宝龙城市广场营销计划
宝龙城市广场商业综合体营销推广策划方案 精品
价值分析
2、地段价值 本案位于城阳CBD中心，新天地城 市中轴线上，与区政府、人民广 场一脉相连。 是城阳最具投资价值的黄金地段。
城阳区政府
宝龙城市广场
价值分析
3、产品价值
物理属性：75万㎡国际消费体验中心 产品利益：★超大规模——750000平米，绝无仅有，全省最大
★全业态规划——全业态、全龄层、全时段，国际消费体验
产品
门户、中心 750000㎡欢乐财富MAL
营销目标与推广
春节前，2个亿
(商铺1.5亿、住宅5000万)
推广原则
1、先中心、后外围； 2、青岛必需攻破； 3、整体形象带动分产品； 4、住宅推广重在城阳；
城阳
青岛 周边
营销节点与推广主题
11月中\商铺认购
11下\住宅认购 冬季房展会 12月底\集中公开
★主力店的品牌影响力 ★游乐主题——近万平米室内游乐主题公园，强大辐射力
项目调性：欢乐、财富、缤纷万象
青岛北 城阳中心 750000㎡ 欢乐财富 MALL
标明地理 强调区位优势 放大数字加深MALL的规模印象 调性，突出游乐主题 指明业态属性
三级解构
城市„„ 区域„„
项目„„
1、加速半岛城市一体发展，推进青岛构建现代化国际城市
5、 分众营销 ※小众营销
政府机关、行政事业单位、商会； 针对城阳企业主、批发市场业主、经营户开展点对点营销； 针对韩国人的小众营销（韩国商会、外经贸局、教堂）； 高球会、俱乐部、商务派对、金卡会员（全球通、车友）
※产品区隔定位营销
住宅区分外国人居住区
※政府营销
联合青岛政府关于城市的推广开展营销活动
三、客群分析 市场项目客源比 本案来访客源比
宝龙城市广场项目策划报告(PPT115页)
本案位于规划发展轴之上，紧邻集镇综合片区和新市镇中心片区
》解读【市场环境】 曹路镇无大型商业广场，以中小型商业为主
曹路镇现有商业集中在地块东侧 的民耀路区域，主要服务于周边的住 宅小区，以中小型超市、生活配套商 业为主。
曹路镇无大型综合性商业。
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右；联体别 墅（万科第五园）单价约3.5万元； 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡，租金约3元/天/㎡。
上海曹路宝龙生活广场地处浦东外环路与金海路交叉口，东至三信国际宾馆，西至外环绿 化带（经二路），北至民众路、民民路，南至金海路。项目为约12万㎡大型城市综合体， 规划为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店为一体的休闲商业中心； 4-8地块产品：企业公馆，产品为联排，3层，主力面积250㎡左右； 4-9地块产品：精品酒店、办公楼，主力面积2000㎡-4500㎡、底商； 4-13地块产品：购物中心，包括大型超市、星级影院、ktv、电玩、大型餐饮等，商铺主力户型100-300㎡。
宝龙开盘典礼明星助阵
活动时间： 2011年9月 活动内容：邀请集团领导、区政府领导、著名影星到场主持、发言。 活动传播：◇主要媒体全面活动报道；
◇宝龙品牌导入。
十一房展会
活动时间：2011年10月 活动内容：特色表演活动
现场展示国际消费时尚，衬托项目国际高度 开盘促销VIP客户登记
“企业之家——集团的智慧”推介会
◇电视台专题报道。
《宝龙投资价值白皮书》
书名：《宝龙投资价值白皮书》 时间2012年4月 副标：宝龙商业地产项目投资全解密 内容：建议邀请名家操刀，譬如万科和金地的住宅项目很多时候会邀请王受之，我们也可以 找商业地产规划或者投资领域的权威人士来写。重点分析宝龙商业的模式和它的产品特色， 以及快速复制下仍能保持稳定高回报的原因。同事用访谈的手法邀请原先的一些成交客户分 析他们各自的心得以及对宝龙产品的看法。 配合：这类活动成功的关键点有两个，一是书的内容要有可读性和隐蔽性（开发商必须始终 隐藏在背后），二是事前、事后的媒体宣传要配合好，放大事件的效果。
宝龙广场售楼处开放盛典暨样板房开放策划案
根据活动参与人数、样板房参观人数、活动媒体曝光次数等数据进行统计和分析。
活动成果展示与分享方案
展示方式
