新城建设项目可行性研究报告
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>“增加普通商品住房的供应量”
声音解读： >“限购限贷”政策短期内不会取消 >信贷政策会向刚需购房者倾斜 >政府支持普通商品住宅的开发，未来中小面积 户型的产品将是发展主流
5
1.2 内部因素
完善现有业务结构，丰富产品类型，为企业快速带来资金收入
>天津公司目前开发项目有：榕园、林溪地、旷世国际、旷世新城四个，其中前三个项目可售量较少，旷世 新城由于拆迁原因，上市存在较大不确定性，公司急需增加土地储备，保证公司的可持续发展，并实现企 业的战略发展目标； >天津公司在售项目的产品形式方面：榕园、林溪地为别墅，销售速度慢；旷世国际为综合体，而且目前也 进入了余房销售阶段；旷世新城虽为住宅项目，但是开发进度受到拆迁的限制。目前天津公司急需补充可 以实现快速回款的普通住宅项目。 >集团对天津公司的定位为“丰储区”，但是目前天津公司的土地储备量和各项目的产品形式还很难满足公 司的长远发展，急需增加新的项目。 >天津公司在滨海新区的旷世国际项目已近收官，需拓展新的项目安排旷世国际人员，稳定成熟团队。 >巴登巴登项目规划产品包括：洋房、高层住宅和商业。其中，住宅产品90平米以下的户型占到了70%以上。 项目面向首次置业和初步改善型客户，这部分客户受国家政策影响相对较小，是目前市场上的主力成交客 户，收购该项目既可丰富天津公司在开发的产品类型又可实现快速销售。
大港区生产总值（GDP）及增长率
亿元
%
600
500
400
300
281
200
100
431 318
40
486
391
30
20
10
0
0
-10
2006
2007
2008
2009
2010
生产总值（GDP）
增长率
元 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
大港与天津人均可支配收入对比图
随着大型企业的不 断入驻，产生大量 居住需求，需要出
工业区域城市发 展过程漫长，产 业的发展将带来 对居住和其他配
现新兴居住区
本
套的需求
案
开 发 大项目基本建成投
时 产，产业布局基本
间 完成，产能不断增
长，区域发展成为
集工业、居住于一
体的综合性城区
起步阶段
建设初期
全面建设期
12
平稳发展期
2.3 交通情况
> 新城处于生态高教区、官港森林 公园与石化工业区的中心，拥有 合理的服务半径，具备良好的发 展前景。
11
2.2 区域发展
本案地处典型的产业驱动型城市，目前处于快速建设期，随着区域的发展，将 成为城市的核心
基础设施建设 及行业工人进 入，产生临时 低端居住需求
核心项目建设期，引入大量蓝领， 产生中高端需求，外地资产开始 涌入，选此为生产基地
滨海新区港东新城项目可行性研究报告
1 项目决策背景
2 本体研究
3 市场研究及竞争分析
目
4 未来需求研究
录
5 发展定位建议
6 项目投资收益分析
7 法律及政策性风险
8 管理资源配置
9 综合分析与建议
2
Part 1 项目决策背景
1.1 外部环境 1.2 内部因素
3
项目决策背景 本体研究
市场研究及分析 需求分析
区域内部道路处于加快建设期，大部分 道路已具备通车条件。
14
2.4 项目四至
周边道路与项目处于快速建设时期，居住氛围快速形成中
6
Part 2 本体研究
2.1 项目位置 2.2 区域发展 2.3 交通状况 2.4 项目四至 2.5 项目现状 2.6 周边显著物业
7
项目决策背景 本体研究
市场研究及Βιβλιοθήκη Baidu析 需求分析
发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险
管理资源配置 综合分析与建议
项目位置 区域发展 交通情况 项目四至 项目现状 周边显著物业
交通路网四通八达，辐射环渤海地区，吸引周边省市客户
80km
秦皇岛方向
滨海新区
滨海新区交通发达，多条 高速公路通往华北地区各主要 城市
> 沿海高速连接秦皇岛方向
> 唐津高速连接唐山，车程约1.5小时
> 唐津高速、京台高速连接沧州，车 程约1小时
> 海滨高速连接黄骅市，车程约40分 钟
13
2.3 交通情况
项目周边交通便捷
港塘公路
海滨高速
52
532
2
68
津岐公路
8
> 公路 港塘公路与津岐公路连接新城与天津市
