物业管理费测算知识培训课件
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某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一个位于城市中心的高档住宅小区，拥有500户居民。
为了保障小区的正常运行和提供良好的居住环境，小区需要进行物业管理，并收取物业管理费用。
本文将详细介绍某小区物业管理费用的测算方法和标准。
二、物业管理费用测算方法1. 收入测算1.1 小区住宅收入：某小区共有500户住宅，每户住宅的月物业管理费用为1000元。
因此，小区住宅收入为500户 × 1000元/月 = 500,000元/月。
1.2 商业收入：某小区内有一些商业用房，商业用房的月物业管理费用为每平方米10元。
假设商业用房总面积为500平方米，因此，商业收入为500平方米 × 10元/平方米= 5000元/月。
1.3 其他收入：某小区还可以通过租赁停车位、广告位等方式获得其他收入。
根据过往数据统计，其他收入平均每月为5000元。
2. 支出测算2.1 人员费用：小区物业管理需要雇佣一定数量的员工，包括保安、保洁、维修工等。
根据市场行情，每名员工的月薪平均为5000元。
假设小区需要雇佣10名员工，因此，人员费用为10名员工 × 5000元/月 = 50,000元/月。
2.2 物业维修费用：小区的公共设施和绿化需要进行维护和保养，每年的维修费用平均为100,000元。
因此，物业维修费用为100,000元/年 ÷ 12个月 = 8,333.33元/月。
2.3 水电费用：小区的公共区域需要提供水电供应，每月的水电费用平均为10,000元。
2.4 其他费用：小区还需要支付一些其他费用，如管理费、税费等。
根据过往数据统计，其他费用平均每月为5,000元。
三、物业管理费用标准根据以上收入测算和支出测算，可以计算出某小区的物业管理费用。
物业管理费用 = 收入测算总和 - 支出测算总和= (500,000元/月 + 5000元/月 + 5000元/月) - (50,000元/月 + 8,333.33元/月 + 10,000元/月 + 5,000元/月)= 541,666.67元/月因此，某小区的物业管理费用为541,666.67元/月。
物业管理服务成本和费用的测算方法
物业管理服务成本和费用的测算方法1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式：(i=1,2,3,…,)/SP=Σ XiP——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月；i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。
2、分项测算（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：=所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等X1（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费：X=设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等2（3）绿化管理费：=月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等X3（4）清洁卫生费：=月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等X4（5）保安费：X=月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等5（6）办公费：=月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等X6（7）物业管理企业固定资产折旧费：=固定资产总额/（折旧年限×12个月）X7（8）物业管理企业酬金（企业合理利润）：=前7项之和×利润率X8其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。
（9）法定税费：=营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费X9其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。
所以：X=（X1＋X2＋…X8）×5.5%9分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。
(行业)物业服务收费专题详解(行业讲座教学培训课件)
得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交
物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。
（行业讲座教学培训课件）
CHAPTER3
物业服务费收费难的常见原因
（行业讲座教学培训课件）
物业服务不到位
（行业讲座教学培训课件）
开发商遗留问题物业背锅
（行业讲座教学培训课件）
没有享受物业服务
（行业讲座教学培训课件）
谢谢观看
物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、
服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费
依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业
主收取任何未予标明和公示的费用。
（行业讲座教学培训课件）
2 禁止违规收费
（行业讲座教学培训课件）
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1 按照不动产权属证书记载 的建筑面积计算
已出售但尚未取得不动产权
2
属证书的，按照商品房买卖
合同约定的建筑面积计算；
尚未出售的，按照经房产
3 管理部门审核备案的房产 测绘成果确定的房屋建筑 面积计算。
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收费标准怎么定
保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主 大会成立之前的普通商品住宅物业
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特约服务费