通过宣传海报、微信推送、新闻稿等多种 渠道展示活动成果。
VS
分享内容
分享活动亮点、参观人数、反馈意见等， 并针对不同受众提供针对性的分享内容。
活动不足与改进措施总结
不足之处
可能存在宣传力度不够、活动流程不够顺 畅等问题。
改进措施
加强宣传推广，优化活动流程，提高服务 质量等。
感谢您的观看
THANKS
嘉宾邀请与活动日程安排
活动日程安排 9:00-9:30：签到与欢迎致辞 9:30-10:30：开幕式表演
嘉宾邀请与活动日程安排
01
10:30-12:00：样板房参观与展示
02
12:00-13:30：午餐时间
13:30-15:00：现场互动环节
03
嘉宾邀请与活动日程安排
1
15:00-16:00：抽奖活动与礼品赠送
03
现代简约风格
以白色和灰色为主色调， 搭配金属质感元素，呈现 出现代简约的氛围。
时尚艺术主题
运用大胆的色彩和极简的 线条，将时尚与艺术完美 融合。
生态自然主题
采用大量绿色植物和自然 元素，营造出亲近自然的 氛围。
舞台设计与搭建方案
舞台背景
设计一个高大的背景屏幕 ，用于播放活动宣传视频 和表演影像道，制定相应的宣传预算，包括广告 制作、媒体投放、物料制作等方面的费用。
效果评估
通过统计参加活动的客户数量、参观样板房的数量、媒体报 道的覆盖面等方面对活动宣传效果进行评估，以便对下一次 活动进行改进。
04
活动场地布置方案
2024年商业广场营销策划方案
2024年商业广场营销策划方案一、背景分析2024年，商业广场面临着日益激烈的竞争压力。
消费者需求不断变化，线上购物形态的兴起，以及疫情对消费者行为的影响，都对商业广场的运营提出了新的挑战。
为了保持市场竞争力并提高盈利能力，商业广场需要制定适应时代发展的营销策略。
二、目标设定1.提高客流量：通过有效的市场推广和品牌宣传活动，提高商业广场的知名度和吸引力，吸引更多的顾客到访。
2.提高顾客留存率：通过提供更好的购物体验和差异化的产品，增加顾客忠诚度，提高顾客留存率。
3.增加销售额：通过精确的定位和市场细分，推出有针对性的产品和服务，提高销售额。
4.提高品牌形象和口碑：通过提供高品质的产品和优质的服务，树立商业广场的良好品牌形象，并赢得顾客口碑。
三、战略规划1.市场细分和定位：通过对市场的深入研究，确定目标顾客群体，并制定相应的产品和服务策略，满足他们的需求。
2.整合线上线下渠道：结合线上和线下渠道的优势，打造全渠道的购物体验。
线上提供方便的购物渠道和个性化的推荐服务，线下提供实体店面的购物体验和互动活动。
3.品牌宣传和推广：通过各种媒体渠道进行品牌宣传和推广，包括电视广告、户外广告、社交媒体宣传等，提高商业广场的知名度。
4.优惠活动和促销策略：举办各种促销活动，如满减、打折等，吸引顾客到访。
同时，积极与品牌合作，推出限量版产品或独家优惠，增加独特性和吸引力。
5.提供增值服务：除了商品销售外，商业广场还应提供一系列增值服务，如停车场、酒店、餐饮等，为顾客提供全方位的购物体验。
四、执行方案1.加强市场调研：定期进行市场调研，了解目标顾客的需求和喜好，及时调整产品和服务策略。
2.优化产品选择：根据市场需求和竞争情况，选择符合品牌定位和顾客需求的优质产品，保持产品的竞争力和吸引力。
3.推广活动策划：根据季节和特殊节日，策划推广活动，如新品发布会、品牌合作推广、明星见面会等，吸引顾客到访。
4.线下店面布局和设计：优化商业广场的店面布局和设计，提高顾客的购物体验和舒适度，增加顾客留存率。
宝龙城市广场地下一层招商工作实施计划
宝龙城市广场地下一层招商工作实施计划百润顾问二OO三年七月八日本案地下一层在进行招商租约销售与否的考量中应该充分关注到，返租销售中的“三方联保”的政策约束，在实际应用中进行有效的规避，则对本案的销售将大为有益。
租约销售由于在项目投入运营时存在经营商家的非可控因素，如：商家经营活动的中止、城市整体商业环境的变迁、后期招商工作的成效等都会给开发企业带来难以处理的问题，主要表现为返租租金的履行是否到位等问题，因此建议在进行返租销售时要充分的考量上述可能存在的风险。
随着前期项目市场的认购摸底约谈、市场考查以及各项准备工作的逐步到位，项目组根据已准备的资料进行分类总结，制定招商工作实施计划：招商阶段一、宝龙城市广场地下一层商场功能规划原则：为更直观地了解投资回报，项目组根据目前市场竞争项目的表现，取投资回报率：7.5%、租赁期限分别为5年和10年作比较分析。
