房地产之阳光经典品牌营销推广报告

房地产之阳光经典品牌营销报告第一部分品牌策略对于“滨海名人花园”项目的品牌营销实施战略，必须首先强调的几点是：1.滨海名人花园将建立的是项目品牌，对于市场来说，这是个全新的品牌。

一个新品牌的建立，既有它的不易之处，但也比较容易见成效，尤其在一个像海口这样缺乏品牌领导地位的市场。

关键在于如何利用好已有的品牌资源以及创造有利的条件。

所以，我们在进行滨海名人花园项目品牌营销策略时，不可能单一地仅从本项目角度考虑；但实施的具体方针是仅对本项目的。

2.它的实施过程也同样遵循一般的品牌战略方针实施过程，如下图所示：【最新资料，WORD文档，可编辑修改】第四步项目品牌评估品牌竞争环境评估分析有迹象表明，随着这两年海口房地产的升温，将会有越来越多的开发商进入市场，竞争将会日趋激烈。

尤其是少量精品项目，在开发过程中已通过使用产品品牌形象识别系统，而在推广与操作中初显一致性和规范化特征。

具体内容如下：海口市典型房地产开发项目推广一览表表1-1注：1、资料来源：由广州市中地行策略顾问有限公司截止于2002年4月的市场调查2、此调查数据未反映电视、报纸、路牌信息统计源。

从表1中可以看出：1.虽然市场上相当多的开发项目仍运用区位/外部环境/内部素质的营销手法，但已有发展商采用了概念营销的方式，甚至个别运用了品牌营销的手法；2.市场对外地项目的模仿能力较强，独创性较弱，多数项目的视觉识别系统设计水平偏低，极少数开发商（如世贸雅苑）在专业公司指导下水平较高；3.注重销售方式的项目对宣传资料的运用较全面；4.典型楼盘比较强调健康、享受、尊贵、生态家园等的利益点。

我们认为，在房地产项目的营销中，各个城市对营销手法的运用有着一个相似的发展过程：区位→外部环境→内部素质→概念营销→品牌营销。

在“区位营销”时，地段说是其最重要的表现，片面强调地段的价值；“外部环境营销”开始注意结合周边的资源和条件，通过借势去创造项目的价值；“内部素质营销”更注重对项目产品的塑造，以产品带动附加价值的提升；“概念营销”以概念全面指导各方向的竞争力塑造，形成项目和差异性，增加附加值；“品牌营销”对于大型发展项目和具长期发展战略的开发企业，是致胜利器，不仅形成项目的差异性，更重要的是形成购买的忠诚度。

在目前的海口市场中，营销手法的竞争程度仍比较平和，但随着市场的不断升温，外地大型品牌企业的进入，竞争的加剧是在所难免的，与其被动应付，不如主动出击——以概念营销为主导，适当引入品牌营销方式，既能尽快建立市场地位，又能节约品牌营销成本。

本案的产品定位和价格定位均较高，虽然产品和环境的优势也很突出但要为消费者认同，客观上必须使本案的产品价值有一个充分的提升。

评价从总体来看，目前海口市房地产市场尚未真正出现有计划、有步骤地以“品牌营销”模式为手段来推广项目/产品（除“海口新世界”，但其选址的失误以及异地品牌的局限，在一定程度上削弱了其品牌能量），大多数开发商还只是处在模仿产品的同时，进行产品“推销”或概念营销的阶段。

因此，仅少数项目初步形成品牌力（如长信海景花园、紫荆花园）。

但是，我们应清醒地看到，海口房地产市场条件正在发生改变：1.竞争者大量地迅速加入，市场竞争已日趋激烈；2.专业营销机构的加盟，使得竞争对手营销水平不断提升；3.中高档市场即将出现供过于求的状况。

