商业地产成本测算
万平商业综合体成本测算
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
6 施工放线
栋数
7 竣工测量费
◆ 规划设计费 1 规划条件设计 2 概念设计 3 详规 4 规划设计
176.64 1000元/户 - 含在配套费中
300.00 变电所低压部分设备（电缆、变压器、母线）本项目设置于室内 47.94 300元/户，商业（暂按200户）写字楼（暂按294间），公寓（1104户）均收取 15.00
10.00 考虑两个园区出入口，每个约5万元
5.00 暂按5万考虑
- 暂不考虑
建筑面积
◆ 周界红外防越
建筑面积
◆ 小区门禁系统
建筑面积
◆ 电子巡更系统
建筑面积
◆ 电子公告屏
建筑面积
◆ 园区内埋管
建筑面积
◆ 背景音乐系统
建筑面积
六 园林环境费
1 绿化建设费
绿化面积
2 道路广场建造费
◆ 方砖地面、广场
道路面积
◆ 行车路
道路面积
◆ 区内周边道路(入口景观）
道路面积
3 围墙建造费
◆ 小区围墙建造工程费
单价(元)
合价(万元)
28,729.15 28,729.15
-
工程量及单价说明
1.00 -
1.00 1.00 34,400.00 174,659.84 0.66 34,400.00 174,659.84
商业地产开发成本核算方法及成本控制对策
商业地产开发成本核算方法及成本控制对策随着时代的发展，我国经济水平得到了全面提升，商业地产开发也取得了良好的发展空间，获取了较大的经济利润。
商业地产企业在获得新的发展机遇的同时也面临着更加严峻的挑战。
为确保商业地产开发的有效实施，应加强对商业地产企业的成本管理及核算，实现商业地产企业的发展目标。
本文将对商业地产开发成本核算方法及成本控制对策进行分析探讨。
标签：商业地产开发；成本核算；控制对策现阶段我国商业地产行业得到了飞速发展，基于此，加强对商业地产企业成本核算及成本控制管理显得尤为重要。
就目前来看，我国商业地产企业在成本核算及控制方面还存在诸多问题，笔者将分别从：商业地产开发成本核算中存在的问题、商业地产开发成本核算及控制对策探析，两个方面来阐述。
一、商业地产开发成本核算中存在的问题商业地产开发成本是指，商业地产企业为开发商品房需支出的费用总和。
通常可分为：建安成本、土地成本、配套设施费以及规划设计费。
就目前来看，商业地产开发成本核算实施中还存在诸多问题，主要表现在：缺乏明确的成本核算对象、缺乏明确的成本费用归集与分配方法、成本核算周期科学性有所缺乏等方面，笔者将从这些方面来入手。
1.缺乏明确的成本核算对象由于商业地产项目用地范围不是一定的，且产品形态多种多样，就目前来看，如何对成本核算对象进行确定还缺乏明确的指示，这一现象为商业地产开发成本核算工作带来一定影响。
2.缺乏明确的成本费用归集与分配方法根据成本会计知识，商业地产开发中应对前期工程费用、基础设施费、配套设施费等间接开发成本合理分配，但如何实施目前还缺乏明确的解决方法。
3.成本核算周期科学性有所缺乏与一般企业不同，商业地产企业产品开发周期相对较长，在产品开发过程中应根据生产周期来对开发成本加以核算。
商业地产开发成本核算开展目的在于将可销售面积开发成本准则计算出来，帮助企业获得更多的经济利润，然而这项工作的开展往往会被配套设施延迟实施所影响，无法真正落实。
商业地产开发成本核算分析
商业地产开发成本核算分析商业地产开发是一项复杂而庞大的工程，需要综合考虑各种因素来确保项目的成功和经济效益。
在进行商业地产开发之前，开发商需要进行成本核算分析，以便做出明智的决策并最大程度地降低风险。
本文将对商业地产开发成本核算的相关内容进行探讨。
一、项目前期费用核算商业地产开发的前期工作包括项目调研、可行性分析、规划设计等，这些工作都需要一定的投入。
在成本核算中，开发商应该将这些项目前期费用纳入考虑范围，并按照各项工作的投入程度进行合理分配。
二、土地及拆迁费用核算商业地产开发的首要环节是土地的购置与准备工作。
