如何把工业用地转化为商业或住宅用地
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
江苏有很多的工业用地，很多的朋友们有一定的经济实力的话都会考虑建造工厂，这样在一定程度上可以实现自己的梦想，也为国家的发展提供了一定帮助。
那么在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？一、在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地能转商业用地。
工业用地转为商业用地的基本步骤如下：1、原土地使用者向相关部门门申请交回土地，并由江苏原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、相关部门门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、财政、监察等部门集体会审确定土地出让起始价，并由江苏土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与相关部门门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、江苏土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
二、在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？建设单位使用国有土地的，应当按照江苏土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
1、改变为商业用途的，必须符合江苏城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、如符合江苏城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由江苏工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
4、其中在江苏城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。
工业用地变更为商住用地的流程
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工业用地变更为商住用地的流程
工业用地变更为商住用地的流程哎呀呀，咱今天就来讲讲工业用地变更为商住用地的流程哈。
你说我为啥这么清楚呢，嘿嘿，因为我家就遇到过这事儿。
我家有块地呀，本来是工业用地，可咱想着要是能变成商住用地那该多好呀，住起来多舒服。
首先呢，得去相关部门打听打听，看看都要啥手续，这就跟咱去办事得先搞清楚门路一样。
然后呢，按照要求准备各种材料，那材料可多了去了，什么土地权证啦，规划申请书啦，就跟准备一场大考似的。
接下来就是漫长的等待和审批过程啦。
这期间呀，我可是三天两头往相关部门跑，就跟那上班似的，生怕出啥岔子。
有时候遇到工作人员忙，还得等半天，心里那个急呀。
等啊等，终于等到审批通过啦，那一刻，真的是比中彩票还高兴。
然后就是办理各种变更手续，又是一顿忙活。
最后，看着那工业用地终于变成了商住用地，心里那叫一个美呀，感觉所有的辛苦都值了。
总之呀，工业用地变更为商住用地这事儿，真不是那么容易的，得有耐心，还得细心，一步一步来，可不能着急哦。
就像咱过日子一样，得慢慢经营，才能有好结果呀！。
工业用地转商业用地操作流程
业用地转商业用地操作流程、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70 年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50 年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
工业用地转商业用地操作流程
工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
如何把工业用地转化为商业或住宅用地
如何把工业用地转化为商业或住宅用地随着城市化进程的加速，现代城市面临的空间压力日益增大，要求土地利用更加高效化。
在此下，如何把工业用地转化为商业或住宅用地显得尤为重要。
下面将从政策法规、土地性质、市场需求和资金来源等方面谈一下具体的做法。
政策法规首先，在进行工业用地转化时，需要符合相关的政策法规。
比如《城市规划法》《城市房地产管理法》等都对土地的用途和开发进行了具体的规定。
如果违反规定进行工业用地转化，不但面临着法律风险，而且可能会对城市规划和环境造成不良影响，甚至导致投资方的损失。
此外，当地政策的支持和指导也十分重要。
一些地方政府出台了税收优惠、土地补偿等政策，以吸引投资者愿意将工业用地转化为商业或住宅用地。
投资者在进行工业用地转化时，应当充分了解政策，并与当地政府沟通合作。
土地性质工业用地和商业住宅用地的性质是不同的，进行转化时需要分析土地的性质，选择合适的转化方式。
在选择转化方式时，需要考虑土地的位置、交通便利程度、周边环境和土地用途等因素。
如若是地处优越、交通便利、周围环境较好的区域，可以考虑直接将其转化为商业用地；而如果环境不佳、出入不方便的地方，或者用途限制较多，则需要进行拆迁后再重新规划用途。
此外，市场需求和收益也是影响土地性质选择的重要因素。
若市场对住宅用地或商业用地需求量大，而对工业用地需求减少，那么将工业用地转化为商业或住宅用地将能够取得更好的效果。
市场需求市场需求是进行工业用地转化的一项重要考虑因素。
在进行转化前，需要充分了解市场需求的变化趋势，以及当前市场对商业和住宅用地的需求状况。
在市场需求方面，需要分析人口的流动趋势、商业和居住需求量、价格等因素。
比如在城市中心，大量的商业，金融机构和高端公寓的需求量较大，而城市郊区由于人口规模较大，传统的商业街、大型购物中心和高品质住宅等需求量较大。
市场研究可以帮助投资者找到更有利可图的项目和更适合市场需求的用地，为工业用地转化提供有力支持。
