房地产行业纳税评估指导手册
房地产开发经营——(营业税、土地增值税)房地产行业纳税评估指导手册
431、房地产开发经营房地产开发行业纳税评估指导手册（一）第一篇行业介绍1.1 某地房地产开发企业基本情况近几年来，某地房地产业发展迅猛，但随着国家宏观调控政策的陆续实施和国内外房地产市场大环境的影响，自2008年以来该行业发展开始由快趋稳，并对地方税收增长形成了不利影响。
我市房地产业自2004年开始加快发展，企业户数逐年增多，实现税收连年攀升，对地方经济和税收增长拉动作用十分明显，至2008年已达到67户，实现税收总量突破1.6亿元大关，占全市地方税比重近五分之一，对地方税增收贡献率突破三成。
（见表一）表一：某地房地产企业户数及入库税收情况表单位：万元表二：2008年房地产企业资产税收贡献表单位：万元从表二可以看出，我市房地产企业经过数年发展，资产规模不断增大，其中资产在1000万元以上的企业33户，占调查企业户数86.8%，资产在5000万元以上的企业22户，占57.9%，资产在1亿元以上的企业12户，占31.6%。
还可以看出，税收规模与资产规模呈现正相关关系，即资产规模越大的企业实现税收总量越多；但是，从税收与资产的比例关系—税收贡献率来看，企业资产规模越大，税收贡献率越低，企业规模越小，反而税收贡献率越高。
这主要是因为税收是以税源为依据而不是以资产为依据征收的，而税源和资产的关系体现为资产规模越小，实现的税源比例越高，促成税收贡献越大。
1.2 房地产开发行业利润情况从2008年调查房地产企业实现利润状况看，盈利企业10户，占26.3%，亏损企业达28户，占73.7%；盈利企业实现利润5683万元，入库企业所得税2492万元，入库全部税收6535万元；亏损企业亏损额为1.6亿元，但经过企业自行调整和税务机关纳税评估，应纳税所得额为2690万元，入库企业所得税1268万元，入库全部税收1亿元。
表三：2008年调查企业利润状况表单位：万元1.3 房地产开发行业纳税规模分布情况从纳税规模分布来看，年纳税1000万元以下企业居多，占92.1%，入库税收11343万元，占68.5%；其中纳税100-500万元的企业户数最多，为13户；纳税在500-1000万元的企业税收总额最大，为6954万元，占42%；纳税在1000万元以上的企业3户，但入库税收5220万元，占31.5%，仅次于500-1000万元档次企业纳税比重。
房地产企业纳税评估
• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
房地产税务申报手册
房地产税务申报手册在房地产领域，税务申报是一项至关重要的工作。
准确、及时地进行税务申报不仅是企业合法合规经营的必要环节，还能有效避免潜在的税务风险，保障企业的稳定发展。
本手册将为您详细介绍房地产税务申报的相关知识和流程。
一、房地产企业涉及的主要税种1、增值税房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等，需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
2、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
税率一般为 25%。
3、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，需要缴纳土地增值税。
实行四级超率累进税率。
4、城市维护建设税以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，税率根据地区不同有所差异。
5、教育费附加和地方教育附加同样以实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据。
6、房产税房产所有人或使用人需要缴纳房产税。
7、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税。
8、契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人需要缴纳契税。
二、税务申报的时间节点1、增值税一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报。
纳税申报期限为每月（季）的 15 日前。
2、企业所得税按季度预缴，年度汇算清缴。
季度预缴申报期限为季度终了后的 15 日内，年度汇算清缴申报期限为次年 5 月 31 日前。
3、土地增值税房地产项目达到清算条件时进行清算申报。
4、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加与增值税、消费税的纳税申报期限一致。
5、房产税按年征收，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
6、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