土地价格在不同地区和不同用途下有较大差异，开发商需要结合市场情况和项目需求来确定合适的土地购买方式和价格。
此外，拆迁费用也是商业地产开发不可忽视的一部分，开发商需要根据拆迁政策和拆迁范围，合理核算拆迁费用。
三、工程建设费用核算商业地产开发涉及到建筑工程和设备安装等多项费用。
在进行成本核算时，开发商需要综合考虑施工费用、材料费用、设备费用、装修费用等各方面的成本。
此外，建筑工程还需要考虑施工期间的临时设施费用和各项审批手续所产生的费用。
四、销售和营销费用核算商业地产开发完成后，需要进行销售和宣传推广，以吸引潜在的购房或租赁客户。
销售和营销费用包括广告宣传、销售人员薪酬、购房优惠政策等方面的开支。
在成本核算中，开发商需要根据项目实际情况来确定适当的销售和营销费用。
五、项目管理及运营成本核算商业地产开发完成后，还需要进行项目管理和日常运营。
项目管理费用包括项目管理人员的薪酬、办公设备及场地租赁费用等。
同时，商业地产的日常运营需要考虑各项设施维护、物业管理、水电费用等费用。
开发商要合理核算项目管理及运营成本，以确保项目的可持续发展。
六、风险及利润的考虑商业地产开发过程中存在着各种风险，例如市场风险、政策风险和资金风险等。
在进行成本核算时，开发商需要合理考虑风险因素，并在成本的基础上适度考虑利润的要求。
XX商业综合体项目目标成本测算
XX商业综合体项目目标成本测算商业综合体项目目标成本测算是指根据项目要求和经济效益预测，对商业综合体项目的预算进行全面测算和评估，以确定项目的目标成本。
目标成本测算包括项目建设、运营和维护等各个方面的费用，并结合项目的规模、地理位置、市场需求和竞争情况等因素进行具体计算。
一、项目建设成本：商业综合体项目的建设成本是指项目投资建设阶段所需的资金，主要包括土地购置费、规划设计费、建筑建设费、设备购置费、工程监理费、建设期利息等。
建设成本是商业综合体项目的重要组成部分，直接关系到项目建设周期和投资回报率。
1.土地购置费：根据项目规划面积和土地市场价格，计算土地购置费用。
按照土地出让合同约定的支付方式和期限进行支付。
2.规划设计费：包括项目建设规划设计费用和商业综合体室内外装修设计费用，根据设计单位提供的设计方案和费用进行计算。
3.建筑建设费：包括项目主体建筑物、室内外装修、公共设施等建筑费用，按照建筑面积和建筑造价进行测算。
4.设备购置费：包括商业设备、办公设备、消防设备、通信设备等设备费用，根据设备清单和市场价格进行测算。
5.工程监理费：根据项目建设投资金额的一定比例，计算工程监理费用。
监理单位根据项目建设过程进行监督和验收。
6.建设期利息：根据项目建设周期和资金借贷利率，计算项目建设期间的利息支出。
二、项目运营成本：商业综合体项目的运营成本是指项目建设后，项目正式运营所需的各项费用，包括管理费、人员工资、设备维护费、物业费、广告宣传费等。
运营成本直接关系到项目的盈利能力和可持续发展。
1.管理费：包括行政管理费、财务管理费、人力资源管理费等管理方面的费用。
按照项目规模和管理层次进行计算。
2.人员工资：包括项目经理、管家、运营人员、保安人员等的工资福利费用。
根据工作岗位和行业标准进行测算。
3.设备维护费：包括商业设备、消防设备、通信设备等的维护保养费用，根据设备使用寿命和维护标准进行计算。
4.物业费：包括物业管理费、公共设施维护费、绿化维护费等，按照物业管理合同约定的支付方式和标准进行支付。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
25万平商业综合体成本测算
1,600.00 -
300.00
1 11,836 360
560.00 5,064.00
550.00 360.00
11,836.00 11,836.00
15.00 15.00
174,659.84 174,659.84
10.00 12.00
2007.50 1,397.28 商业80元/㎡
85.64 搬用繁荣路项目 含在配套费中
10.48 与报批报建部沟通此合同尚未签订，约0.5-0.6元/m2
