武进存量房纳税评估系统上线解读
存量房工作进展汇报材料
存量房工作进展汇报材料存量房工作进展汇报材料关于杨凌示范区地方税务局开展存量房交易税收征管工作的情况汇报自全系统开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作以来，杨凌示范区地税局高度重视，明确目标，精心组织，采取有力措施扎实推进评估工作的开展，现将情况汇报如下：一是及时汇报，取得支持。
及时向示范区政府主要领导就应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的重要意义、总局、省局的工作要求、需要的外部环境等情况进行了专题汇报，示范区政府对该项工作给予了全力支持，多次召集相关部门召开会议予以肯定和鼓励，增强了工作的权威性。
二是健全机构，制定方案。
成立了实施领导小组，建立示范区管委会相关职能部门间的协作配合工作机制。
及时制定了实施方案，明确了工作目标、工作任务、职责分工和具体方法，起草了存量房评估工作流程，制作了流程图，严格按照规范性文件制定程序，制定了《杨凌示范区地方税务局存量房交易价格争议处理办法（试行）》，使各个环节有章可循，实现了组织、制度、职责和人员“四保障”。
三是积极联动，加强配合。
应用工作中，加强与省局的汇报联系，同时从工作方案的制定到人力资源的配备，从评估公司的选择到各项信息的审定，从运行资金保障到人员培训，每一个关键的工作节点都严格把关，积极为应用工作营造良好的运行环境。
我局主管局长带领相关部门人员赴咸阳市地税局的实地学习，进一步提高了我局相关人员对存量房评估推广工作的高度认识，明晰了实际操作过程中的具体步骤，对我局存量房评估推广工作深入开展起了重要的促进作用，同时在前期准备、信息采集、等各个环节过程中，得到了房管、国土、规划等部门大力配合，保证了房评工作的顺利开展。
四是扎实宣传，创造良好舆论氛围。
在宣传方面，我局通过报纸、电视，发放宣传资料等各种方式宣传此项工作的的必要性、重要性、以及陕西省存量房交易价格申报评估系统的专业性、权威性，从而使广大纳税人了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房评估工作的公信力，为评估系统上线创造良好的社会舆论氛围。
益阳市人民政府关于加强中心城区非住宅类存量房交易税收征管的通告-益政通〔2018〕8号
益阳市人民政府关于加强中心城区非住宅类存量房交易税收征管的通告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------益阳市人民政府关于加强中心城区非住宅类存量房交易税收征管的通告益政通〔2018〕8号为进一步加强和规范非住宅类存量房交易税收征管，堵塞税收征管漏洞，促进房地产市场健康发展，根据有关法律法规和《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的规定，现就加强中心城区非住宅类存量房交易税收征管的有关事项通告如下：一、自2018年12月1日起，市中心城区范围内非住宅类存量房交易统一纳入国家税务总局湖南省税务局存量房交易纳税评估系统进行税收征管。
二、市中心城区范围内发生非住宅类存量房交易的，应向市不动产登记服务大厅不动产登记税费征缴窗口申报评估存量房交易价格，经存量房交易纳税评估系统评估后核税，由交易双方分别完税，凭完税凭证办理权属转移登记手续。
三、中心城区范围内非住宅类存量房交易方申报办理纳税评估业务时，应出示有效交易合同。
对申报的合同价格低于实际成交价格或明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关通过存量房交易纳税评估系统进行评估，按照评估价格计算应纳税额。
四、非住宅类存量房交易纳税义务人应当依法如实申报缴纳税费。
对发生非住宅类存量房交易行为未按规定缴纳税费的，市不动产登记中心不予办理不动产转移登记手续，税务机关应依法追缴其应纳税费及滞纳金，并按规定予以行政处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
五、纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，依据《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》（国家税务总局湖南省税务局2018年第8号公告）有关规定处理。
建立房地产价格评估体系在税收征管中的重要意义备课讲稿
浅析价格评估体系在房地产税收征管中的重要意义一、建立房地产价格评估体系是现阶段税收征管工作的需要房地产业的快速发展与宏观经济和社会发展紧密相关，房地产业和及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。
《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。
首先，是强化税收征管的需要。
改变房屋交易纳税申报由纳税人或中介评估公司报多少、征收机关核多少的状况。
应用房产交易计税价格评估管理系统，就有了依法治税的“杀手锏”，最大限度地制止纳税人“有意”低报、“避税”的行为，严格征管，堵塞买卖双方隐价瞒价低报成交价格造成的税收漏洞。
其次，是化解职业风险的需要。
解决征收机关在房屋交易核定计税过程中受人为因素干扰，确定偏低幅度宽严尺度、标准把握不统一等问题，减少征收机关价格审核人员的自由裁量权，化解职业风险。
再次，是完善争议处理的需要。
