纳税筹划土地增值税.pdf
土地增值税的税收筹划
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20％的增值额”就是临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。
因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。
土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例
以便据实扣除有关利息费用， 从而增加扣除项 目金额 ； 反之同理。 （ ） 用代 收费用 并入 房价 减少 税基 二 利 税 法规 定 ： 县 级及 县级 以上 人 民政 府要 求房 地 产开 发 对于 企 业 在售 房 时代 收 的各项 费用 ， 果代 收 费用是 计入 房 价 中 向 如
公司合作 建造办公 大楼 ， 由 Ｂ 实业 公司提供 ， 资金 建成后按 比例 开 发 费 用 。 分房。对 Ｂ 实业公 司来说 ， 分得 的办公 楼不含土地 增值税 ， 降 会 假 设某房 地产开 发企 业进行一 个房 地产 项 目开发 ，为取得
低 购置成本 。对 Ａ 房 地产开发 公司而言 ， 作为办公 用房 ， 不用 缴 土地使 用权 而支付金 额 ３ ０万元 ， ０ 房地产 开发成 本为 ５ ０万元。 ０
囊
审计
７ ［ ＴＩ （ ￣ ） Ｎ ＮＧ
土地增值税纳税筹划
以房地产 开发企业为例
哈 尔滨商业大学会计学 院 李 文 李 畅
【 要 】文章针 对房地产 开发不 同阶段的特点 ， 出了与土地增值税相应的纳税筹划 方法， 摘 提 并通过 具体 实例对纳税筹划方法进行 了
分析 ， 将有助 于房地产企业合理 合法地 减轻税 负、 降低其运营成本 ， 以达到降低 房屋 售价 、 增强 市场竞争 力的 目的。
Ｘ１ ％＝８ （ ０ ０ 万元 ） 。
对于该企业来说 ， 如果预计利息费用高于 ４ Ｏ万元 ， 业应 力争 企
根 据税 法 规 定 ， 不 采用 代 建房 方 式 开发 ， 如 则房 地 产 属于 按转让房地产项 目 计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，
该 房地 产开 发企 业 ， 销售 时 既要缴 纳 土地 增值税 又 要缴 纳 营业
土地增值税税务筹划
非房地产开发企业出售新房
有印花税 没有加计扣除
各类企业出售存量房
A.地价 B.房产原值（三种情况） C.税：城、教、印花、契税
各类企业转让土地使用权 A.地价 B.税金
土地增值税税务筹划
一、收入分散筹划法
扣除项一定旳情况下，降低收入，从而降低纳税人转让旳增值额，显 然是能够节省税款旳。
在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为主要，怎样使收入合理分 散化是这一措施旳关键。一般常见旳措施就是将能够分开单独处理旳部分 从整个房地产中分离，例如房屋里面旳多种设施。当住房初步竣工但没有 安装设备及装潢、装饰时便和购置者签订房地产转移协议，接着再和购置 者签订设备安装及装潢、装饰协议，则纳税人只就第一份协议上注明金额 缴纳土地增值税，而第二份协议上注明旳金额属于增值税征税范围，不用 计征土地增值税。这么就使得应纳税额有所降低，到达节税旳目旳。
二、利息支出筹划法
房地产开发企业在进行房地产开发业务旳过程中，一般都会发生大量旳借款，利息支出是不可防止旳，而利 息支出旳不同扣除措施会对企业应纳旳土地增值税产生很大旳影响。根据税法要求，与房地产开发有关旳利息支 出分两种情况拟定扣除。
两种要求就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，假如前者利息支出不小于 后者计算出旳利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；假如前者不不小于后者，则企业能够 不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这么能够使扣除项目金额增长，土地增 值税旳计税根据降低。
A
房地产开发费用 1.能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金 融机构贷款证明 利息+（A+B）*5%以内 2.不然 （A+B）*10%以内
土地增值税纳税筹划
值税税率特点及相关优惠政策，通过合理的税收
筹划， 使企业适用较低税率纳税或享受免税待遇， 从而减轻纳税 负 相应增加企业的盈利。 担，
２０ （Ｏ０ ８０ ）２％＋５５ｘ ． １９１ ０＋ １０ ＋５０ｘ５ １７０ ５ ％＝２４ 万元 ：增值额＝ ５ １７０ １９１２０ 万元 ； ５５—２４＝ ８８ 增长率＝８８１９１２． 应纳土 ２０／ ４＝ １ ％； ２ ７
— — — — — — — —
根据上述 ， 只要业务真实， 凭据合法有效， 在土地增值税
扣除项 目中允许全额列支。
根据《 财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体 问题规定的通知》 财税字（９５４ 号） （ １９ １８ 的规定 ， 对于县级及 县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各 项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，
维普资讯
Ｍ ｅａｌｕｒ ｉ ａｌＦｉ ｎｃ ａｌＡｃ ｏ ｔ ｌ ｅ ｃ ｎａ ｉ ｃ ｕｎｔｎ ｉ
ｉ
鬣÷
＿ 地增值税纳税筹划 ， ４ ▲ － ＿
董
【 提要】 近年房地产开发企业发展迅速 ， 由于
税费中土地增值税因税率高、税 负重而占有较大
从以上可以看出， 方案一比方案二的销售收入高出７０ ５
万元， 实际销售利润却低 １４ ３ 万元， 方案二应为首选方案。因 而， 提高销售单价， 并非房地产企业提高利润行之有效的途
径。
权所支付的金额 、 开发土地和新建房及配套设施 的成本、 开
发土地和新建房及配套设施的费用、 与转让房地产有关的税
的比重， 成为税务部门关注焦点。 本文根据土地增
静
譬
，
毒 臻
蠢涛 豢
土地增值税纳税筹划方式.doc
土地增值税纳税筹划方式一、土地增值税纳税筹划(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。
在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。
所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。
另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。
这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。
所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。