20元/户；100元/栋（与报批报建部沟通不交此费用）
此部分费用由施工单位交纳
0.02%*建安总造价(甲乙各一半)建筑工程交易服务费（与报批报建部沟通不交此
费用）
0.5元/平方米，目前已有
按照建筑面积收取：1.2元/平米。《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》
规划设计费
规划报批费
栋数
占地面积 占地面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 占地面积
5 施工图设计
建筑面积
6 管网设计
管网综合设计
管网单体设计
电力设计
7 环境设计费
9 智能化设计费
11
精装修设计费(公寓部分、写 字楼公共空间)
2 报批报建费
建筑面积 投资额 建筑面积 环境面积 建筑面积
装修面积
系数 工作量
地价及前期费用
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
商业商场开发成本测算
商业商场开发成本测算商业商场作为一个综合性的商业项目，在其开发过程中涉及众多的成本，如土地购买、建筑设计与施工、室内装修、设备采购等。
准确测算商业商场的开发成本对于项目的可行性和盈利能力具有重要意义。
本文将从不同的角度，对商业商场开发成本进行测算和分析。
一、土地购买成本商业商场的土地购买成本是项目开发的首要成本之一。
购买土地的费用可分为土地定价费、转让费、过户费等。
另外，还要考虑与土地相关的税费，如土地增值税和土地使用税等。
因此，在测算开发成本时，需要考虑土地购买费用及相关税费的因素。
二、建筑设计与施工成本商业商场的建筑设计与施工成本是项目开发中的重要一环。
建筑设计包括建筑师的设计费用、结构设计费用、装饰设计费用等。
施工成本则包括土建施工费用、安装费用、装修费用等。
这些费用需要根据项目规模、地理位置和设计要求进行测算，并结合市场行情进行调整。
三、室内装修成本商业商场的室内装修是吸引顾客的一项关键因素。
室内装修包括墙面装修、地板装修、天花板装修等。
此外，还包括商业商场的道路铺设、园艺景观设计等费用。
在测算室内装修成本时，需要考虑设计师费用、施工费用以及装修材料的采购费用。
四、设备采购成本商业商场为了正常运营，需要购买大量的设备，如空调系统、电梯系统、照明系统等。
设备采购成本包括设备购买费用、设备安装费用及设备维护保养费用。
在测算成本时，需要综合考虑设备的价格、品质和性能，确保商场的正常运营和客户的满意度。
五、其他费用除了上述提到的主要成本外，商业商场开发还涉及其他费用，如市场调研费用、广告宣传费用和管理费用等。
市场调研费用用于研究项目所在区域的市场需求和竞争情况，广告宣传费用用于吸引顾客和提高品牌知名度，管理费用用于商场的日常运营管理。
综上所述，商业商场的开发成本涉及多个方面，需要全面而准确地测算。
在测算成本时，需要考虑土地购买费用、建筑设计与施工费用、室内装修费用、设备采购费用和其他费用等因素，并结合市场行情和项目需求进行调整。
商业综合体立面方案成本测算
商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。
1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。
如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。
三、责任部门项目公司成本部。
四、 配合部门项目公司设计部。
五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。
六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。
商业广场项目成本利润测算
商业广场项目成本利润测算商业广场项目是现代城市中常见的一个类型，随着城市发展和人们消费需求的增加，商业广场项目的投资和运营也变得越来越重要。
