万科集团房地产风险控制点(关键点)
万科内控风险关注重点
资金管理
３、票据及有价证券保管缺少严密性，产生舞弊
风险描述：票据购买、领取、使用、复查、保管、注销等环节不严格保持 一致，容易产生开阴阳票（客户联大于财务记帐联）、开票收款不入帐或 不及时入帐的风险，产生犯罪行为。容易丢失产生被他人利用风险，有价 证券容易被相关人员据为己有风险
控制措施：票据及有价证券的购买、领取、使用、复查、保管、注销必须 保持完整性和及时性，并需相关人员签字确认。
财务报告
6、会计档案的保管
风险描述：确保会计档案保管的安全、完整、有序有利于实现会计记录为 公司经营的历史服务价值，也是保证财务报告客观真实的基础，规避会计 档案被他人恶意利用的风险。
控制措施：及时（当月的会计凭证次月装订归档）标号归档，专人保管、 建立档案清单，完善借用制度，定期检查盘点。
风险描述：通过月末定期和随机抽查方式进行现金和有价证券盘点，确保 财务报告中现金和有价证券资产与实际相符，规避出纳人员挪用、侵占的 风险。
控制措施：财务负责人必须落实相关人员真实有效的完成月末定期盘点和 月中的随机盘点，并留下签字确认的盘点记录。
８、银行印鉴的保管必须坚持“不相容职责分离原则”，印鉴私 章和财务专用章应由不同岗位的人独立保管，出纳不得保管财务 专用章
４、付款管理存在缺少支持原始资料
风险描述：付款过程中因为审核流程不到位、或付款原始单据不全、或付 款原始资料失去有效性或错误，产生错误付款、重复付款、超额付款等风 险。
控制措施：加强各环节付款审批流程、原始单据的完整性、合规性、有效 性审核。强化付款前“临门一脚”审核．
资金管理
５、 控制现金的结算范围
营销
７、面积补差
风险描述：实测面积与规划面积正负差超过3%客户退房的风险；正负差 在3%以内，如实际大于预售，不向客户收取补差款的合理性；如实小于 预，向客户退补差款时的准确性；明源面积补差算法与财务面积补差算法 不一致可能导致数据不匹配的风险；
【《房地产企业财务风险防范及优化策略—以万科集团为例(论文)》4100字】
房地产企业财务风险防范及完善对策研究一以万科集团为例目录引言 (1)一、万科集团财务风险分析 (1)（一）公司简介 (1)（二）财务风险分析 (2)二、万科现存财务风险 (3)（一）筹资渠道单一不足 (3)（二）投资决策分析不到位 (4)（三）营运资金周转不畅 (4)三、万科集团财务风险解决对策 (4)（一）多元化拓宽筹资渠道 (4)（二）加强投资决策的科学性分析 (5)（三）加强营运资金管理力度 (5)结论 (5)参考文献 (6)引言在整个的国内经济的体质当中，地产行业可以说是属于先导性以及基础性都非常好的产业了，是有着一定的主导地位的，极大地促进了经济的增长。
国内的很多政策都是配合房地产行业的建设以及销售，根本目的便是要持续扩大对其的管控强度。
在2014年，国内的房地产行业可以说是一个飞速发展的时期，房地产行业的生产总值增加的是非常的快，所以说是迎来了行业以及货币政策的双宽松的时期。
本文基于以上的背景，将万科集团选作了研究的对象，先是通过对财务风险的有关理论以及对财务风险的控制方法进行叙述，把万科集团公司的实际问题进行有效的结合，找到公司的财务风险的根源所在地方后，在提出相对应的控制办法，这样的话是能够提高整个公司的风险意识，促进了整个公司长时间稳定的发展。
一、万科集团财务风险分析（一）公司简介万科集团是我国住宅物业开发的领先公司之一。
该公司成立于1984年8月，于1988年涉足房地产市场。
经过多年的努力，已成为我国房地产业的几大巨头之一。
该公司的业务遍及国内外，营业利润多年来一直是我国最畅销的房地产公司。
万科集团截至2018年底完成项目销售面积和数量分别为206.8万平方米和250.3亿元。
万科集团成功的原因是保持其价值不变，不被利益所诱惑，依靠其专业能力从市场中公平地受益。
万科集团首先强调客户，高标准的职业道德和对诚信的追求，并受到业界的好评。
（二）财务风险分析1筹资风险分析筹资风险主要是指公司因资金使用不当造成损失而无法及时清偿债务，或因生产活动借款而无法及时偿付的可能性。
万科住宅项目全部风险点分类清单
万科成本类风险控制关键点1.施工图深度不足，设计变更过多，造成成本控制难度较大。
2.前期地质情况不明，造成计划外成本发生。
3.甲方对质量技术要求不明、标准未提前约定，造成计划外成本发生。
4.成本控制流程不规范，缺乏准确详细的目标成本及预算。
5.采购对市场信息了解不全，材料市场变化，导致采购成本偏高。
6.垄断及独家生产的产品。
7.供方资源不足，难以产生有效竞争。
8.造价咨询公司出现重大失误，造成成本风险。
9.动态成本控制不力，必须对设计进行重大修改。
10.政府规费变化。
11.合作方中标以后无法有效履行合同，导致中途更换合作方，从而有可能造成成本增加。
12.合作方在履行合同过程中隐瞒不报重大的质量或者安全事故，相关责任容易转嫁给我方。
13.市场环境变化以及政策影响导致材料设备、人工成本价格大幅度提高而导致成本上升，如电缆涨价等。
14.合同权利、义务模糊或漏项，造成成本索赔。
15.开发计划不合理，公司决策设计临时调整等（提前开盘、提前交房、延后进程等）引起成本索赔。
16.设计图纸不全，投标有不平衡报价引起成本控制困难。
17.工程量清单计算错误。