建立争议处理机制，有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既保障纳税人的合法权益，又体现征收机关依法公正、公平治税。
目前房地产评估标准有两个，即建设部《房地产估价规范》（下称规范）和国土资源部《城镇土地估价规程》）（下称规程）。
《规程》主要按照土地用途、权利状态两种目的进行分类，没有对课税目的进行单独分类；《规范》从评估目的的角度将房地产评估分为12大类，课税目的评估是其中之一，但是受税法规定、征管和评估实践等影响，对计税价格评估标准相对简单。
计税价格评估与其他目的的评估相比，主要有以下区别：1、计税价格评估数量巨大，时间跨度小。
房地产的取得、交易、保有总是在不断地进行，经济发展程度越高，这种运动越活跃。
随着税制改革的深入，房地产保有阶段税收的地位越来越重要，但这个阶段不存在一个可作为课征依据的实际交易价格，课税价值必须评估产生。
郴州市人民政府办公室关于印发郴州市存量房交易纳税评估实施方案的通知
郴州市人民政府办公室关于印发郴州市存量房交易纳税评估实施方案的通知文章属性•【制定机关】郴州市人民政府•【公布日期】2011.11.22•【字号】郴政办函[2011]260号•【施行日期】2011.11.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文郴州市人民政府办公室关于印发郴州市存量房交易纳税评估实施方案的通知（郴政办函〔2011〕260号）各县市区人民政府，市政府各部门、部门管理机构、直属事业单位，中省驻郴各单位：《郴州市存量房交易纳税评估实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
二○一一年十一月二十二日郴州市存量房交易纳税评估实施方案为进一步规范我市房地产交易市场秩序，堵塞房地产交易环节税收漏洞，节约征纳成本，提高征收效率，根据财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和省财政厅、省地税局、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅《关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。
一、工作目标以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税，建立存量房交易申报价格计算机评估系统，从2012年7月1日起，在全市范围内全面实施存量房交易纳税评估工作，科学客观地评估各类存量房交易计税价格。
二、工作步骤（一）确定评估技术方案（2011年11月前）。
选择适合我市的存量房评估方法，采取外包的形式，建立评估技术标准，并对存量房合理划分评税分区。
（二）人员培训（2011年12月）。
举办存量房交易纳税评估工作培训班，邀请有关专家讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，使财税工作人员掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。
（三）采集相关数据（2012年2月前）。
七台河市人民政府办公室关于印发七台河市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知
七台河市人民政府办公室关于印发七台河市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】七台河市人民政府•【公布日期】2012.05.23•【字号】七政办发[2012]29号•【施行日期】2012.05.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文七台河市人民政府办公室关于印发七台河市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知（七政办发〔2012〕29号）各区、县人民政府，金沙新区、开发区管委会，市政府各有关直属单位：经市政府同意，现将《七台河市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》印发给你们，请遵照执行。
二O一二年五月二十三日七台河市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案根据《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、财政部国家税务总局《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）、黑龙江省地方税务局、黑龙江省财政厅《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（黑地税联〔2011〕7号）要求，为确保我市应用房地产估价技术加强存量房税收征管工作顺利实施，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想以科学发展观为指导，以信息化技术为抓手，依托房地产评估技术及信息化手段，建立存量房评估交易价格科学体系，有效堵塞纳税人通过签订“阴阳合同”等方式产生的税收漏洞，维护存量房交易市场税收公平，切实提高存量房交易税收管理水平，促进房地产税收征管持续健康发展。
二、工作目标通过部门协作配合，摸清房地产基础数据，逐步建立房地产税源信息库，实现税源信息动态管理，促进存量房交易各项税收征管水平提高。
按照“科学规划、分步实施”的思路，于2012年6月底前完成本辖区所有单幢住房标准房的制作，建立标准房数据库，完成评估结果校验工作。