如何把工业用地转化为商业或住宅用地
怎样把工业用地转变成商业或住所用地？？？——举荐姑孰正常状况将工业用地改为商业用地的步骤：1、前提条件：一定切合城市整体规划，并需经过规划部门赞同，需要土地部门的领导署名建议2、假如切合城市规划能够改变成商业用途的，依照现行土地出让方法的规定，其出让应当经过招标、拍卖或挂牌等方式公然进行，工业用地原使用人和买受人不得自前进行买卖。
但有一个问题就是，把土地取出去拍拍挂怎样保证我们还可以拿的到呢？到时候又是好多家企业竞争怎么办？学学人家能手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你怎样拿地哦）！假如用途的更改切合城市规划，按政策只需按市场价钱补交差价就能够了，这是一个基本的原则（假如不想交差价，那就另当别论了）。
可是，在实质操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策履行方式都不尽同样，比方规定对这种土地一定进入市场公然交易（招拍挂），又如只需按经认同的市场评估价钱补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差异实质上能够理解为“应补交的市场价”怎样实现的问题，政策对此并无规定得很详细，地方怎样操作就有了很大的灵巧性，也就是说假如地方在履行上头的政策时能够采纳更加严格的举措，比方“一定招拍挂”等等。
可是“一定招拍挂”需要有必定的前提，那就是土地使用权的获得方式，假如是以出让方式获得的工业用地，因为使用权已经被买断，所以强迫性要求“招拍挂” 的做法不稳当，有违物权的基本准则；但假如是划拨用地，那政府就完好有权益要求进入有形市场公然交易。
司法解说：《国务院办公厅对于清理整改各种开发区增强建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变成经营性用地的，一定先经城市规划部门赞同，由领土资源行政主管部门一致招标拍卖挂牌出让。
”3、往常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收买贮备机构依据年度收买贮备计划安排收储司法解说：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方赞同并经土地管理部门和城市规划部门赞同，依照本章的有关规定从头签署土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
工业用地转商业用地流程的具体操作手续是什么
工业用地转商业用地流程的具体操作手续是什么1、写变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字。
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。
工业用地转为商业用地是改变了土地的用途，这就需要有关部门对实际情况进行调查，同时改变土地用途也要按照法律的相关规定来进行，只有通过相关部门按照法律进行了一定的审核工作才能改变土地的用途，小编为了大家能够了解的更直观一些特地将工业用地转商业用地流程进行了整理。
一、工业用地转商业用地具体操作程序1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。
新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证二、工业用地转商业用地相关的法律规定1、协议出让国有土地使用权规范(试行)(2006年5月31日发布)第8款出让土地改变用途等土地使用条件的处理出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
工业用地土地变更为商业用地的程序和条件
工业用地土地变更为商业用地的程序和条件工业用地是指较为固定的土地用于工业用途的土地，是工业发展的重要基础。
但随着城市发展和经济变革，原本的工业用地可能会逐渐不适应当地的发展需要，需要进行土地变更，将工业用地转变为商业用地，以满足当地的经济需求。
本文将介绍工业用地土地变更为商业用地的程序和条件。
一、程序1. 获得政府批准要进行工业用地土地变更为商业用地，首先要获得当地政府的批准。
通常，需要提前向政府申请，并进行土地使用权的转让程序。
在政府认可之后，工业用地才能变更为商业用地。
2. 进行用途变更进行土地变更需要先进行用途变更程序。
具体来说，需要符合城市规划及土地利用规划的要求，向规划主管部门申请用途变更批准，并进行相关流程的审批。
这是将工业用地转变为商业用地的必要步骤。
3. 缴纳相关费用要进行土地变更，需要缴纳相关的费用。
这些费用包括土地使用权出让金、土地增值税、土地维修基金等。
开发商需要按照相关法规规定缴纳相应费用，在缴纳完相关费用后，才能顺利完成土地变更。
4. 取得土地证最后，需要取得土地证。
这是进行实际建设的必要程序，开发商需要领取土地证，才能在土地上进行后续的规划、设计和建设。
二、条件1. 符合城市规划工业用地转变为商业用地需要符合当地的城市规划，包括产业结构调整、城市更新、工业园区改造等。
在这些条件下，工业用地可以被转变为更适合当地经济和城市发展需求的商业用地。
2. 环境规定条件在进行土地变更时，需要符合相关的环境保护规定。
这包括土地环境污染检测、污染整改等。
必须保证商业用地的环境质量符合相关规定，才能进行最终的土地变更程序。
3. 合理利用土地资源土地是有限的资源，因此，进行土地变更需要充分考虑土地资源的合理利用。
比如，在保留商业用地开发空间的情况下，可以考虑将剩余的工业用地改造为绿地、公共设施等，以充分利用土地资源。
4. 合法合规进行土地变更需要符合相关法律法规和政策，且必须经过相关政府部门的审批和批准。
工业用地改为商业用地的步骤
工业用地改为商业用地的步骤1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。
但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
