机电顾问工作手册(超详细)

机电顾问工作手册

作者：吴睿力

一．业务背景

1. 对业主的作用

（1）许多项目的业主仅仅作为项目的投资方掌握着资金，但自己并没有工程项目的运作经验，也没有自己的项目管理团队。如果业主专门为了一个项目组建庞大的项目团队，会涉及大量的专业技术与管理事务的处理，将导致业主不可避免地深度参与整个项目，成本投入极大增加，效果并不理想。（2）许多大型项目会采用国际上通用的项目管理模式，即由投资方或业主委托项目咨询顾问团队对建设项目从前期研究、规划、设计、施工、验收移交等进行全过程连续管理，业主或投资方只负责项目的资金、宏观规划与决策、监督、审核及协调工作。这种方式在国际上已经有多年的成功实践，充分利用了顾问的专业性、稳定性和规模优势，近年来国内也在逐步采用。（3）尤其是超高层写字楼、星级品牌酒店、城市综合体等，机电系统庞大而复杂，机电顾问的作用和地位尤为重要。业主只需要配备少量的项目管理人员把握项目执行进度，协调项目各参与方关系，推进项目有效执行。“专业工作交给专业公司去打理”，省去繁琐的中间环节，大大降低了项目运作过程中的技术性风险，更能确保项目圆满按期完工。

2. 设计院的设计存在不足情况，例如：

（1）设计院施工图以达到并满足国家规范及报审为主要设计目标，很少有时间

去研究其他专业如厨房顾问、酒店管理标准、商业顾问的要求和业态流程的合理性。

（2）很多项目也存在设计时业主的要求、定位尚不明确就着急赶施工图，施工图只能预留一些条件，当最终确定业态及功能及要求后，机电系统设计图纸只能重新进行设计的现象。

（3）有些已经进入土建施工后期或土建阶段已完工的项目，还要再将现场土建不符合要求的机房、竖井、层高等根据修改后的机电施工图纸做处理，造成项目的土建改造浪费及重复设计。

3. 机电顾问相比设计院的作用，例如：

（1）一般设计院的技术经验不足

针对地产市场上的大型公共商业建筑，如：超高层写字楼、超五星级酒店、城市综合体等，一般设计院的技术经验不足，做过的案例偏少，尤其是弱电智能化系统设计，一般的设计院基本不会做，而机电顾问公司则均有较多的设计案例及设计经验。

（2）机电顾问单位较一般设计院配合度更高

一般设计院由于社会机制问题，都不愿意做深化设计、修改设计、优化设计方案，而机电顾问公司恰恰相反，基本能做到按业主要求提供及时、准确的优质服务。

（3）机电顾问公司具有良好的方案分析和优化能力

一般设计院很少进行方案分析、方案优化，只要设计能通过施工图审查就大功告成。但通过施工图审查的设计并不一定是一个最好的、最节能

的、技术最进步的、性价比最高的设计。

（4）机电顾问公司的服务范围广

机电顾问公司的服务范围包括：方案阶段，初步设计阶段，施工图设计阶段，二次装修机电设计阶段，综合管线设计，招标技术服务，施工现场技术服务等，为业主提供一条龙式的服务，让业主尽可能的省心省力。

而设计院基本只作一次机电施工图设计服务。

（5）机电顾问公司对很多特殊业态、特殊场所均有设计经验

很多特殊业态，及特殊场所如：真冰溜冰场、大型电影院、超市、保龄球馆、恒温泳池、spa水疗、蒸汽锅炉、发电机房、厨房排油烟等。一般设计院基本没有设计经验，而很多机电顾问公司则有许多设计配合案例，方便了业主的设计管理，工程也不易漏项。

（6）机电顾问能够对图纸质量把关、提出优化建议

能及时完成各项深化设计、综合管线设计、能配合业主的招投标技术服务及现场施工验收的技术支持等，起到一般设计院发挥不了的作用。

二．设计院与机电顾问的区别

1. 如项目由机电顾问全过程服务，建设过程中，机电顾问与设计院在各阶段的任务不同，各有侧重，如下表《主要工作对比表》。

注：上表为机电顾问能提供的工作服务，具体以合同为准。

2. 机电顾问与设计院分工合作

如项目设计阶段由机电顾问和设计院合作，则各有分工，相互配合完成各项工作。如下表：

注：图例★具体负责范围☆提供技术支援及协作

三．工作理念

1. 综合设计能力、业态标准、施工经验、材料知识、造价分析为客户提供全周

期机电专业的技术服务。

2. 站在客户的立场上，以产品为核心，从将来产品入市之后用户的需求来倒逼前端方案的规划设计，与业主方一起开发最合适的有价值的产品。

3. 不仅注重执行客户意图，更注重怎么做更好。

4. 降低客户的管理成本，让客户尽可能省心省力。

5. 提高空间的商业价值、提升建筑的舒适性、降低后期的维护成本。

6. 不参与客户分包与采购等经济类工作。

四．方案阶段的工作内容

1.方案阶段顾问分为五大工作内容，各部分工作比例如下：

产品标准与定位（5%）、外部条件收集梳理（10%）、机电总体方案（20%）、专业方案（50%）、方案汇报材料（15%）

2. 产品标准与定位的目的与价值

（1）借助顾问资源收集地块周边或相同定位城市的同类型项目案例。

（2）梳理各案例技术关注点并进行横向比较，拟定本项目配置方向。

（3）梳理及分析酒店管理公司或绿建等外部相关方的需求。

（4）梳理及分析规范要求，特别关注新老规范对比及影响分析。

（5）产品标准与定位影响所有设计。

3. 外部条件收集梳理的目的与价值

（1）协助甲方收集并梳理所有外部条件，包括地块周边市政、天然资源、周边开发情况等。

（2）结合建筑方案、主机房位置等，分析外部条件，并提供初步方案，供甲方作进一步征询。

（3）完善小市政管线，提供最优进线及接口方案。

（4）梳理环评和其它外部要求，为后续设计提供依据。市政征询、环评等结果为后续机电专业方案设计输入条件。

（5）进线及接口方案影响主机房落位、化粪池及调压站位置、场地排水方案、地库轮廓、小市政管线综合。小市政管线综合影响覆土厚度，覆土厚度结合层高、结构、机电空间、净空要求，间接影响着地库开挖量。

4. 机电总体方案的目的与价值

（1）层高及净高分析

（2）关键部位管综