土地管理学(第四章土地登记)

第四节 土地登记
一、土地登记的概念和法律依据
（一）土地登记的概念
土地登记是国家依照法定程序将土地的关系（所 有权、使用权和他项权利）、用途、面积、 使用条件、等级、价值等情况记录于专门 的簿册，以确定土地权属，加强政府对于 土地的有效管理，保护权利人对土地的合 法权益的一项重要的法律制度。 经过登记的土地所有权、使用权和他项权利 受到法律的保护。
第四十一条规定当事人以本法第四十二条规定的财产抵押 的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
●程序法律依据：
为确保土地登记工作的顺利进行，国家土地 管理部门专门发布规章，规范土地登记和 处理土地权属争议的任务、内容和程序。
（1）国家土地管理局《土地登记规则》 （2）国家土地管理局《土地权属争议处理
确 认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森 林法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔 业法》的有关规定办理”。 第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土 地权属变更登记手续”。
第十三条规定：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保 护，任何单位和个人不得侵犯”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
民政府发布要求土地权利人在何时、何地进行申 请的通告，土地权利人按规定向土地登记机关提 交《土地登记申请书》、申请人身份证明、土地 权属状况及其他证明文件并请求予以注册登记， 土地登记机关对申请者提交的证明文件逐项审查
后登记装袋的行为。它包括通告、申请、审查、 收件四项具体工作。
●地籍调查 地籍调查系土地登记机关按规程要求，对申请
（二）土地登记的原则 1．依法的原则 一是土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有
关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指 界等；
二是土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审 查、确权和在土地登记簿上进行登记；
三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任 何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。
4．属地管辖的原则 土地登记属于不动产物权登记，不动产 物权的管辖为属地管辖，具体有两个要求：一是土地登记 机关应当坚持统一性。即在一个登记区内只能由一个土地 登记机关来登记；二是土地登记资料应当保持完整。即同 一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机关 建档保存。
（三）土地登记的类型
按照《土地登记规则》第二条的规定，土地登记分为初始土 地登记和变更土地登记。
分合理有效利用土地提供法律保护。
（三）土地登记的法律依据
土地登记作为维护土地所有制的一项国家 制度，必须以有关的法律为依据，这些法律依 据包括土地权利种类、权利义务、确权规定以 及确权和登记程序。
从大的分类上看，土地登记的法律依据包 括实体法律依据和程序法律依据两大类。
●实体法律依据：
《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国民法通则》 《农村人民公社工作条例修正草案》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国担保法》
2．申请的原则 土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土
地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，由于土
地登记是国家实行的一项法律措施，因此，土地登记申请 应采取书面方式，口头方式无效。
3．审查的原则 一是形式审查，审查土地登记申请所提交的各种证明、文件
资料是否为土地登记所必须具备的要件；二是实质审查， 审查所申请的土地权利或权利变动事项是否符合国家有关 法律和政策。经审查，凡符合土地登记要求的，应予以登 记，否则，不予登记。
暂行办法》
二、土地登记的特点、原则和类型
（一）土地登记的特点 1．统一性 2．惟一性3．连续性 4．强制性 5．公开性 土地登记的实质在于公示。 土地登记的公开包括登记依据的公开、登记程序的
公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查 询 6．公信力 它包括两方面：一是登记结果真实可靠；二是如 果登记错误，国家应通过行政赔偿方式对受损人 予以赔付。
登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措 施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土 地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、
注册登记和核发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调 查和地籍测量两部分。
●权属审核 土地权属审核是土地登记机关根据申请者所提
交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对土地使用 者、所有者和他项权利者申请登记的土地使用权、所有权 及他项权利进行确认的过程。权属审核分初审、审核、公 告、批准四个阶段。权属审核结束后，对符合规定要求的， 土地登记人员填写《土地登记审批表》。
2．土地权利主体
土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、集 体土地使用权人、国有土地使用权人和土地他项权利人。
（1）集体土地所有权人。有三种形式：属乡（镇）农民集 体所有的土地所有权人是乡（镇）农民集体，由乡（镇） 农民集体经济组织经营管理；属村农民集体所有的土地所 有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会 经营管理；属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内 各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组 经营管理。
第五章专门规定了房地产权属登记管理，明确规
定国家实行土地使用权登记发证制度、土地登记
与房屋登记的关系、房地产抵押登记、房产证与 土地证合一的条件（即经省、自治区、直辖市人 民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门 统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、 颁发统一的房地产权证书……）。
《中华人民共和国担保法》规定了土地抵押的范 围、抵押登记效力等
三、初始土地登记的内容、程序和主要文件
（一）初始土地登记的内容
土地登记的单元是一宗地。土地登记的内容包括土地权属性 质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面 直接相关的其他内容。
1．土地权属性质与来源 （1）土地权属性质。指附着在某宗土地上的权利是一种什
么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质 分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用 权、集体土地使用权以及土地他项权利等。 （2）土地权属来源。指土地所有者或使用者最初取得土地 的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家 土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权 来源、集体土地使用权来源等。
《中华人民共和国土地管理法》对确认土地权属、 开展土地登记、土地调查工作的规定