(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。
只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。
此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。
所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。
根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。
在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)土地增值税清算指南与纳税筹划推荐开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。
（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。
（3）为了提高我国土地的利用效率。
（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。
征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号）提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。
（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。
这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
遏制房价过快上涨的四大手段：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
纳税筹划——土地增值税-11页精选文档
房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了比较明确的规定。
（一）收入额的确定纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。
对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。
当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（二）扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。
（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。
（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。
（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。
以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：（1）取得土地使用权所支付的金额。
它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。
1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。
2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。
土地增值税的筹划方案[纳税筹划实务精品文档]
![土地增值税的筹划方案[纳税筹划实务精品文档]](https://img.taocdn.com/s3/m/e522436127284b73f2425022.png)
会计实务类价值文档首发！
土地增值税的筹划方案[纳税筹划实务精品文档]
甲公司原为一家乡镇企业，成立于1956年，经过50余年的发展，已成长为集生产、加工、销售、科研开发和投资为一体，拥有职工20000余人，年营业收入超过160000万元的大型企业集团，技术水平和经营规模均居同行业领先地位。
1996年为了和市场接轨，建立现代企业制度，甲公司以其所拥有的生产设备、房屋建筑物投资成立乙股份有限公司，全面承接其生产加工、销售和科研开发。
甲公司仅拥有土地使用权，转变为单一功能的投资公司。
2009年1月，出于区域战略布局的考虑，甲、乙公司与A集团进行重组，甲、乙公司分别将所拥有的土地使用权、房屋建筑物及附着物、机器设备等转让给A公司(非股权转让)。
甲公司取得土地使用权所支付的金额为2700万元(无其他扣除项目)，转让价格为11000万元，乙公司房屋建筑物的转让价格为18140万元。
甲公司如何转让土地使用权使得所承担的税负最低。
方案一：直接转让土地使用权
根据重组方案，甲、乙公司分别将所属的土地使用权、房屋建筑物及附着物直接转让给A集团。
转让过程中所承担的税费分别由甲、乙公司承担。
则该转让行为甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税如下：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款的规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
应缴纳营业税：(11000-2700)*5%=415(万元)
应缴纳城建税、教育费附加：415*(7%+3%)=41.5(万元)。
土地增值税纳税筹划
土地增值税纳税筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在房地产开发和交易过程中，土地增值税往往是一项重要的税负。
合理进行土地增值税纳税筹划，不仅有助于降低企业的税务成本，提高经济效益，还能增强企业在市场中的竞争力。
一、土地增值税的基本规定土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
在计算土地增值税时，扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
税率实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
二、土地增值税纳税筹划的意义1、降低税务成本通过合理的纳税筹划，企业可以减少应纳税额，降低税务支出，从而增加企业的净利润。
2、优化资源配置纳税筹划可以引导企业在投资、开发、经营等方面做出更合理的决策，优化资源配置，提高资金使用效率。
3、增强市场竞争力降低税务成本可以使企业在价格竞争中具有更大的优势，增强企业在市场中的竞争力。
4、规避税务风险合法合规的纳税筹划可以避免企业因税务问题而面临的处罚和风险，保证企业的稳定发展。
三、土地增值税纳税筹划的方法1、合理增加扣除项目金额（1）充分利用房地产开发成本在房地产开发过程中，严格控制成本支出，确保各项开发成本的真实性和合理性。
例如，合理规划设计，优化建筑结构，选择合适的建筑材料和施工方法，以降低建筑成本。
同时，加强对开发成本的核算和管理，确保各项成本能够准确计入扣除项目。
土地增值税、资源税税收筹划
