安居工程小区物业管理的核心问题

安居工程小区物业管理的核心问题西安市经济适用住房建设领导小组办公室张愈

我市从1995年下半年开始实施安居工程，作为一个社会发展阶段上的阶段性工程，历时五年，到目前为止已经结束。通过实施安居工程，解决了二万四千多户中低收入家庭住房困难户的住房问题，加快了我市住宅建设步伐，推动了我市房改进程，对建立具有社会保障性质的住房供给体系和分配体制起到了积极的示范作用。

随着安居工程建设的完成，住宅产品从生产环节进入消费环节，物业管理也成为社会关注的热点。物业管理是个新事物，安居工程小区的物业管理

则是新事物中的新事物，有了新事物就会产生新问题，有了新问题就要用新办法解决。安居工程小区物业管理方面存在的问题很多，要解决好，就要把本质的核心问题先找出来，加以分析研究，才能做到对症下药。

一、安居工程小区物业所有权的特殊性

安居工程住房具有社会福利性质。安居工程小区建设享受了政府的优惠政策，具体体现在以下几个方面：①土地实行行政划拨，即土地出让金全免；②小区外的配套工程是政府全部投资建设的；③小区内的非经营性公共建筑设施建设费的50%是政府投资的；④政府给予减免了十多项有关建设税费；⑤安居工程的房价中不含有开发商的利润，只计取了3%的建设管理费用。由于以上五个方面的费用都没有进入安居工程住房的售价之中，所以安居工程住房的房价与同地段商品房的房价相比较，每平方米平均大约要低500元。对每一户住户来说，每套安居房的实际价值中约有三成是政府投资或政府补贴的。从安居小区物业所有权角度分析，安居小区住房的业主和商品房小区住房的业主是有一定区别的。这就是安居工程小区物

业管理的一个核心问题。因此，在安居工程小区的物业管理中，要注意安居小区物业所有权的特殊性，不能完全套用商品房小区的物业管理运作方式。政府的物业管理部门应根据国家和省市颁布的有关住宅小区物业管理规章，结合安居工程小区物业所有权的特殊性，研究制定相应的安居工程小区的物业管理规章。

二、安居工程小区的业主委员会

物业管理权是财产所有权派生出来的，谁拥有物业的所有权自然就拥有对该物业的管理权。物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及相关设施设备和场地。业主是指居住区内物业的所有人。小区的物业不是孤立的，小区存在大量的公共物业，作为大量的分散的业主或使用人的意志很难达成一致，仅靠物业管理企业与业主自由协商难以实现。所以物业管理权的实现离不开政府对业主、物业性质，划分自然人业主、单位法人业主和政府业主所占小区投资比例份额行使业主权利。业主委员会中必须要有政府委托的代表，要选举产生能代表各类物业所有权性质的业主委员会，只有能代表各方面利益的业主委员会，才能有效行使物业管理权。这也是从根本上解决安居小区物业管理存在问题中的一个核心问题。

三、安居工程小区的物业管理企业

按照《西安市城市居住区物业管理条例》的规定，前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。前期物业管理可由开发建设单位自行管理，也可以委托物业管理企业进行管理。我市安居工程小区的前期物业管理有的是由市安居办委托物业管理企业进行的，有的是委托开发商组建的物业管理企业进行前期物业管理的。由于这种方式没有引入竞争机制，因而在具体实践中，有些小区的物业管理企业符合业主的意愿，得到小区居民的认可，有些则令居民不满意。因而在前期物业管理过程结束后，有一个再选聘物业管理企业的问题。

小区成立业主委员会后，业主委员会有权选聘物业管理企业。业主委员会与物业管理企业是平等的民事主体，选聘物业管理企业要签订物业管理合同，明确双方的权利、义务关系，这种行为不是一般的市场行为，而是

政府指导下的市场行为，业主委员会与物业公司签订的物业管理合同要报市政府物业行政主管部门核准。选聘物业管理企业宜采用公开招标的形式，一方面可以为物业公司创造公平的市场竞争环境。另一方面也可以择优选聘信誉好、业绩强、资质相当的物业公司，为居民提供满意的服务。

四、更换物业管理企业

更换物业管理企业是政府主管部门和业主委员会在物业管理活动中行使物业管理权的一项正常业务。物业管理企业达不到委托合同的服务标准，自然要更换物业管理企业。但在实际中，更换物业管理企业阻力比较大。主要有几个方面原因：一是受计划经济传统观念的影响，认为这个小区我管就属于我，有终身制思想。二是一个小区是一个潜在的消费群，物业管理企业有经营性收费、代理服务性收费以及社区服务性收入，逐利思想不愿撒手。三是在物业管理过程中，其在小区中已有投入，要更换物业管理企业，资产的核算处置有一定难度。四是物业行政主管部门在物业管理过程中，执法的力度不大，还没有形成一定的权威性。在这里需要强调的一点就是前面讲到的核心问题，物业管理企业缺乏小区物业所有权概念和意识，也就是说小区物业管理最后究竟谁说了算的问题。

我市城市居住区物业管理的当务之急是按照《条例》规范物业管理市场，有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。安居工程小区住房销售工作已经结束，住户已入住小区，物业管理工作日显重要。要抓紧组建名符其实的小区业主委员会，使物业管理进入法规化、制度化、正规化管理程序。

五、几点建议

五年来我市共开工建设10个安居工程小区，总建筑面积181.7万平方米，新建住宅24544套，完成投资20.08亿元。搞好安居工程小区物业管理不仅对安居工程小区居民有益，而且对经济适用住房物业管理和全市整个物业管理行业的发展都有深远的意义。

（1）要因地制宜，尽快建立物业管理合同示本、物业管理招投标规则和有关行政管理法规等，依法管理物业管理市场。

（2）明确业主与物业管理企业的民事主体关系，正确处理业主与物业

管理企业的关系。

（3）现在有一种误区，安居工程小区物业管理由住户和物业管理企业说了算。许多矛盾纠纷都是由于这种误区造成的。政府是安居工程的主要投资者和建设者，安居房带有明显的社会福利性质。因此，政府应加大对安居工程小区物业管理的力度，强化政府在安居工程小区物业管理中的作用。