大型商业地产开发项目可行性研究报告

大型商业地产开发新建项目
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1 项目基本情况 (4)
2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 (4)
2.1 xx市概况及投资环境分析 (4)
2.2 xx市宏观经济发展基本情况 (4)
2.3 xx市商业发展现状分析 (4)
2.4 xx市商业地产市场的基本情况 (11)
2.5 xx市商业地产市场发展总结 (19)
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 (19)
4立地开发条件 (19)
4.1 项目立地条件 (19)
4.2 项目地块基本指标 (20)
4.3商业区位及道路交通 (20)
4.4 附近商业及生活配套 (30)
4.5 市政基础及公建配套设施 (32)
4.6 立地综合评述 (32)
5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 (32)
5.1供给分析 (33)
5.2 需求分析 (36)
5.3 租售分析 (40)
5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 (44)
5.5 商业用房项目SWOT分析 (45)
6 项目定位及设计建议 (47)
6.1 市场定位 (47)
6.2 产品定位 (53)
6.3 目标客户定位 (56)
7 项目综合分析 (60)
1 项目基本情况
xx项目是xx房地产开发公司在xx地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

为了更好的对xx项目进行定位和规划，xx房地产开发公司委托xx世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。

2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析
2.1 xx市概况及投资环境分析
详细内容见附录二
2.2 xx市宏观经济发展基本情况
详细内容见附录二
2.3 xx市商业发展现状分析
我们认为xx市的商业发展有以下主要特征：
●城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战
略发展要求还是对庞大购买力的追逐，xx的商业吸引了国内
外诸多商家的进驻，可以说xx的商家数量之多和种类之全在
全国都是领先的。

●商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，xx市商
业的年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增
长速度高出约1/3左右。

而从业态发展来看，近几年，以大
卖场和超市为代表的先进商业业态在xx得到了年均增速
30%以上的高速发展。

●商业重心逐步迁移，伴随着xx的城市化进程与住宅开发，商
业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西、
北四环的商业发展已经初现端倪。

未来几年，环四环商业经
济带将迅速崛起。

●商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助2004
年年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速
在xx的战略布局。

三环、四环甚至是部分五环区域商业项目
都成了商家竟相角逐的对象。

2.3.1影响商业发展的需求因素分析
影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。

本节将分别阐述分析。

2.3.1.1巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石
截止2003年末，xx市常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。

外来人口307.2万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成一个巨大的消费市场规模。

与此同时，伴随着xx房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越
来越多的相对富裕人口开始涌入xx置业与就业（xx有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人），这使得xx人口的数字更加庞大。

而持续扩张的人口基数也使得xx的消费规模达到一个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。

2.3.1.2领先全国的购买力水平是xx商业真正繁荣的关键
近几年，xx市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。

2003年，xx的城镇居民人均可支配收入更是达到13882.9元，生活费支出达11123.8元。

同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升。

住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段，2002年xx市居民私家车保有量约为80万辆，而到2003年年底已经达到104万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。

当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的xx金四季购物广场的火爆原因中，1500辆的免费停车位起了关键作用。

2.3.1.3消费习惯
一方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用；另一方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者的调查结果请见附件，下面将对一些关键性的条件进行分析：
交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视的因素，这一点与xx的住宅区域扩大化及私家车进入家
庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也
越发重要，成为影响选择xx些类别的消费场所的关键因素。

⏹交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提
高。

这就对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更
多的车次。

⏹消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。

xx居
民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的60％左右
（其中餐饮更是占到了40%左右）。

而高收入阶层在休闲娱乐
方面的支出占比更高，月收入6001至8000元收入阶层休闲
娱乐消费比重最高为40.88%。

所以在高收入居民聚集的地
方，休闲娱乐餐饮业一般有着更好的发展前景。

总之，xx 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

2.3.2 影响商业发展的供给因素分析
供应方面，购物中心、大型超市、大型专业店在2004年上半年的供应都有所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。

跨国零售企业对大型超市、主力店店址的需求仍然强烈，如美国
沃尔玛、英国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在xx选址开店。

此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着政策的逐步放开和xx消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入xx市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀·迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店、大卖场式的主力店仍是主要力量。

另外，xx商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心、云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。

2.3.3各商业业态的竞争性分析
2.3.3.1 零售业市场分析
●各大连锁企业集团纷纷把在xx选址开发列为重中之重，开店热潮
正在xx各地展开，并且开店位置已经逐渐从城内向四环、五环和郊县扩散。