中心城区，车程约30分钟； 海滨高速连接塘沽区，车程约30分钟；
>轨道交通 规划有轻轨Z4线， 连通新城、滨海新区
与天津市中心城区 >公交
522、523路距地块较近，步行即可到达； 688路区内设有站点，可直达天津市中心城区 >内部道路
发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险
管理资源配置 综合分析与建议
外部环境 内部因素
4
1.1 外部环境
调控政策中长期内持续，开发企业应调整开发方向，规避风险
“两会” 声音：
>“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求 的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合 理回归。”
>“确保首套房实行差别化利率优惠、必须保证 个人首套房贷款、守信企业开发的普通商品房资 金贷款给予开闸 ”
10
2.2 区域发展
港东新城拥有大港区强力的产业支撑，具备良好的发展前景
生态高教区
官港森林公园 港东新城
旧城区
轻纺工业园
大港油田
南港工业区
> 港东新城位于大港现状城区东侧， 港塘路、津岐公路以东，规划学 府二路以南，规划海景大道以西， 上高路以北
> 港东新城规划占地10.6平方公里， 规划人口12.5万。
2055719422
2263321402
2500424292
2008
大港
2009
2010 天津
>1963年，河北省天津市北大港区成立 1970年，北大港区并入天津市南郊区 1979年，天津市设立大港区 2010年，天津滨海新区大港管委会成立
>大港06-10年GDP年增幅在20%，经济发展 迅速； >常住人口52.32万人 ，人均可支配收入 25004元/年，高于天津平均水平 >现有大型重化工企业：天津石化、大港发 电厂等国内与国际知名公司
8
2.1 项目位置
项目地处滨海新区内，以产业带动区域发展的港东新城
轻纺工业园 南港工业区
大港油田
>本案位于滨海新区发展带上，是天津 规划的十一座新城之一 >滨海新区内设立了八大工业区，港东 新城靠近滨海化工区，定位为纺织工业 园及南港工业区的配套生活区
9
2.2 区域发展
大港区拥有大港油田、南港工业区、轻纺工业园三大工业区，规划为百万级人 口城市
声音解读： >“限购限贷”政策短期内不会取消 >信贷政策会向刚需购房者倾斜 >政府支持普通商品住宅的开发，未来中小面积 户型的产品将是发展主流
5
1.2 内部因素
完善现有业务结构，丰富产品类型，为企业快速带来资金收入
>天津公司目前开发项目有：榕园、林溪地、旷世国际、旷世新城四个，其中前三个项目可售量较少，旷世 新城由于拆迁原因，上市存在较大不确定性，公司急需增加土地储备，保证公司的可持续发展，并实现企 业的战略发展目标； >天津公司在售项目的产品形式方面：榕园、林溪地为别墅，销售速度慢；旷世国际为综合体，而且目前也 进入了余房销售阶段；旷世新城虽为住宅项目，但是开发进度受到拆迁的限制。目前天津公司急需补充可 以实现快速回款的普通住宅项目。 >集团对天津公司的定位为“丰储区”，但是目前天津公司的土地储备量和各项目的产品形式还很难满足公 司的长远发展，急需增加新的项目。 >天津公司在滨海新区的旷世国际项目已近收官，需拓展新的项目安排旷世国际人员，稳定成熟团队。 >巴登巴登项目规划产品包括：洋房、高层住宅和商业。其中，住宅产品90平米以下的户型占到了70%以上。 项目面向首次置业和初步改善型客户，这部分客户受国家政策影响相对较小，是目前市场上的主力成交客 户，收购该项目既可丰富天津公司在开发的产品类型又可实现快速销售。
大港区生产总值（GDP）及增长率
亿元
%
600
500
400
300
281
200
100
431 318
40
486
391
30
20
10
0
0
-10
2006
2007
2008
2009
2010
生产总值（GDP）
增长率
元 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
大港与天津人均可支配收入对比图
随着大型企业的不 断入驻，产生大量 居住需求，需要出
工业区域城市发 展过程漫长，产 业的发展将带来 对居住和其他配
现新兴居住区
本
套的需求
案
开 发 大项目基本建成投
时 产，产业布局基本
间 完成，产能不断增
长，区域发展成为
集工业、居住于一
体的综合性城区
