房地产企业税收筹划实例分析
【老会计经验】房地产开发企业分解销售收入的税收筹划与风险
【老会计经验】房地产开发企业分解销售收入的税收筹划与风险假如：长春某房地产开发企业新建小区商品房销售, 平均售价4000元／平方米。
该小区政府公布的平均售价2600元, 最大面积不超过144平方米, 分解销售收入后房屋售价2500元, 装璜费1500元。
1、房地产企业涉税：开具销售不动产发票2500元,A、营业税及城教＝2500 ×5.5%＝137.5B、预缴土地增值税＝2500×0.5＝12.52、装璜企业涉税：开具装修发票1500元（装璜企业不涉及土地增值税）营业税及城教＝1500 ×3.3%＝49.5两家合计缴税 199.5如果不这样操作房地产实打实地买房涉税：营业税4000×5.5%＝220土地增值税 4000×1%＝40 合计:260差：260－199.5＝60.5如果该企业有100000平方米房屋, 差605万元税钱。
3、买房人纳税应纳契税 2600×1.5%＝39如果不这样：4000×3%＝120差：120－39＝81（以100平方米计算：差8100元）全体买房人合计少交契税100000×81差810万元为什么要分解？那么房地产开企业有什么好处？不是把利润和省的税都让给了装璜企业和买房人了吗？简单说房地产省了一点土地增值税和一部分的营业税差2个百分点。
买房人一是差税点,二是差绝对基数,就这么一筹划, 国家少了1400多万元的财政收入。
达到这个效果的实质还需要：一、装璜企业必须实际是你的关联企业, 但表面不能体现是关联企业, 应该一点关系也没有。
并双方具有严格的合同或协议, 而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。
装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实的体现, 并具有合理利润空间（依上例：装璜成本应为1300左右）。
装璜成本由设计费、材料费、工时费组成。
二、在时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间, 然后再发生装璜成本。
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划是指房地产销售企业为避免过度付出税款，在房
地产销售过程中利用税收法规和政府政策的优惠政策，通过结合企业
的营收来源、流程、税费抵减、项目投资抵扣等手段合理筹划，优化
企业所得税支出，达到企业共同维护和实现利益的目的。
案例分析：
某房地产销售企业原有一项A项目，营业收入10000万元，其中增值
税为6000万元、所得税支出2000多万元。
企业利用税收法规和政府
政策优惠政策，进行税收筹划，并由审计公司提供专业税收筹划建议，筹划的内容包括：
（1）企业应纳税负可在原税种基础上采取增值税进项税额减免、收入
税额减按50%减免、投资支出抵扣所得税等办法；
（2）利用投资收入减免税额，减免企业应纳税负，例如企业可以将一
些投资收入用于装修、设备投资、改善营商环境等，根据不同的投资
项目，实行税费抵扣补贴；
（3）企业可根据税收法规及具体境况，将投资项目中的出口收入适当
转移到国外，并实现出口收入减税；
（4）利用税收优化机制，可根据税收法规和政府政策，采取适当税收
优惠政策，如减免房产交易税收、减免企业所得税收等。
经过上述税收筹划，某房地产销售企业最终实现了增值税支出减少
4000万元，所得税支出也得到了大幅度减少，公司财务状况得到了显
著改善，并增加了投资回报率。
以上就是关于房地产销售税收筹划案例的分析，房地产企业在执行营
收税收筹划时，应该根据企业自身的实际情况，结合营收来源、流程、税费抵扣、项目投资抵扣等手段，合理筹划，以优化税收状况，实现
企业利益的最大化。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
背景
一家房地产公司开发了一座自持商业大楼，总建筑面积为10万平方米。
大楼内有商场、办公室和酒店，分别由不同的租户租赁。
该公司为了提高自持商业项目的投资回报率，需
要对税务进行筹划，以实现最大化的减税效果。
解决方案
1. 分类调整成本
首先，该公司应对其成本进行分类调整，以最大化利用各种税收减免政策。
如将商业
租赁、办公租赁和酒店租赁的服务成本分别进行分类，以避免因为成本分类不当而导致税
务风险和浪费。
2. 利用税收减免政策
其次，该房地产公司应积极利用各种税收减免政策，以最大限度降低税务负担。
如利
用企业所得税优惠政策、利用消费税普惠性政策、利用城市维护建设税优惠政策等。
3. 通过租赁方式实现减税目标
最后，该公司可以通过租赁方式实现减税目标。
如将商业租赁周期定为3年，可以享
受三年的减免税；将酒店租赁周期定为5年，可以享受五年的减免税。
同时，对于商场和
酒店的租赁，可以与租户协商价值补偿政策，以避免因调整租赁合同期而导致的税务风
险。
结果
通过上述税务策略的实施，该房地产公司将税负降至最低，实现了大幅度的减税目标，提高了自持商业项目的投资回报率。
同时，该公司还建立了完善的财务报告体系，以便对
税务策略的实施进行监督和评估，从而进一步验证策略的有效性。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究随着我国经济的不断发展，房地产行业也蓬勃发展，在这一行业中，房地产公司自持商业地产项目已经成为一种常见的经营模式。
在这一商业模式中，税务筹划成为了一种重要的管理工具，可以有效降低税负，提高企业盈利能力。
本文将以某房地产公司自持商业地产项目税务筹划为例，进行深入分析和研究，以期为同类企业提供经验和参考。
一、案例背景某房地产公司在城市中心地段拥有一系列自持商业地产项目，主要包括写字楼、购物中心、酒店等。
这些商业地产项目为公司带来了可观的租金收入，然而也为公司带来了相当的税负。
在此背景下，公司决定开展税务筹划工作，寻求有效降低税负的方法。
二、问题分析1. 土地增值税在商业地产项目中，土地增值税是一项重要税费，对公司利润影响较大。
公司需要针对土地增值税进行筹划，降低税负。
三、筹划方法针对土地增值税，公司可以考虑采取以下筹划方法：（1）调整资产评估通过对商业地产项目资产评估进行调整，合理确定资产价值，降低土地增值税的税基，从而降低税负。
（2）合理规划土地出让时间如果公司拥有用于商业地产项目的土地，可以合理规划土地出让时间，避免在土地增值较高时出让，从而降低土地增值税负。