7、契税纳税人应当在纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
三、税务申报的准备工作1、收集和整理相关财务数据包括销售收入、成本费用、资产购置等信息。
房地产企业纳税评估工作指南
房地产企业纳税评估工作指南房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。
一、收入方面房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。
（一）预售收入（非完工产品销售收入）1.易发问题（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。
（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。
2.评估方法▲第三方信息比对施工单位、日期等；“楼盘表”栏目显示该项目正在销售的“楼号”、“总面积”、“总套数”等信息，还可点击右侧的楼盘表查看每栋楼销售情况图，图中呈表示该房不可售，呈表示该房已预订，呈表示“现房网上签约统计”栏目可显示不同用途的商品房的“已签约套数”、“已签约面积”、“成交均价”等信息。
“销售机构、销售员注册备案信息”栏目可显示在该项目属委托销售情况下的销售单位、人员及售楼地址等信息。
2（3）地税信息：评估人员可借鉴企业营业税、土地增值税申报信息，获取和推算计税收入，并与当期所得税申报收入比对，查找异常点。
▲实地走访评估人员可以采取到开发项目地、售楼处实地查看的方式，重点了解以下信息：（1）开发项目的完工进度：在建还是竣工，在建的工程完工进度、竣工是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展如何；（2）开发产品的类型和用途：商品房还是商铺门面，是否有底商、车库，是销售还是用于经营、自用、抵债、出租或换取其他非货币性资产等；（3）核实商品房和商户的户数和大致面积；（4）售楼处公布的项目平面图、可售面积、预售面积、销售价格以及实际销售情况等。
房地产行业纳税评估指导手册
房地产行业纳税评估指导手册1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，对于国家税收的贡献也非常重要。
为了确保纳税评估的准确性和公平性，本手册旨在为房地产行业的纳税评估工作提供指导。
2. 纳税评估的背景和意义房地产行业作为一个特殊的行业，其纳税评估工作具有一定的复杂性和专业性。
纳税评估的准确性和公平性对于确保税收的合理征收和优化税收管理具有重要意义。
3. 纳税评估的基本原则3.1 公正公平原则：纳税评估应当遵循公正公平的原则，确保所有纳税人在纳税评估中享有平等的权益。
3.2 准确性原则：纳税评估应当基于准确的数据和信息，确保评估结果的可靠性和准确性。
3.3 合法合规原则：纳税评估应当遵守相关法律法规和政策规定，确保评估工作的合法合规性。
4. 纳税评估的方法和流程4.1 数据收集：纳税评估的第一步是收集相关的数据和信息，包括房地产企业的财务报表、纳税申报表、合同和协议等。
4.2 数据分析：在收集到数据后，需要对数据进行分析，包括财务分析、税务分析和市场分析等，以确定纳税评估的依据和方法。
4.3 评估计算：根据数据分析的结果，进行纳税评估的计算工作，包括确定纳税基数、计算应纳税额等。
4.4 评估报告：完成纳税评估计算后，需要编写评估报告，详细说明评估的方法、过程和结果，并提出相关建议和意见。
5. 纳税评估的注意事项5.1 了解相关法律法规和政策：纳税评估工作需要了解相关的法律法规和政策，确保评估工作的合法合规性。
5.2 确保数据的准确性：纳税评估的准确性依赖于数据的准确性，因此需要确保数据的真实性和完整性。
5.3 充分沟通和协调：纳税评估工作需要与相关部门和纳税人进行充分的沟通和协调，确保评估工作的顺利进行。
5.4 及时更新评估方法和流程：房地产行业的发展和政策变化可能会对纳税评估工作产生影响，因此需要及时更新评估方法和流程。
6. 纳税评估的挑战和对策6.1 数据收集的难度：房地产行业的数据较为复杂和庞大，数据收集的难度较大。
房地产业纳税风险评估业务指引(试行)
房地产业纳税风险评估业务指引——税务师行业涉税专业服务规范第3.3.2.1号（试行）第一章总则第一条为规范税务师事务所及其具有资质的涉税服务人员（以下简称“涉税服务人员”）提供房地产业纳税风险评估服务行为，提高执业质量，防范执业风险，根据《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告2017年第13号）和中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务规范基本指引（试行）》、《专业税务顾问业务指引(试行)》的规定，制定本指引。
第二条税务师事务所及其涉税服务人员承办房地产业纳税风险评估业务适用本指引。
