银行培训讲义：商品房期现房交易及预售资金监管系统 精品

❖商品房预售及抵押按揭同时申请业务流程
认购
签约
预售资金监管银行 审核首付款到账
录入抵押数据 （可以申请组合贷款）
商业贷款银行审核 商业性贷款信息
开发商数据上传 （或者录入商业贷款信息）
贷款银行审核 抵押信息
组合贷款业务 数据上传
交易所受理
交易所核准
交易所缮证
交易所 发证归档
❖商品房预售及抵押按揭同时申请业务
❖系统术语
【业务退件】业务办理人员在办理过程中发 现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回 给相应办理阶段去核实，即业务退件。
【取消受理】业务办理人员在业务受理阶段 取消办理该笔业务，即取消受理。
❖系统框架的简介--系统登录
❖系统框架的简介--系统主界面
❖系统框架的简介--系统主界面
系统工具条
在手列表
❖商品房预售签约及抵押—首付款缴款单
❖商品房预售签约及抵押--预售资金监管银行审核首付款
❖商品房预售签约及抵押—贷款银行合同预告信息审核
❖商品房预售签约及抵押—贷款银行审核抵押信息
❖预售签约及抵押—银行审核组合贷款业务商业性贷款信息
商品房期、现房交易及预售资金 监管系统培训讲义
❖系统建设意义
根据建设部关于加强商品房预售资金监管 的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等 城市做法的基础上，由长沙市房产信息中心开 发的商品房预售资金监管及房产抵押业务网上 办理系统已经基本完成，该系统的运行使用， 将实现房产管理部门、金融机构及开发企业之 间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办 事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉 房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、 假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生。意义 重大。
❖预售许可证与银行监管
开发商在办理预售许可证时必须设定预售 资金监管银行，同时开发企业与监管银行必须 签订商品房预售资金监管协议，一栋允许一家 或多家银行共同监管。
对于一栋有多家银行监管的，所有监管银 行与开发企业共同签订商品房预售监管协议， 并做为办理预售许可证要件提交房产局。
多家共同监管在监管协议上无需明确监管 的具体范围及房号，每套房屋的监管银行由开 发商与客户签约时自行选择确定。
❖预售许可证与银行监管
如果在办理预售许可证之前就已经办理了 在建工程抵押，但在建工程抵押放款银行不作 为该栋的预售监管银行，则该放款银行必须出 具不对该栋的预售进行监管的书面说明。
❖系统术语
在介绍系统框架之前首先给出系统中几个术语 的定义： 【业务办理】业务办理人员继续完成已经受
理或者已经接件但尚未完成的在手业务， 即业务办理。 【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将 该业务发送到下一阶段办理人员手中继续 办理，即业务派工。 【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶 段业务办理人员派工过来的业务，即业务 接件。
❖系统建设意义
我国《房地产管理法》第四十四条第三款 规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的 工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房 预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预 售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法 律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用， 消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品 房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利 益和维护房地产市场秩序来说意义重大。
系统操作 权限框
业务办理 阶段任务
业务办理阶段 任务列表
❖系统框架的简介—派工
❖系统框架的简介—退件
❖系统框架的简介—接件
❖在建工程抵押业务办理流程
开发商申请
银行审批
开发商数据上传
交易所抵押核准
交易所抵押审查
交易所抵押缮证
交易所抵押 发证归档
交易所受理
❖在建工程抵押初始登记--银行审核
❖在建工程抵押初始登记业务--抵押范围
❖在建工程抵押户室签约授权—银行复审
❖商品房预售（一次性付款）业务流程
录入购房人信息
合同签订
预售资金监管银行 审批首付款到账
开发商数据上传
交易所受理
交易所发证归档
交易所缮证
交易所核准
❖商品房预售--预售资金监管银行审核首付款到账
❖商品房预售--预售资金监管银行审核首付款到账
❖商品房预售签约—首付款缴款单
➢商品房签约及抵押业务允许办理组合贷款业务。 ➢组合贷款业务：符合条件的购房人可以所购住房 作为抵押同时向银行申请个人住房公积金贷款和个 人住房商业性贷款。 ➢业务实际操作：
✓在录入抵押数据阶段录入购房人申请按揭的资 料。对于不办理组合贷款的业务，录入贷款详细 资料。如果申请的是组合贷款业务，操作人员在 该阶段必须录入公积金贷款信息。录入完贷款信 息后将业务派往指定公积金贷款银行审核贷款资 料。
❖商品房预售及抵押按揭同时申请业务
➢业务实际操作： ✓贷款银行审核完后，对于开发商办理的是非组 合贷款业务，在计费上传阶段将业务上传。如果 是组合贷款业务，录入商业性贷款信息，再将业 务派往指定商业性贷款银行审核。 ✓贷款银行审核购房人住房商业性贷款资料后， 开发商将组合贷款业务上传至房产局进行预购商 品房抵押预告登记。
❖系统建设目标
依托房地产市场信息系统资源搭建的网上 业务办理平台，实现了房管部门、金融机 构、开发企业之间抵押、贷款业务的无缝 对接，将预售资金监管、在建工程抵押、 商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等 房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现 房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息 资源的共享和利用。
❖系统功能模块
商品房期、现房交易及预售 资金监管系统
商品 房预 售资 金监
管
在建 工程 抵押
审核
在建 工程 抵押 户室 销售
授权
商品 房抵 押按 揭审
核
wenku.baidu.com
商品
商品
房预 告登 记后 申请
房预 告登 记后 抵押
统计 查询 功能
贷款
注销
❖银行会员注册
金融机构提交网上业务办理申请，提交银 行基本信息以及操作人员名单，系统自动 分配注册银行的编号、操作人员登陆号及 初始密码，同时分配操作人员相应的权限。
❖在建工程抵押初始登记业务--抵押范围修改
❖在建工程抵押变更登记--原抵押信息查询
❖在建工程抵押变更登记--银行审核变更抵押信息
❖在建工程抵押部分注销登记--银行审核
❖在建工程抵押全部注销登记--银行审核
❖在建工程抵押户室签约授权业务办理流程
开发商申请
银行审批
银行复审
❖在建工程抵押户室签约授权—银行初审