（1）合理开具增值税专用发票在商业地产项目的日常经营中，公司需要合理开具增值税专用发票，合理申报增值税，降低纳税基数，从而降低税负。
（2）合理规划租金结构公司可以合理规划商业地产项目的租金结构，采取分期支付、租金免税等方式，降低纳税基数，降低增值税负。
四、效果分析经过对土地增值税和增值税的筹划，公司取得了一定的效果：1. 降低了税负通过土地增值税和增值税的筹划，公司成功降低了税负，为企业节约了大量税费支出。
2. 提升了盈利能力税务筹划的效果直接提升了公司的盈利能力，为企业创造了更多的利润空间。
由于降低了税负和提升了盈利能力，公司在行业内竞争中具备了更大的优势和竞争力。
五、总结与展望通过对某房地产公司自持商业地产项目税务筹划的案例分析，可以得出结论：税务筹划对企业经营具有重要意义，可以有效降低税负，提高企业盈利能力，提升企业竞争力。
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。
那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元。
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。
（3）利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。
要降低增值率，关键是降低增值额。
下面通过举例说明。
假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。
扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为：销售普通标准住宅：销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%) =165万元ZJ扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)= 110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=890÷1110×100%=80%适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。
房地产企业税收筹划案例分析
房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。
因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。
本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。
一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。
根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。
二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。
该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。
2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。
该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。
例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。
3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。
该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。
同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。
4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。
例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。
三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。
同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例房地产税收筹划案例700字某公司拥有数处商业地产，并计划购买更多的物业来扩大其房地产投资组合。
然而，公司的税务顾问发现该公司可能会面临高额的房地产税。
为了减少税收负担，税务顾问提出了以下筹划方案。
1. 融资筹划：公司可以选择通过融资来购买物业。
通过使用债务融资来购买物业，公司可以将融资利息作为可抵扣的税收支出。
这样一来，公司可以减少其应纳税额，并降低房地产税的负担。
2. 捐赠筹划：公司可以通过捐赠物业来减少其房地产税。
将物业捐赠给慈善机构或非营利组织，公司可以获得相应的税收减免。
此外，通过捐赠物业，公司还可以提升自身的品牌形象，获得更多的公众支持和认可。
3. 跨地区筹划：公司可以考虑将部分物业转移到房地产税负担较轻的地区。
不同地区的房地产税标准和税率可能有所不同，公司可以通过将物业转移至税收较低的地区来降低税负。
然而，此项筹划需要谨慎考虑，以避免违反相关法律和规定。
4. 多元化筹划：公司可以考虑将房地产投资组合进行多元化。
通过购买不同类型的物业，如住宅、商业和农地，公司可以分散投资风险，并且在税务方面有更多的选择和优惠政策可供选择。
5. 长期持有筹划：公司可以考虑长期持有房地产投资。
根据当地法律法规的规定，对于长期持有的房地产投资，公司可能可以享受更低的税率或更长的缴税周期。
这将有助于减少公司的房地产税负担。
总之，通过上述房地产税收筹划案例，公司可以从多个方面采取措施来降低房地产税的负担。
然而，需要注意的是，公司在进行筹划时应遵守相关法律法规，并寻求专业税务顾问的建议，以确保筹划行为的合法性和有效性。
房地产税务筹划10大案例
房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。
一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。