金税三期系统介绍
金税三期系统介绍一、什么是金税工程？金税工程是经国务院批准的国家级电子政务工程，是国家电子政务“十二金”工程之一，是税收管理信息系统工程的总称。
自1994年开始，历经金税一期、金税二期、金税三期工程建设，为我国税收工作取得巨大成就和不断进步作出了重要的贡献。
二、金税工程的发展经历了几个阶段？各期包括哪些基本内容？1994年，国家税务总局启动建设增值税专用发票交叉稽核系统，即金税一期。
2001年开始运作金税二期工程，从开票、认证、报税到稽核、稽查等环节进行全面监控，主要监控对象仍是增值税专用发票。
2005年开始，为实现“业务一体化、技术一体化、系统一体化”，实施金税三期工程建设。
2005年9月7日，国务院审议通过金税三期工程项目建议书；2007年4月9日，国家发改委批准金税三期工程可行性研究报告；2008年9月24日，国家发改委正式批准初步设计方案和中央投资概算，标志金税三期工程正式启动。
2013年，金税三期工程在重庆、山东、山西等国税局、地税局系统单轨上线运行。
根据国家税务总局的部署，2015年1月8日，金税三期工程优化版应用系统（以下简称金税三期优化系统）在广东、内蒙古、河南等国税局、地税局单轨上线。
2015年9月1日，在河北、宁夏、贵州、云南、广西等国税局、地税局单轨上线。
2015年10月1日，湖南、青海、海南、西藏、甘肃等局、地税局将单轨上线金税三期工程新建系统包括核心征管、个人税收管理、决策支持1包、决策支持2包、纳税服务、外部交换、应用集成平台、安全策略2包等系统。
税务总局保留软件包括：税控收款机系统、机动车发票管理系统、公路内河货物运输发票税控系统、公路内河货运发票税务机关代开系统、抵扣凭证审核检查系统、增值税专用发票稽核软件、防伪税控系统、税库银前置平台系统、出口退税审核系统、企业所得税汇算清缴软件等系统。
湖南省地税局保留特色软件包括：网上办税厅、存量房交易纳税评估系统、自助办税终端、12366短信服务平台、办税综合管理系统、规费管理系统等。
湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案
湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》的通知州政办发…2012‟3号各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
湘西自治州人民政府办公室二Ｏ一二年三月五日湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税…2011‟61号）和《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税…2011‟58号）精神，决定在全州范围内开展存量房交易纳税评估工作。
为保证此项工作顺利有序开展，结合我州实际，制定本实施方案。
一、总体要求根据《湖南省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。
（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。
（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。
二、工作原则（一）合法原则。
按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。
（二）公平原则。
存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。
（三）效率原则。
存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。
（四）节约原则。
存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。
《存量房交易税费申报表》
房屋地址 建筑面积
合同金额是否含税
小微企业“六 税两费”减征
额
本期应补 （退）税额
……
复核日期
房屋信息 房源编号
评估价格（不含税） 交易信息
合同编号 交易面积 承受方信息：
纳税人识别号
名称
存量房交易税费申报表（承受方）
不动产单元代码 权属转移对象
不动产权证号码 权属转移方式
合同金额 申报日期
合同签订日期 权属登记日期
身份证件种类 名称
身份证件号码
共有方式
承受方套次
本期是否适用 小微企业“六 税两费”印花
税减征
…… 承受方税款信息：
纳税人名称 征收项目
计税依据
税率（征收 率）
应纳税额
其他减免扣除 金额
减免税额
…… 金额小计
纳税人声明：以上申报情况真实、准确，如有虚假，愿承担由此引发的一切税收法律责任。
承受方（代理人）签章
受理人 受理税务机关（盖章）
受理日期
申报日期 复核人
报表（承受方）
不动产权证号码 权属转移方式 合同签订日期 权属登记日期
纳税评估操作手册
纳税评估操作手册一、纳税评估的概念与意义纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。
纳税评估的意义在于：一是有助于提高税收征管的质量和效率，通过对纳税人申报数据的分析和评估，及时发现潜在的税收风险和问题，加强税收征管；二是有利于促进纳税人依法纳税，通过纳税评估，对纳税人进行纳税辅导和政策宣传，提高纳税人的税法遵从度；三是能够为税务稽查提供案源，对于在纳税评估中发现的涉嫌偷逃税等严重违法行为，及时移交税务稽查部门处理。