从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把xx 作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在5年之内还会不断有新店出现。

●便利店的发展启动，预计到2008年xx人均GDP达到6000美元，
标准化、连锁化便利店将成为发展较快的业态。

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进xx发展便利店。

●传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展一部分
继续巩固百货市场，另一部分则利用资本集聚的优势向大型综合超
市或购物中心转型。

●产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店、专业店得到很大发
展，并且将在未来占据重要地位。

重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店、专卖店成功的要点。

在未来xx零售格局中，专业店、专卖店应占有相当的比重。

目前xx 在图书、医药、汽车及配件、家用电器、钟表、眼镜等领域都有很快的发展。

2.3.3.2餐饮娱乐市场分析
娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有一定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

●餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。

xx餐馆林立，名店星罗棋
布，鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。

●注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同
时还提炼并渲染自己的饮食文化。

九头鸟、楚天情、红番茄靠的就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。

●连锁经营形成强势，xx市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取
连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在15家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领xx市xx一特定的区域，围绕这一商圈做足做满。

●旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围
扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

●餐厅聚集旺市。

xx的多处美食街，基本上是一条街尝遍xx流行
的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

2.3.4 商业发展现状总结
●零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷
纷把xx作为近几年开店的重点区域，使近2年xx连锁企业如雨后春笋般四处扎根；专卖店、专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

●餐饮业势头迅猛。

近年xx餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，xx
市餐饮业经营网点为2.9万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，xx的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

●娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，
出现一批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

2.3.5 商业发展预测
●基于对xx商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我
们认为xx商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这一战略模式的确定，对预测xx商业今后几年的发展方向具有重要意义。

●从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日
常用品的超市、便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统一采购，统一管理，同一定价，统一经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征；而专卖店、专业市场、百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进一步细分，充分满足自己面向客层的需求。

餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，伴随着xx近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。

2.4 xx市商业地产市场的基本情况
据xx市统计局资料显示，2003年底xx市人均商业面积约为0.9平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了1平方米。

xx作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

2.4.1 商业地产开发企业发展概况
但是xx商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量。

根据xx市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0．9平方米（这一目标已经在2003年提前实现），到2010年人均商业面积达到1.0平方米。

在最近新批
的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，未来的xx 商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展的零售业将令xx商铺市场持续活跃，并将进入一个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。

在这一阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

2.4.2 商业地产开发供应量概况
新增供给分析：
2004年6月xx商业营业用房新增供给项目：
新增分布分析
●新增项目分布呈现这种布局——东、北部地区供应较大，而南部
地区等老城区供应较少。

●海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的
供应量。

新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。

●朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商
铺市场零散、活跃。

●其他几个南部区域的分布数量普遍较少。

●由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项
目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境的基本要求。

2.4.3 商业地产的租售概况
根据统计，到2003年年底xx市商业地产的显性空置率为7.2%，但隐性空置率在15%以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，xx市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，xx商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。

2.4.
3.1需求群体分析
截至本月，xx市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体：●跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩xx零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国家乐福、百安居等竞相在京选址开店。

●国内大型零售企业。

国内大型零售企业的扩张形成了xx市商业物业需求的另一主力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在2001年，国内的零售企业就开始进行积极扩张，而xx是这些企业发展的重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入xx市场。

●中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好xx商业市场的投资潜力，成为xx写字楼和住宅底商的强有力需求者。

2.4.
3.2 需求区域分析
从近年的需求情况来看，商业物业需求的区域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。

朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。

2.4.
3.3 租金售价分析
2004年6月商业物业销售均价为19963元/平方米，出租平均价格为6.5元/平方米/天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化：最高售价可达30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可达10.3元/平米/天，而最低只有0.4元/平米/天。

2.4.
3.4新增出售情况
新增商业物业平均出售率达到了65%。

其中家乐福双井店和那尔
水晶城的商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。

反映出地理位置处于成熟商圈的大型超市和服装、餐饮类商业物业较受市场的追捧。

2.4.4 对xx市商业地产市场的展望
2.4.4.1 预计供给
●供给继续放量。

未来的住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加，尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。

在目前已知的CBD 数百万平方米的开工量中，在2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。

●商业物业项目定位愈趋合理。

新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消费层次的需求，一方面，传统的商业设施在积极调整业态；另一方面，开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位、推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。