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《XX省物业服务收费管理办法》
第三条
物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
（行业讲座教学培训课件）
交了物业费为什么还要交车位管理费？
（行业讲座教学培训课件）
2024版年度物业培训ppt课件完整版
•物业管理概述•物业服务内容与标准•物业设施设备管理要点•安全管理体系建设与实施•客户服务沟通技巧与投诉处理•环境卫生管理规范及实践案例•财务管理与成本控制策略•团队建设与员工培训发展目录物业定义与分类物业定义物业分类物业管理概念及目标物业管理概念物业管理目标行业发展历程与趋势行业发展历程行业发展趋势基础服务内容物业管理包括物业接管验收、业主入住管理、房屋及设备设施维修养护、装修管理、产权产籍管理、安全管理、环境管理等服务内容。
公共设备设施管理对小区内的公共设备设施进行日常维护和保养，确保其正常运行，包括电梯、消防设施、安防设施、给排水设施、供电设施等。
环境卫生管理对小区内的环境卫生进行日常清扫和保洁，包括道路、绿化带、楼道、垃圾房等区域的清洁工作。
绿化管理对小区内的绿化进行养护和管理，包括草坪、花卉、树木等的修剪、浇水、施肥、除虫等工作。
增值服务项目为业主提供家庭保洁、家电清洗、管道疏通、玻璃清洗等家政服务。
为业主提供房屋出租、出售等代理服务，协助业主办理相关手续。
为业主提供装修咨询、设计方案、施工监理等装修服务，确保装修质量和进度。
组织丰富多彩的社区文化活动，增进业主之间的交流和互动，提高社区凝聚力。
家政服务房屋租售代理装修服务社区文化活动服务质量标准与评估方法服务质量标准制定明确的服务质量标准，包括服务态度、服务响应时间、服务质量等方面，确保业主享受到优质的服务。
评估方法采用定期和不定期相结合的方式对服务质量进行评估，包括业主满意度调查、内部质量检查等方法，及时发现和整改服务中存在的问题。
同时，建立奖惩机制，对表现优秀的员工进行表彰和奖励，对服务质量不达标的员工进行培训和整改。
消防系统包括消防报警、灭火器材、消防栓等设施，确保物业区域消防安全。
包括电梯、扶梯等设备，方便人员上下楼层。
空调系统包括中央空调、分体空调等设备，为物业区域提供舒适的室内环境。
给排水系统包括水源、水泵、水箱、水管等设施，用于供应生活用水和供电系统设施设备分类及功能介绍维护保养计划与实施方案01020304制定维护保养计划实施维护保养记录维护保养情况评估维护保养效果故障诊断方法常见故障及处理方法应急处理措施应急演练故障诊断及应急处理措施安全风险评估及防范措施风险评估方法安全风险评估内容采用定性与定量相结合的方法，如安全检查表、预先危险性分析法、故障树分析法等。
物业费的详细构成与测算
物业费的详细构成与测算物业费的详细构成与测算1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1公共照明系统的电费和维修费2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X 电价2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5维修费2.2给排水设施的费用2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费2.3共用建筑、道路维修费2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3垃圾清运费3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
物业管理成本测算PPT课件
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第二节 成本测算方法
一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位 与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫 生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及 经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税 费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业 管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管 理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内 部的成本管理工作。
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（二）物业服务费用酬金制与包干制 1、物业服务费用酬金制
物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对 房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护 相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
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物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按 约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其 余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由 业主享有或者承担。
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二、主要成本项目的测算方法 （一）人工费的测算
1、基本工资（F1）(元/月) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平 均工资水平确定。 2、社会保险费（F2）(元/月) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房 基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决 定。
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办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和