二、纳税评估的工作流程（一）确定评估对象税务机关根据税收征管信息系统中的数据、第三方信息以及其他相关信息，运用一定的筛选方法和指标，确定纳税评估对象。
常见的确定评估对象的方法包括：税收风险指标筛选、行业税负对比、税收遵从度评估等。
（二）数据采集与分析对评估对象的纳税申报数据、财务报表数据、发票数据以及其他相关数据进行采集和整理。
运用数据分析方法，如比率分析、趋势分析、对比分析等，对采集到的数据进行深入分析，查找可能存在的纳税疑点。
（三）税务约谈对于存在纳税疑点的纳税人，税务机关可以约请纳税人进行税务约谈。
在约谈过程中，税务人员向纳税人询问有关纳税疑点的情况，要求纳税人解释说明，并提供相关的证明材料。
纳税人应当如实回答税务人员的问题，并按照要求提供相关资料。
（四）实地核查如果税务约谈无法消除纳税疑点，或者纳税人无法提供有效的解释和证明材料，税务机关可以对纳税人进行实地核查。
实地核查时，税务人员应当对纳税人的生产经营场所、财务核算情况等进行实地检查，核实纳税人的纳税申报情况是否真实准确。
（五）评估处理根据数据分析、税务约谈和实地核查的结果，税务机关对纳税人的纳税申报情况作出评估结论。
如果纳税人的纳税申报情况属实，不存在税收违法行为，税务机关可以结束评估程序；如果纳税人存在少缴税款等税收违法行为，税务机关应当依法责令纳税人补缴税款、加收滞纳金，并按照相关法律法规进行处罚。
房产税
3、清查结束后，凡是经审核批准后修改城镇土地使用税税源信息的，管理员必须同时在征管2.0中同步维护有关信息。房产税(城市房地产税)税源信息发生变化的,由管理员在征管2.0中及时进行相应维护,并将变更表和相关证据资料整理归档。
（二）清查的内容
房产税（城市房地产税）税源清查的重点内容:房产原值、免税原值、出租原值、租金收入、从价税款、从租税款、应纳税款等信息。
城镇土地使用税税源清查的重点内容:占地总面积、应税面积、免税面积、土地等级、税额标准、应纳税额、免税税额等信息。但鉴于去年我区已经开展了全面的普查，因此今年原则上不再对城镇土地使用税进行全面清查。清查表中的“土地拥有情况”信息将由软件从去年城镇土地使用税普查数据库中自动取数。对于此次清查中发现的与原税源信息不一致的，仍按原规定进行变更维护。
2、征管分局
（1）组织、协调本次清查工作；
（2）掌握清查进度、请示有关业务问题；
（3）汇总上报有关报表和总结；
（4）负责有关减免税的报批或备案。
3、区局各科室
（1）税政科：负责相关政策的宣传和解答、税源信息的汇总和分析、清查进度的公布和督促；
（2）信管科：负责软件的维护；
（3）人教科：负责考核管理工作；
第四阶段：检查验收阶段（2008年11月）
区局将对各分局清查工作质量特别是清查结果的准确性、完整性、逻辑性等情况进行检查验收。清查数据经审核无误后，将由信息部门负责将相关数据进行数据库回写，自动覆盖原税源库信息。
第五阶段：总结阶段（2008年12月）
《江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程》(2018)
目录第一部分总则 (1)一、政策依据 (1)二、适用范围 (1)第二部分系统业务概述 (1)一、基本术语 (1)二、评估模型 (3)三、基准价格确定方法 (3)四、计税价格确定方法 (4)（一）评估价格生成 (4)（二）计税价格核定 (4)第三部分系统数据标准 (4)一、房产分类 (4)二、标准房设置 (5)（一）标准房设定粒度 (5)（二）标准房的限定条件 (6)（三）标准房编码规则 (6)三、评估修正系数设定 (7)（一）修正系数范围 (7)（二）修正系数参数值 (8)（三）修正系数标准样本 (12)四、其他系数参数设定 (12)五、基准价格评估模型 (13)（一）住宅类评估模型 (13)（二）商业类评估模型 (13)（三）工业类评估模型 (14)六、应税房地产评估模型 (15)（一）住宅评估模型 (15)（二）商业类评估模型 (16)（三）工业类评估模型 (16)第四部分系统数据采集 (16)一、评估分区建立 (16)（一）评估区域划分 (16)（二）片区内涵及划分 (17)（三）小区内涵及划分 (18)（四）分区作业要求 (18)二、评估分区数据采集 (19)（一）工作流程 (19)（二）采集内容及要求 (20)三、基准价格采集 (20)（一）工作流程 (20)（二）评估作业及报告 (22)（三）采集内容及要求 (23)四、其他基础数据采集 (24)（一）片区房价指数采集 (25)（二）市场挂牌价数据采集 (25)（三）观测点设定信息采集 (25)（四）观测点价格采集 (25)五、系统参数、系数采集 (25)（一）《住宅比较因素修正系数及系统参数表》编制要求 (25)（二）《非住宅（商业）比较因素修正系数表》编制要求 (26)第五部分系统数据维护 (26)一、工作范围及要求 (26)（一）工作范围 (26)（二）维护要求 (26)二、维护内容及方法 (27)（一）系统修正系数维护 (27)（二）评估分区信息维护 (28)（三）标准房基准价格维护 (29)三、数据审核 (33)（一）审核要求 (33)（二）审核流程 (34)第六部分系统业务应用 (35)一、岗位设定 (35)二、业务流程 (36)（一）纳税环节存量房纳税评估业务流程 (36)（二）业务环节说明 (36)三、争议处理 (36)附件一：数据采集表 (38)JSPS001.住宅及配套商业用房评税小区表 (38)JSPS002.住宅小区情况采集汇总表 (39)JSPS003.住宅小区情况采集表 (40)JSPS004.住宅因素条件说明一览表 (41)JSPS005.住宅因素条件系数一览表 (42)JSPS006.住宅（/住宅小区配套商业用房）标准房评估结果明细汇总表 (43)JSPS007.