所有这一切市场条件的变化，对各个开发商来说，都必将产生新的巨大压力。

而企业此时仍然延用产品+推销的营销模式势必会在市场竞争中处于十分不利的地位。

事实也证明了：建立了品牌力的项目在销售时相对较好，其它项目出现了越卖越难卖的现象，随着市场竞争进一步激烈，旧有的营销方式更将显得十分乏力。

因此，新的营销战略必将出现并成为市场竞争中的利器。

先走一步，不断地快速抢占制高点，是企业保持持续发展和获得成功的重要保证，亦是企业核心能力不断得到增强的根本所在。

故此，我们可以充分地相信，这将为本案品牌营销战略的实施并取得成功提供了客观环境条件。

开发商行为评价工作说明：本评价是在2002年4月21日对开发公司的中层以上人员进行面访的基础上综合整理得出。

访谈对象情况一览表（访谈地点：海南一投会议室）表1-2组织架构海南第一投资集团有限公司大唐项目指挥部架构图（临时）1.分析与评价从海南第一投资集团有限公司大唐项目指挥部架构图（临时）来看，公司组织架构大致属于直线职能式。

直线职能式组织架构是应企业内部资产结构管理的需要而设置。

该架构对单一小型项目管理的便利性是非常明显的，但随着市场竞争的加剧和变化的加快，其适应性将可能受到挑战，最易产生两类问题：1)职能职责的界限过份分明，难以跨部门整合沟通；2)部门目标清晰，而易于产生过份强调部门利益而忽视其它部门甚至整个公司和项目的总体利益的情况。

关于这两点，在项目建设初期，由于人员结构简单，干部工作积极性高，这种矛盾和冲突暂时还未出现。

随着项目的推进，如不及时引入品牌意识，建立全员品牌建设战略，可能会导致以后将主要是由销售部承担了品牌建设的任务与职责，其它部门在职能职责上均不直接涉及品牌工作。

部门之间资源整合会十分困难且将开始产生矛盾和抱怨，并可能最终表现为对顾客的要求及提出的急需解决的产品/服务的质量问题在部门之间的相互推诿。

2.结论1)完善企业运行架构，以利于品牌建设的实施；2)建立企业品牌意识，加强学习和提高认识，建立起全员品牌营销观念。

访谈分析1.分析与评价1)对项目的开发建设既有充足的信心，但也存在对市场的担忧；2)团队的向心力较强，一方面是对“一投”企业和项目的信心，也有部分是出于浓厚的私人感情因素；3)对项目品牌营销建立的重要性均有或深或浅的认识，但对品牌营销的具体操作方式和过程不太了解；4)普遍认识到品牌建立的困难在于人才、经验的缺乏，而对“一投”的企业形象资源以及第一百货的品牌资源均觉得有良好的整合基础；5)在开发企业的品牌建设上存在分歧，主要是由于担心营销费用的增大；6)对于公司的开发主体以及公司的长远发展方向，目前存在有不同的思考方向，对品牌的建设会有不同的影响。

2.结论1)企业领导层统一思想，对项目及企业的长期发展作好战略准备，以便项目的品牌建设能更符合企业的长远目标；2)在项目建设的现阶段，考虑合作双方的利益以及营销费用的支出，建议并不完全采用“品牌营销”方式，但必须以品牌营销的模式进行公司内部管理。

项目品牌承诺系统品牌定位项目的品牌定位以本案的竞争优势和主题思想为依据，滨海名人花园项目的品牌定位如下：海口都市度假型物业第一高尚品牌，这一品牌定位的内涵主要表现以下几个方面：1.差异化：强调第一性，展现出市场领导者的风范，突显项目品牌的差异性。

2.专门化：都市度假，是传统产品所不具有的特征(空间、结构、景观等)，具较高的附加值。

3.尊贵化：高尚品牌，区别于周边项目的重要特征，同时强调服务的品质。

品牌核心价值项目品牌的核心价值确定为：在都市中心体验真正的度假感受这一核心价值的内涵主要体现在：1.新都市中心，紧挨万绿园，邻近海口湾；2.全新度假体验，不必远行奔波，在居家中享受度假生活；3.传统产品形式的一种全方位提升(升级换代)。

