主表第1行：20000万元，不填写第二行营业成本；

（2）附表1第4行：20000万元；

（3）附表8第4行：用于计算业务招待费、广告宣传费基数20000万元；

（4）附表3第19行第4列，纳税调减20000万元；

（5）附表3第52行第3列调增3000万元（预计毛利额=预售收入×计税毛利率=20000×15%=3000万元）；

（6）附表3第19行第4列调减2120万元（1120+20000×5%=2120万元）。

假设“天庭花苑”项目在2014年完工，万胜公司在2014年汇算清缴时需要对2013年的相关调整进行反向操作。

（1）主表第1行：2013年预售收入20000万元不用填列在主表第1行，即不需要结转收入；

（2）附表1第4行：2013年预售收入20000万元不用填列在附表1第4行；

（3）附表8第4行：用于计算业务招待费、广告宣传费基数不包括2013年预售收入20000万元；

（4）附表3第19行第3列，纳税调增20000万元；

（5）附表3第52行第4列，纳税调减3000万元；

（6）附表3第19行第3列，纳税调增2120万元。

文/华税律师事务所中国税务部

（北京华税律师事务所，中国第一家专注于提供财税法律服务的律师事务所，2012获钱伯斯中国最佳税务律师事务所奖，2011年获《亚洲法律杂志》ALB中国最佳税务律师事务所奖）