《物业管理培训》PPT课件ppt
强化团队建设
加强物业服务团队的凝聚力，通过 团队培训和交流，提升团队的整体 素质和服务水平。
05 物业安全管理
物业安全管理制度建设
总结词
建立完善的物业安全管理制度是保障 物业安全的基础，包括安全检查制度 、值班制度、消防安全制度等。
THANKS
《物业管理培训》 ppt课件
汇报人：可编辑 2023-12-24
目录
CONTENTS
• 物业管理概述 • 物业管理法律法规 • 物业服务企业与业主委员会 • 物业服务质量管理 • 物业安全管理 • 物业管理案例分析
01 物业管理概述
物业管理的定义
物业管理是指对各类物业（包括住宅、商业、办公用房等）进行管理和维护，确保 物业的安全、清洁、维护和增值。
3
纠纷处理机制
物业管理法律法规建立了纠纷处理机制，包括协 商、调解、仲裁和诉讼等方式，保障各方合法权 益。
03 物业服务企业与业主委员 会
物业服务企业的职责与义务
物业服务企业负责物业的日常维护、保养和管理工作， 确保物业的安全、舒适和正常使用。
物业服务企业应定期对物业进行检查和维护，及时处理 业主报修和投诉，确保业主的居住环境良好。
物业服务企业应制定物业管理方案，并按照方案实施管 理，确保物业的各项设施设备正常运行。
物业服务企业应遵守相关法律法规和合同约定，确保业 主的合法权益得到保障。
业主委员会的职责与义务
业主委员会代表业主行使相关 权利，维护业主的合法权益。
业主委员会负责监督物业服务 企业的管理工作，确保物业服
务企业履行职责。
物业管理法律法规Байду номын сангаас制定
万科物业管理费测算指引11
万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准4.9.2.3.办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费物业管理所需的通讯费用。
其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。
物业费合理测算与定价方法
# 物业费合理测算与定价方法## 1. 引言物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
合理测算和定价物业费对于保证公平、透明和合理的费用分摊非常重要。
本文将探讨物业费合理测算与定价的方法。
## 2. 物业费合理测算方法### 2.1 成本法成本法是一种常见的物业费测算方法，其核心思想是根据维护和管理公共设施所需的成本来确定物业费的合理水平。
具体步骤包括：-收集和计算各项维护和管理成本，包括人工费用、设备维修费用、清洁费用等。
-将总成本按照业主的占有面积或住户数量进行分摊，得出每个业主应缴纳的物业费。
### 2.2 比例法比例法是一种基于比例关系来测算物业费的方法。
该方法将物业费与某个参考因素（如房屋面积、房间数量等）之间的比例关系作为测算依据。
具体步骤包括：-确定参考因素，如房屋面积、房间数量、住户人数等。
-根据参考因素和历史数据，计算出物业费与参考因素之间的比例关系。
-将参考因素与各业主的具体情况相乘，得出每个业主应缴纳的物业费。
### 2.3 市场调研法市场调研法是一种基于市场供需关系来测算物业费的方法。
该方法通过调查和分析类似小区或相同类型物业的物业费水平，来确定合理的物业费标准。
具体步骤包括：-调查类似小区或相同类型物业的物业费水平，包括面积、服务范围、设施等方面。
-分析调查结果，结合本小区的实际情况，确定合理的物业费水平。
## 3. 物业费定价方法### 3.1 成本加成法成本加成法是一种常用的物业费定价方法，其核心思想是在维护和管理成本的基础上，加上一定的利润和管理费用，来确定物业费的定价。
具体步骤包括：-计算维护和管理成本，包括人工费用、设备维修费用、清洁费用等。
-加上一定的利润和管理费用，来确定物业费的定价。
### 3.2 市场定价法市场定价法是一种基于市场供需关系来确定物业费定价的方法。
该方法通过调查和分析类似小区或相同类型物业的物业费水平，并结合本小区的实际情况和服务水平，来确定合理的物业费定价。
某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算引言：物业管理费用是指小区业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护小区的公共设施和服务。
准确测算物业管理费用对于小区的正常运营和居民的生活质量至关重要。
本文将从五个方面详细阐述某小区物业管理费用的测算方法。
一、小区基础设施维护费用测算1.1 小区道路维护费用：根据小区道路总长度和维护成本，计算每米道路的维护费用，并乘以道路总长度，得出小区道路维护费用。
1.2 小区绿化维护费用：根据小区绿地面积和维护成本，计算每平方米绿地的维护费用，并乘以绿地总面积，得出小区绿化维护费用。
1.3 小区公共设施维护费用：根据小区公共设施数量和维护成本，计算每一个公共设施的维护费用，并乘以设施数量，得出小区公共设施维护费用。
二、小区物业服务费用测算2.1 小区保安服务费用：根据小区保安人员数量和工资水平，计算每一个保安人员的工资费用，并乘以人员数量，得出小区保安服务费用。
2.2 小区保洁服务费用：根据小区保洁人员数量和工资水平，计算每一个保洁人员的工资费用，并乘以人员数量，得出小区保洁服务费用。
2.3 小区维修服务费用：根据小区维修人员数量和工资水平，计算每一个维修人员的工资费用，并乘以人员数量，得出小区维修服务费用。
三、小区管理费用测算3.1 小区管理人员工资费用：根据小区管理人员数量和工资水平，计算每一个管理人员的工资费用，并乘以人员数量，得出小区管理人员工资费用。
3.2 小区物业管理公司费用：根据小区物业管理公司的服务合同和费用标准，计算小区物业管理公司的费用。
3.3 小区公共事务费用：包括会议费、文件印刷费、办公用品费等，根据实际需要和费用标准，计算小区公共事务费用。
四、小区设备设施更新费用测算4.1 小区设备设施使用寿命测算：根据设备设施的类型、品牌和质量，结合实际使用情况，估计设备设施的使用寿命。
4.2 小区设备设施更新费用：根据设备设施的购置价格和使用寿命，计算每年的设备设施更新费用。
物业费管理PPT课件
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第一小组：赣州三妞
钟珍 谢信萍 李航英
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物业费用应包括哪些内容?