第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主 义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有 制”。
第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农 村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山、属于集体所有”。
《中华人民共和国宪法》第六条规定：“中华人民 共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的 社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 所有制”。
第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草 原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有， 即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和 山岭、草原、荒地、滩涂除外”。
第三十四条规定下列财产可以抵押：抵押人依法有权处分的 国有土地使用权、房屋和其他地上附着物；抵押人依法承
包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地
的土地使用权。
第三十五条规定抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分， 可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人 民政府登记造册，核发证书，确认所有权”。 “农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由 县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用 地使用权
“单位和个人依法使用的国有土地，由县级人民政府登记造 册，核发证书，确认使用权；
其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关， 由国务院确定”。“确认林地、草原的所有权或者使用权，
记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。 土地证书是土地权利人拥有土地使用权、所有权、他项权
土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象，即权利 主体所拥有或使用的土地具体包括土地的位置、权属界址、 面积、用途、使用条件、等级、价格等。
（二）初始土地登记的程序
初始土地登记的程序是：土地登记申请——地籍 调查——权属审核——注册登记——核发证书。
●土地登记申请 初始土地登记申请是指市、县人
“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位 使用，也可以依法确定由集体所有制单位使 用……”。
1962年9月《农村人民公社工作条例修正草 案》
第四章规定：“生产队范围内的土地都归生产队
所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、 自留山、宅基地等等一律不准出租……。生产队 所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查 和批准，任何单位和个人都不得占用。……集体 所有的山林、水面和草原，凡是归生产队所有比 较有利的，都归生产队所有”。
第三十六条规定以依法取得的国有土地上的房屋抵押，该房 屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时 该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地 使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑 物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第三十七条规定下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、 宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地所有权，但本 法第三十四条第（5）项、第三十六条第三款规定的除外。
（二）土地登记的目的和意义
土地登记是历代统治阶级用以维护土地所有制的一项
国家措施，具有鲜明的阶级性。
社会主义国家的土地登记制度，与资本主义国家的土
地登记有着本质上的区别，社会主义国家通过土地登 记，确认社会主义的土地所有权和土地使用权，维护 社会主义土地公有制不受侵犯，保护土地所有者、使 用者的合法权益，维护社会主义土地市场秩序，为充
第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地， 可以依法确定给单位或者个人使用”。
第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农 民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员 会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村 集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农 村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经 属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村 集体经济组织经营、管理”。
初始土地登记又称为总登记，是指在一定时间内，对辖区全 部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土 地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、 所有权和土地他项权利变更登记，名称、地wk.baidu.com和土地用途 变更登记，注销土地登记等。
土地初始登记是土地变更登记的基础，土地变更登记是土地 初始登记的延续，通过土地变更登记可以保持土地登记内 容的现势性和法律效用。
●注册登记 注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的
土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的
工作总称。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。注
册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》、《土地共 有使用权登记卡》与《土地归户卡》、组装《土地登记 簿》、填编《土地归户册》。
●核发土地证书 核发证书是土地行政主管部门根据注册登
（2）集体土地使用权人。一般应是本集体内部的成员或单 位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人可 以是本集体内部的成员，也可以是本集体以外的个人和单 位等。
（3）国有土地使用权人。国有土地使用权人可以是任何自 然人、法人和其他组织。
（4）土地他项权利人。可以是自然人、法人和其他组织。
3．土地权利客体
第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农 村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自 留山，也属于集体所有……”
《中华人民共和国民法通则》
对土地权属的规定 《民法通则》规定：“集体
所有的土地依照法律属于农民集体所有，由村农 业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员 会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济 组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”。