根据统一价投资回报率7.5%进行规划分隔。
在规划上应该注意业态、品类等的一些行业特性进行规划，选择适合的商家经营面积、位置朝向开口等因素，力争将产品的均好性做到最好。
而针对投资客户分隔出来的销售面积，应在面积和总价控制考虑上相对降低目标客户购买门槛，加快地下一层的去化。
二、商场招商租金策略如下：（回报率7.5%）地下一层：预期支付客户租金：100元/㎡·月实际出租商家最低租金：50元/㎡·月注：第一批进驻商家给予最低租金，第二批视情况上调租金进行租金挤压。
三、宝龙城市广场地下一层部分招商方案分析返租销售：公司的任何经营行为都是为了获得利润，提高资金的使用效率。
在明确这一认识的基础上，进行对宝龙城市广场地下一层的销售方案的探讨将更为理性。
销售返租的根本目的在于促进销售，而销售的目的是实现公司的利润和提供良好的现金流，是否采取销售返租方案，不应简单的只为销售促进的立场出发。
应该进行充分的分析和比较，根据公司的经营需要进行抉择。
详见附表:返租销售模式财务初步财务评价（3年及５年返租）宝龙城市广场地下一层采取返租销售或称为带租约销售的推案方式，在方案实施中都必需引入第三方即经营管理公司，以第三方整体向业主包租商场，并统一出租统一向业主支付租金，以及代理相关税务。
2010海阳宝龙城项目营销战略思考51P
山东●烟台●海阳
海阳市位于山东半岛的中南部，南临黄海，北接半岛内陆，属暖温带 季风型大陆气候；四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑。无霜 期长达200余天，宜人的气候，非常适合旅游观光和居住，在近30年 中，年平均气温12.0℃，年平均降水量694.5mm。
项目价值体系解构
交通价值——交通网络发达，1小时内通达烟台、青岛、威海 等城市，为项目发展旅游地产奠定基础
项目价值体系解构
旅游价值——旅游资源丰富，城市运营类国际国内滨海节庆赛 事提高城市知名度。
旅游景观资源
海阳万米海滩浴场 招虎山森林公园 梦达寺 丛麻禅院 旭宝高尔夫球场 云顶自然风景旅游区 千里仙岛 海阳市历史博物馆 地雷战遗址 嘴子前春秋古墓群
大型主题活动
第三届亚洲沙滩运动会 海阳国际沙雕艺术节 中国奥委会第23届奥林匹克 日长跑活动 全国沙滩排球巡回赛 ‘樱花国际’山东黄金海岸 旅游商品博览会
核心价值点剖析
1 亚沙会国际赛事举办地
2
一线无敌海景
3
宝龙商业价值体现
4
旅游综合体
项目分析
价值体系
项目定位
项目价值体系
自然的,休闲的,城市的
（黄金海岸，自然休闲，顶级配套、一站式娱乐） 建筑：时尚的现代主义 风格：度假、海岸、人文 热带、人文交融 度假最佳体验的融和 亚沙会国际级配套 现代的自然 未来国际滨海新城 东海岸的核心地段
精工化运作模式， 重点封锁客群，快打快销
利用机会，克服劣势 (WO)
优势S 劣势W
整合优势储蓄能量 避重就轻淡化劣势
机会O
威胁T
借势而出树立标杆 化解威胁脱颖而出
核心思考问题1： 如何使区域板块迅速得到认同，复合资
宝龙城市广场(城阳)推广计划
宝龙城市广场（城阳）推广执行计划作为跨3个年度的超大型复合项目，宝龙城市广场的营销推广需要采取逐步渗透的战略，在不同时期将会针对不同营销目标，选择不同的市场区域，不同媒体以不同的广告主题依次推出，而定位语“75万㎡国际消费体验中心”将贯穿始终。
商铺与住宅尽量错开，不可混打。
1、形象导入期2006年9月——10月10日此阶段推广目的在于项目形象的集中曝光，形成市场悬念，激发目标客户的好奇心，制造新闻舆论与市场关注，形成市场认知。