• 物业管理服务费简称物业费，是指 物业产权人、使用人委托物业管理 单位对居住小区内的房屋建筑及其 设备、公用设施、绿化、卫生、交 通、治安和环境等项目进行日常维 护、修缮、整治及提供其他与居民
生活相关的服务所收取的费用。
发展的功能。
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感谢下 载
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7
二、物业管理收费的规定
• 1、已售公有住宅的收费标准，由市物 价局会同市房地局制定
• 2、普通内销商品住宅的收费标准， 由物业管理企业与业主或业主委员会 在区、县物价部门会同房地产管理部 门规定的基准价的浮动幅度内协商确 定
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• 3、高标准内销商品住宅和外销商品住 宅的收费标准，由物业管理企业与业主 或业主委员会协商确定 。
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• 3、为物业产权人和使用人提供的公共 卫生清洁、公用设施的维修保养、保 安、绿化等具有公共性质的服务以及 代收缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费， 实行政府定价或政府指导价。
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• 4、凡属为物业产权人、使用人个别需求提 供的特约服务，除政府物价部门规定有统 一收费标准外，服务收费实行经营者定价。 特约服务包括房屋装修、家电修理、居室 清洁、代购商品、找医送药、看护病人、 接送子女上学等。实行经营者定价的物业 管理服务收费标准由物业管理企业与小区 业主委员会或产权人代表、使用人代表协 商确定，并应将收费项目和收费标准向当 地物价部门备案
• 4、物业管理企业收费的项目和标准 应当公布。
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三、物业管理费用的基本构成
• 1、管理费 • 2、房屋设备运行费 • 3、保洁费 • 4、保安费 • 5、维修费
物业管理费详细构成及测算标准
物业管理费详细构成及测算标准1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1基本工资：职务人数工资标准(元) 月工资总额(元)1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1公共照明系统的电费和维修费2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5维修费2.2给排水设施的费用2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费2.3共用建筑、道路维修费2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。
3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3垃圾清运费3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3绿化用水费：××绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价引言概述：物业管理经费测算及报价是物业管理领域中的重要环节。
准确计算物业管理经费并合理报价，对于物业管理公司和业主来说都具有重要意义。
本文将从五个大点来阐述物业管理经费测算及报价的相关内容，包括物业管理经费的计算方法、人员成本的考虑、设备设施维护费用的估算、公共区域维护费用的评估以及其他费用的考虑。
正文内容：1. 物业管理经费的计算方法1.1. 收入来源的分析：物业管理经费的计算需要考虑到收入来源，包括物业费、停车费、广告费等。
需要对每一个收入来源进行详细的分析和测算。
1.2. 支出项目的估算：物业管理经费的支出项目包括人员工资、设备设施维护费用、公共区域维护费用等。
需要对每一个支出项目进行详细的估算和计算。
2. 人员成本的考虑2.1. 人员需求的评估：根据物业管理的规模和服务需求，评估所需的人员数量和岗位设置。
2.2. 人员工资的测算：根据物业管理人员的岗位职责和市场薪酬水平，计算出合理的人员工资。
3. 设备设施维护费用的估算3.1. 设备设施清单的制定：制定设备设施清单，包括维修保养费用、设备更新费用等。
3.2. 维护费用的估算：根据设备设施的维护周期和维护工作的具体内容，对维护费用进行估算。
4. 公共区域维护费用的评估4.1. 公共区域清洁费用的计算：根据公共区域的面积和清洁频率，计算出清洁费用。
4.2. 公共区域绿化费用的估算：根据公共区域的绿化面积和绿化项目，估算出绿化费用。
5. 其他费用的考虑5.1. 安保费用的估算：根据物业管理的安保需求，估算出合理的安保费用。
5.2. 管理费用的计算：考虑到物业管理公司的管理费用，进行合理的计算和估算。
总结：综上所述，物业管理经费测算及报价是一个复杂而重要的过程。
准确计算物业管理经费并合理报价，需要考虑到收入来源、支出项目、人员成本、设备设施维护费用、公共区域维护费用以及其他费用等多个方面。
惟独通过详细的测算和估算，才干确保物业管理经费的准确性和合理性，为物业管理提供良好的支持和保障。
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物业服务费定义
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配 套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环 境卫生和秩序，向业主收取的费用。
物
政府指导价
业
经济适用住宅小区、危改回迁小区
服
市场调节价
务
影响因素：（1）物业服务的内容。一般来说，服务项目多，成本就
绿化费=
各项绿化费用之和
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-秩序维护 费
秩
序
保安服务费
维
物料用品
护
其他
费
秩序维护费= 各项秩序维护费用之和 参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-税 费
税 费
营业税及附加 房产税 土地使用税 其他
税费形式
