买房须知

多层住宅和高层住宅该如何选择？

在各种住宅类型里，多层一般是指6、7层高的楼，高层是指6、7层以上。多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。

从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。

高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。

从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。

高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人，残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦；可一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。

综上所述，一般认为多层要比高层好一些，多层的最佳楼层为3至4层，高层为8至11层。

高层住宅楼楼层如何选择？

A 选择层次要考虑以下几个因素：

（1）遮挡及采光情况；

（2）生活的便利程度；

（3）环境要求；

（4）家庭人口年龄构成及健康状况；

（5）住宅楼的总层数。

一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。

哪些层次属于好层次，同样也与住宅楼的总层数有关，同样四五层在多层住宅中属于高层次，而在高层住宅中又属于低层次。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好层次，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此另外对层次的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。

住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。

B 怎么选底层？

首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。

其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。

C 怎么选顶层？

顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常"水深火热"。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。景行行止 2005-11-01 15:03:58 发表于焦点济南房地产网-谈房论市-天建·天和园论坛

高层住宅层次选择有讲究

每个城市，都有一批颇具特色、功能完善的高层住宅得到购房者的青睐，成为楼市的一个新亮点。

对于购房都来说，高层住宅的优势是显而易见的。一是视野开阔，景观系数佳，通风采光好；二是可以通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦；三是出入口集中，便于进行物业管理，基本上是“一夫当关，万夫莫开”，比较安全。其次，从居住的层次上讲，高层住宅可以降低城市的建筑密度，担高城市绿化率。

但如何来选择高层住宅的层次呢？

售楼人员高层住宅中心段最适宜居住

记者从几家高层住宅的销售处了解到，绝大多数楼盘会根据房屋的套型、层次、朝向将高层住宅的价格分成三六九等。一般来说，从底层至上，层层加码，越高越贵，中低档住宅每层每平方米约加30—50元，高档住宅尤其是景观住宅，每层每平方米会加到50—80元。另外，受日照的影响，朝向也会产生价格差异，也就是“朝向费”，按朝向优劣依次递减为南、东南、西南、东、西、东北、西北、北。当然，景观的优劣，也会产生价格差异。

在一家售楼处，销售人员向记者推荐了11层的一套住宅，“您看，整栋楼一共24层，11楼可谓是中心段，空气质量好，噪声又小，位置最好了。”

购房者楼层高低，各有所好

记者随机调查了一些看房者，结果显示，绝大部分客户在选择高层住宅时，综合价格、景观等各方面因素时一般选择中间楼层，这也比较符合东方人“比上不足，比下有余”的中庸之“道”。调查中有15%为楼层越高越好，25%为楼层低一点好，其余认为楼层适中为好。从目前大多数楼盘销售情况来看，在不受景观及人为销控影响下，常常发生从中间到两头的销售走势。

专家身居高楼仍不能“远离尘嚣”

记者采访一些住户以及其他一些专业人士，了解到高层的空气并不像想像的那么新鲜，30米左右的位置是空气层的“平流层”空气中受污染的悬浮物多半集中在这里。

在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊“，近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。而这个“高度”就是30米左右，也就是9—11层之间，说通俗一点即是9—11层是空气质量相对较差的楼层，并不像很多房产商所说的是黄金楼层。但问题也要多方面考虑由于到高处，风较大，空气的流动地也较快，因此，不能仅仅从理论上来分析，要看周边的具体环境而定。

其次，还要转变一个观念是，许多消费者以为身居高楼就能“远离噪声”，可事实上，住在二十楼也难避免噪声。声音通常以最短的路线传播，但高层同样能听见汽车干线上的嘈杂声甚至会更响。这主要是声波的路线根树木和建筑物的多少有关，挡近地面，固体阻挡物多，而越到高层，因体阻挡物越少，噪声越能自由地往上走，听得也越真切。

选怎样的楼层最理想实际上，每层都有自己的小气候，要根据自己的需要来选择楼层。

从一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户的声音——要说心理上舒适，这是最好的。但接近地面的生活也有不足：空气循环减缓，空气换气受阻，阴影和湿度增大，污染也比较严重。中间楼层也如上所说，并非像开发商宣传的理想。