案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。
比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。
案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。
比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。
案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。
例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。
案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。
一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。
案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。
例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。
案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。
例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。
案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。
合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。
案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。
税收筹划107案例
税收筹划107案例随着税收制度的完善和税务管理水平的提高，税收筹划成为了企业和个人在合法合规范围内降低税负的重要手段。
本文将为您介绍107个税收筹划案例，以帮助您更好地了解税收筹划的实际应用。
案例一：房地产开发企业税收筹划某房地产开发企业通过租赁土地的方式，将部分土地用于农用地，获得土地承包经营权，在该土地上建设农业园区，并按农业用地的税负标准缴纳土地税。
这样，企业有效降低了土地成本，减少了房地产开发项目的税收压力。
案例二：跨境电商税收筹划某跨境电商企业通过与境外电商合作，采用境外直接发货的方式，将商品直接从境外发往国内，减少了中转环节，避免了进口环节的关税和增值税，降低了成本并提高了竞争力。
案例三：个人税收筹划某个人通过购买商业医疗保险以及商业养老保险等方式，降低了自己个人所得税的缴纳金额，并提高了自己和家庭的保障水平。
此外，个人还可以合理安排资产配置，通过租房等方式规避房产税。
案例四：高新技术企业税收筹划某高新技术企业通过合理申请和优化研发费用加计扣除政策，将研发费用纳入税前扣除范围，减少了企业的应纳税所得额，降低了企业的税收负担。
案例五：企业重组税收筹划某企业通过股权重组和资产置换等方式，将原本要缴纳的所得税转化为企业收购和资产转让的印花税，从而有效降低了税收成本。
案例六：房地产税收筹划某购房者在购买首套房时选择了满五年再出售，从而免除了个人所得税，并将房产过户给子女，在继承和赠予环节避免了遗产税和赠与税。
案例七：投资税收筹划某投资者通过购买优先股等金融衍生品，将股票投资的红利收益转化为资本利得，减少了应缴纳的个人所得税。
案例八：夫妻间税收筹划某夫妻双方通过合理安排收入来源，通过赡养父母等方式，使得拥有高收入的一方将一部分个人所得转移到低收入的一方名下，减少了家庭的综合所得税。
案例九：外商投资企业税收筹划某外商投资企业通过与中国企业进行技术合作，通过技术许可费等方式，减少了企业在中国境内的实际税负。
《2024年房地产企业税务筹划研究——以XT地产集团公司为例》范文
《房地产企业税务筹划研究——以XT地产集团公司为例》篇一一、引言在市场经济条件下，房地产企业的稳健运营和高效管理至关重要。
其中，税务筹划作为企业财务管理的重要一环，直接关系到企业的经济效益和长期发展。
XT地产集团公司作为业内知名的房地产企业，其税务筹划工作的成功实践，对于同行业其他企业具有重要的借鉴意义。
本文以XT地产集团公司为例，深入探讨房地产企业税务筹划的相关问题及其实践策略。
二、房地产企业税务筹划的重要性税务筹划是企业在遵守国家税法规定的前提下，通过合理规划和安排企业的经营活动和财务活动，以实现税收负担最小化、税收效益最大化的过程。
对于房地产企业而言，税务筹划的重要性主要体现在以下几个方面：1. 降低成本：通过合理的税务筹划，企业可以降低税收负担，提高经济效益。
2. 规避风险：有效的税务筹划可以帮助企业规避税务风险，避免因违规操作而导致的经济损失。
3. 提高竞争力：在市场竞争日益激烈的今天，税务筹划成为企业提高竞争力的重要手段。
三、XT地产集团公司税务筹划的实践XT地产集团公司在税务筹划方面，采取了以下实践策略：1. 合理规划项目周期：通过合理安排项目开发和销售周期，使企业能够在不同税种、税率下实现税收最优化。
2. 优化税收政策利用：充分了解和利用国家税收优惠政策，如地方政府的税收减免、产业扶持等政策，降低企业税负。
3. 加强内部管理：建立健全的财务管理制度，加强税务人员的培训和管理，提高税务筹划的效率和准确性。
4. 合理利用税收筹措工具：如利用债券、股权等金融工具，降低企业资金成本，优化企业税负结构。
四、XT地产集团公司税务筹划的挑战与对策在税务筹划过程中，XT地产集团公司也面临一些挑战，如政策变化、市场波动等。
为应对这些挑战，公司采取了以下对策：1. 建立政策跟踪机制：密切关注国家税收政策的变化，及时调整税务筹划策略。
2. 加强市场分析：深入了解市场变化，把握市场趋势，为税务筹划提供依据。
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例随着我国经济的不断发展，房地产行业也在不断壮大，成为我国经济的重要支柱产业之一。
然而，随之而来的是房地产税收问题，如何进行有效的税收筹划成为了房地产企业和个人业主们需要面对的重要问题。
本文将以实际案例为基础，探讨房地产税收筹划的相关内容。
首先，我们来看一个案例。
某地的一家房地产开发公司，在进行房地产项目规划时，需要考虑税收筹划的问题。
根据当地的税收政策，该公司可以通过合理规划项目的建设周期和销售周期，来分散税负，降低税收成本。