在进行商业广场项目的开发和策划之前，准确测算项目的成本和利润是至关重要的，本文将对商业广场项目的成本和利润进行详细的测算分析。
一、构建商业广场项目的成本商业广场项目的成本由多个方面构成，包括土地购置费、建筑物建设费、设备购置费、人力资源费用等。
首先，土地购置费是商业广场项目的前期必要投资，需要考虑土地的位置、面积、现有用途等因素来确定合适的购置价格。
其次，建筑物建设费用需要包括设计、施工、装修等各个环节的费用，并根据项目规模和质量来评估合理的建设费用预算。
设备购置费用主要是商业广场项目所需的各种设备设施的投资，如空调、灯具、电梯等，需要综合考虑设备的品质、数量和价格来进行成本测算。
最后，人力资源费用包括管理人员、售后服务人员、保洁人员等的薪资与福利，需要根据项目规模和运营需求来确定。
二、商业广场项目的利润估算商业广场项目的利润主要来自于租金收入和其他经营活动的收入。
首先，租金收入是商业广场项目最主要的利润来源，需要根据商业广场的规模、地理位置、租赁价格等来进行预测和估算。
其次，商业广场项目还可以通过其他经营活动来增加收入，例如广告租赁、停车场收费等。
此外，商业广场项目还可以通过合理的经营策略来增加顾客的消费频次和金额，进一步提升利润。
三、成本利润测算分析实例以某商业广场项目为例，假设土地购置费为5000万元，建筑物建设费为8000万元，设备购置费为2000万元，人力资源费用为1000万元。
商业广场项目的年租金收入预计为500万元，其他经营活动收入预计为200万元。
在考虑折旧、维护等费用后，每年的运营成本约为1000万元。
根据上述数据，我们可以进行成本利润测算分析。
商业广场项目的总成本为土地购置费，建筑物建设费，设备购置费和人力资源费用的总和，即5000+8000+2000+1000=16000万元。
商业定价和租金测算的三种方法
商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。
大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。
但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。
前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。
后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。
一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。
成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。
具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。
但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。
土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。
市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。
市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。
商业地产目标成本核算表 (一)
商业地产目标成本核算表 (一)商业地产目标成本核算表是商业地产开发过程中必不可少的工具之一，它是管理者在进行商业地产开发前要认真制定的一份表格，主要是用于核算商业地产的成本和收益，为商业地产的开发和运营提供参考和决策依据。
一、商业地产目标成本核算表的作用1.为商业地产的建设和运营提供计划和目标的制定依据。
2.核算商业地产的成本和收益，从而控制商业地产的经营风险。
3.为商业地产的运营提供决策支持和优化管理。
二、商业地产目标成本核算表的主要内容1.投资收益计算表，主要用于计算商业地产和开发项目的投资回报率和利润。