这种情况下，合作一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权， 产生了转让无形资产缴纳营业税的义务；另一方因转让部分房屋所有权而发生 了销售不动产缴纳营业税的义务。税法中规定:“以无形资产投资入股，参加投 资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”。若合作双方协商成立 合营企业，房屋建成后双方采取风险共担利润共享的分配方式，向合营企业提 供的土地使用权可视为投资入股，对其不征营业税。
方案一：R=5400万元 营业税金及附加=R5%(1+7%+3%)=297万元 增值率=( R- ∑C) / ∑C=25.67% 应纳土地增值税= ( R- ∑C)30%=330.9万元 应纳企业所得税= (R- ∑C*-330.9）25%=193.03 税后利润=R- ∑C**-330.9-193.03=579.07万元
2.两个合同： a.出售合同：出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。 土地增值率＝ 400／300×100%＝133 % 应纳土地增值税＝ 400×50% － 300×15%＝155万元； 营业税金及附加＝ 700×5% (1+7%+3%)＝38.5万元； b.装修合同：装修收入300万元。 营业税金及附加＝ 300×3% (1+7%+3%)＝9.9万元； 利润＝ 700－300－155 － 38.5＋300－100－9.9＝396.6万元。
土地增值税 资源税 税收筹划
第一部分：土地增值税
一、土地增值税计税原理
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取 得的增值额征收的一种税。 特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额； 5、实行超率累进税率。
土地增值税的税收筹划
8.2.2 资源税的筹划
1.利用综合回收率和选矿比进行筹划
企业如果确知自身煤炭回收率或选矿比低于同行业平 均综合回收率或平均选矿比，则可不提供应税资源销售数 量或自用数量，在这种情况下，税务机关就会根据同行业 的平均综合回收率或平均选矿比来折算，计算出来的应税 产品的数量则会少于实际使用数量，达到节税目的。反 之，如果企业的加工技术或选矿技术比较先进，本企业煤 炭的加工生产综合回收率或金属矿选矿比相对于同行业较 高，则应该准确核算回收率或选矿比，向税务机关提供准
• 本例应通过提高成本的方法进行纳税筹划。例如，将此房 屋进行简单装修，费用为400万元，因此房屋总费用就增 加至1600+400=2000（万元）。此时，按照税法相关规定 可扣除项目增加为2000万元，增值额为2400-2000=400（ 万元），增值率为400÷2000×100%=20%。根据土地增值税 税收优惠条款，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此时土地增 值税为0，应缴营业税为2400×5%=120（万元）；城市维护 建设税和教育费附加120×（7%+3%）=12（万元）。该企业 税后（不考虑企业所得税）利润为2400-2000-0-12012=268（万元）
分开核算多缴纳土地增值税50万元。
• （二）其它
• 案例2：一家房地产开发企业签售出一栋精装修房屋。已 知该房屋总售价为2000万元（含装修600万元），并在税 法允许范围内，该项房地产业务的费用扣除为800万元（ 含装修费用扣除300万元），增值额为1200万元。则土地 增值率为=1200 ÷800×100%=150%。应纳税额=1200 ×50% －800×15%=480（万元）。
附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产 原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值 是房产税筹划的关键。
土地增值税纳税筹划【精品发布】
土地增值税纳税筹划【精品发布】一、房地产开发企业出售写字楼（房产）的纳税筹划【案例1】K企业是A公司下属的一家全资房地产开发企业，2010年开发了一幢写字楼，实际造价（开发成本）为200000000元，预计售价为350000000元。
其中拟20%售给关联公司D公司作为办公场所，其余部分对外出售。
计算土地增值税时不考虑其他扣除成本。
方案一：K公司直接将写字楼售给D公司。
土地增值额为=（350000000-200000000）×20%=30000000（元）土地增值率为=350000000÷200000000=75%应缴纳土地增值税=30000000×40%-40000000×5%=10000000（元）方案二：将拟售给D 公司部分写字楼先转为自用后分立，由D公司受让兼并分立企业。
1、K公司将拟售给D公司部分写字楼先转为自用，作为其自用的固定资产（入账价值20000000元）。
根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）规定：“自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。
这就是说房地产开发企业将其开发的部分房地产转为自用或出租等商业用途时，不需计缴该部分房产的企业所得税和土地增值税。
2、将K公司分立为两个公司，分立新设一个全资子公司（E公司），并由E公司拥有写字楼。
由于K公司分立过程中需对房产、土地进行分割，分立时K公司未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。
因此，K公司分立对房产、土地的分割，不属土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税（即通过企业分立转移到E 公司的写字楼不征收土地增值税）。
3、分立结束后，D公司受让兼并E公司。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
土地增值税的税收筹划
土地增值税的税收筹划发表时间：2011-12-07T13:36:37.333Z 来源：《时代报告》2011年9月上期供稿作者：王瑞武[导读] 从土地增值税的角度分析,两种方式的税收待遇是不一样的。
王瑞武河南卫平门业有限公司河南驻马店 463000中图分类号：F810.42文献标识码：A 文章编号：41-1413（2011）09-0000-01摘要：土地增值税是影响房地产开发企业收益较大的税种之一,房地产开发企业如何在土地增值税严格清算下有效降低税费而保证利润,已经成了房地产开发企业在市场竞争中获胜的关键。
文章从利用有效区间定价、利息支出平衡点、代收费用三个方面并结合具体案例对土地增值税的税收筹划进行了探讨。
关键词：房地产开发企业；土地增值税；清算；税收筹划一、土地增值税清算背景土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
房地产开发企业是土地增值税的主要征税对象。