同时，公司可以选择采用不同的资金来源，如银行贷款、自有资金等，来优化税收结构，降低财务成本。
其次，对于个人房地产业主来说，房地产税收筹划同样是一个重要议题。
以某位个人房地产业主为例，他拥有多套房产并出租，面临着较高的房产税。
在这种情况下，他可以通过合理规划房产的租赁期限，采取合理的租金分配方式，来降低税收负担。
此外，他还可以通过房产转让、赠与等方式来进行税收规划，降低资产转让所得税的负担。
在进行房地产税收筹划时，企业和个人需要注意以下几点。
首先，要充分了解当地的税收政策和法规，确保自身的行为符合法律法规的规定。
其次，要根据自身的实际情况，采取合理的税收筹划方式，避免违法行为和不当操作。
最后，要与专业的税务顾问或律师进行沟通和咨询，获得专业的意见和建议，确保税收筹划的合法性和有效性。
综上所述，房地产税收筹划对于房地产企业和个人业主来说都是一个重要的问题。
通过合理规划和筹划，可以降低税收成本，提高资金利用效率，实现税收优化。
但在进行税收筹划时，务必遵守法律法规，避免违法行为，保护自身的合法权益。
希望本文的案例分析和建议能够对房地产税收筹划有所帮助。
房地产公司税收筹划案例
一、工程简况某房地产工程主要有两期工程工程。
第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。
其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方M，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方M，三栋塔楼的可售面积为52489万平方M，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
本工程中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方M。
公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方M，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。
根据市场预测，本工程中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方M，租赁价格为每月150元/平方M。
商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。
二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）②税法规定的扣除工程：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究随着房地产行业的不断发展，房地产公司自持商业项目的数量不断增加。
在面对日益严格的税务监管的房地产公司需要制定合理的税务筹划方案，以最大限度地降低税负，提高税务效益。
本文将以某房地产公司自持商业项目为例，分析其税务筹划问题，并提出相应的解决方案。
一、案例描述某房地产公司拥有一处自持商业项目，该项目位于城市中心商业区，租金收入稳定，年度租金收入达到1000万元。
根据当地税法规定，该项目应缴纳20%的企业所得税，同时还需缴纳5%的城市维护建设税和5%的教育附加费。
房地产公司还需缴纳土地使用税和房屋租赁税，年度税负高达30%以上。
在这种情况下，房地产公司需要针对自持商业项目进行税务筹划，降低税负，提高税务效益。
二、税务筹划问题分析1. 企业所得税：根据当地税法规定，房地产公司自持商业项目的企业所得税税率为20%，这是固定的税率，难以降低。
2. 城市维护建设税和教育附加费：城市维护建设税和教育附加费的税率也是固定的，各为5%，难以降低。
3. 土地使用税和房屋租赁税：土地使用税和房屋租赁税是按照土地面积和房屋租金计算的，税率也是固定的，难以降低。
三、税务筹划解决方案1. 合理设置成本费用房地产公司在计算企业所得税前，可以合理设置成本费用，进行全面合理的成本费用核算。
将某些符合条件的支出纳入成本费用范围内，如物业费、水电费、维护费等，合理扣减租金收入，降低应税额。
2. 跨区域纳税房地产公司可以考虑将自持商业项目分拆成不同的法人实体，分别注册在不同的地区。
这样就可以根据不同地区的税率和优惠政策来选择合适的地方进行纳税，降低税负。
3. 合理规划资产配置房地产公司可以将部分资产通过租赁、出售等方式转移给其他法人实体，减少自持商业项目的资产规模，从而降低土地使用税和房屋租赁税的税负。
4. 制定激励政策房地产公司可以通过给予员工股权激励、奖金政策等方式，将部分利润转移给员工，降低企业应税利润，减少企业所得税负。
房地产企业纳税筹划与实例解析
房地产企业纳税筹划与实例解析随着我国经济的不断发展，房地产企业成为了税收大户，越来越多的企业开始关注纳税筹划，希望通过合理的税务安排来减轻纳税负担，增强企业竞争力，本文将就房地产企业纳税筹划与实例解析做一些探讨。
1.房地产企业纳税筹划的基本原则房地产企业纳税筹划的基本原则是尽可能地合法、合规、合理地进行税收安排，遵守税务法规和其他相关法律法规，确保企业的纳税行为符合法律规定，同时还需着眼于企业的长期发展，保持适度的税负水平。
2.房地产企业纳税筹划的常用方法（1）合理使用税收优惠政策房地产企业可以根据实际情况合理使用税收优惠政策。
例如，利用房地产企业在房地产交易方面的特殊身份和税收优惠政策，可以实现保税、免税等优惠政策。
（2）通过税务筹划实现利润调节调整利润有利于降低企业所得税的缴纳，房地产企业可以通过一些手段进行利润调节，例如通过捐赠、资金拆借、利润转移等方式转移企业盈利中的利润，实现缴税减少的目的。
（3）降低资本金占比房地产业的资本金占比往往较高，这部分会增加利息支出和利润，因此，为了降低资本金占比，可以采取从外部注入资金、发行债券等方式进行融资，在减少税务负担的同时，实现企业长期发展。
（4）关注企业合并、分立的税务风险房地产企业常常要发生企业合并、分立等变更，这些变更都需要考虑税务因素，费用、财产等要素的评估和转移需要合理税务筹划，避免引发税务争议，减轻纳税负担。
3.房地产企业纳税筹划案例分析（1）地价增值税优惠案例1：某房地产企业购买北京市开发区的土地并建造了高档住宅，开发完成后销售，取得了良好的销售业绩。
由于该土地是开发区的招商引资项目，国家规定该项目可以享受地价增值税优惠政策。
企业可以享受一定幅度的税收优惠，减轻销售成本和纳税负担。