18.违章开工、破坏基地绿化、环境、违法填河道等可能造成无法预估成本增加的风险19.合作方劳资纠纷1.合同条款阐述笼统，标准不具体，导致风险。
2.对材料、设备技术信息了解不全，技术标准不明确。
3.合作伙伴资源不足，或招标前考察把关不严，对合作单位资质、信誉、履约能力等了解不深，最低价中标导致的履约风险或合作伙伴诚信不足。
4.材料设备长途运输产生的风险。
5.标段划分不合理，过大或过小，和合作伙伴的能力不匹配。
6.对材料设备加工过程监控不足。
7.施工风险过度转移。
8.招标过程中投标方没有完全清楚项目的特点、我方对于设计、销售配合、质量、文明施工方面的特殊要求；报价考虑不充分，中标后出现扯皮或者消极对抗现象。
9.对于投标单位了解不够，出现投标单位之间串通、互相挂牌之后围标的现象。
万科销售前风险控制的199个检查点
第一章 万科售前风险控制篇
7
第二节 其他合作协议书检查点
如通过合作等方式取得土地.则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。
第一章 万科售前风险控制篇
8
第三节 土地使用权证检查点
1.证件是否已取等。 2.土地使用权有无抵押.如有抵押.有何措施保证即时解除？ 3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除.销售时有无采取对应措施告知购房人？ 4.土地使用权对应的土地使用年限、用途.是否是销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？ 7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？
第一章 万科售前风险控制篇
12
9.重点关注3：不利因素.变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、 超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致.是否已有风险应对方案.是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复.会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致.如是首期销售且合同还未签署.则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有.实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有.对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
万科集团财务风险的评估与管理
万科集团财务风险的评估与管理一、债务风险管理万科集团作为一家大型房地产企业，债务风险是其面临的重要财务风险之一。
为了有效地管理债务风险，万科集团采取了多元化的融资渠道，包括银行贷款、债券发行、信托融资等。
通过多元化的融资渠道，万科集团能够有效地降低债务成本，减少对单一融资渠道的依赖，降低债务风险。
万科集团还注重债务的结构管理，合理配置短期和长期债务的比例。
短期债务主要用于流动性管理，长期债务主要用于长期资产的投资。
通过合理的债务结构，万科集团能够降低债务风险，保持企业的稳健发展。
二、市场风险管理房地产市场价格波动是影响万科集团业绩的重要因素之一。
为了有效地管理市场风险，万科集团采取了多元化的投资策略，投资于不同城市、不同类型的房地产项目。
通过多元化的投资策略，万科集团能够分散市场风险，降低对单一市场、单一项目的依赖。
万科集团还注重市场调研，及时调整投资策略。
在市场热时，万科集团会适当控制投资规模，避免过度扩张；在市场冷时，万科集团会积极寻找机会，加大投资力度。
通过灵活的投资策略，万科集团能够有效地管理市场风险，实现企业的稳健发展。
三、利率风险管理利率风险是房地产企业面临的另一个重要财务风险。
万科集团通过采用浮动利率的融资方式，有效地管理利率风险。
当利率上升时，万科集团的融资成本也会相应上升，但同时，万科集团可以通过提高房价、控制成本等手段，抵消利率上升的影响。
当利率下降时，万科集团可以降低融资成本，提高盈利能力。
四、流动性风险管理流动性风险是企业面临的重要财务风险之一。
万科集团通过建立完善的流动性管理体系，有效地管理流动性风险。
万科集团制定了流动性管理政策，明确了流动性管理的职责和流程。
同时，万科集团建立了流动性管理团队，负责实时监控企业的流动性状况，确保企业具备足够的流动性。
五、汇率风险管理汇率风险是跨国企业面临的重要财务风险之一。
万科集团作为一家在中国国内市场占主导地位的房地产企业，其主要业务集中在中国市场，因此，汇率风险对万科集团的影响相对较小。
万科规定的一类安全风险(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，物业管理行业在我国得到了迅速发展。
万科作为国内领先的房地产企业，其物业管理业务遍布全国各地。
为确保业主的生命财产安全，万科物业制定了严格的安全管理规定，其中设备设施安全风险防范与管理是重中之重。
本文将详细阐述万科物业在设备设施安全风险防范与管理方面的规定及措施。
二、设备设施安全风险概述1. 定义设备设施安全风险是指在物业管理过程中，由于设备设施本身存在缺陷、使用不当、维护保养不到位等原因，可能引发火灾、爆炸、中毒、触电等事故，对业主生命财产安全造成威胁的风险。