起步阶段
建设初期
全面建设期
12
平稳发展期
2.3 交通情况
> 新城处于生态高教区、官港森林 公园与石化工业区的中心，拥有 合理的服务半径，具备良好的发 展前景。
11
2.2 区域发展
本案地处典型的产业驱动型城市，目前处于快速建设期，随着区域的发展，将 成为城市的核心
基础设施建设 及行业工人进 入，产生临时 低端居住需求
核心项目建设期，引入大量蓝领， 产生中高端需求，外地资产开始 涌入，选此为生产基地
滨海新区港东新城项目可行性研究报告
1 项目决策背景
2 本体研究
3 市场研究及竞争分析
目
4 未来需求研究
录
5 发展定位建议
6 项目投资收益分析
7 法律及政策性风险
8 管理资源配置
9 综合分析与建议
2
Part 1 项目决策背景
1.1 外部环境 1.2 内部因素
3
项目决策背景 本体研究
市场研究及分析 需求分析
区域内部道路处于加快建设期，大部分 道路已具备通车条件。
14
2.4 项目四至
周边道路与项目处于快速建设时期，居住氛围快速形成中
6
Part 2 本体研究
2.1 项目位置 2.2 区域发展 2.3 交通状况 2.4 项目四至 2.5 项目现状 2.6 周边显著物业
7
项目决策背景 本体研究
市场研究及Βιβλιοθήκη Baidu析 需求分析
发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险
管理资源配置 综合分析与建议
项目位置 区域发展 交通情况 项目四至 项目现状 周边显著物业
交通路网四通八达，辐射环渤海地区，吸引周边省市客户
80km
秦皇岛方向
滨海新区
滨海新区交通发达，多条 高速公路通往华北地区各主要 城市
> 沿海高速连接秦皇岛方向
> 唐津高速连接唐山，车程约1.5小时
> 唐津高速、京台高速连接沧州，车 程约1小时
> 海滨高速连接黄骅市，车程约40分 钟
13
2.3 交通情况
项目周边交通便捷
港塘公路
海滨高速
52
532
2
68
津岐公路
8
> 公路 港塘公路与津岐公路连接新城与天津市
中心城区，车程约30分钟； 海滨高速连接塘沽区，车程约30分钟；
>轨道交通 规划有轻轨Z4线， 连通新城、滨海新区
与天津市中心城区 >公交
522、523路距地块较近，步行即可到达； 688路区内设有站点，可直达天津市中心城区 >内部道路
发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险
管理资源配置 综合分析与建议
外部环境 内部因素
4
1.1 外部环境
调控政策中长期内持续，开发企业应调整开发方向，规避风险
“两会” 声音：
>“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求 的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合 理回归。”
>“确保首套房实行差别化利率优惠、必须保证 个人首套房贷款、守信企业开发的普通商品房资 金贷款给予开闸 ”
10
2.2 区域发展
港东新城拥有大港区强力的产业支撑，具备良好的发展前景
生态高教区
官港森林公园 港东新城
旧城区
轻纺工业园
大港油田
南港工业区
> 港东新城位于大港现状城区东侧， 港塘路、津岐公路以东，规划学 府二路以南，规划海景大道以西， 上高路以北
> 港东新城规划占地10.6平方公里， 规划人口12.5万。
2055719422
2263321402
2500424292
2008
大港
2009
2010 天津
>1963年，河北省天津市北大港区成立 1970年，北大港区并入天津市南郊区 1979年，天津市设立大港区 2010年，天津滨海新区大港管委会成立
>大港06-10年GDP年增幅在20%，经济发展 迅速； >常住人口52.32万人 ，人均可支配收入 25004元/年，高于天津平均水平 >现有大型重化工企业：天津石化、大港发 电厂等国内与国际知名公司
8
2.1 项目位置
项目地处滨海新区内，以产业带动区域发展的港东新城
轻纺工业园 南港工业区
大港油田
>本案位于滨海新区发展带上，是天津 规划的十一座新城之一 >滨海新区内设立了八大工业区，港东 新城靠近滨海化工区，定位为纺织工业 园及南港工业区的配套生活区
9
2.2 区域发展
大港区拥有大港油田、南港工业区、轻纺工业园三大工业区，规划为百万级人 口城市