（2）利用债券进行融资案例2：某房地产企业拥有大量的闲置土地，由于拖延销售并不符合企业的实际利益，该企业开始考虑对土地进行再次融资，以便增加流动资金。
由于企业信用评级较高，无法去贷款。
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房地产企业纳税筹划与实例解析房地产开发企业涉及税种较多,税负较重,房地产交易过程的税收问题，是房地产开发企业需要考虑的重要因素。
在房地产行业不景气、销售不佳的背景下，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，企业通过合法合理的方式进行积极的纳税筹划，达到降低企业的税收负担显得更为重要。
本文从房地产企业运用低税率的四种思路进行合理的税收筹划，进行实例解析。
一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。
在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。
［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。
按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。
［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。
在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费――招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用――筹办费――招待费（60%部分）长期待摊费用――筹办费――招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用――筹办费――招待费（60%部分）管理费用――筹办费――招待费（40%部分）贷：长期待摊费用――筹办费――招待费（60%部分）长期待摊费用――筹办费――招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例某公司计划将其现有的土地和建筑物出售，用于偿还贷款。
然而，该公司担心由于房地产税的影响，可能会导致出售后的净收益减少。
因此，他们寻求一个房地产税务筹划方案来减少税务负担。
首先，他们需要确定当前的房地产税收费用。
根据当地税务规定和估价委员会的评估，他们的土地价值为100万美元，建筑物价值为200万美元。
根据税务规定，他们需要支付每年总价值的1.5％的房地产税。
我们可以将土地和建筑物分开处理，以减少房地产税负担。
首先，我们可以考虑将土地转为农业用途，因为农地享有更低的房地产税率。
通过在土地上种植农作物或划分为农场，可以将其定性为农业用地，享受更低的税率。
然而，这需要考虑到土地的周围环境，以确保它适合农业用途，并且符合当地农业规定。
然后，对于建筑物部分，我们可以寻找降低房地产税的方式。
例如，我们可以将建筑物用于非盈利组织或公共服务，以获得税务优惠。
这需要与当地政府和相关机构进行商议和合作，确保符合相关条款和条件。
此外，我们还可以考虑将土地和建筑物注销为公司资产，将其转移到个人名下。
这样可以将房地产税削减为个人的财产税。
然而，这需要谨慎考虑，以确保法律和税务规定的遵守，避免潜在的法律和税务问题。
最后，我们还可以寻求专业的房地产税务顾问的帮助，以确保符合当地法律和税务规定，并制定最优化的房地产税务筹划方案。
他们可以根据具体情况提供建议和帮助，确保最大限度地减少税务负担，保护公司的利益。
总结来说，这个房地产税务筹划案例中，我们可以通过将土地转为农业用地，将建筑物用于非盈利组织或公共服务，以及将房产从公司注销为个人名下等措施来减少税务负担。
然而，这需要与当地政府和相关机构进行合作并确保符合法律和税务规定。
最好寻求专业房地产税务顾问的帮助，以确保制定最佳筹划方案。
房地产企业纳税筹划与财务运作案例
房地产企业纳税筹划与财务运作案例案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业 B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前年度无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。
A公司合并后股票市价3.1元/股。
A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。
（1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）：（2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。
假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%.选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税： B企业去年的亏损可以由A公司弥补。
A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。
选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。
所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。
B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。
A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。
案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。
整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失负债总额1200万元。
所有者权益总额300万元。
净资产评估价值400万元。
A公司享有B公司40％的股权，B公司所有者权益500万元。
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房地产企业税收筹划实例分析武汉市水务建设工程公司熊毅在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。