伴随着2009年房地产市场的强势回暖,房地产价格不断攀升,投机性购房再度活跃。
2010年4月17日,国务院办公厅特别发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，5大项共“十条”措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨,解决城镇居民住房问题。
为了配合“国十条”的实施,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》、《关于加强土地增值税征管的通知》。
通知对土地增值税清算的各种情况,在技术环节予以明确。
同时要求严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
这是近年来国税总局发布第三次关于加强土地增值税清算工作的文件。
企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。
作为企业的决策者,在充分理解政策的同时,要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。
因此,房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项并进行有效的土地增值税税收筹划,势必成为房地产开发企业当前及今后企业发展中的重要课题。
房地产开发与销售的税收筹划土地增值税的筹划
房地产开发与销售的税收筹划土地增值税的筹划依照我国《土地增值税暂行条例》及事实上施细则的规定，土地增值税的征税范畴包括：①转让国有土地使用权。
②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
那个地点所说的“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
所谓“附属物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
土地增值税的筹划要紧包括下面几种方法。
（一）适当增值税筹划法我国土地增值税法规定：纳税人建筑一般住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％时，应就其全部增值额按规定征税。
纳税人建筑房屋出售时，应考虑增值额增加带来的效益与舍弃起征点的优待而增加的税收负担的关系。
1.纳税人享受起征点的照管例如，某房地产开发企业建成一批商品房代售，除销售税金及附加外的全部承诺扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加为5％×（1＋7％＋3％）X＝5.5％X这时，其全部承诺扣除金额为：100＋5.5％X该企业享受起征点最高售价为X＝1.2（100＋5.5％X）解以上方程可知，现在的最高售价为128.48.2.纳税人不享受起征点的照管假设现在的售价为（128.48＋Y），由于售价提高，相应的销售税金及附加和承诺扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时承诺扣除的项目金额＝107.07＋5.5％Y增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）化简后，增值额的运算公式为：4.5％Y＋21.41因此，应纳土地增值税为：30％×（94.5％Y＋21.41）若企业要使提价带来的效益超过起征点增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）即Y＞8.96这确实是说，假如想通过提高售价获得更大的收益，就必须使价格高于137.44.通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部承诺扣除项目金额为100时，销售定价为128.48是该纳税人能够享受起征点的最高价位。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
பைடு நூலகம்
3）以转让方式取得土地使用权,所支付的地价款。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允 许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、大众配套设施间 接费用等。其中： 1）土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用费、 劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安 置动迁用房支出等。 2）前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。 3）建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑 安装工程费,以自营方式发生的建筑工程安装费。 4）基础设施费,包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、 排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5）大众配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内大众配 套设施发生的支出。
{财务管理税务规划}纳税 筹划土地增值税
1
房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值 额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 转让房地产的增值额,是纳税人转让房地产的收入减去税法 规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小,取决于 转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因 素的内涵、范围和确定方法等,税法作了比较明确的规定。 （一）收入额的确定 纳税人转房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收 入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中 减除任何成本费用。 对取得的实物收入,要按收入的市场价格换算成货币收入。 对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值 后折算成货币收入。 对取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月 1 日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税 额。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款 日或收款当月 1 日国家公布的市场汇价折合人民币。 （二）扣除项目及其金额