住宅标准房评估案例匹配明细表 (44)JSPS008.挂牌数据采集汇总表 (45)JSPS009.片区房价指数采集表 (46)JSPS010.观测点绑定小区设定表 (46)JSPS011.观测点价格采集汇总表 (47)JSPS012.商业（商铺/办公/综合）用房租金区段划分表 (48)JSPS013.商业（商铺）用房租金信息采集表 (49)JSPS014.商业（办公）用房租金信息采集表 (50)JSPS015.商业（综合）用房租金信息采集表 (51)JSPS016.非住宅（商铺）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (52)JSPS017.非住宅（办公）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (53)JSPS018.非住宅（综合）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (54)JSPS019.非住宅（商铺）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (55)JSPS020.非住宅（办公）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (56)JSPS021.非住宅（综合）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (57)JSPS022.非住宅（商业）标准房评估结果明细汇总表（收益法） (58)JSPS023.非住宅（商铺）租金标准评估案例汇总 (59)JSPS024.非住宅（办公）租金标准评估案例汇总 (60)JSPS025.非住宅（综合）租金标准评估案例汇总 (61)JSPS026.非住宅（工业）基准地价区段划分表 (62)JSPS027.非住宅（工业）基准地价表 (63)JSPS028.标准工业用房建筑物重置价格采集表 (64)JSPS029.片区划分表 (65)JSPS030.片区与小区对应关系明细表 (65)JSPS031.征收数据（计税价）采集汇总表 (66)JSPS032.住宅特殊楼栋标准房采集表 (66)JSPS033.住宅特殊楼栋标准房信息采集汇总表 (67)附件二：系统修正系数维护表 (68)一、住宅综合修正系数表（范本） (68)二、非住宅（商业类）综合修正系数表（范本） (71)附件三：数据维护表单（格式） (76)一、存量房评估系统维护申请单 (76)二、存量房评估系统评估分区信息维护报告 (77)三、存量房评估系统标准房基准价格维护报告 (78)四、存量房评估系统修正系数维护报告 (79)江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程第一部分总则一、政策依据根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税函[2008]309号）、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）、《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《中华人民共和国国家标准·城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《房地产估价理论与方法》、《江苏省地方税务局存量房评估工作管理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易纳税评估系统数据维护管理办法》等文件精神，制定本规程。
进存量房纳税评估系统上线解读
存量房价格评估
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主要背景有以下三方面
1
计税估价需求大幅增加 计税估价方法急需创新 为房产税制改革提供技术保障
2
评估条件日益成熟
现代计算机技术的发展，为房地产评估提供技术支持； 批量评估理论的逐步完善为大批量房地产评估提供了理论依据； 国外的批量评估实践为我们提供了可借鉴的经验。
评估的目的，为促进房地产市场平稳健康发展，规范存量房交易，防止采用签订阴阳合同的手法扰乱存量房交易市场的正常秩序
标准房信息匹配
系统选取相匹配的标准房数据后，再进行一定的参数调整，参数分为公共参数和个性参数，我区在应用该系统时根据房产交易市场的实际情况，确定了科学合理的调整参数，确保生成最贴近市场的交易价格，也体现了该系统的灵活性的特点。
01
标准房参数调整
02
在前期所有准备工作到位后，系统自动根据匹配到的标准房信息进行生成评估价格，将系统生成价格与纳税人申报价格与上手交易价格进行比对，三者取最高为最终的评估价格。
标准房信息匹配
01
02
如果因为标准房信息库中信息不完整，暂时无法匹配到准确的基准房信息，则有以下两种方法解决： 1、当场及时处理：在标准房信息库中模糊查找和当前交易房屋相近的标准房，以此作为本交易的基准房； 2、中断业务处理：提请物价认证中心派员到现场进行核实，经其确认标准房价格再进行补录作为本交易的基准房；
我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案 明确各部门职责： 住房保障局的职责：负责提供武进区存量房的产权登记信息。定期与地税局交换一次数据，将新增的房产登记信息导入地税房地产信息库，负责配合地税局开发双方交易窗口间实时数据传输的数据接口 。