税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。
税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。
对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。
对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。
一、有关流转税的筹划(一)营业税的筹划方案例1：A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动．在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。
方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户．均可以享受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。
该销售优惠吸引了不少消费者前来购买．在优惠期间销售住宅，实现销售收入1 600万元，送出空调总价值1 0万元．优惠的物业管理费合计为4万元．送出的旅游团票价值26万元。
方案二：公司采取折扣的方式，优惠2．5％，直接送价值40万元的折扣。
这个案例涉及营业税中视同销售情况。
在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用．免费赠送空调和旅游．这些免费赠送的实物和劳务要视同销售．在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中．合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1 600+40)×5％=82万元。
在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额．公司应缴纳的营业税为(1 600—40)×5％=78万元。
方案二只是修改了优惠方式．由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。
(二)契税的筹划方案契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例．向承受权属者一次性征收的一种行为税。
房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。
例2：A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下．由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1．5％。
则要缴纳6000×1．5％=90万元的契税。
税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业．对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
”尽管本例中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。
如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东．则被分立公司和分立公司主体一致．就可免征契税。
(三、)土地增值税的筹划方案土地增值税税率为四级超率累进税率．税率从30％到60％，增值额越多．税率越高。
此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的．如果增值额没有超过扣除项目金额20％，免予征收土地增值税。
土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。
例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格．这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额．使企业少缴或免缴土地增值税．增加了企业的效益。
(2)房地产开发企业还可以通过对开发成．本的研究．适当增加开发项目的一些投资．例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时叉能使整个在建项目的环境更加优美．配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
例3：A房地产公司开发一住宅小区．住宅可售面积1 00000平方米，全部都是普通住宅。
销售均价为3500元．预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1 750万元．城市建设维护税及教育费附加为1 75万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。
其中可扣除项目金额为20800×(1+1 0％+20％)+1 750+1 75=28965，增值额为35000—28965：6035，增值率为20．8％．应缴纳的土地增值税为6035×30％=1 81 0．5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉．美化绿化整个小区．在靠近马路的地方建隔音带，追加园林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为(20800+300)×(1+1 0％+20％)+1 750+1 75=29355，增值额为35000—29355=5645，增值率为1 9．2％．正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。
投资了300万对小区进行绿化．提高了小区的配套设施和商品房质量．同时少缴了1 81 0．5万的税收。
(四)城镇土地使用税的筹划方案对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。
