加强国有资产租赁合同中法律管理及风险防控

加强国有资产租赁合同中法律管理及风险防控商业地产租赁中涉及三方主体：所有者、经营者和管理者。所有者投资地产出租给经营者，物业作为日常的管理者。

而所有者可能是房地产的开发商，也可能是投资房产的赚取租金等待升值的业主，开发商建成商业地产后，作为最初的所有者，一般有三种选择：1、出售；2、出租；3、售后包租。

如果开发商选择第一种方式来盈利的话，就出现了购买商业地产的业主，购买的业主可能出现两种情况：1、买己经营商铺；2、买来投资，出租给商铺的经营者赚取租金。如果开发商选择第二种方式盈利，他就直接对话商铺的实际经营者；而如果选择第三种方式盈利，他就需要直接对话商铺的经营者和业主。而物业管理者作为日常的管理人员为开发商、业主和商铺经营者提供服务，他们即可能隶属于开发商，也可能是独立的第三方。

作为所有者，即开发商或业主，投资商铺比投资住宅会带来更高的回报率，同样也会带来更大的风险，国家政策和政府规划会给商铺的增值与否和承租率的高低带来比较大的影响，这点在投资之前应该了解清楚，本文不予多谈。

所有者将商铺出租给经营者，在实际履行过程中可能会遇到很多的问题，如：承租人私自转租问题；经出租人同意承租人转租后又不支付租金时如何处理；将出租的房屋出售，承租人的优先购买权问题；超出租赁合同约定的经营范围问题；承租后，部分面积不装修使用，影响租金收益或整个物业形象问题；租赁合同到期或提前解除后，承租人的营业执照未注销的如何处理等等。类似上述所列问题，双方签订书面的租赁合同时，应考虑周全，约定详细，责任划分明确，以免日后带来不必要的纠纷。

第一，装修期的问题

很多大型商铺经营之前都需要符合要求的装修，少则一个月，多则半年，一般出租人都会视情况给予一定时间的装修免租期，而很多

出租人和承租人对装修期的法律关系约定并不明确，有的认为还没有开始收租金，所有权和使用权还没有开始分离；而有的观点则认为，既然商铺已经处于承租人的实际控制之下，应由承租人负责。一些企业为了在财务上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外，并不妥当。

装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及承租人装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。在此期间装修的所有事项均由承租人安排，装修人员也听从与承租人的指挥和调派，商铺实际上已经脱离出租人的掌控，因此建议最好将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对上述装修期间可能发生的问题进行明确约定。

第二，租赁期限的问题

很多承租人在租赁期开始时都无法预知营业收入会如何，且出租人在可预见租金会稳步上涨的情况下也大都不愿意把租期约定过长，而在经营一两年、两三年之后，承租人的商铺已形成一部分稳定客源，也开始盈利，会有意向继续续约，此时的出租人就会趁机涨租金或转租他人以提高收益。

笔者就曾经碰到过一个案例，一个经营者承租某大型底商作为_ 开始签订三年的合同，合同即将到期时，承租人有意续约，并找出租方洽谈，出租方一再表示同意，声称续约没有问题，只是要求提高几部分租金，承租人对提高的租金表示可以接受，双方口头达成合意，承租人就又购入大量设备，继续经营。但当租赁合同到期时，出租方矢口否认曾同意续约事宜，要求承租人尽快腾空，商铺要留待自用，不对外出租也不出售。承租人刚刚追加投入，客源已经稳定，奈何没有任何证据证明出租人曾同意续约的事实，只能承担败诉的不利后果

第三，承租人欠租及合同解除的问题

租赁合同一般都会约定合同的解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时，出租方就享有合同解除权。若欠租导致的合同解除，很多情况下还会引发欠水电费的问题，出租方能否直接采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。

如果水电的购买协议是出租方与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租方可以米取停水停电的措施；而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租方就不宜采取停水停电的措施。且，在出租方有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来突然损失，减小风险。

也有因政府规划引发的合同解除，如出租的房屋在拆迁范围内，这是不可归则于出租方或承租方任何一方的原因，应提前解除租赁合同，这点在合同中也要明确约定。笔者就曾经遇到过一个类似的情况，因天津西站规划、房屋拆迁，合同提前解除，但是承租方并不予配合，而是要求赔偿，最后不得不采取诉讼解决。

无论是何原因导致出租方享有解除权时，都会涉及腾房的问题，若承租方配合，约定日期腾房，自然减少麻烦，但若承租方拒绝腾退房屋，出租方只有采取强制收回房屋的措施。这时，就应该邀请物业公司或居委会等第三方在场见证，全程摄像，将属于承租方的物品制作清单后，由在场所有人在清单上一起签字确认。并将物品妥善保管，书面通知承租方留存物品的地点和清单。以免日后承租方以丢失贵重物品为由引起纠纷。

第四，物业管理的问题

前文已经说过，物业可能是隶属开发商的部门，也可能是独立的第三方。无

论何种方式，物业都是承担着与承租方沟通、日常管理的责任，也是与承租方摩擦最多的部门。因此，对于物业的职能在租赁合同中或者单独的物业管理合同中详细约定。商业地产（尤其是商铺）涉及相邻权问题，如隔壁装修影响生意等，这些都需要物业出面协调，保证不影响各家商户的利益。

第五，转租的问题

承租商业地产后，承租方可能因为各种原因提前终止经营，但租赁合同还没有到期，很多承租人就想把所租商业地产予以转租，以减少损失。很多出租方都会在合同中明确约定不允许转租，也有的转租是在出租方同意的情况下达成的，但是这就涉及如果转租的再承租人出现欠租或者破坏房屋等恶意情况，责任由谁承担的问题，承租人是否需要承担连带责任，这些在合同中都需要明确约定。

第六，产品质量责任问题

法律明确规定，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。

第七，售后包租的问题

目前，很多开发商为了达到满额的销售率，推出售后包租的方式进行促销，