第三条税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号）、《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第43号）要求，向税务机关报送《涉税专业服务机构（人员）基本信息采集表》和其他相关信息。
第四条税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，实行信任保护原则。
存在以下情形之一的，税务师事务所及其涉税服务人员有权终止业务：（一）委托人违反法律、法规及相关规定的；（二）委托人提供不真实、不完整资料信息的；（三）委托人要求违反涉税专业服务执业基本原则的；（四）其他因委托人原因限制业务实施的。
如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及其涉税服务人员不承担责任。
第五条税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当遵循《税务师行业职业道德指引（试行）》的相关规定。
第六条税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，在程序上应当遵循《税务师行业质量控制指引（试行）》和《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》的规定、在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务成果递交、业务记录归档等服务各阶段，充分考虑对执业风险的影响因素，使执业风险降低到可以接受的程度。
房地产行业纳税评估指导手册
房地产行业纳税评估指导手册一、引言房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，对国家税收贡献巨大。
为了规范房地产企业的纳税行为，提高税收征管水平，特编制本《房地产行业纳税评估指导手册》。
本手册旨在为房地产企业提供纳税评估的指导，帮助企业合理遵守税法，准确计算纳税金额，降低纳税风险，增强企业的合规性。
二、纳税评估的意义纳税评估是房地产企业进行纳税申报前的重要环节，通过评估房地产企业的纳税风险和计算纳税金额，可以帮助企业合理规划税务筹划，降低纳税风险，提高税收遵从度。
同时，纳税评估也是税务机关进行税收监管的重要依据，能够提高税务机关的工作效率和准确性。
三、纳税评估的步骤1. 收集企业相关信息在进行纳税评估之前，需要收集房地产企业的相关信息，包括企业的注册资料、财务报表、纳税申报表等。
通过收集这些信息，可以全面了解企业的财务状况和纳税情况，为后续评估提供依据。
2. 评估纳税风险评估纳税风险是纳税评估的重要环节，通过对企业的财务报表和纳税申报表进行分析，可以确定企业存在的纳税风险点。
例如，企业是否存在虚假账务、漏报税款、遗漏扣除项目等情况。
评估纳税风险的目的是为了帮助企业及时发现并解决问题，避免可能的税务风险。
3. 计算纳税金额根据企业的财务报表和纳税申报表，结合税法规定和税务政策，进行纳税金额的计算。
这包括企业所得税、增值税、土地增值税等各项税种的计算。
计算纳税金额需要准确掌握税法规定和税务政策的变化，以确保计算结果的准确性。
4. 编制纳税评估报告根据纳税评估的结果，编制纳税评估报告。
报告应包括企业的纳税风险点、纳税金额计算结果、税务合规建议等内容。
报告应具备科学性、可操作性和可验证性，以便企业能够根据报告中的建议进行相应的调整和改进。
四、纳税评估的注意事项1. 准确把握税法规定和税务政策的变化，及时更新评估方法和指标。
2. 严格遵守税法规定，确保纳税申报的合规性和准确性。
3. 加强内部控制，防止财务数据的虚假和失实。
纳税评估操作手册
纳税评估操作手册一、纳税评估的定义和目的纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。
其主要目的在于强化税源管理，降低税收风险，提高纳税遵从度，保障税收收入的稳定增长。
通过纳税评估，税务机关能够及时发现纳税人在纳税申报过程中存在的问题，督促其依法履行纳税义务，同时也为税务稽查提供案源和线索。
二、纳税评估的原则1、合法性原则纳税评估必须严格遵循国家税收法律法规和相关政策规定，确保评估工作的合法性和权威性。
2、客观性原则以客观事实和数据为依据，避免主观臆断和偏见，保证评估结果的公正、公平。
3、针对性原则根据纳税人的行业特点、经营规模、纳税信用等因素，有针对性地选择评估对象和评估方法。
4、保密性原则对纳税人的商业秘密和个人隐私予以严格保密，不得泄露相关信息。
三、纳税评估的流程1、确定评估对象税务机关通过税收征管系统、第三方信息等渠道，收集纳税人的纳税申报数据、财务报表、发票使用情况等信息，运用数据分析模型和指标体系，筛选出存在纳税疑点的纳税人作为评估对象。
2、案头分析对评估对象的纳税申报资料和相关财务数据进行深入分析，包括对比同行业税负水平、审查财务指标的合理性、检查发票开具和使用情况等，查找可能存在的问题和疑点。
