居住区概念规划设计说明

济宁市中区东五里营商品区初步概念规划

设计说明

一、现状分析：

本案位于西城区南部城乡交接处。

济宁市中区城市建设发展方向以向东为主，控制北部，优化西部，适当发展南部，本案处于南部范围内。

本案东临火炬南路，眺望洸府河，北起兖济线，南接站场路，西与腾飞明生煤化公司相接。占地约730614m2,约1095.37亩。

本案距济宁火车站约1.5公里，距济宁汽车总站约1.8公里，距济宁市政府约3.4公里，距商业中心2.5公里，交通便利，区位优势明显。

二、规划理念：

1.全力打造以商业、商住楼、公寓、酒店、步行街及娱乐为一体的商业综合体，形成

新的商贸中心。

2.保持商业及业态的连续性与复合性，将可销售商铺最大化，减少自有物业，以使商

业价值最大限度的得到提高。

3.打造多样化的高端住宅区。通过核心组团景观的营造，提升住宅品质。

4.延续城市文脉，将文化符号植入建筑与景观形态中，使新城区具有原生的文化底蕴。

5.建立新城秩序，塑造城市生态长廊，将商业与人居有机融合，提升新城活力。

三：设计策略：

1.联动商业地产，镕铸形象地标建筑

2.挖掘历史文化，规划多种产品类型

3.完善配套设施，打造超人气宜居之城

4.整合环境资源，凝聚公园主题

HOPSCA新城，规划从这里开始。（城市综合体的核心内容由6个方面组成：酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公共空间(PublicSpace)、购物中心(Shoppingmall)、文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation)、公寓楼(Apartment)等，因此“城市综合体”简称“HOPSCA”。）

四、功能定位：

项目地处火炬南路以东，是一个多元化居住社区，项目总用地面积743000m2，总建筑面积达1796007.4m2。项目由城市道路分成8个地块：

A1-A,A1-B,A1-C,地块为回迁安置区；A2地块为中心商务区，B,C,D地块以居住功能为主，E地块为城市公园。

地块以“人本、自然、文化”等为中心原则，以社会效益、经济效益和环境效益三者统

一为基点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中的怡然栖息之地。全区建设强调整地性，在整地布局的基础上，强化组团规划的相对独立性。

五、总平面设计：

东五里营商品区根据功能及用地性质的不同，大致分为四大区域：A1区包括A1-A,A1-B,A1-C，位于基地北面济邹路北侧;A2区位于济邹路与火炬路交汇处；B,C,D区位于济邹路南侧;E区位于火炬路西面，基地东南角。

小区道路体系按要求分三级，一级为道路主骨8M宽，二级为入组团道路4-6M，三级则为宅间小路引入住户。停车主要采用两个途径，一是利用底层车库及小区内部地面生态停车，主要解决住户自身的车位停放，二是利用道路边沿的露天车位停靠，主要解决社会车辆和弥补住户的停车不足。

A1-A地块：

1、地块概述：该区为拆迁安置区，位于基地东北角，建设用地面积为85349m2,总建筑面积为125149 m2，容积率1.47，建筑密度15.4%。东临铁东一路，西临英华东路，南接西河路。小区主要出入口位于英华东路。

2、平面布局：

住宅：6F多层住宅为现有保留建筑，位于小学北部，临铁东一路。

22F高层住宅位于地块最北部，紧临铁路干线，中间通过城市绿化景观带隔离，同时对整个地块而言起到了一定的屏蔽作用。

1+17F高层住宅，围合成本区的中心，利用全架空层的空间特点，排除以往入户的宅前小路的做法，将三级路与绿化，完美的穿插，结合，形成了一动态的入户空间模式。

商业：沿英华东路一线设置了2F商业，以满足区内居民的生活需求。

配套：地块东南角，铁东一路与西河路交叉口位置设置了（20班）小学与（6班）幼儿园，学校主要开口方向在城市次干路西河路上。

3、交通流线：地块位于英华东路东侧、西河路北侧，交通车流主要方向是西侧的英华东路，将地块主入口设置在英华东路，次入口设置在西河路。地块采用部分人车分流模式，大部分车辆直接在出入口进入地下停车库。

