p2p网贷研究报告

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P2P网贷行业房贷市场研究报告

房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕榈树统计，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简单介绍。

房产一般用于贷款的模式分三种：一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的抵押贷款;二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等;三是针对买房首付款进行的贷款。

房地产抵押：是指抵押人(借款人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

赎楼：融资方因其经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并要求业务签署全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续;解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。

根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新“。

今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。其实自XX年下半年以来，随着银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给一些成长性好的企业，而非房地产领域。

首付贷：即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼盘总价10-20%。该产品是互联网创新下的新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。

以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同时也衍生出其他比如房产众筹、房租借贷模式等，相关模式在文中最后将会做以简单介绍。

中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱，房地产行业经历了较长时期的黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。

XX年11月，住建部发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主。

据搜房网最新的统计，XX年上半年全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比XX年上半年下跌%。XX全年中国23个主流二手房城市的二手房成交量合计

超过100万套，全国多个城市的二手房同比涨幅多数在60%以上。

中国人的传统习惯是有自己的住房才感觉有了一个家，所以中国人的住房拥有率相对较高。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)最新季度数据显示，截至XX年3月，城镇地区住房拥有率已上升至%，城镇家庭拥有多套房比例上升至%。可见住房在中国人的财富中占比较大。在借贷行业，通常是找到了有房客户就是找到了优质客户。

另外，新型城填化改革将进一步打破城乡身份、经济差别，也会为房贷业务提供新的发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。

总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一个良好的基础。但是由于快速发展，房地产也迎来了转型发展期。虽然当前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长的可能。

银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。如此高成本融资，为什么还会有市场?

究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，很多银行自XX年下半年已经开始几乎很少做房产抵押贷款。

部分有做该业务的对借款人的资质情况要求比较高，如果借款人出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且随着楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢;二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采取受托支付等完成资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制;三是银行放款周期较长，需要经过很多道调查和审批环节，手续繁琐。

对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身的融资需求。随着借款风险的增加，借款人也必然承受着高利率。银行房贷与民间借贷做房贷相同的是二者在本质上核心都是借贷风险的控制。只是P2P的风控手段更加灵活、贷后管理更为严厉。

房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：

Ø 贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间;

Ø 申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;

Ø 看房评估(或勘估)：找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;

Ø 报批贷款：风控人员对所有申贷资料连同评估报告进行审批;

Ø 借款合同公证：借款人及抵押人填写(委托书、借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其

进行公证;

Ø 抵押登记手续：工作人员凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记;

Ø 发标、放款：平台发标、募集资金放款。

平台一般会要求借款人提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。

抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

抵押率、抵押限额以及抵押期限

贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

在房屋估价上会要求第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购买价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%。

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。

房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。但是由于首次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款公司进行二次抵押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。二次抵押借款人面临更高的借款