工业用地转商业用地操作流程
工业用地转商业用地操作流程下面将详细介绍工业用地转商业用地的操作流程：第一步：确定转用意向申请人首先要确定将工业用地转为商业用地的意向，并进行前期调查和论证。
这包括考虑当地的市场需求、土地规划和政策法规等。
第二步：制定转变计划申请人需要制定详细的转变计划，包括土地用途转变的计划书和相关证明文件。
计划书应包含需求分析、土地规划调整、项目规模和建设方案等内容。
第三步：与相关部门沟通申请人需要与相关部门进行沟通，包括土地管理部门、城乡规划部门、环保部门、建设部门等。
与土地管理部门沟通可了解土地流转政策和手续，与城乡规划部门沟通可了解土地规划调整的流程和条件，与环保部门沟通可了解环境评估和处理要求，与建设部门沟通可了解建设规范和要求。
第四步：递交申请申请人需按照相关部门要求准备好申请文件，包括申请书、土地使用证明、规划设计方案、环境影响评估报告等。
然后递交给土地管理部门进行审核。
第五步：审核和审批土地管理部门会组织相关部门进行审核和审批。
审核包括对申请文件的合规性和真实性进行审核，审批则是对转变计划的可行性进行评估。
审核和审批需要流程时间，申请人需要耐心等待。
第六步：缴纳费用审批通过后，申请人需要按照相关规定缴纳转变用地的费用。
费用包括土地出让金、土地使用权转让金和土地使用年费等。
费用的缴纳需按照相关规定和流程进行。
第七步：办理手续申请人需根据审批通过的文件办理相关手续，包括土地使用权变更登记、建设工程规划许可证和施工许可证等的办理。
第八步：建设保存取得相关手续后，申请人可以开始进行建设和开发。
在建设过程中需要根据规范进行施工和监管。
建设完成后需要办理竣工验收手续，并办理相关使用证明文件。
第九步：营业和管理完成建设后，土地的使用方式正式转为商业用地。
申请人可以根据自身的经营计划进行商业活动，并进行相关管理。
需要注意的是，工业用地转商业用地的操作流程可能根据不同地区和土地规划等情况有所不同，申请人需根据当地的具体规定进行操作。
工业用地如何转商业用地？土地性质转变流程，两步轻松搞定
⼯业⽤地如何转商业⽤地？⼟地性质转变流程，两步轻松搞定找到同⾏，私信“加⼊房地产学习交流群”，快速提升⾃我
⼟地变性主要分为两个阶段：
1、规划审批阶段，成果是变更规划设计条件函；
2、⼟地变性阶段：国⼟局根据变更后的规划设计条件，对⼟地进⾏⽤地性质变更。
第⼀阶段：
⼀、办理时限：受理（1个⼯作⽇）---研究变更⽅案（20个⼯作⽇）---上会审查（根据办公会召
开时间）---公⽰---发条件（1个⼯作⽇）。
预计3个⽉。
⼆、提交资料：1、申请函；2、⽴案申请表；3、红线绿线地形图；4、⼟地成交确认书或⼟地
出让合同等⼟地权属证明⽂件。
三、注意事项：
1、由商业类⽤地变更为住宅⽤地的，容积率不得突破原指标并且不超过现⾏国家居住规划规范
和省市技术指标的容积率上限值。
2、不宜受理区域：三环沿线100⽶进深范围内的商业类⽤地性质不宜变更为住宅性质。
第⼆阶段：
⼀、办理时限：组织申报，地价评估，港务区上会预计办理时限为1个⽉，市国⼟部门受理后，上报西安市⼟地管理领导⼩组会议通过审批后下发审批⼟地件，与单位签订出让变更协议，总计办理时限约6个⽉。
⼆、提交资料：1、申请函；2、规划设计条件函；3、法⼈委托书；4、审批⼟地件；5、出让合同；6、⼟地出让⾦缴纳凭证。
以上两个阶段完成⼤约需要9个⽉左右。
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工业用地转商业用地
必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。
土地是划拨并不影响房产交易。
划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。
工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?
去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.
申报材料：
申请用地性质变更报告(原件3份);
特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);
发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);
由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4. 3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.
你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的
说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后
,土地性质才会发生改变.
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?
变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
工业用地转商业用地操作流程
工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
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如何把工业用地转化为商业或住宅用地？？？——引荐姑孰正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字
意见
2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。
但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发
[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
”