总而言之，本案的核心价值集中体现为一种全新的生活方式和居住方式的改变，使消费者只需付出较低的成本，便可以享受高质量的居住环境以及由此带来的高品味的文化生活氛围。

品牌承诺海口都市度假型物业第一品牌的承诺：1.质量承诺：以国家标准的“良”为项目的及格标准，明显质量投诉限定在3%的比例以下；2.度假品质达到省级质量标准；3.物业服务达到ISO 9002国际标准；4.第一百货公司（一投）品牌资源实现共享。

品牌承诺支持系统品牌承诺支持系统的建立是实现品牌承诺的基础。

从品牌的角度来看，企业的经营已从过去简单的产品竞争逐步转向了服务的竞争，进而以新的方式展开竞争——品牌竞争。

这一转变的实质，是企业从简单地经营有形资产转向了无形资产的经营。

在两种资产并重的前提下，企业的总资产将会迅速得到增加。

这种资产的增加，表面上看来只是企业单方面的。

如果从深层次来看，则不然。

企业资产(有形和无形)最终被社会大众认同才会有实际的意义，只有这样才有可能进行市场的等价交换。

因此，可以说企业表面上经营着自己的有形和无形资产，一定程度上是在经营顾客的资产(理由是，当被顾客购买后，企业才实现了自己资产的价值)。

因此，企业在经营过程中要全心致力于顾客资产价值的提升。

而顾客资产具体地表现为：1.价值资产(顾客对企业产品/服务的客观评价)；2.品牌资产(顾客对企业及企业产品/服务的主观评价)；3.维系资产(顾客与企业之间关系的强弱程度)。

由于品牌资产反映的是顾客对企业及企业产品/服务的主观评价，所以其价值的塑造与提升空间也就比较大。

一旦价值得到大幅度提升，其价格可提升的空间随之会增大。

这样不但不会引起顾客的不满，反而会更受欢迎。

维系资产亦是如此。

企业在经营顾客资产的过程，必须以价值资产为基础，维系资产当纽带，提升品牌资产，实现顾客资产（同时也是企业资产）的最大化。

因此，品牌承诺系统的建立是这一目标实现的重要基础。

在本案的具体反映是：1.价值资产提升支持系统特殊赞赏活动（逢特殊日子的促销让利、旧业主推荐奖赏）维系资产联系交流活动（业主会刊，汇报项目进展）团体活动（旅游沙龙、植树活动）知识学习活动（新生活体验活动、有奖问答活动）4.执行系统企业执行系统是品牌承诺实现的保证。

根据本案的具体情况，为适应新的营销模式的运行，特提供一套解决方案。

在原有的直线职能式组织架构基本不变的前提下，根据本案的要求，建议设立公司级“品牌管理委员会”。

（品牌委员会的设立可应公司的实际要求及相应的条件考虑实行与否，以下建议仅供参考。

）图2-1品牌管理委员会中职务设立：设主任 (总经理兼任)、副主任 (副总经理兼任)、秘书长(主管物业和经营的副总经理兼任)、副秘书长(由总经办主任兼任)、委员苦干。

品牌管理委员会常设机构：企划/品牌部品牌管理委员会的主要职责：1)根据公司的经营战略与规划，确定品牌营销战略规划和实施计划；2)在日常经营管理中，统一协调布置全员品牌经营活动；3)制定各种品牌经营的规章制度；4)负责审定和检查各部门的服务承诺系统；5)审定品牌营销预算；6)每月一次例会检讨品牌建设的进展情况。

项目品牌规划和建设项目品牌规划理论体系成功设计品牌标识的指导理论和方式即为品牌规划。

它的作用是：1.为指导创造、设计和传播特定品牌内涵而制订的详细实施方案；2.决定品牌的特性或风格基调；3.反映品牌承诺。

品牌规划的功能就在于推动品牌的传播和推广，包括广告、促销、公共关系等。

品牌规划的内容品牌规划的主要内容包括品牌名称、品牌说明、品牌口号、品牌图案以及品牌故事。

针对本案，品牌规划离不开“都市度假”的主题内涵，项目品牌所有的内容都将以主题为基础，进行整套的规划设计，最终给顾客留下深刻印象，从而大力推动产品的销售。