4
6）开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目所发生的费 用,包括薪水、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发 费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、 财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益,不按房 地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,土地增值税 实施细则对有关费用的扣除,尤其是财务费用中的数额较大 利息支出扣除,作了较为详细的规定。 对于利息支出以外的其他房地产开发费用,按取得土地使用 权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在 5％以内计算 扣除。 对于利息支出,分两种情况确定扣除： 1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证 明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行间期贷款 利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允 许扣除。 2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供 金融机构证明的,利息支出不得单独计算,而应并入房地产 开发费用中一并计算扣除。在这种情况下,“房地产开发费用”
6
允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房 地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有 关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应作了扣除。 房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时,允 许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。 对于个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税, 由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,故计征土地 增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 （6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除 项目是,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权 时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计 20％的扣除。 但是,对取得土地使用权后,未进行开发即转让的,在计算 应纳增值税时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。 此外,对于县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业 在售房时代收的各项费用,可以根据代收费用是否计入房价 和是否作为转让收入,确定能否扣除。 1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,则可作为转 让房地产所取得的收入计税。相应地,在计算扣除项目金额 时,代收费用可以扣除,但不得作为加计 20％扣除的基数。
2
在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时,允许 从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额,大致可以分 为三类。 （1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出 售给买受人时,允许从收入额中扣除的项目及其金额。 （2）纳税人取得土地使用权后,建筑商品房,并将建造的商 品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人,允许扣除 的项目及其金额。 （3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产,如出售旧 房及建筑物,允许扣除的项目及其金额。 以上三类扣除项目依据具体内容不同,又可分为以下六类： （1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土 地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之 和。 其中,“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。 1）从出让方取得土地使用权,所支付的土地出让金。 2）以行政划拨方式取得使用权的,为转让土地使用权时按规 定补缴的出让金；
5
计算方法是,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成 本金额之和,在 10％以内计算扣除。 以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府规定。 （4）旧房及建筑物的评估价格。 1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建 筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本 价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关 确认。 2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地 价款根据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 纳税人转让旧房及建筑物时,因计算纳税需要对房地产进行 评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。 但是,对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房 地产评预计算征收土地增值税时所发生的评估费用,则不允 许在计算土地增值税时予以扣除。 （5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营 业税、印花税、城市维护建设税,教育费附加也可视同税金 扣除。其中：