房地产开发项目风险分析方法概述(PPT 44张)

√
√ √ √ √ √ √
0.12
0.06 0.04 0.09 0.12 0.06 0.04 ∑W*C=0.56
房地产开发项目风险分析方法
评价基准
风险度范围 0-0.4 0.4-0.6 0.6-0.8 风险定性 低风险 中等风险 高风险 决策 正常投标 可以投标，要考虑 风险成本 进一步风险分析
0.8-1.0
第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对 项目风险的影响程度。 第二步，确定每个风险因素的等级值，按可能性 很大、较大、一般、不大、较小这五个等级，分 别以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。 第三步，将每个风险因素的权数与等级值相乘， 求出该风险因素的得分。再求出此工程项目风险 因素的总分，总分越高说明风险越大。
得不到补偿。如果中标，可采用两种方法进行研制开发： 方法1成功的可能性为80％，费用为260000元；方法2成功 的可能性为50％，费用为160000元。如果研制开发成功， 该开发公司可得到600000元，如果合同中标但未研制成功
房地产开发项目风险分析方法
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（一）调查和专家打分法 最常用、最简单、易于应用的分析方法。 首先，辨识出某一特定工程项目可能遇到的所有 风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验， 对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整 个项目风险。具体步骤如下：
房地产开发项目风险分析方法
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决策树所用图解符号及结构： （1）决策点：它是以方框表示的节点。一般决策点位于决策树 的最左端，即决策树的起点位置。 （2）方案枝：它是由决策点起自左而右画出的若干条直线，每 条直线表示一个备选方案。方案枝表示解决问题的途径，通常是 两枝或两枝以上。 （3）状态节点：在每个方案枝的末端画上一个“ ○”并注上代 号叫做状态节点。状态节点是决策分枝的终点，也是表示一个备 选方案可能遇到的自然状态的起点。其上方的数字表示该方案的 期望损益值。 （4）概率枝：从状态节点引出的若干条直线叫概率枝，每条直 线代表一种自然状态及其可能出现的概率（每条分枝上面注明自 然状态及其概率）。 （5）结果点：它是画在概率枝的末端的一个三角节点（△）。 在结果点处列出不同的方案在不同的自然状态及其概率条件下的 收益值或损失值。
非常高风险
不投标
此项目的整体风险度为0.56，则定性为中等风险， 可以投标，要考虑风险成本。
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根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等 ，对专家评分的权威性确定一个权重值，取值建 议在0.5-1.0之间，1.0代表专家的最高水平，其 他专家的取值相应减少。 最后的风险度计算为：每位专家打出的风险总分 乘以专家权威性的权重值，所得之积合计后再除 以全部专家权重值的和。
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风险分析表
可能发生的风险 因素 政局不稳 权数 （W） 0.05 风险因素发生的可能性（C） 很大1.0 比较大0.8 中等0.6 不大0.4 较小0.2 √ 风险度 W*C 0.03
物价上涨
业主支付能力 技术难度 工期紧迫 材料供应 汇率浮动 无后续项目 ∑
0.15
0.1 0.2 0.15 0.15 0.1 0.1 1
EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800万元
对B方案的收益期望为： 由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。
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某开发公司拟为一企业承包新产品的研制与开发任务，但 是为了得到合同必须参加投标。已知投标的准备费用为
40000元，中标的可能性是40％。如果不中标，准备费用
优点：简单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客 观资料的工程项目前期决策阶段的风险分析。 缺点：只能利用专家的主观数据进行估计，得出 的结论也只是一种大致的程度值。
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（二）决策树 决策树常常用于不同风险方案的选择。 决策树又称决策图，是以方框和圆圈及节点，并 由直线连接而形成的一种像树枝形状的结构图。 即，将备选方案、可能出现的自然状态、结果、 各种益损值和概率值等分别用一些特殊的顶点与 边以及权值来表示，并按其因果关系排列而成的 树形图。如下图所示：
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例如某种产品市场预测，在10年中销路好的概率为0.7,销路 不好的概率为0.3。相关工厂的建设有两个方案：
（ 1 ）新建大厂需投入 5000 万元，如果销路好每年可获得利
润1500万元；销路不好，每年亏损20万元。 （2）新建小厂需投入2000万元，如果销路好每年可获得600 万元的利润；销路不好，每年可获得200万元的利润。 则可作决策树见下图。
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专家 专家A 专家B 专家C ∑ 风险打分 0.56 0.62 0.48
专家的权威 性权重
1.0 0.7 0.8 2.5
乘积 0.56 0.434 0.384 1.378
最终的风险度=1.378/2.5=0.5512 则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。
房地产开发项目风险分析方法
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决策树形图可分为单阶段决策树和多阶段决策树。 单阶段决策树是指决策问题只需进行一次决策活动，便可以
选出理想的方案。单阶段决策树一般只有一个决策节点。
多阶段决策是指在一个决策问题中包含着两个或两个以上层
次的决策，即在一个决策问题的决策方案中又包含着另一个
或几个决策问题。只有当低一层次的决策方案确定之后，高 一层次的决策方案才能确定。因此，处理多阶决策问题必须 通过依次的计算、分析和比较，直到整个问题的决策方案确 定为止。
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方案 大 A建
投入5千万 2 厂 +4000万 销路好 0.7 销路不好Leabharlann Baidu0.3 +1600×10 -500×10
D
方案
B建
小厂
投入2千万 1 2800万
销路好 0.7 销路不好 0.3 决策树
600 200
对A方案的收益期望为： 图16-3


EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700万元