环勃海经济圈第一MALL(待定)1、以青岛、城阳作为该阶段的2个核心推广区2、所有媒体集中曝光●重要网点封锁：流亭机场、进出青岛高速路口、香港中路（户外广告一夜曝光）●软性新闻高点入市：大媒体、大新闻、大事件（98签约事件、环渤海经济圈第一MALL）●项目形象全面导入，展现宝龙城市广场高端的形象内涵●售楼处现场展示加强（外部气氛营造：入口迎宾列柱、夜景导视、万国旗；内部展示：吊旗、风格排柱等）1、售楼处施工展开2、围墙包装完成（城市广场、国际社区分开创作）3、效果图制作发包（鸟瞰图、商业全夜景、游乐主题公园全景、游乐设施小景、商业入口广场、水景步行街、主力店、住宅全景、单体、户型……）4、网站尽早开通（可链接电子杂志），确保感兴趣的客户第一时间看到项目基本资料5、三维立体影音资料制作6、销售道具准备：楼书、海报、DM、户型册商业形象楼书（撼动性、感染力、八大业态功能转换）住宅楼书（主题鲜明、细节）1、户外形式：“T”牌、楼体广告、楼顶广告、高架桥广告选点：308国道、浏亭机场、高速公路、青岛市区海尔立交、香港路商圈、台东商圈发布策略：9月28日同天发布、集中曝光2、98签约新闻报导——中国商业地产的“宝龙时代”•报纸：《中国房地产报》、《经济观察报》、《齐鲁晚报》、《半岛都市报》、《青岛日报》、《青岛早报》、《青岛晚报》•电视台：青岛一套、（韩语新闻）、二套、城阳电视台•网站：焦点房地产网、新浪房网、搜房网、大中华地产、青岛新闻网、青岛房产网、青岛房地产信息网3、硬广3波（1）9月14日，主题：聚合财富的力量——98签约仪式（2）9月22日，主题：下一步——招聘（3）9月28日、9月29日，主题：环勃海经济圈第一MALL——第一波形象篇4、城阳区主干道路旗名称：首届宝龙仲秋团园会目的：加热市场关注，巩固意向客户，具感情色彩、高参与度的活动在本地形成节日看宝龙、逛宝龙的口碑与习惯，促进本案商业氛围的形成及销售推广邀请嘉宾：政府官员代表、相关单位领导、登记客户、韩国商会（向市民开放游园）时间：10月日15：00——20：00内容：·领导祝辞、开香槟仪式·小型乐队表演、·嘉宾搏饼游戏（大奖抵房款、小奖送礼品）·民俗游园活动：猜迷、钓金鱼、捏面人、糖画、草编·自助冷餐：酒水、西点、月饼、水果布置：利用景观长廊良好环境，做足节日氛围·长廊挂红灯笼（局部）·售楼处门前木栈道、水池前做主场，搭背景板·售楼处前树木结彩灯、挂猜迷彩条·帐篷、桌椅结果：宝龙=不一样的生活、不一样的假日2、蓄能传播期2006年10月11日——11月20日配合产品预约的展开及11月中旬商业认购，进行足量的传播启动工作，全面展开客户蓄水。
易居宝龙城市广场商业地产阶段营销报告
目标 (TARGET)
目标下的问题 (PROBLEM)
目标下的思路 (SOLUTION)
1、如何引客上门？
2.0亿目标
如何成交
2、如何最大化提高 到场成交率?
形象提升
3、通过何种渠道实 现项目形象提升?
1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源；
1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力；
市场透析
城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。
1、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平 米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本 项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。
2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验， 持谨慎态度。
/
50米）
1,129平米
青岛国际 服装城
城阳区阳仲 村社区
2008年1月
896
147
1207 1元
/
7,168平米
路漫漫其悠远
中韩小商 品城
青岛市城阳 区兴阳路
2008年1月
5000
2119
1050 0
5年8% 全部返租、 9.2
折优惠
35000平米
备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始易转居签宝协龙城议市，广不报场告商进业行地网产阶上段备营案销。
路漫漫其悠远
50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。
易居宝龙城市广场商业地产阶段营销 报告
报告框架：
杭州宝龙美食广场校园营销设计方案
杭州宝龙美食广场校园营销设计方案一、策划的目的在竞争如火如荼的饮食娱乐中，通过营销方式来打开杭州宝龙美食广场在下沙大学城的市场，并迅速占据。
