房地产纳税评估.ppt

国家实行房屋所有权登记发证制度。
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有 权并对房屋行使占有、使用、收益和处分 权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
房地产开发企业财务核算的特点
• 营业收入核算的特殊性 • 营业收入具有多样性。包括：土地转让
收入、商品房销售收入、配套设施转让 收入、其他业务收入等。 • 营业收入的坏账风险较小。由于房地产 销售一般采用一次性付款或银行按揭付 款，产品一旦预售成功，则公司基本可 以实现销售收入，因此坏账的风险较小。
纳税评估指标体系
• （一） 纳税评估思路 • 1.立足于企业的若干个开发项目对企业税
负合理性进行总体评估。 • 由于房地产企业在不同时期取得土地价
格的差异悬殊造成开发产品成本差异大， 企业所得税税负率行业平均水平可比性 不强，因此考虑采取理论税负率与实际 税负率的比较进行初步评估。
• 在理论税负测算指标中，由于分项目销售收入 和取得土地的成本易于掌握，同一地区内商品 房建筑安装工程费行业平均水平易于测算，其 他各类成本占建筑安装工程费比率相对稳定， 因此通过分项目加总计算企业毛利比运用行业 平均毛利计算准确度更高，扣除企业申报的营 业税金及附加和期间费用基本构成企业利润额， 不考虑纳税调整等因素可计算出企业理论税负 率。通过与企业实际申报税负率比较初步判定 企业是否正常纳税，企业实际税负率低于理论 税负率20%以上视为不合理，纳入纳税评估重 点对象。
• 房地产开发主管部门应当根据房地产开 发企业的资产、专业技术人员和开发经 营业绩等，对备案的房地产开发企业核 定资质等级。房地产开发企业应当按照 核定的资质等级，承担相应的房地产开 发项目。具体办法由国务院建设行政主 管部门制定。
房地产立项审批应提供的资料
• 项目立项申请报告表 • 项目建议书或项目可行性研究报告 • 建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见
• 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内 向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提 交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、 房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋， 申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关 提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始 登记。
• 企业基础信息采集 • 开发项目基础信息采集 • 企业申报资料信息采集 • 第三方相关分项目涉税信息采集
开发项目基础信息采集
• 项目基本情况信息 • 土地情况信息 • 开发规划信息 • 相关建筑工程项目情况信息 • 项目销售基本信息 • 项目销售总体情况信息 • 关联项目的有关资料
• 房地产开发企业的纳税评估分为年度评 估和项目评估。在房地产开发企业每一 个开发项目竣工后，主管国税机关必须 对其进行全面的项目评估；也可以将开 发项目评估和年度评估结合进行。
竣工备案
• 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产 开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经 验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向 项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管 部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自 收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的 内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关 部门或者单位进行验收。
2、财务部门检查
• 发票购领本（包括收据）和所有发票。用以核 对房地产企业是否提供了全部发票。
• 销控台账、销售合同（目前全国很多地方已经 实行销售合同网上备案，给销售合同检查带来 便利）等纸质资料以及预售房款统计数据、售 房发票记录等电子文档。
• 房地产企业与中介机构签订的代理销售合同、 协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计 算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对， 寻找差异。
书 • 项目建设投资概算 • 银行部门出示的资金证明 • 企业法人营业执照副本，资质证明 • 项目地形图 • 有关职能部门的意见
房地产开发项目规划程序
• 在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前， 开发商要向规划局申报规划要点。规划局对项 目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形 成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进 行批复的参考依据。
开发产品成本核算的特殊性
• 成本构成核算难度大 • 核算时间跨度大 • 不同项目核算差异性大 • 滚动开发核算难度大
利润分配方式的特殊性
• 投资主体广泛，参与方式也具有一定的 特殊性。
• 最为常见的是项目投资合作，合作双方 根据项目的盈利情况进行利润分配，而 且利润分配的形式也不尽相同。
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信息采集 1.税务登记信息 2.企业年度关联 业务往来报告表
• 外商投资设立房地产开发企业的，除应 当符合本条例第五条的规定外，还应当
依照外商投资企业法律、行政法规的规 定，办理有关审批手续。
• 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政 府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理 部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日 起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的， 应当说明理由。