A1-B地块：

1、地块概述：该区为拆迁安置区，位于基地西北角，建设用地面积为112258m2。规划地上总建筑面积为272222m2，容积率2.42，建筑密度17.12%。与A1-A区隔英华东路相望，南至济邹路。

2、平面布局：

住宅：22F高层住宅位于地块西北部，紧临铁路干线，与A1-A区沿铁路一线配套形成完整的城市界面，通过城市防护绿带相隔，将嘈杂屏蔽在外，优化区内居住环境。

1+17F高层住宅，通过有序的围合形式，以主入口处公共的中心广场为核心，渗透入小区组团内部，形成有层次的序列空间。

商业：为促成基地整体的城市节点的形成，在英华东路和济邹路的交叉口位置设置了22F商务楼。在济邹路沿线还设置了街道办和派出所，为居民的生活起居提供了很好的保障，以此提升小区的居住品质。沿济邹路和英华东路设置L形2-3层的沿街商铺，将城市喧嚣与嘈杂屏蔽在外，同时使商业价值最大化。

配套：应拆迁安置区需求地块沿英华东路一侧最北部设置一个约5000 m2的农贸市场，以供居民日常采购需求，并形成了商业和人文的大集合。

3、交通流线：地块位于英华东路西侧、济邹路北侧，地块主要出入口位于英华东路。次入口位于济邹路。地块采用部分人车分流模式，大部分车辆直接在出入口进入地下停车库。

A1-C地块：

1、地块概述：该区为拆迁安置区，位于基地中心位置，建设用地面积为76451.3m2。规划地上总建筑面积为161614m2，容积率2.11，建筑密度18.95%。位于西河路、英华东路与济邹路、铁东一路的围合区域。小区主要出入口位于英华东路。

2、平面布局：住宅：1+17F高层住宅，高层底层架空，使组团内部汇为一体，视线更为通透，空间得到延展，底层嵌入小区配套、娱乐设施等形成内部空间核心，为业主提供一个交往与休憩的共享空间。

商业：沿济邹路和英华东路通过L形2-3层的沿街商铺，在道路交叉口附近布置22-24层高层商务办公楼，屏蔽了城市的喧嚣与嘈杂，同时形成城市主干路上一道完整的城市风景线。

3、交通流线：地块位于英华东路东侧、济邹路北侧，地块主要出入口位于英华东路。次入口位于济邹路。地块采用部分人车分流模式，大部分车辆直接在出入口进入地下停车库。

A2区：

1、地块概述：该区为中心商务区，建设用地面积为76451.3m2。规划地上总建筑面积为369906m2，容积率3.74，建筑密度20.13%。结合地形现状和用地的周边情况，整个地块分为东、西两个地块。酒店布置在东边，东地块同时布置100米办公楼，配套美食娱乐等，形成新的商贸中心。

酒店将成为本项目的特色之一，特别是其经典的外立面与其标志性的高度，将使项目从形象上成为济宁真正的“地标”，从而有效强化项目整体的吸引力和竞争力。

2、平面布局：

西地块沿济邹路布置5层大商业及26层写字楼，极大地提升了地块的商业价值，带动人流，形成活跃商业氛围，与济邹路其它写字楼形成完整的城市界面。

在西地块内部布置4栋22层公寓和写字楼，吸引基地西边拆迁安置区和南边高档住宅小区及周边的消费人群，极大地提升了地块的价值。

3、交通流线：地块位于济邹路北侧，火炬路西侧，酒店和商业主要出入口位于济邹路，美食、娱乐主入口位于火炬路。交通组织人流以人们购物行为和购物心理为依据，以人车分流为原则，多方位多层次的协调人、车、货的矛盾。

B区：

1、地块概述：该区为高档商品住宅区，位于基地西南角，济邹路与英华东路交叉口的西南侧。建设用地面积为47259.4m2。规划地上总建筑面积为47259.4m2，容积率2.31，建筑密度19.80%。

2、平面布局

住宅：该区住宅应日照需求及城市天际线设计考虑，整体东低西高设置。沿英华东路一