哈尔滨房地产市场分析报告(终审稿)

哈尔滨房地产市场分析报告文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-【最新资料,Word版，可自由编辑！】2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告一、市场篇1.1全国动态部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大“限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。

在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。

目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。

一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。

据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显着下降。

记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。

但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。

值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格的平均涨幅为4.66%。

同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧张，目标也为快速回笼资金为主。

房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影未限购城市涨势依旧“限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。

统计数据表明，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其他31个未限购城市则上涨0.14%。

除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。

事实上，如果考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。

根据北京市房地产业协会的数据，今年1~7月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。

从5月份以来，该价格已经保持连续3个月下调。

最近，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。

尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。

全国来看，上月房价上涨较快的城市，仍以二三线城市为主。

其中，环比涨幅超过0.4%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关，均为未限购城市。

虽然价格的环比涨势趋缓，但同比数据上，多数城市的房价仍高于去年同期。

今年7月，仅有三亚一个城市的房价指数同比下降，其余69个城市均有不同程度的上升。

同程视点：国家统计局发布数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的有14个，持平的城市有17个。

近几个月来，价格环比下降和持平的城市持续增多。

值得注意的是，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨，这还是最近3年来的首次。

与此同时，二三线城市仍然是房价上涨的主力。

随着调控的继续深入，一线城市将率先出现房价拐点。

若限购范围继续扩大，二三线城市房价也将面临较大的下行压力。

央行将推存款准备金新政预计冻结八千亿资金从多位银行业内人士处获悉，中国人民银行（央行）已于昨日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。

这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。

所谓保证金存款，指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。

而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。

央行网站统计数据显示，截至2011年7月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元，如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元，共计44415.16亿元。

简单测算，如将存款准备金率考虑为21%的平均比例，则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。

据业内人士介绍，根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。

中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。

央行还为银行设定了一定的“过渡期”，譬如对大银行来说，9月5日至10月4日，只需要将保证金的20%按比例补交存准，然后10月5日至11月4日按60%的基数补交，11月5日以后才按100%的比例全部计收准备金。

对小银行来说，宽限期则长达6个月。

“但总的来说，就按100%计，还是相当于未来6个月内收紧约8000亿元资金，接近上调存款准备金率三次的效果。

”一位交易员昨日如是说。

上述交易员同时感慨道，“之前市场预计银行体系内的资金最多只能再承受一次存款准备金的上调，按目前的情况，如果还要上调存款准备金，就意味着整个银行体系的资金面临枯竭。

”该交易员估计，“不排除央行通过公开市场逆回购放松一点流动性。

”8月中旬，央行在第二季度《中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段将实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。

中国银行间债市昨日现券收益率继续上涨，市场早已流传央行拟扩大银行准备金的缴存范围，因补缴准备金将回笼大量资金，引起市场对于未来资金面的悲观预期。

不过，经过几天的“消化”，隔夜市场拆借利率已从23日（存准基数调整消息最早传出日期）飙至4.2306%后于昨日小幅回落至3.2235%。

全国土地市场迈进底价时代多城地块底价成交广州日报讯“金九银十”到来，全国土地市场却迈进底价时代：8月31日，上海20亿元出让四宗地，均以底价成交；9月1日，在广州最大规模的卖地会上，9分钟卖9块地，8块以底价成交。

除了个别激进型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地来分散风险，使得8月全国住宅类用地平均溢价率仅为10%，同比下滑13个百分点。

全国不少重点城市前8个月的土地出让金收入均出现了明显下滑。

8月全国住宅类用地平均溢价率10%北京、杭州乃至全国的土地市场都可以用愁云惨淡来形容，底价成交成为主流。

根据权威机构数据显示，全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低，成交面积2018万平方米，同比减少14%。

8月份，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降9%，同比上涨6%。

全国133个城市土地平均溢价率持续维持在低水平(8%)，较上月减少5个百分点，同比减少13个百分点。

各大城市前8月土地收入明显下降土地市场的冷清已经直接影响了各地的土地财政。

在广州，财政部门透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元。

数据显示，从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市大半数土地出让金收入同比出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。

北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。

有大企业趁机低价拿地万科近期在土地市场上频频现身。

9月2日，万科金地联合体以17.05亿元拿下北京大兴旧宫地块。

近半个月内，万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿三块土地。

规划面积总计366264平方米，土地出让金27.64亿元。

“链家地产”首席分析师张月认为，万科在京的连续拿地行为可能会预示着部分资金充裕的大型房企对于未来一线城市房地产市场的信心。

同程解析：全国房产企业多半面临资金压力，市场销售放缓，造成开发资金回笼速率降低，这也直接影响了发展商的下部计划，政府土地出让各家拿地都小心谨慎，溢价率地块更是少之又少，哈市本月土地成交多集中于平房区，近阶段，开发土地成交机会为低价，这也表现出开发商对市场未来阶段发展的态度不容乐观。

中国银行称房地产信贷增速比去年同期大幅下降中国银行年中报显示，上半年净利润665.13亿元，增长27.86%；每股收益0.24元，同比增长20%。

截至6月末，该行平台贷款余额为5300亿。

中行称，房地产行业信贷增速比去年同期大幅下降。

据数据显示，上半年中行实现营业收入1659.74亿元，同比增24.9%；税后利润701.33亿元，同比增长28.98%。

其中净利息收入为1102.15亿元，非利息收入557.59亿元。

中行上半年平均总资产回报率为1.28%，同比上升0.2个百分点；净资产收益率为19.87%，同比上升0.48个百分点。

截至6月底，中行净息差为2.11%，优于上年同期的2.04%。

中行认为通过提高中小企业贷款占比，拓展境内外人民币业务提高币种结构，提升贷款议价能力等渠道，该行净息差将进一步提高。

截至6月末的核心资本充足率则是10.01%，资本充足率12.95%。

截至六月末，中行不良贷款率为1%，比上年末下降0.10个百分点；不良贷款拨备覆盖率217.29%。

风险敞口而言，中行平台贷款全覆盖和基本覆盖达到90%左右，偿还期限两年内贷款占比17.6%。

偿还期限五年内占比58.2%。

行政层级来看，省市级平台以上贷款占比超过90%，且三分之二投向较为发达的东部地区。

中行称已经加大计提力度，拨备覆盖率1486%，拨贷比3.86%。

1.2本埠动态哈尔滨8月CPI上涨再创今年以来新高昨天，国家统计局哈尔滨调查队发布最新数据显示，8月份，我市居民消费价格总水平同比上涨7.2%，价格涨幅再创今年以来新高。

粮、油、肉、蛋、鱼、菜、果等主要食品及服务项目价格升幅较大是影响价格总水平上涨的主要因素。

数据显示，八大类居民消费价格呈“六涨两降”态势。

“六涨”是：食品类上涨14.6%、居住类上涨9.9%、衣着类上涨9.6%、医疗保健和个人用品类上涨3.2%、烟酒及用品类上涨3.1%、家庭设备用品及维修服务类上涨1.0%。

“两降”是娱乐教育文化用品及服务类下降2.5%、交通和通信类下降0.4%。

食品价格涨价面广数据显示，8月食品价格同比上涨14.6%，影响价格总水平上涨4.4个百分点，影响程度为61.1%。

在调查的16个食品小类中，价格上涨的有15类，其中，涨幅超过两位数的有肉禽及其制品、油脂、粮食、干鲜瓜果、蛋、淀粉及制品，分别上涨33.4%、24.1%、18.9%、18.3%、14.8%、14.3%。

从数据看，受饲料价格上涨、“中秋节”需求量增加及外运量增大影响，鸡蛋价格涨势迅猛。