财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知
财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知财税[2010]105号2010.11.15各省、自治区、直辖市，计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来，大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，但各地工作进展不平衡，少部分地区认识上存在误区，工作进展不快。
为了统一认识，加快推进此项工作，现通知如下：一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞当前，在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。
应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。
同时，此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。
因此，各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性，克服困难，抓紧推进。
二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。
各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估；以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。
各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度，规范工作流程。
三、全面推行直接征税，奠定存量房交易税收征管工作基础目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的，要尽快直接征收。
财税征收机关只有直接征税，才能掌握征管工作的主动权，及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。
什么是金税工程,金税三期系统概述
什么是金税工程,金税三期系统概述什么是金税工程,金税三期系统概述一、什么是金税工程？金税工程是经国务院批准的国家级电子政务工程，是国家电子政务“十二金”工程之一，是税收管理信息系统工程的总称。
自1994年开始，历经金税一期、金税二期、金税三期工程建设，为我国税收工作取得巨大成就和不断进步作出了重要的贡献。
二、金税工程的发展经历了几个阶段？各期包括哪些基本内容？1994年，国家税务总局启动建设增值税专用发票交叉稽核系统，即金税一期。
2001年开始运作金税二期工程，从开票、认证、报税到稽核、稽查等环节进行全面监控，主要监控对象仍是增值税专用发票。
xx年开始，为实现“业务一体化、技术一体化、系统一体化”，实施金税三期工程建设。
xx 年9月7日，国务院审议通过金税三期工程项目建议书；xx 年4月9日，国家发改委批准金税三期工程可行性研究报告；xx年9月24日，国家发改委正式批准初步设计方案和中央投资概算，标志金税三期工程正式启动。
2016年，金税三期工程在重庆、山东、山西等国税局、地税局系统单轨上线运行。
根据国家税务总局的部署，2016年1月8日，金税三期工程优化版应用系统在广东、内蒙古、河南等国税局、地税局单轨上线。
2016年9月1日，在河北、宁夏、贵州、云南、广西等国税局、地税局单轨上线。
2016年10月1日，湖南、青海、海南、西藏、甘肃等局、地税局将单轨上线金税三期工程新建系统包括核心征管、个人税收管理、决策支持1包、决策支持2包、纳税服务、外部交换、应用集成平台、安全策略2包等系统。
税务总局保留软件包括：税控收款机系统、机动车发票管理系统、公路内河货物运输发票税控系统、公路内河货运发票税务机关代开系统、抵扣凭证审核检查系统、增值税专用发票稽核软件、防伪税控系统、税库银前置平台系统、出口退税审核系统、企业所得税汇算清缴软件等系统。
湖南省地税局保留特色软件包括：网上办税厅、存量房交易纳税评估系统、自助办税终端、12366短信服务平台、办税综合管理系统、规费管理系统等。
区域存量房交易税收征管运用批量评估技术的思考
上合 同签订 备案制度和地理信息系统
（ Ｉ） ＧＳ ，造成 房地产信 息数据不完整 、 不健全 房地产相关数据信息的统一 、
＾
三 、运 用 批 量 评 估 技 术 的对 素 的复杂 情况 不宜建 立相 关数据模
爿薯
型 ，而采 用 “ 一房一评 一报告 ”的形 （ ）健 全组织 强化机制保障 一
功能 。但是 ，现行 的县级行政 区域 房 算收入 ２ ．％ ，其增量 占一般预算收 革做好思想准备 ； ５４ 另一方 面为探索适
地产税 收征管机制存在一些 弊端。例 入 ３ ． 。共 完 成 存 量房 交 易 ６５ 合 国情 的评税 技术 ．积 累 工作 经验 ． ３６ ％ ３９
如房屋产 权信息残缺 、税源不清 ； 部 户次 ，实际成交面积 ５ ．７ ５０ 万平方米 ， 为房地产税 制改革提供技术准备。 门之 间信 息资源不能共享 ； 人工 审核 实现 税 收 １１ 亿 元 ，同 比增收 ４ ８ ．５ ８２ 涉 税 报 告 税 负不 公 ； 督 机 制 不 完 万元 ，增长 ７ ．５ 。 监 ３６ ％ 善 ．存在人情税 、关系税 以及偷 、逃 、
制止纳 税人低报 、瞒报成 交价 格 逃 相 对成 熟的批量评估系统 ，但成交案