2.资金调配计划表，用于制定一份详细和科学的资金调配计划，确保商业地产项目资金的合理利用。
3.成本测算表，将商业地产开发过程中的各项成本进行明细的核算，包括土地、建设、装修等费用。
4.财务预算表，在商业地产项目的预算管理中占据重要地位，有利于实现物力、财力、时间等各项预算的有效管理。
三、商业地产目标成本核算表的制定步骤1.确定开发项目的基本信息和规划目标。
2.确定商业地产项目的预算范围。
3.细化商业地产项目的预算计划，制定详细的计划表。
4.进行商业地产项目的成本核算，分析各项成本的投入与预期收益之间的比例。
5.审慎制定商业地产项目的财务预算。
四、商业地产目标成本核算表的应用商业地产目标成本核算表是一份应用广泛的工具，适用于商业地产开发各个阶段。
具体应用如下：1.商业地产项目立项之前的资金筹措。
2.商业地产项目开发前的预算和进度管理。
3.商业地产项目开发中的现金流量管理。
4.商业地产项目运营期的财务管理。
五、商业地产目标成本核算表的优势1.为商业地产开发项目的管理提供了强有力的支持和依据。
2.能够控制商业地产开发项目的经营风险，提高商业地产项目的投资回报率。
3.可以精密化管理商业地产项目的每一个环节，并为商业地产项目提供实时的决策支持。
4.有利于商业地产项目的长远规划和智能化管理。
总之，商业地产目标成本核算表在商业地产开发过程中起着至关重要的作用，它不仅可以提高商业地产开发项目的投资回报率，同时也可以控制其经营风险，从而保证商业地产项目的可持续发展。
万平商业综合体成本测算
万平商业综合体成本测算万平商业综合体的成本测算是一个复杂而全面的过程。
在进行测算之前，我们需要对商业综合体的规模、建筑面积、功能定位和设施要求等综合因素有一个明确的了解。
本文将从土地费用、建筑费用、设备费用、人工费用等多个方面进行测算，帮助您全面了解商业综合体的成本。
首先，土地费用是商业综合体建设的首要成本之一、土地费用根据地理位置、土地用途、土地面积等因素来确定。
如果商业综合体位于繁华地段或者城市核心区域，土地费用相对会高。
总之，土地费用在商业综合体的成本中起到了决定性的作用。
其次，建筑费用是商业综合体成本的重要组成部分。
建筑费用包括建筑设计、建筑施工、装修、购买材料等多个方面。
商业综合体的建筑费用通常比较高，因为商业综合体在设计和装修方面需要展现出较高的品质和形象。
此外，商业综合体建筑的功能定位和风格也会对建筑费用产生一定的影响。
再次，设备费用是商业综合体成本的重要组成部分之一、设备费用主要包括各种商业设备、设施、机械设备等。
商业综合体的设备费用根据不同的功能定位和使用需求而有所差异。
例如，购物中心需要购买电梯、自动扶梯、排风系统等设备，娱乐中心需要购买游乐设备、音响设备等。
最后，人工费用是商业综合体成本的重要组成部分之一、人工费用通常包括设计师、工程师、施工人员、售后服务人员等的工资和福利。
商业综合体的人工费用也会受到地理位置、项目规模、施工周期等因素的影响。
综上所述，商业综合体的成本测算是一个综合而复杂的过程。
除了土地费用、建筑费用、设备费用和人工费用外，还有其他各种杂费和运营成本需要考虑。
为了得出准确的成本测算结果，需综合考虑各个因素的影响，并进行详细的市场调研和数据分析。
只有通过综合分析和核算，才能得出一个可行的商业综合体成本测算结果，为后续的项目规划和投资决策提供参考。
商业综合体售楼处样板间成本测算实操
商业综合体售楼处样板间成本测算项目阶段：筹备一、工作内容售楼处样板间成本测算1、招投标依据集团售楼部的建造标准,设计前充分与设计人员沟通，严格把成本控制在集团建造标准以内。
2、方案图应该经过严格的流程审批。
3、根据集团施工累招标文件范本，结合售楼处与样板间建设特点，编制恰当合同，特别是对于过程中付款比例和节点很重要。
4、部门经理牵头各部门（开发设计部、工程部、营销部）对售楼处各项指标进行优化，既能缩短工期，又能降低造价，并能达到营销部期望效果要求。