3、税务约谈如果案头分析发现的疑点无法通过书面资料消除，税务机关会约请纳税人进行税务约谈。
在约谈过程中，税务人员会向纳税人询问有关纳税疑点的情况，要求其作出解释和说明，并提供相关的证明材料。
4、实地核查对于经税务约谈仍无法消除疑点的纳税人，税务机关会派员进行实地核查。
实地核查主要是对纳税人的生产经营场所、财务核算情况、存货管理等进行检查，核实纳税申报的真实性和准确性。
5、评估处理根据案头分析、税务约谈和实地核查的结果，税务机关对纳税人的纳税申报情况作出评估结论。
如果纳税人的纳税申报情况属实，不存在问题，税务机关会结束评估程序；如果发现纳税人存在少缴税款等问题，税务机关会依法要求其补缴税款、加收滞纳金，并视情节轻重给予相应的处罚；如果涉嫌偷税、逃税等违法行为，税务机关会将案件移送税务稽查部门处理。
116房产税——房产税纳税评估参考手册
116、房产税房产税纳税评估参考手册目录第一篇纳税评估简介 (3)1.1政策要点 (3)1.2征管现状 (3)1.3评估作用 (3)1.4评估成效 (3)第二篇纳税评估方法 (5)2.1比较分析法 (5)2.2 比率分析法 (7)第三篇案例分析 (8)房产税纳税评估案例 (8)第一篇纳税评估简介1.1政策要点房产税以房屋为课税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代替人或者使用人缴纳。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
1.2征管现状1、征收情况复杂，难度大。
既有房产自用及出租的，又有“先租后售”、“售后包租”、“投资联营”、“融资租赁”“无租使用”、“免税单位出租房产”、“以支付修理费抵交租金”等情况的，另有房屋在未办理竣工手续前已实际使用、将已建好可以使用的房屋在“在建工程”科目中长期挂帐，未及时转入“固定资产”科目核算和房产开发企业将商品房在出售前已自用或出租的，同时还有相当一部分企业注册地与房屋所在地不一致，致使征收机关难以全面掌握企业房产的实际情况。
2、税源相对较小，容易忽视。
房产税相对于增值税、营业税、企业所得税等税源来说比较小，容易被忽视。
3、房产税的征收模式不一致。
既有专业管理所统一征收，又有税源管理所各自征收，两种征收模式各有利弊，前一种征收模式专业化程度比较高，征管力量相对集中，但是对企业整体情况了解不够，可能会造成征收盲点。
后一种征收模式对于企业的情况掌握的更加的全面细致，但是事务性的工作较多，精力相对分散，容易造成对小税源的忽视，可能会造成漏征漏管的情况。
1.3评估作用由于上述房产税征收情况的复杂性，现有的征管手段已经落后于形势发展的需要，而纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，是一种事后管理的工作，是对纳税人申报、生产经营、财务核算情况及其他信息进行收集、审核、评析、评估，寻找申报错误和分析具有普遍性、规律性的申报问题以及对纳税人纳税情况的真实性、准确性进行综合评定，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时地监控，是一种即时的对纳税人、扣缴义务人进行监督，是为适应市场多样性，经济全球化、多元化而产生的新型的税收征管模式，是税源监控的有效手段。
房地产开发与纳税评估手册
房地产开发与纳税评估手册1.引言本手册旨在指导房地产开发企业进行纳税评估工作，并提供相关的信息和建议。
房地产开发是一个复杂的行业，涉及到多个方面的税务问题，包括企业所得税、土地增值税、契税等。
在本手册中，我们将讨论房地产开发的税务规定和纳税评估过程，并提供实用的操作建议。
2.房地产开发的税务规定2.1 企业所得税房地产开发企业应按照国家税务部门的规定，按照法定税率计算并缴纳企业所得税。
在计算企业所得税时，需要注意以下几个方面的因素：•收入确认：房地产开发企业的收入确认主要以合同收入为基础。
合同收入应根据合同约定和实际交付情况进行确认。
•费用核销：房地产开发企业在计算应纳税所得额时，可以核销合理的费用。
费用核销应符合税务部门的规定，并提供相应的证明材料。
•税前扣除：房地产开发企业在计算企业所得税时，可以按照国家税法的规定，对合理的税前扣除项目进行扣除。
2.2 土地增值税房地产开发企业在转让房地产时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的计算方式和税率根据国家税务部门的规定进行。
在计算土地增值税时，需要注意以下几个方面的因素：•房地产成本：土地增值税的计算基础主要是房地产的成本，包括建筑物的原值和相关的附属设施成本。
•减免政策：根据税务部门的规定，房地产开发企业可能有资格享受土地增值税的相关减免政策。
2.3 契税房地产开发企业在不动产的买卖过程中，需要缴纳契税。
契税的计算方式和税率根据国家税务部门的规定进行。
在计算契税时，需要注意以下几个方面的因素：•房地产交易价格：契税的计算基础主要是房地产的交易价格，包括买卖双方协商的价格和税务部门认可的价格。