企业 会计主体
业主 利与弊
包干制
酬金制
盈亏自负
只收取固定佣金
物业管理企业是会计计体，物业管理项 目可以独立核算，也可以纳入企业统一 管理
支付固定费用
物业管理项目是独立会计主体，独立建账、 独立核算
享有节余或承担不足
操作简单，企业和业主均有风险
操作上复杂，对业主的专业性有一定要求， 企业利益有保障
计算题： 某项目可收费总建筑面积是10万平方米，经测算该项目全年各项费用合计用了240万 元，问（1）若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目月物业服 务费是多少？（2）若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项 目月物业管理费是多少元？
1、年总服务费264万元，每月每平方米2.2元。 2、总服务费252万元，每月每平方米2.1元。
物业服务成本构成及估算方法-人工费
人工成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务
人员的工资、保险、按规定提取的福利费以及加班费和服
装费等。
人 工 成 本
工资 职工福利费 劳动保险费 住房公积金 奖金 工作经费
医疗保险 养老保险 失业保险 工伤保险 生育保险
工服制作及洗涤费 人事管理费
人工费=
各项人工成本之和
费
高，价格也相应高一些。（2）物业服务的标准。高标准则高收费，
定
低标准则低收费。（3）物业服务的供需状况。一般而言，供过于求，
价
价格就会下跌；供不应求，价格便会上扬。（4）物业服务的市场竞
方 式
争状况。良性的竞争才能使市场主体受益，形成合理的价格，促进市 场的繁荣；非理性的竞争则会损害市场主体的利益，形成不合理的价 格，抑制市场活力。
物业服务成本构成及估算方法-行政管理 费
办公费
文具及办公用品
通讯费
印刷费
行 政
交通费 差旅费
书报资料费 团队建设费
管
会务费
理
业务招待费
费
咨询费
审计费
法律费
行政管理费= 各项行政管理费之和
其他
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-社区文化 费
社
区
社区活动费
文
节日装饰费
化
其他
费
社区文化费=
物业服务收费形式
包干制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务 费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
酬金制
酬金制指的是在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定的数额 提取酬金给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物 业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
运行水费计算公式 水费=T×30×P T：日均耗水量 24：每天小时数 P：水费单价（元/吨）
物业服务成本构成及估算方法-设施设备运行维 修费
设
土建及装修
施 设 备 运 行
强电系统 弱电系统 空调系统 消防系统
外包维保 维修材料 工程检测 其他
维
给排水系统
修
电梯系统
费
其他设施设备运行维修费
各项运行维修成本之和 设施设备运行维修费费=
各项社区文化费之和 参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-其 他
保 热宣标固 无会 不管其
险 水传识定 形所 可理他
费 费费费资 资成 预佣成
产 折 旧
产 摊
本
见 费
金
本
销
每项费用之和
费用= ∑
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算公式
• 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参与测算的 物业总面积㎡
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-能源费
电费
运行电费计算公式
能
水费 燃气费
电费=W×24×a×30×P W：设备用电总功率 24：每天小时数
源 费
供暖费 其他能源费
a：设备使用系数=平均每天开启时间/24 30：每月天数 P：电费单价（元/kw·h）
能源费= ∑
每项能源费
参与测算的物业总面积㎡
物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 大 修 、 中 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ， 不计入物业服务支出或者物业服务成本。
物 业 管 理 区 域 内 ， 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 通 讯 、 有 线 电 视 等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托 代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取 手续费等额外费用。
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-清洁卫生 费
保洁服务费
化粪池清掏生活垃圾
清
消杀费用
洁 卫 生 费
晶面养护费 外墙清洗 物料用品
垃圾清运费
其他清洁卫生费
各项清洁卫生费之和 清洁卫生费=
参与测算的物业总面积㎡
物业服务成本构成及估算方法-绿化养护 费
外包养护费
绿
绿化租摆费
化 费
物料用品 其他
物 业 服 务 企 业 根 据 业 主 的 委 托 提 供 物 业 服 务 合 同 约 定 以 外 的 服 务，服务收费由双方约定。
物 业 服 务 收 费 实 行 明 码 标 价 ， 物 业 服 务 企 业 应 当 在 物 业 管 理 区
• 折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 • 无形资产分摊费用＝总额÷使用期限÷12月
• 物项业目 管人理工成费用本构行政成费用比例财产经费用验值物料消耗 公共费用 其他
比例
40%
5%
5%
10%
25%
15%
物业费测算提示
实 行 市 场 调 节 价 的 物 业 服 务 收 费 标 准 需 要 调 整 时 ， 应 由 业 主 大 会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服 务协商确定。