在大学生群体中形成品牌知名度，提升客流量和消费量。
二、营销环境分析(一)宏观环境分析宝龙广场位居下沙新城大学城腹地。
5分钟车程内即可覆盖14所大学。
大学是下沙的一个庞大组成部分，各大商业的发展也与学生老师密密相关。
它分东区和西区，西区包括浙江传媒学院、浙江理工大学、中国计量学院、杭州电子科技大学、浙江警官职业技术学院、杭州职业技术学院和浙江育英职业技术学院，东区包括浙江工商大学、浙江财经学院、杭州师范大学、浙江金融职业技术学院、浙江经济职业技术学院、浙江经贸职业技术学院、浙江水利水电高等专科学校和中国计量学院东校区，两区总共14所高校。
(二)微观环境分析1、行业分析餐饮业是是传统的行业，餐饮作为服务业的重要组成部分，以其市场大、增长快、影响广、吸纳就业能力强等特点而广受重视，也是发达国家输出资本、品牌和文化的重要载体。
随着国际知名餐饮企业的不断涌进，对我国餐饮业的经营理念、服务质量标准、文化氛围、饮食结构、从业人员素质要求等产生了深刻影响。
根据最新的中国餐饮行业2014年1~10月份分析报告，全国餐饮收入22591亿元，同比增长9.7%，增速较去年同期上升了0.7个百分点，与社会消费品零售总额增幅(12.0%)相差2.3个百分点，差距也较去年大幅收窄。
高端餐饮市场已显现颓势，大众化餐饮由于刚性需求而增长比较稳定，更因其经济实惠、方便快捷的特点越来越得到市场的认可和欢迎，成为推动整个行业企稳回暖的中流砥柱。
2、竞争者分析杭州宝龙美食广场主要竞争对手为以高沙-弗雷德为两点为辐射的商业饮食街区和各高校周边聚集的餐厅。
高沙-弗雷德为中心的商业圈，其地理位置优越，靠近民居区以及学校生活区，属于下沙的主商业区，交通便利，餐厅美食品种较多，有KFC、麦当劳等知名的餐饮品牌，这些类型的商家，规模小，经营管理优势明显，格调、档次以及品牌形象深入人心。
宝龙广场主题活动方案
阳光城阳宝龙城市广场动感欢乐月（青岛宝龙城市广场活动表演方案）主办：青岛城阳区人民政府承办：宝龙集团（青岛）置业发展有限公司活动目的：通过有主题、有亮点、有目标、有计划的精彩主题活动，营造宝龙城市广场旺场氛围及新闻点，广泛吸引城阳、青岛及周边地区的人流及媒体，重点为5月宝龙商业一期成功开业造势、10月宝龙二期项目开业进行前期铺垫及宣传，同时带动招商及销售，提升商场效益。
目标市场：“合家欢”、“时尚人群”活动主题：月月有主题·周周有精彩！时尚5月——青岛宝龙·时尚狂欢季！欢乐6月——青岛宝龙·梦幻欢乐季！狂欢7月——青岛宝龙·国际狂欢季！摇滚8月——青岛宝龙·盛夏摇滚季！庆典9月——青岛宝龙·加勒比海庆典狂欢季！活动时间：4月29日启动平日：1场—2场45分钟/场假日：2场--3场45分钟/场平日活动：周一至周五，主要以互动性强的小型表演和商家促销活动结合带动观众参与及融入到活动当中，另外，增加免费“回顾电影”观赏活动及有奖问答等活动更加丰富广场氛围活动内容及广场互动性。
(观众200人左右)节庆活动：周六、日及节日期间，以精彩主题表演、星级演员阵容、品牌联动活动、各类赛事等结合的精品荟萃综艺活动，在每周不同主题不同方式的展现给市民，让市民感到充满创新的宝龙城市广场文化。
（观众800人左右）活动概况：●表演内容：艳丽巴西桑巴舞蹈团、新疆舞蹈团，利比里亚黑人歌手、小沈阳模仿秀、滑稽小丑、“星光大道”嘉宾、“想挑战吗”嘉宾、“时尚韩流嘉宾、香港“魔术大师”嘉宾、街头时尚文化等表演。
●举办赛事：与青岛体育总局及轮滑俱乐部联合举办“青岛宝龙杯”大学生及青少年时尚花样轮滑，将直接带动150—300多名青岛市各大院校的轮滑爱好者，将烘托“五一、暑期”宝龙城市广场活动氛围，也为10月乐园开业起到了很好的宣传作用。
●品牌联动：活动中纳入乐天玛特、奥特莱斯、名品服饰、麦当劳、肯德基等品牌宣传及促销活动。
杭州宝龙城市广场项目营销策划方案28P
杭州宝龙城市广场营销策划方案杭州宝龙城市广场营销策划方案（2-6月份）2011年02月22日PART 1 项目概述一、项目总体介绍１、项目区位宝龙项目位于下沙高教区，属于沿江板块。
地块北临浙江经贸职业技术学校，南面为浙江工商大学，东、西两面均为学生公寓，呈规则的长方形状，内部由河流分为三块独立组团。