•减免政策：根据税务部门的规定，房地产开发企业可能有资格享受契税的相关减免政策。
3.纳税评估过程纳税评估是房地产开发企业在纳税申报前进行的一项重要工作。
它可以帮助企业了解自己的税务风险和优化税务筹划。
纳税评估的过程包括以下几个步骤：•数据收集：房地产开发企业需要收集相关的财务和税务数据，包括合同收入、费用核销和税前扣除等信息。
房地产业纳税评估定稿
成本费用构成饼状图
3% 1.45% 3.26% 0.96% 7.1% 11.22% 6.38% 5.5% 7.81%
3.06% 53.24%
土地取得 基础设施建设费 开发间接费用
前期工程费 基础配套设施建设费 其他开发费用
建安工程费 公共设施配套费 期间费用
砖混结构结构单位销售成本柱状图
单位：元/㎡
2541294
3017104
288741262
23368395
该企业2006-2008年相关税负预警指标对比 年相关税负预警指标对比 该企业
年度 2006年 2007年 税金合计 164039 2337521 预警下限 3.63% 5.08% 预警上限 12.10% 10.21% 实际税负 0.63% 7.8% 平均值 7.86% 7.65% 差异率 -91.98% 1.96%
(2)人工分析 人工分析: 人工分析
纳税评估人员首先从税务管理信 息系统中查询了该企业的纳税申 报、税款征收情况，审阅了相关 帐薄，就数据中反映的涉税疑点 问题与企业财务人员进行了交谈， 确定了评估分析的重点： 1、企业挂在“应付账款”科目 下的应付未付款项245377.09元， 账龄以超过三年以上，未按规定 进行账务处理。
市建一队 地区装饰公司 地建太阳能公司 乌江加气块厂
地区设计院 市建业公司 建材总厂 市建打桩队 地建安装队
酒泉锅炉厂 小 计
2、在管理费用中列支退休职工的生活补助 费28800元。 3、该企业以预计售价形式将房屋销售全 部转入“主营业务收入”科目，但随着房价 的持续上涨，实际售价超过预计售价的部分， 企业未按规定结转这部分收入。致使北辰2# 楼少计收入297175.6元。
3、税负预警值的形成
房地产开发与经营业纳税评估手册
2004年7月
前言
房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地址税收收入中占有较大的比重。
该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。
我市地税系统自94年建局以来,每一年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。
2003年全系统查补税款在上万万元以上的重大案件19件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入亿,占83%.因此，该行业是税收治理的重点和难点行业之一。
如何增强对房地产开发与经营业的税收治理，有效标准房地产开发与经营业的纳税行为，是咱们工作的重点和研究的课题。
为了增强对房地产开发与经营业的税收治理，实施有效纳税评估，咱们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了连年对房地产开发与经营业税收治理的体会，编写了《纳税评估手册（房地产开发与经营业）》。
本手册的编写，表现了现代税收治理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学治理，营造一流税收环境具有重要意义。
同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行标准、约束，使之制度化、科学化。
本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、《会计制度》、《会计准那么》，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学有效、通俗易懂的原那么编写。
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房地产行业纳税评估指导手册编写说明：为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。
该模型分为：第一篇行业介绍1.1 行业概况房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
1.2产品类型普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。
1.3 开发流程取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。
1.4 行业现状截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。
根据泰和市房地产信息网数据显示，2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。