2. 类型（1）电气安全风险：包括电线老化、短路、漏电等引起的火灾、触电事故。
（2）燃气安全风险：包括燃气泄漏、爆炸等事故。
（3）机械安全风险：包括电梯、扶梯、游乐设施等设备设施运行过程中可能发生的故障、伤害事故。
（4）消防设施安全风险：包括消防设施损坏、过期、使用不当等。
三、万科物业设备设施安全风险防范与管理规定1. 设备设施安全管理组织架构万科物业设立设备设施安全管理委员会，负责制定设备设施安全管理规定、监督实施、组织检查、协调各部门工作等。
2. 设备设施安全管理职责（1）物业管理部：负责设备设施的安全检查、维修保养、更新改造等工作。
（2）工程部：负责设备设施的安装、调试、运行、维护等工作。
（3）客服部：负责收集业主对设备设施安全的意见和建议，及时反馈给相关部门。
（4）保安部：负责设备设施周边的安全巡逻、监控等工作。
3. 设备设施安全管理制度（1）设备设施验收制度：新安装或改造的设备设施必须经过验收合格后方可投入使用。
（2）设备设施定期检查制度：对设备设施进行定期检查，及时发现并消除安全隐患。
（3）设备设施维护保养制度：按照设备设施的技术要求，定期进行维护保养。
（4）设备设施更新改造制度：对老旧、故障、安全隐患严重的设备设施进行更新改造。
4. 设备设施安全风险防范措施（1）电气安全风险防范：1）定期对电线、插座、开关等电气设备进行检查，发现老化、破损等问题及时更换。
万科集团财务风险分析
万科集团财务风险分析一、引言万科集团是中国房地产开辟商中的领军企业，拥有广泛的房地产项目和业务范围。
然而，随着房地产市场的波动和宏观经济环境的变化，财务风险对于万科集团来说是一个重要的考量因素。
本文将对万科集团的财务风险进行详细分析，包括债务风险、流动性风险和市场风险。
二、债务风险分析1. 债务规模：根据万科集团的财务报表，截至目前，公司的总债务规模为X亿元。
2. 债务结构：万科集团的债务结构相对均衡，包括银行贷款、公司债券和其他短期债务等。
3. 偿债能力：通过计算债务偿还比率和利息保障倍数等指标，可以评估万科集团的偿债能力。
根据数据分析，公司的偿债能力较强，具备较高的还债能力。
4. 债务成本：万科集团的债务成本相对较低，主要受到市场利率和信用评级的影响。
三、流动性风险分析1. 流动资产：根据财务报表，万科集团的流动资产包括现金、应收账款和存货等。
公司的流动资产规模较大，具备一定的流动性。
2. 流动负债：流动负债主要包括对付账款、短期借款和对付利息等。
万科集团的流动负债相对较低，有利于保持流动性。
3. 现金流量：通过分析公司的经营活动、投资活动和筹资活动的现金流量情况，可以评估万科集团的现金流量状况。
根据数据分析，公司的现金流量稳定，能够满足日常经营和投资需求。
四、市场风险分析1. 宏观经济环境：房地产行业受宏观经济环境的影响较大。
通过分析国内和国际经济形势，可以评估万科集团所面临的市场风险。
根据数据分析，当前宏观经济环境相对稳定，对万科集团的市场风险影响较小。
2. 房地产市场：房地产市场的波动对于万科集团来说是一个重要的市场风险因素。
通过分析房地产市场的供需情况、价格走势和政策调控等，可以评估万科集团的市场风险。
根据数据分析，当前房地产市场相对稳定，对万科集团的市场风险影响较小。
五、结论综合以上分析，万科集团在财务风险方面表现较为稳健。
公司的债务结构相对均衡，偿债能力较强，债务成本较低。
流动性方面，公司具备一定的流动性，现金流量稳定。
万科的风险控制培训课件(ppt 48页)
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第一章 万科售前风险控制篇
其他
第二章
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万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科 完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节， 其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵....... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？
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第一章 万科售前风险控制篇
12
第七节 代征代建用地检查点
1.是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？ 2.如有，公司的相关义务有无按时履行？ 3.如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？ 4.如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？ 5.是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
房地产行业财务风险评价与控制研究——以万科集团为例-财务风险-毕业论文