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储
司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理
登记。
”
工业用地改变用途的依据和方式
编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让？针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。
钟认为，工业用地要改变为商业用地情
况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。
二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。
钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当
受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。
关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。
准确理解相关法规、规章条款的具体涵义
2002 年7 月1 日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11 号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
2003 年8月1 日施行的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21 号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应
当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
2004 年3 月18 日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71 号，以下简称71号文）规定，对8月31 日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
从上述规定来看，似乎21 号令的规定与11 号令、71 号文存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”，是否在11 号令和
71 号文所禁止的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。
对此，通过全面深入分 析相关规定， 可以看出这里并不矛盾。
协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式， 通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。
土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用 地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续， 补交土地出让金即可， 政府统一收回重新 招拍挂的做法并没法律依据。
21 号令第十六条规定的出让合同变动与 11 号令和 71 号文中规定的禁止协议方式出 让经营性用地有本质的区别
这两种行为的性质不同。
11 号令和 71 号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为， 是政府主动实施的一种土地出让行为； 21 号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行 为，而是政府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。
从 71 号文 的立法背景及内容来看， 协议出让工业用地改变用途，并不属于历史遗留问题，因此， 也就 无所谓对这一方式的禁止。
这两种行为对土地权利的影响不同。
11 号令和 71 号文中所禁止的协议方式出让经营
性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而 21
号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同， 它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。
这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。
式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过
协议方式向市场供地的行为； 号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。
是一种权利内容的变动， 而不是重新设定， 11 号令和 71 号文中所禁止的协议方
21
21 号令第十六条是对已有规定的补充和完善
对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995 年颁布的《城市房地产管理法》
第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2001 年国务院发布的
《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。
对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。
为进一步规范这一行为，国土资源部2003 年发布21 号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。
21 号令第十六条适用的条件
从当前规定来看，21 号令第十六条适用的条件应该包括以下方面： 1 ．土地权利人已通。