（见下图红色板块处）２、项目总体功能形态杭州项目首个以多业态综合性商业为主题，并涵盖酒店式公寓、loft公寓及高端住宅社区为一体的地标型城市综合体。
３、项目开发情况介绍杭州项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题（其中:综合商业1.5万㎡，别墅商业3.0万㎡），并涵盖酒店式公寓10万㎡、高端住宅社区6.4万㎡及别墅0.8万㎡为一体的地标型城市综合体。
综合性商业包括小型shopping mall、商业别墅、地下商业街等商业形式，融合超市、百货、影院、电玩、运动品牌及美食餐饮等多种业态，满足下沙居民、周边园区商务人士及项目所在高教园区大量高校师生的购物、餐饮及休闲娱乐需求；住宅社区是由精装高层公寓和亲水联排别墅组成的高端宜居社区。
项目建成后，将成为为杭州下沙新城城市景观的新地标和为下沙市民提供集高端居住、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的新生活方式。
二、经济技术指标（暂无）PART 2 市场解读一、2010杭州房地产市场概况1、商品房供求：供应持平，需求遭遇压制，供求局势逆转上年供丌应求局面，供求比为1.252010年商品房供应不去年全年供应总量基本持平，然叐房地产调控政策及市场成交状态几经轮换，引収各方观望，市场需求出现了主劢减少和被政策压制双重现象，再加上商品房预售资金监管引収开収商集体领证，加大推盘力度，全年整体供求逆转了2009年全年各月均处亍供丌应求的尿面，供求差距拉大，全年供应面积506.59万平方米、成交面积403.94万平方米，供求比1.25。
2. 2010年用地供应计划：土地出让：纵向看全年住宅出让的占地面积、可形成总建面积和宗地数均较去年大幅下滑。
镇江宝龙城市广场营销策划报告下篇
区域偏好 区域来源
街铺购买者出于对未来出租收益的考虑更倾向于购买商业氛围相对成熟区域的产品如大市口等， 但对于目前商业氛围一般但具有发展潜力的区域也会予以考虑，对购买者而言此类区域总价是主 要吸引力。
镇江市区购买者为主，同时下属乡镇投资客也占有一定比例。
面积需求
对于自主经营购买者而言，面积需求与其经营内容相关，而对于投资型购买者而言，面积相对较 小的铺面是主力需求，100平方米以下的面积最易去化，200平方米以上的房源易成为滞销房源。
管家式物业服 务，创造镇江 国际物业标准 先河
丹徒核心区域， 最具升值潜力 的新城绝版地 段
丹徒新城“大市口”37万方综心体
品牌商品
产品标杆
地段标杆
全面超越竞争的领导者品牌
[形象定位]形象整合
宝龙城市广场
宝龙所至，中心所在
住宅 定位： 中心名宅 广告语： 繁华生活 动感磁场
商业 定位： 金街、钻铺 广告语： 宝龙方向，财富所向
关注点 •项目形象要好 •高性价比 •产品品质 •看中投资回报率 •看中区域价值
•关注区域发展潜力，尤其 区域能否发展起来 •看中物业增值潜力
需求型客户
居住、办公
·向往主城生活，但资金不足，注重总价 控制
·创业需要一定形象办公场所，看中性价 比
•高性价比，尤其是总价， 偏好低总价
•对配套和地段有一定要求
镇江市购买者为主
置业特征
投资和自主经营为主，其中投资客所占比例较大 面积需求在100平米以下
[商业客户定位]商铺购买者写真
指标 购买目的
一种是单纯投资型购买； 一种是自主经营的经营者。
描述内容
职业特征
进行自主经营的商业物业购买者职业是商业经营户、专业市场老板等； 投资型商业购买者的职业来源有公务员、私企老板、企业中高层管理人员、等等。
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宝龙城市广场营销计划
地市拓展计划
利用理财特刊进行高消费场所的覆盖； 对政府办公区、商业中心进行派单，确定联系人，以做协调； 地市客户成交后加强对老带新计划的宣传引导； 对地市的矿业、油田的行业媒体进行广告信息发布； 可与地市拓展执行公司（盛世金典）联动 地市宣传资料要突出”郑州唯一大型城市MALL”的概念；
精确制导 —— 定点渗透
流动售楼处
宝龙城市广场营销计划
精确制导 —— 定点渗透
更多方案： 飞机座椅套 航空杂志 食尚卡联动 燕庄等城中村拆迁安置住户的派单 宝龙周边高档项目售楼处派单