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现代企业普遍通过财务报表来进行风险评价，通过对企业一个经营周期内的财务数据进行采集、整合并处理，并且选取多维度的有代表性的如资产负债率、资本利润率等财务指标作为评价标准，对企业的财务运行状况进行数据化分析，最终对企业财务风险状况得出科学的评价结果，便于改善企业的财务管理行为。
2.财务风险控制对企业进行财务风险评估完成后，则需要根据评估结果对企业下一个经营周期进行财务风险控制，使企业在日常经营过程中尽量规避风险，以最低投入获得最大产出，研究未来发展规律从而寻求合理的预防改进。
降低流程风险的步骤。
正常情况下，企业财务风险控制可分为识别，计量和处理三个层次。
然而，在管理实际企业的财务风险时，这三个环节往往是相互依存的。
(二)财务风险评价指标1.收益性指标该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内创造利润的水平和能力，其主要评价指标包括资产收益率、净利润率、资产杠杆率等。
2.流动性指标该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内各类资本的流动水平，进而了解资本流动效率，其主要评价指标包括变现能力比率、资产管理比率、负债比率等。
3.安全性(偿债能力)指标安全指数是指企业运营的安全水平状况，但其目的是观察公司在一定时间内偿债的能力。
普通而言，盈利能力越高安全性越高。
但是，在某些情况下，盈利能力较高，资金流动可能存在问题。
安全指标主要包括流动比率，速动比率和资产负债率。
(三)房地产行业财务风险特点房地产业的财务风险主要是指房地产开辟活动中由于经济、社会系统性产生错误而带来的不可避免的财务风险，造成企业的经济损失。
由于行业的独特属性，房地产公司存在的财务风险是其他行业所不具备的。
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万科为什么地产开发30年没有遇到过 大的危 机？难 道有神 助？非 也，得 益于万 科完整 的风险 地图体 系，万 科的风 险地图 ，涉及 房地产 全生命 周期的 320多 个环节 ，其他 房企的 风险管 控，相 比万科 ，简直 就是裸 奔上阵. ...... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销 环节的 266个 风险控 制点， 望大家 学习借 鉴？
第一章 万科售前风险控制篇
9.重点关注3：不利因素，变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、超 市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有，实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
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第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
第一章 万科售前风险控制篇
第六节 规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总 平面图 检查点
万科集团筹资风险分析及其改进建议
41２０２１年２６期 （９月中旬）经营管理摘要：房地产企业的筹资风险是衡量这个企业能否健康成长经营的重要指标，对筹资风险的探讨很有必要。
万科集团在中国房地产行业中颇具代表性，因此本文选取万科集团作为研究对象进行分析。
本文首先对房地产筹资风险进行概述，然后对万科集团的筹资相关指标进行计算和问题分析，最后给出相应的改进建议，通过本文的分析，希望降低万科集团筹资风险，偿债能力低下等窘境。
关键词：万科集团；筹资风险；指标分析；原因；改进建议一、筹资风险相关概述(一)筹资风险的含义筹资风险的含义，即为筹资过程当中产生的相应风险，是公司因为外来资金的借入而引起的企业缺失一定偿债能力的风险。
筹资活动代表着一个企业日常生产经营活动的起点，企业为了能够让经营效益变得更好，往往会选择进行筹资，但是由于市场上借款的利润率和一些资金利润率尚处于不确定的状态，如果一个企业选择过多的发行股票、筹资活动，不仅会使公司原本股东所占股份比率下降，对公司的控制权下降，更有可能使公司未来背上更大的还款压力，使公司产生严重的债务危机。
(二)筹资风险相关指标1.资本结构指标资产负债率是指负债总额和资产总额的比值。
资产负债率资本所占资本比例偏大，企业负债所占总资产数值偏大，负债偏大，便会降低企业的偿债能力，增大筹资风险。
2.债务结构指标流动负债占负债总额的比值是指流动负债除以负债总额。
流动负债有着流动性高、利率变动幅度大、一年及一年之内归还等特点，如果短期借款比重偏大，企业背负着大部分的短期负债的本息还款义务，对于企业当期偿债能力造成很大不利影响，压缩企业的经营收入，甚至可能导致企业无力偿还借款，形成企业的筹资风险。
3.偿债能力指标流动比率是指企业流动资产和流动负债的比率。
流动比率越高，说明该企业流动资产的变现能力越强，偿还短期负债的能力便会越强；反之，该比率越低，企业流动资产的变现能力越差，那么大部分短期负债的偿还便不能得到保证，企业的偿债能力受到限制。