5、尽量全面、快速测量工程量，并对相应子目进行市场询价，特别是对于新工艺、新材料的使用要准确判断。
二、工作时间开始时间：交地日后45结束时间：摘牌日后85天周 期：45三、责任部门营销部、设计部、成本部。
四、配合部门工程部、设计部五、对接部门工程部、设计部、营销部、计划部。
六、工作要点1、前置条件：成本部根据计划，及时问开发设计部索取相关方案图，方案图要经过相关流程审批。
2、制度流程：<<关于严格执行售楼处建设管控要求的通知>>。
3、集团模板；《2014招标文件范本》七、完成标准合约规划审批完成，测算完成并提交商业地产成本控制部、集团规划院。
八、跟踪落实要点测算完成后，如果在目标成本范围内，方案图后期出多版施工图要留意开发设计部变化，督促设计部严格按照方案图进行深化，防止后期开发设计部随意变更。
九、关注重点严格按照方案图进行深化，严格按照集团招标范本签订合同，严格按照集团建造标准设计、深化图纸等。
综合体开发项目成本测算
综合体开发项目成本测算综合体开发项目是指将商业、居住、办公、娱乐等多种功能集合在一起的综合性地产项目。
对于综合体开发商而言，准确地估算项目成本是至关重要的。
本文将从项目前期工作、土地成本、建筑成本以及其他费用等方面进行综合体开发项目成本测算的探讨。
一、项目前期工作综合体开发项目的前期工作包括项目规划、市场调研、可行性研究等。
这些工作的费用应作为开发项目的成本予以计算。
其中，市场调研和可行性研究费用通常是通过委托专业机构进行，应根据实际情况进行预算。
二、土地成本综合体开发项目需要购置土地或与土地所有者合作。
土地成本是项目成本的重要组成部分。
土地成本的估算主要包括土地购置费、拆迁补偿费等。
开发商需要与土地所有者进行谈判，确定合理的土地价格，并计算相关费用。
三、建筑成本综合体开发项目的建筑成本是其中重要的一部分。
建筑成本包括建筑设计费、施工费、材料费等。
开发商需要聘请合适的建筑设计团队，制定出优质且经济合理的设计方案。
施工费用应根据项目规模、建筑面积、施工周期等因素进行合理测算。
同时，应注重材料的选择与采购，以确保建筑质量。
四、其他费用除了土地和建筑成本外，综合体开发项目还需要考虑其他相关费用。
这些费用主要包括项目管理费、人力资源费、宣传费、税收等。
项目管理费用涵盖了项目的监督与管理、招聘与培训等方面。
宣传费用用于项目的市场推广与宣传活动。
税收是根据当地法规与政策收取的相关税费。
综合体开发项目成本的测算需要综合考虑各个方面的因素，并结合实际情况进行合理预估。
在实际操作中，开发商应制定详细的成本计划，并随时根据项目进展进行调整。
同时，合理控制成本，提高资源利用效率，对于项目的顺利开发和运营具有重要意义。
综合体开发项目的成本测算不仅关系到项目的盈利能力，还直接影响到投资回报率和市场竞争力。
因此，在进行成本估算时，开发商应充分考虑市场需求、建筑质量、管理水平等因素，以确保项目的可持续发展。
结论综合体开发项目成本的准确测算对项目的顺利进行至关重要。
商业地产项目费用测算明细
1 土地及大配套费1.1 土地款1.1.1 土地购买价1.1.2 土地征用费1.1.3 土地转让费1.1.4 土地评估费1.1.5 土地堪察费1.2 大配套费1.2.1 政府缴费1.2.2 代征土地部分建造费1.3 土地出让金1.4 土地契税1.5 拆迁费1.5.1 拆迁补偿费1.5.2 拆迁工程费1.5.3 拆迁评估费1.5.4 拆迁管理费1.6 土地交易费1.7 拍卖佣金1.8 耕地占用税1.9 其他土地费用2 前期费用2.1 三通一平费2.1.1 临电工程费2.1.2 临水工程费2.1.3 临路工程费2.1.4 填土及平整场地费2.2 临时设施2.2.1 临时围墙2.2.2 临时办公室2.2.3 临时场地占用费2.3 设计费2.3.1 方案规划设计费2.3.2 建筑施工图设计费2.3.3 装修设计费2.3.4 环境设计费2.3.5 综合管网设计费2.3.6 人防设计费2.3.7 设计咨询费2.4 服务咨询费2.4.1 可研编制费2.4.2 招投标费2.4.3 