房地产业核查的 基本思路和程序
一、核查的基本思路
• 核查人员应按照税收政策规定判断房地产企业开发项 目是否完工，合理区分已完工项目和未完工项目，最 后确定重点核查方向。
• 从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取 销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标 合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建筑安 装成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投 资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点， 采用实地核查与询问调查相结合、账内核查与外调相 结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的 真实性和准确性。
• 成本构成及结转明细表 • 企业会计报表及检查报告、涉税事项鉴
• 2.对多项目开发的纳税异常企业就收入、 成本、费用、营业税金及附加等要素分 别评估，进一步鉴别企业所得税申报可 能存在问题的要素。对单项目开发的纳 税异常企业，只需评估期间费用的合理 性，并直接转入第三层级评估。
• 3.对多项目开发企业可针对其在收入、成 本、费用、营业税金及附加等中出现问 题的要素，运用评估指标深入各个项目 进行评估，掌握房地产企业异常纳税的 根源。单项目开发企业可直接深入各指 标进行评估，掌握房地产企业异常纳税 的根源。
销售管理
• 预售方式相关文件\城市商品房预售管理 办法.doc
• 现售方式相关文件\商品房销售管理办 法.doc
• 出租方式 • 其他方式
产权办理
• 房屋权属登记，是指房地产行政主管部门 代表政府对房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登 记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
（二）核查的实施
1、售楼处核查 • 实地查看、了解楼盘销售情况，核对房源销售平面图，
调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售、 有无折扣或赠送，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室 的销售状况。 • 按照商品房销售有关规定，售楼场所在销售商品房时， 须公示商品房预售面积测绘技术报告书、共用面积分 摊情况、建筑面积分摊的内容、房屋销控表、销售合 同统计数据、“五证”等材料。核查人员可对销控表 中已售在售楼盘与房屋交易管理网“商品房预售项目” 逐一核对，比对两者是否一致。如发现不一致，可能 存在购房人已经支付了楼款，没有签订购房合同的情 况
工商行政管理部门在对设立房地产开发企 业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产 开发主管部门的意见。
• 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持 下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
• （三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环 保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
• （四）施工单位签署的工程质量保修书；
• （五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》。
投入使用
• 《商品房销售管理办法》第三十条规定：房 地产开发企业应当按照合同约定，将符合交 付使用条件的商品房按期交付给买受人。未 能按期交付的，房地产开发企业应当承担违 约责任。
• 开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究 报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部 门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申 领建设用地规划许可证。该证是取得土地使用权 的必备文件。
• 申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正 式计划后、申请办理开工手续之前，需进行的验 证工程建设符合规划要求的最后法定程序。该证 是工程申办开工的必备文件
二、核查的工作程序
• （一）核查前的准备 • 信息资料的收集 一是通过浏览当地比较著名的房产信息网查找该
房地产企业的基本情况，了解企业开发经营项 目的开工情况、预售情况、单价及建筑面积， 对企业的情况进行初步了解。 二是浏览当地的规划、建设、房产管理、土地管 理等部门的网页，查找相关的规划许可证、开 工许可证、土地使用证、预售许可证等相关资 料，对企业的立项、开工、销售等情况有大致 的了解。 • 实地印证信息：加深对工程项目的了解
• 因不可抗力或者当事人在合同中约定的 其他原因，需延期交付的，房地产开发企业 应当及时告知买受人。
初始产权证明
• 《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定： • 房屋权属登记分为：
(一)总登记； (二)初始登记； (三)转移登记； (四)变更登记； (五)他项权利登记； (六)注销登记。
• 《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：
• 在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报 项目选址规划意见通知书，对项目用地的位置、 面积、范围等进行详细的规定，并须同时下达 规划设计条件。
• 根据规划设计条件，由建设单位委托设计机构进 行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定 位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。