1.5 行业的主要特点一是投入资金量大。
房地产行业是一个资金密集型行业。
无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。
房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。
二是开发周期长。
开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。
房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。
三是营销体系复杂。
开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。
第二篇评估流程总体思路：房地产行业纳税评估采取多环节、多指标复合评估法，通过对企业销售房款收入、营业利润等涉税指标进行分析，对不同房屋类型、平均单价、建筑成本、已缴税款等方面进行横向、纵向比较，进而对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，并在此基础上对纳税人涉及的所有税种进行全面评估。
2．1 数据来源2．1．1 内部信息纳税人提供的信息：税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。
税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。
地税部门征管信息：各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开《纳税证明单》信息、销售不动产发票开具信息、稽查信息等。
2．1．2 外部信息土地部门：掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；建设部门：采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；房产部门：掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；物价部门：按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；银行部门：掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额；2．2 评估指标及预警值2．2．1 案头分析指标及预警值1、销售毛利率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：（销售收入-营业成本）/销售收入*100%预警值：20%–30%原理描述：计算销售毛利率，该值小于20%，存在异常，可能存在隐瞒销售收入、多列成本、扩大税前扣除范围等问题。
销售毛利率越低，疑点越大。
2、销售业务收入变动率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销售业务收入）∕基期销售业务收入×100%。
预警值：10%–15%原理描述：计算销售业务收入变动率，判断纳税人是否存在帐外销售，是否错误使用计价方法，是否人为调整售房收入，是否存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题。
与预警值比较，变动率小于-10%时为疑点，下降幅度越大，疑点越高。
3、销售业务成本变动率。
数据来源：企业利润表。
计算公式：本期销售业务成本∕本期销售业务收入×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%预警值：5%–10%原理描述。
计算销售业务成本变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。
4、预收账款变动率。
数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。
计算公式：（本期期末预收账款-上期期末预收账款）∕上期期末预收账款×100%预警值：10%–20%原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入问题，且上升幅度越大，疑点越大。
5、销售收入变动率与销售成本变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入净额–基期销售收入净额）∕基期销售收入净额×100%–（本期销售成本–基期销售成本）∕基期销售成本×100%预警值：-1%–-2%原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于-2%时，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象，差额幅度越大，疑点越大。