(1)房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税．但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则．结合具体情况确定。
(2)税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村．这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。
(3)外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税．企业可以寻求外商的资金．把企业转换成外商投资企业和外国企业。
例4：A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目．已经通过竞拍买下土地1 00000平方米．打算由下属项目公司D负责进行筹建。
方案一：将下属公司D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准为4元每平方米。
方案二：将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。
对于方案一．公司要缴纳的土地使用税为40万．而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税。
(五)印花税的筹划方案印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。
第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额．相加后按合计税额贴花；若未分别记载金额的按税率高的贴花。
所以这种情况要尽量分别核算金额。
第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时．有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。
第三，由于在劳务的流转环节中．每一次订立合同均需缴纳一次印花税．所以减少流转环节也是节省印花税的方法。
例5：甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司．A公司又将其中1 000万元的工程分包给乙公司．800万元的工程分包给丙公司。
则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税：3000×0．03％=0．9万元A公司应纳印花税=3000×O．03％+1000×0．03％+800×0．03％=1．44万元乙公司应纳印花税=1 000×O．03％=O．3万元丙公司应纳印花税=800×O．03％=O．24万元如果A房地产公司与甲房地产公司协商．让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1 000万元和800万元的合同。
剩余1 200万元合同由甲与A签订。
这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下．A房地产公司应纳税额变为1 200×0．03％=O．36万元，比原来节省税额1．08(1．44—0．36)万元。
二、企业所得税的筹划与营业税等流转税筹划相比．企业所得税筹划的效益更直接。
假设企业通过对营业税的合理筹划。
节约营业税1 00万元．则其相应地增加了应纳税所得额．需要缴纳25万元的企业所得税．如果考虑城建税和教育费附加的话．企业的节税收益还会更小一些。
如‘果该企业通过对企业所得税的筹划．节约所得税1 00万元，则这1 00万元就是企业实际获得的节税收益。
企业所得税的筹划有多种技巧，这里着重介绍的是利用借款以及利息支出的筹划方法。
房地产开发企业对资金需求量很大．资金筹集与融资渠道相结合，构成不同的筹资方法，使得企业所承担的税负也不同。
一般情况，企业以自我积累方式所承受的税收负担最重，发行普通股票所承受的税负重于向银行借款承受的税负，向社会发行债券所承受的税负最轻。
负债比例越高意味着企业的税前扣除越大，节税效果越明显．但同时企业的经营风险也很大。
负债主要是有以下三种形式：(1)通过金融机构贷款筹资。
金融机构的贷款利率和计息方法较稳定，对于长期贷款还是金融机构有保障。
筹措的．流动资金．其利息支出可以计入当期损益．但与开发项目有关的长期贷款．其资金成本应计入项目开发成本。
当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时，利息支出应尽早资本化：当企业处于盈利年度，利息支出应尽量费用化，以达到成本费用极大化：此外由于税法对借款利息支出扣除有具体范围和标准的规定，企业向金融机构借款应保证利息支出的合法性．避免税务机关对超额利息的剔除。
(2)企业间拆借资金。
企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹性和回旋余地，通常表现为提高利息支付．冲减企业利润‘，抵消纳税金额，但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出．所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。
(3)通过发行债券筹资。
在企业资金短缺时，可通过有关部门批准，发行债券筹集资金．既可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工。
若通过发行股票筹集资金，资本红利和股息都不得在费用中扣除，但债券的利息可以在税前列支．增加了成本费用，有利于降低企业所得税税负。
例6：A房地产公司由于建设需要正计划筹资8000万元，现设计三种备选方案．具体如下表：从上表可以看出，增加债务筹资比例．可以加大债务利息支出的抵税作用．降低总体资本成本，但同时也会加大企业的财务风险。
因此，负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。
因为负债比率大意味着企业经营风险很大，但税前扣除额较大，因而节税效果明显。
所以，选择何种筹资渠道．构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。
如果A房地产公司，有着良好的信誉．财务状况一直没出过什么问题．而且有着关联企业的支持，那么方案三更适合A房地产公司，能够使该公司明显地节税增收。