宝龙城市广场营销计划
地市拓展计划 —— 联展
措施：选择地市商业中心区，与名牌汽车（如奔驰、宝马、保时捷等）进行 地市联展，聚集眼球，同时降低推广费用。
冬季攻坚
目标：6000万 时间跨度：约70天； 雨雪雾天：约20天 黄金时间：约40天；
客户吸引 手段
客户心理突破点 传统媒体挖掘 精确制导计划 地市拓展计划
思考点： 聚集客户眼球的是什么信息？ 市场触角如何扩展并深入？
宝龙城市广场营销计划
客户阶段心理呈现分析：投资需求是迫切的，但现状让投资客户谨 慎，注重安全性；可投资渠道减少，投资市场的供需呈现另外一番 景象
宝龙城市广场营销计划
冬季攻坚
目标：6000万 时间跨度：约70天； 雨雪雾天：约20天 黄金时间：约40天；
思考点 —— 成单率 客户如何到达项目？ 客户对项目会有什么样的感觉，是促进 还是阻碍？ 如何逼定并挖掘客户购买潜力？
现场 展示系统
区域导示系统 项目地盘包装 案场道具调整
旺场活动 购买潜力挖掘
宝龙城市广场营销计划
贵宾洽谈
精确制导 —— 定点渗透
餐饮业关联覆盖
高档餐饮店选择：西湖春天、金堂鲍鱼、 凯悦、阿五美食等高档餐饮，制作精美的 联名餐巾纸包（抽纸盒），给予赞助； 制作精美项目餐巾纸包，在商业集中区、 办公集中区的中饭时间进行派发,并覆盖 办公区的午餐餐馆，也可采用抽纸盒； 定人定期检查，补缺；
宝龙城市广场营销计划
投资人召集令 4
宝龙第二代商铺增值抢购中
每年16%的收益率
首付15万起/无月供压力/5年返租50%+回购/平均每年16%收益率
总房款 30万 100万
首付款 15万 50万
贷款 15万 50万
还本付息 18万 60万
总收益 45万 150万
利润 12万 40万
投资回报率 80% 80%
投资人召集令 2
宝龙第二代商铺增值抢购中
挑战高利贷
首付15万起/无月供压力/5年返租50%+回购/平均每年16%收益率
总房款 30万 100万
首付款 15万 50万
贷款 15万 50万
还本付息 18万 60万
总收益 45万 150万
利润 12万 40万
投资回报率 80% 80%
宝龙城市广场营销计划
确认流程：将联系好的关键人报宝龙公司备案，到访的关键人 推荐客户由销售经理签字后当天报宝龙备案，成交后以两次备 案信息为发放推荐佣金依据。
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精确制导 —— 定点渗透
理财特刊
控制在12P 针对“返租+回购”的投资分析； 投资市场分析，通过对比突出高额回报； 项目介绍； 权威专家解析、政府领导对项目的关注； 低单价，高（2万份）发行量，覆盖郑州及地市休 闲场所、写字楼、酒店等高端消费场所；
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旺场活动
1、来访礼品、抽奖2、Βιβλιοθήκη 藏品展销会；3、创意市集；
4、免费开放溜冰场；
5、钢琴大赛；
6、童星大赛；
……
需要宝龙公司协调事宜：
对利用灯光、彩纱等对一楼和挑高走道进行包装，设置专门的活动场所；
设置场内导示系统；
控制参观动线，给予良好视觉体验；
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案场销售道具调整
需要宝龙公司协调事宜：
介绍公司的关系单位资源； 介绍合作银行业务负责人，以联系其理财师，配合活动进行； 宝龙城市广场营销计划
精确制导 —— 客户资源置换
方式二：
目标VIP客户资源关键人
关键人计划
关键人佣金按照80万成 交金额，分两档：分别为 2000和3000；被推介人 享受老带新政策；
银行理财师 基金的客户经理 证券公司客户经理 夜总会、娱乐场所客户经理 高尔夫俱乐部销售经理 保险公司客户经理 ……
旺场活动 购买潜力挖掘
宝龙城市广场营销计划
冬季攻坚
目标：6000万 时间跨度：约70天； 雨雪雾天：约20天 黄金时间：约40天；
怎么卖
存货盘点 成交瓶颈 突破手段
思考点： 基于不变的现状，如何挖掘市场上活 跃的少量客户？ 可变余地多大？ 春节临近，反应时间充足不？
宝龙城市广场营销计划
可售房源分析：120万以内是目前货值集中区间，销售情况良好， 但“返租+回购”对200万以上房源促进效应并不明朗。