例少 ，房屋类型 复杂 ，很难 完全照搬 再次 ，有利 于推进房地 产税制 的 城市的数据模型。
首先 ，有利于地方 财政收入 稳定 避税负的行为 。 地 方政 府债 务风 险。例 如 ，扬 州 市 改革 。通过批 量评估 技术加强县级 行
分利 用本地房地产管理部 门的信息和 数据 基础上 ，将批量评估技术运 用于
存 量房交易税收征管 工作 ，有效地 堵
塞 因纳税 人低报或成交价格偏低 而造
南宁市国家税务局“双层三级”纳税评估管理办法
南宁市国家税务局“双层三级”纳税评估管理办法文章属性•【制定机关】•【公布日期】2007.06.22•【字号】•【施行日期】2007.06.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文南宁市国家税务局“双层三级”纳税评估管理办法（南宁市国税局）“双层三级”评估体系是依据自治区国税局在全区国税系统初步建立“双层四级”评估体系的要求，在我局建立“双层三级”评估体系。
“双层”即为直接层和间接层，“三级”即税收管理员、（区）县级税务机关和市级税务机关三级。
直接层是指税收管理员那一级，主要依据纳税人的活情况、活资料开展评估；间接层是县级税务机关和市级税务机关，主要依据掌握的各类涉税数据，通过人工或计算机分析，处理、测算等手段开展的评估。
通过这一评估体系，较好的解决纳税人申报数与实交数是否属实的问题。
一、“双层三级”纳税评估分析建立“双层三级”纳税评估分析体系，是由市局利用有关经济指标和各类征管数据分析全市总体税负和行业税负情况，（区）县局分析本辖区的总体税负、行业税负和重点企业税负情况，管理员对所辖管户进行逐户逐月分析评估。
通过数据分析，市局查找有问题的行业和基层局，基层局查找辖区内有问题的行业和重点税源户，税收管理员查找有问题的管户。
（一）间接层信息中心每月根据评估指标，对数据进行多道筛选，根据国民经济行业性质将全市企业进行分类，通过税源分析监控管理系统分组计算企业的加权平均税负率，设定本类企业的税负预警线等分项指标；计征科通过开展宏观税收分析、同业税负分析等方法，对税源进行“面”的扫描和“线”的剖析，主要发现了同一行业税负率水平在不同单位差距较大、不同月份变化较大、税负明显偏低等问题；机关各主管业务科室要按照分管业务，依据信息中心、计划征收科及区县局的数据分析和评估情况，筛选出本科业务涉及的行业和重点企业，指导基层开展纳税评估。
（二）直接层税收管理员要根据掌握的企业规模、能耗、成本、库存等活资料开展直接层评估，对税源进行“点”的挖掘。
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我区应用房地产评估技术加强存量房 交易税收征管工作的方案
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为贯彻落实总局及省局的相关文件精神， 结合实际，制定我区具体实施方案：
一、成立领导小组
领导小组由区财政局、住房保障局、物 价局、地税局等部门组成，领导小组办 公室设在地税局。
我区应用房地产评估技术加强存量房 交易税收征管工作的方案
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二、明确各部门职责：
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几个重要的文件
1、 《江苏省财政厅 江苏省地方税务 局转发财政部 国家税务总局关于推进应 用房地产评估技术加强存量房交易税收 征管工作的通知》苏财税【2010】42 号.DOC 2、 《财政部 国家税务总局关于推进应 用房地产评估技术加强存量房交易税收 征管工作的通知》财税【2010】105 号.DOC
地税局的职责：负责牵头、制定工作计 划，向相关部门提出需求方案，获取房 产、国土信息。负责建立、维护房地产 交易价格评估系统，组织系统的运行、 监管、维护 。
我区应用房地产评估技术加强存量房 交易税收征管工作的方案
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二、明确各部门职责：
住房保障局的职责：负责提供武进区存 量房的产权登记信息。定期与地税局交 换一次数据，将新增的房产登记信息导 入地税房地产信息库，负责配合地税局 开发双方交易窗口间实时数据传输的数 据接口 。
存量房交易纳税评估 系统简介
常州市武进地方税务局 政策法规科
2011 年 7 月
第一部分
应用房地产评估技术 的背景及意义
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评估工作的背景
背景：随着我国市场经济体制的发展以 及房地产市场化的推进，房地产交易活 动越来越频繁，对房地产征税估价的需 求也随着增大。传统的个案评估由于其 自身的局限性，难以满足在短时间内对 大量房地产进行快速、准确、低成本评 估的要求。因此，学习和借鉴发达国家 的经验，在房地产征税领域建立批量评 估系统，以达到效率和公平的统一，具 有十分重要的意义。
一、评估的目的，为促进房地产市场平稳 健康发展，规范存量房交易，防止采用签 订阴阳合同的手法扰乱存量房交易市场的 正常秩序 二、评估的对象，是存量房交易的价格 三、评估的方法，是应用“存量房交易纳 税评估系统”生成评估值，与纳税人申报 价格，与上手交易价格，三者取最高价
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评估工作的意义
一、加强税收征管，提高纳税遵从度 ●为什么可以明显提高纳税遵从度
