发包人要求

第五章发包人要求

萝岗广垦商务大厦升级改造项目

标段二设计与施工一体化工程设计任务书

注：设计任务书未明确的设计内容，可根据招标公告、招标文件及合同相关内容确定。

编制单位：广州市智汇星房地产开发有限公司

编制日期：2019年6月

设计任务书

本项目位于广州市黄埔区香雪大道中，西侧和北侧毗邻香雪国际公寓，南侧为香雪大道，东侧为开萝大道。项目位于广州的东北面，距市中心约 19 公里。区位条件优越，能为自身的发展提供了充足的生产、生活配套。

本项目通过升级改造和装修，可吸引政府部门和企业等的入驻，良好办公环境的提升可使管理工作更加规范、高效、有序，充分调动各部门积极性和工作热情，提振工作作风，改善工作环境,加强人性化设置。项目的建设顺应了形势的发展要求，让现代管理理念和方法融入，更好更精准的运用到我们的城市管理和为民服务中，真正实现管理“精细化、精心化、精准化”。

一、设计原则

（1）项目建设应与周边社会环境相衔接，满足经济社会可

持续性发展的需要，协调好城市经济、社会发展、城市环境之间的关系。

（2）项目建设应符合国家颁布的相关标准及规范。装修应遵循简洁庄重、经济适用的原则，兼顾美观和地方特色，装修材料选择应因地制宜、就地取材。

（3）项目建设应满足办公用房业务用房所需要的功能使用要求，应充分利用现有裙房的建筑格局和自然环境，合理规划，装修标准应符合风格应遵循简朴庄重、经济适用原则。（4）体现“以人为本”的设计原则，平面布局、装修风格、细部处理、装修色彩、材料选择等方面应体现项目特色，妥善解决采光、通风等问题，大方得体，为办公人员提供良好的办公环境。

（5）按迁移进入的不同职能部门的不同使用功能进行合理布局，力求分区明确、联系方便和互不干扰。

（6）项目建设应充分考虑场址现有的建设条件，因地制宜地进行各平面布置与立面设计，体现节约用地、绿色低碳、节能环保等理念。

（7）根据业务的特点和需求，遵照国家规范，妥善处理好防火、防潮、防虫、防噪声、防尘、保温、保密等问题；（8）坚持可持续发展原则，注意建筑的生态化设计和节能设计，合理利用环境和资源。

二、项目概况

1. 建筑现状

萝岗广垦商务大厦建设用地面积 9275 ㎡，总建筑面积53196.7 ㎡，计容面积32443.9 ㎡。

地上部分建筑面积 33557.7 ㎡，其中 A1 栋建筑面积16160 ㎡，主要为商业和办公用途；A2 栋建筑面积 17397.7 ㎡，主要为 4.5 米层高的复式办公用途。

地下室共三层，建筑面积 19593.6 ㎡，含 345 个车位以及负一层生鲜超市面积约 740 ㎡。地下三层为战时防空地下室，平时为车库。

2、装修现状

（1）A1 栋装修现状

外墙：裙楼外墙为白色花岗岩石幕墙，塔楼采用氟碳涂铝板幕墙，以及双层钢化中空 LOW-E 玻璃幕墙，外墙铝合金门窗全部采用双层钢化中空 LOW-E 玻璃和断桥铝合金型材；屋面电梯机房、楼梯间、设备间外墙采用外墙釉面砖。

办公室内部分：入户门只留门洞，钢化中空 LOW-E 玻璃断桥铝合金窗；墙面水泥石灰砂浆抹灰，地面混凝土原面，天花混凝土原面；供水预留至水井，由二次装修接入室内，供电线路做到电井，电井到户内段由二次装修施工，预留空调排水管。

（2）A2 栋装修现状

外墙：首层外墙为白色花岗岩石幕墙，二层以上外墙为

外墙釉面砖，外墙铝合金门窗全部采用双层钢化中空 LOW-E 玻璃和断桥铝合金型材，阳台栏板采用双面氟碳涂冲孔铝板。

办公室内部分：入户门只留门洞，窗户是钢化中空LOW-E 玻璃，铝合金窗；墙面水泥砂浆抹灰，地面混凝土原面，天花混凝土原面；给水点预留至入户门通道上方天花内，由二次装修接入室内；供电线路做到电井，电井到户内段由二次装修施工；预留管孔及空调排水管。

（3）公共区域装修现状

空中走廊：地面混凝土原面，内墙面玻璃幕墙，天花楼承板原面，外墙金色玻璃幕墙。

A1、A2 栋公共通道、走廊：地面混凝土原面，墙面水泥砂浆抹灰，天花：A1 栋为混凝土原面，A2 栋为抹灰。

公共卫生间：地面贴防滑砖，墙面贴釉面砖，天花铝扣板吊顶，大理石洗手台及卫生洁具。

消防控制室：地面贴防滑砖，墙面刷白色墙漆，天花：600x600 硅钙天花板。

垃圾收集房：地面贴防滑砖，墙面 2.5 米以下贴釉面砖，2.5 米以上及天花刷白色墙漆。

（3）室外现状

现建筑室外工程以建设完毕，设有广场花岗岩铺砖及简易的广场绿化，灯光照明、室外消防系统等。

（4）外立面现状

项目两层分别是共 16 层及 17 层，总高度为 79.9 米，首层 5 米，其余 A1 各层为 4.1 米，A2 各层 4.5 米。

本项目原有建筑为蓝白色构建做组合的外立面风格，与附近人才公寓整体形象不符，并且不能体现出科学城的时代感、创新感和科技感，也和现状使用功能不相符，外观具体问题：

A.裙楼造型凹凸过于繁琐，且立面用材与塔楼脱节，材

质档次过低，无法体现 5A 级写字楼亦或公司总部形

象。

B.塔楼铝板和玻璃幕墙色彩对比过于强烈（蓝色、红色、

金色、灰色、白色）且色彩太过凌乱，缺乏高层建筑

应有的秩序感和地标性，立面造型也不够简洁。

C.前后栋立面材质和色彩缺少互动和关联（前栋为铝板、

玻璃幕墙，后栋为瓷砖）。

D.由于历史原因所致两栋塔楼与现香雪小区没有现成整

体风格（白色基调）。

三、建设方案

1、建设规模

本次装修面积共28129.12平方米，具体指标如下。

本项目各层装修及改造的面积汇总

序号项目单位数额备注

1

A1 座塔楼16F 平方米774.9

2 17层平方米784.2

3

A2 座塔楼15F 平方米1087.36

4 16F 平方米1087.36

5 16F（连廊部分）平方米103.6

6 对外立面改造工程平方米21790.7

7 裙楼附属工程项 1

8 临时办公场所室2层平方米2501 2、建设内容