定位更加明确的新型业态也不断出现。

比如预计于今年10月1日正式开业，位于xx海淀区中部蓝靛厂、西三环和西四环之间的新燕莎MALL，总建筑面积约38万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同时还进驻了2000多家各类专卖店及品牌旗舰店。

它将以更加贴近现代都市生活的基本形态，强调体验、互动和娱乐购物一体化的销售方式，引导消费者体验都市时尚新生活。

●南城区域将成为xx市可发展商业项目潜力地区。

xx市南城商业发展还是处于较初期的阶段，市场空白明显，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着xx市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。

与此同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有一定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。

2.4.4.2 预计需求
●未来xx商业市场的需求将稳中有升。

●外来资本继续看好xx市场。

中国对外资零售业开放的承诺和xx市场所具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入xx商业市场。

除近年流行的大型超市外，各种品牌店也相继进入xx，它们对位置好、人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。

●餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较
小。

这主要是因为xx市娱乐市场的开放力度不够。

●中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。

2.4.4.3 预计价格
预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。

2.4.4.4 预计租售方式
商铺选择出售的趋势将越来越明显。

开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低风险。

这种商业的经营方式将成为以后xx商铺出售的主要模式，并且随着商
铺供应量的不断增大。

2.5 xx市商业地产市场发展总结
●产品定位普遍走高
●商铺租价平稳上扬
●CBD地区成发展重心
●社区商业受市场追捧
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据
这次报告的主要政策和规划依据是
●《全国商品市场体系建设纲要》
●《城市商业网点规划编制规范》
●《xx市商业网点规划》
详细内容见附录一
4立地开发条件
4.1 项目立地条件
按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而在于其未来的发展及功能定位。

商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润。

但由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的
影响大，再加上受城市商业发展、区位商业发展、项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响，风险很大。

因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位与规划。

4.2 项目地块基本指标
xx项目地块位于xx市朝阳区南磨房乡，xx与化工路交点的东北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块，地块四至范围如下：东至王四营乡界，南至焦化路，西至xx化工机械厂，北至观音堂路，地块占地面积46亩（合计30682平方米）。

由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚未进行拆迁。

但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在6万平方米左右。

4.3商业区位及道路交通
4.3.1项目商业区位评价
环四环商业带将得到极大发展，这一趋势将为项目提供良好的发展基础。

从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近2-3年内进入高速发展阶段，理由如下：
首先，xx市的城市规模正在进一步扩大，围绕四环路新建了大量的居住小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的成规模的购买力。

其次，从发达国家大型城市的发展历史看，“城市中空化”已成为必然的现象；外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码。

以此而论，市中心区则难以有进一步发展的有利条件。

第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也在发生着深刻的变化。

消费者求实、求廉的理性消费心理已经成熟，而城市中心区的商业商品价格居高不下，逐渐被越来越多的消费者所放弃。

因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。

第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。

第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。

一方面满足政府对商业设施配套政策要求；另一方面，兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值。

第六，四环路更利于商业特别是一些先进的业态形式的经营。

因为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的130多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。

第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，可为大规模经营的先进的业态所用，以便满足消费者的全面需求。

最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业态（如SHOPPING MALL）更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。

这表明其发展具有充分的社会与经济的合理性。

●CBD东扩为项目带来发展机会
➢2003年5月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。

其
中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里，占了近三分之二的工程量。

随着交通线路的建设改造，ＣＢＤ区域东扩的趋势已显露无疑。

越过寸土寸金的ＣＢＤ中心，京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力，而CBD东扩会带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进当地消费进而带动商业发展，在这种情况下项目商圈内商业地产的需求会有很大增长。

而在房地产开发的进程中，商业地产必将随之得到发展。

因此，可以预期的是未来这一地区的商业和商业地产都将得到很大发展。

➢项目北侧是CBD东扩的主要区域，在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心。

华贸中心建成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域增加这部分人群增加了项目的消费支撑。

CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增加消费人群，为区域商业发展提供契机。

●现阶段项目基本商圈薄弱
➢周边居民数量和消费力的低下，造成现阶段本项目基本商区圈薄弱。

从这个角度考虑本项目，我们认为本项目在进行规划时应眼界放得更远些，扩大商圈辐射范围，努力在二级、三级商圈上做文章。