我区应用房地产评估技术加强存量房 交易税收征管工作的方案
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二、明确各部门职责：
物价局的职责：负责制定武进区范围内 各住宅小区及其他类型房屋的基准价格； 根据各观察点的价格变动信息，定期或 不定期的对基准地价做出修正。
我区应用房地产评估技术加强存量房 交易税收征管工作的方案
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二、明确各部门职责：
财政局的职责：协助地税部门开展房地 产交易纳税评估系统试点工作，提供资 金保障，协调各部门关系 。
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主要背景有以下三方面
一、计税估价需求大幅增加
二、计税估价方法急需创新
三、为房产税制改革提供技术保障
●Байду номын сангаас
评估条件日益成熟
一、现代计算机技术的发展，为房地 产评估提供技术支持； 二、批量评估理论的逐步完善为大批 量房地产评估提供了理论依据； 三、国外的批量评估实践为我们提供 了可借鉴的经验。
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评估工作的要点
THE END
谢 谢
1、评估方法是客观的 评税技术是采集大量的真实的房地产交易信息，运用 现代数理统计方法对这些信息进行加工整理生成存量 房的市场价值，因此贴近真实的交易价格。 2、评估方法是公正的 评估所应用的技术具有批量估价的特点，即所有房地 产、无论是否发生交易，均要事先制定覆盖整个征税 区域所有类型房地产的技术标准或估价模型，纳税人 的房地产发生交易需要评估其申报价格的时候，只需 对号入座，按照事先设定好的技术标准或估价模型进 行估价。
追溯性、灵活性
二
追溯性：对房价评估的动态调整全过 程进行监控，每个调整环节均保留历 史记录 灵活性：兼容各区域房屋市场及税收 征管特点，对评估结果既支持公共参 数调整，又支持个性化参数调整
三
实用、可操作性
实用性：系统界面有较强的实用性 可操作性：充分考虑一线人员的业务 素质和计算机操作水平，操作简洁， 尽可能减少工作量
具体是：优先按照房屋层次进行匹配，如果有 交易房屋对应的房屋信息，则系统显示匹配的 标准房信息类型为房屋，如果以及匹配未能查 找到符合的标准房信息，按照单元层级进行二 级匹配，如果匹配成功，系统显示匹配的标准 房信息类型为单元。
标准房信息匹配 如果因为标准房信息库中信息不完整，暂时无 法匹配到准确的基准房信息，则有以下两种方 法解决： 1、当场及时处理：在标准房信息库中模糊查 找和当前交易房屋相近的标准房，以此作为本 交易的基准房； 2、中断业务处理：提请物价认证中心派员到 现场进行核实，经其确认标准房价格再进行补 录作为本交易的基准房；
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评估工作的意义
二、客观上有利于推进房地产税制改革
1、有利于财政、税务、政府及相关部门乃至社会对房 地产税制改革、评税技术的原理及运用形成较为具体 的认识，为房地产税制改革做好思想准备；
2、可以在征管实践中锻炼和培养评税人才，为房地产 税制改革做好人才储备；
3、有利于探索适合我国国情的评税技术，避免生搬硬 套国外做法，同时，在评估工作中积累的评估值，也 是房地产税的计税价格，可以作为测算、设计房地产 税税率的基础数据，为房地产税制改革做好技术储备。
标准房动态调整
1、房价信息随市场信息动态变化，需 要通过多样化的调整方法，才能尽可能 准确反映当前市场的房价情况，该系统 支持多种价格动态调整模型，确保房屋 标准房价格的时效性。
我区标准房价格的维护由我区物价局负 责，主要根据市场变化，定期或者不定 期的对标准房价格进行修正。
标准房信息匹配 1、当纳税人实际发生存量房交易来申报时， 系统自动将其交易信息与标准房数据进行匹配， 匹配优先级从高到低依次是：房屋、单元、幢、 分区、小区、区域。
安全、扩展性
四
安全性：系统采取必要的安全措施， 确保数据的安全和保密性 扩展性：适用信息化的长远要求，系 统数据具有可交换性，为房产税改革 后新的征管要求等方面预留模块
●
总体流程
标准房信息采集
标准房动态调整 标准房信息匹配
标准房参数调整 存量房价格评估
标准房信息采集
1、存量房交易纳税评估系统支持分区域、 小区、分区、楼栋、单元和房屋等六个层 级的标准房价格采集。 2、标准房数据生成途径：标准房信息的 采集工作由我区物价局价格认证中心负责 采集。
标准房参数调整
系统选取相匹配的标准房数据后，再进 行一定的参数调整，参数分为公共参数 和个性参数，我区在应用该系统时根据 房产交易市场的实际情况，确定了科学 合理的调整参数，确保生成最贴近市场 的交易价格，也体现了该系统的灵活性 的特点。
存量房价格评估
在前期所有准备工作到位后，系统自动 根据匹配到的标准房信息进行生成评估 价格，将系统生成价格与纳税人申报价 格与上手交易价格进行比对，三者取最 高为最终的评估价格。
第二部分
江苏地税存量房交易 纳税评估系统展示
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该软件的设计思想
一
科学性、规范性
追溯性、灵活性
二
三
实用、可操作性 安全、扩展性
四
一
科学性、规范性
科学性：摆脱手工方式的盲目和效率 低下，利用评估模型分析提高评估对 象确定的针对性。 规范性：规范房价评估工作，保证过 程的可控性，采用统一的分析模型， 制定统一的数据规范