6、销售收入变动率与销售利润变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入–基期销售收入）∕基期销售收入×100%–（本期销售利润–基期销售利润）∕基期销售利润×100% 预警值：1%–2%原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率差额，差额大于2%时为疑点，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加等问题，差距幅度越大，疑点度越高。
2．2．2 实地核查指标及预警值1、土地使用税申报差异率。
数据来源：通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面积。
计算公式：｛本期登记应税面积–∑〔本期分项目登记应税面积×（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）〕–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×100%预警值：-10%原理描述：适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公司小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。
房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，比例越小，扣除的土地使用面积越多。
2、土地增值税计税收入申报差异率。
数据来源：到企业调查不同类型房屋收入额、预收账款、销售收入。
计税公式：本期转让房地产收入额–（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）预警值：原理描述：适用于房地产开发企业按收入乘以预征率预征土地增值税。
计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入。
基期预收账款期末数=本期上期的预收账款期末数。
该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。
2．3 评估方法第三篇泰和县房地产行业税收征收管理办法第四篇行业评估案例赏析泰和县地税局房地产行业专项评估分析一、内容提要（一）行业基本情况我县目前共有房地产开发与经营企业21户，主要集中在县城和工业园区，主要以开发普通住宅和商铺为主，占我县地税征管企业户数1071户的2%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。
自2009年以来，泰和县因为开发土地面积储备急剧减少，导致可售面积也随之骤减，虽然房价不断走高，但短期内已经出现有市无房的状态。
据不完全统计，2005年至2009年县城可开发的土地储备量为800亩，但至2010年底县城储备的可开发土地不足300亩，老城区更是不足100亩；2010年经济危机后泰和房市的井喷态势，导致量价齐升，全年共完成销售面积30万平米，平均单价由2009年的1600上涨到2800元/平米，销售收入达到7.2亿元。
2011年上半年泰和县房地产行业共实现地方税收收入4300万元，我们分析既有市场波动的原因，也可能存在企业申报缴纳不到位的因素。
综合近几年来税收管理信息反映，目前我县房地产开发企业实现的税收虽然较大，但很多项目开发是挂靠外来开发企业资质开发，企业财务管理方面除少数几个大型楼盘开发企业帐务较健全外，绝大多数企业的帐务上预收收入、成本都核算都不是很到位，税务部门在税收征管上难以对其进行有效监控，该行业的征管一直也是我县地税系统急待破解的征管难题。
为此，市局在6、7月两个月在全市抽调了6名房地产管理专业人员对我县具有代表性的5个正在开发的项目进行了专项评估。
通过评估分析，科学合理地构建出我县房地产行业评估模型并据此修订和完善我县房地产行业税收管理办法。
（二）评估工作简介从近几年泰和县房地产企业自行申报的各项数据来看，该行业反映的利润率并不高，与外界对房地产业的暴利认同度和近几年泰和县房价大幅上涨有很大的偏差。
为进一步优化纳税评估工作职能，持续改进和完善纳税评估方法，堵塞行业税收征管漏洞。
我们筛选了五户具有代表性的正在开发销售的项目进行综合性评估，全面了解房地产企业在开发销售等各个环节的核算情况，进一步加强房地产业的税收管理，规范房地产业的核算和税收申报缴纳行为。
（三）评估初步成效经过一个多月对这五个项目的评估实践，发现了房地产企业存在的一些问题，比如企业为了迎合炒房行为对已售房源不进行备案对预收账款不在帐面上反映；为了延迟纳税，对以工程款抵顶房款、不需办证的车库储藏间收入不入帐或人为设置两套帐；对土地使用税不按期如实申报；对预征的土地增值税人为按低税率进行申报等等，针对这些评估中发现的问题，评估人员及时督促指导企业进行整改，从而进一步促进了纳税人自觉、如实、正确申报纳税，全面提高了该行业的税收管理水平，评估效果明显，基本达到了预期的目标。