宝龙城市广场营销计划
传统媒体渠道
报纸发布：
集中于大河报发布； 以A1半通栏和路岛（A版）形式为主，降低单次发布 费用，保证合理的发布频次； 增加软文发布，利用活动带新闻； 诉求主题：见投资人召集令；
宝龙城市广场营销计划
传统媒体渠道
与大河报、银行联办论坛：金融危机下的投资出路
宝龙城市广场营销计划
传统媒体渠道
迫切
客户需求：
洗钱、固化收益、理财增值……
谨慎
投资市场现状：
股票市场震荡，大盘何去何从？ 基金市场低迷；
大盘上升会吸引资金进入，但这一番 风雨后，同样会有解套的人转移投资 渠道，以固化收益；
银行利息太低；
房市委靡；
收藏容易上当；
高利贷？获利多，但风险太高；
金融危机到底会怎样，谁都说不准；
宝龙城市广场营销计划
B区可售房源统计
楼层 50万以下 50-80万 80-120万 120-200万 200-500万 500-1000万 1000万以上 合计
1F
2
10
14
26
7
0
2
61
2F
9
73
40
3F
39
80
1
小计 50
163
55
主力军
渠道深化； 客户资源再生； 提升单套购买金额；
2
8
3
7
31
22
放量关键
如何提速？
短信发布：
选择多家短信发布公司，扩大发布到达率，减少行业 弊病带来的影响； 加强发布监督，每次派人紧盯发布； 增加短信发布费用权重，扩大打击面和打击频次； 每月保证郑州区域150万条； 诉求内容：投资人召集令 + 投资收益详解
宝龙城市广场营销计划
传统媒体渠道
现有的可利用长效媒体更新
如：户外发布更新、车身发布更新 主题：见“投资人召集令” 平面要求：主题突出，并凸显财富意向，构图元素不 能对主题构成干扰；
宝龙城市广场营销计划
精确制导 —— 定点渗透
利用投资明信片进行埋伏行销
投资明信片：项目投资解析制作成明信片形式，对投资解析文字进行润 色，增强感情沟通和可读性，预留置业顾问签名处。
应用途径： 对五星级酒店、夜总会、大型会所、高级餐厅、高档商场、写字楼、 CBD、竞争项目等高消费区域或项目相关区域的停车场进行派发，派发 形式为插在每辆汽车的窗户玻璃上； 同时利于销售人员携带，随时随地进行派发；
老客户介绍购买
需要宝龙公司协调事宜：
进场即确认该政策，争取 年前的黄金时间
按照新成交金额，双方均可获赠相应礼品
50万以下
50-80万
80-120万
价值2000元的 价值3000元的 价值4000元的
冰箱
32英寸电视
品牌电脑
120万以上
价值6000元的 对开门冰箱
宝龙城市广场营销计划
精确制导 —— 客户资源置换
宝龙城市广场营销计划
2020/11/17
宝龙城市广场营销计划
冬季攻坚
目标：6000万 时间跨度：约70天； 雨雪雾天：约20天 黄金时间：约40天；
怎么卖
客户吸引 手段
现场 展示系统
存货盘点 成交瓶颈 突破手段
客户心理突破点 传统媒体挖掘 精确制导计划 地市拓展计划
区域导示系统 项目地盘包装 案场道具调整
宝龙城市广场营销计划
精确制导 —— 客户资源再生
客户再生激励原则：
控制在成交金额的1%； 大定即进行礼品发放；
老客户再次购买
按照成交金额，可获赠相应礼品
50万以下
50-80万
80-120万
120万以上
价值3000元的 32英寸液晶电
视
价值6000元的 价值8000元的 对开门冰箱 进口液晶电视
价值10000元 的雷达手表
投资人召集令 3
宝龙第二代商铺增值抢购中
比刘翔快的是CPI
比CPI快的是宝龙旺铺
首付15万起/无月供压力/5年返租50%+回购/平均每年16%收益率
总房款 30万 100万
首付款 15万 50万
贷款 15万 50万
还本付息 18万 60万
总收益 45万 150万
利润 12万 40万
投资回报率 80% 80%
宝龙城市广场营销计划
区域导示系统
东风东路 黄河东路
宝龙城市广场营销计划
地盘包装系统
目的：给予客户整洁、秩序感，避免客户对破损细节产 生不良联想。
措施：
1、广场的处理：开放部分广场，花坛摆放盆花，篮球架移走， 设置精神堡垒一个； 2、入口处设置两排雕塑，加强仪式感； 3、对各个外沿街商铺设置外挑灯箱，美化氛围； 4、对现有围墙进行出新，加强对客户截留效果； 5、改造售楼处门头；