环境评估费2.4.4 交通评估费2.4.5 施工图审查费2.4.6 合同审查费2.4.7 勘察费2.4.8 测绘费2.4.9 工程造价咨询费2.4.10 工程监理费2.4.11 法律咨询费2.5 行政收费2.5.1 规划管理费2.5.2 墙改费2.5.3 地名费2.5.4 产权登记费2.5.5 销售许可证及面积测量2.5.6 分户土地登记费2.5.7 地籍地形图、核地2.5.8 水泥专项基金2.5.9 公告费2.5.10 质量监督费2.5.11 氡气检测费2.5.12 人防监督及档案费2.5.13 证照费2.5.14 养老保险费2.5.15 农民工工资保障金2.5.16 价格认证费2.5.17 建筑垃圾管理费2.5.18 白蚁防治费2.5.19 公安编号费2.6 工程保险费2.7 其他前期费用2.7.1 合同担保费2.7.2 消防图纸缩微2.7.3 工程档案编制费2.7.4 其他费用3 建安工程费3.1 地基处理3.1.1 桩基工程费3.1.2 桩基检测费3.1.3 地基处理工程费3.1.4 基坑开挖及边坡支护、降水3.2 建筑工程费3.2.1 土建、安装施工费3.2.1.1 土建3.2.1.2 安装3.2.1.3 门窗工程3.2.1.4 防火门3.2.1.5 入户门3.2.1.6 单元门3.2.1.7 外墙砖3.2.1.8 外墙石材3.2.1.9 外檐涂料3.2.1.10 幕墙3.2.1.11 配电箱3.2.1.12 散热器、地采暖3.2.1.13 铁艺、栏杆3.2.2 电梯3.2.3 消防、通风3.2.4 空调(通风)3.2.5 机械车库、钢结构3.3 精装修工程3.3.1 楼内公共部位装修3.3.2 室内精装修3.3.3 售楼处装修3.3.4 实楼样板间装修3.3.5 会所装修3.3.6 销售样板间3.4 建筑工程检测费用3.4.1 沉降观测费3.4.2 消防检测费3.4.3 电气安全检测费3.4.4 环境检测费3.4.5 避雷监测费3.4.6 节能检测费3.5 其他建安费用4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 红线外电力工程费4.1.2 红线内电力工程费4.1.3 土建站、箱式站4.1.4 一户一表费4.1.5 发电机组及安装费用4.2 给水基础设施费4.2.1 红线外自来水工程费4.2.2 红线内自来水工程费4.2.3 水表费（自来水系统）4.3 中水基础设施费4.3.1 红线外中水系统工程费4.3.2 红线内中水系统工程费4.3.3 水表费（中水系统）4.3.4 土建站4.4 消防给水基础设施费4.4.1 消防给水工程费4.5 热水基础设施4.5.1 热水工程费4.5.2 设备费4.6 纯净水基础设非4.7 排水基础设施费4.7.1 雨水、污水排水工程4.7.2 红线外排水（排水开口费）4.8 燃气基础设施费4.8.1 红线外煤气工程费4.8.2 红线内煤气工程费4.8.3 通气费(点火费)4.8.4 气源发展基金4.8.5 表灶费4.9 电视4.9.1 电视线路安装费4.9.2 电视外网工程费4.9.3 卫星电视4.10 通讯线路安装4.11 智能化系统4.11.1 小区内智能化系统4.11.2 楼内智能化系统4.12 供热基础设施费4.12.1 热源费4.12.2 内网费4.12.3 换热站4.12.4 热计量表4.13 环境工程4.13.1 绿化工程费4.13.1.1 园林建筑工程4.13.1.2 园林绿化工程4.13.1.3 园林安装工程4.13.2 区内道路4.13.3 区内路灯4.13.4 围墙大门4.13.5 车棚4.14 环卫4.15 邮政4.16 其他市政基础工程费5 公用配套设施5.1 公建（不可售）5.1.1 会所（不可售）5.1.2 幼儿园5.1.3 学校5.1.4 景观大道5.1.5 菜市场5.1.6 其他5.2 独立车库（无产权）5.3 人防异地建设费5.4 小配套费5.5 物业费用5.5.1 前期开办费5.5.2 验房费5.5.3 空房管理费5.5.4 物业收费5.6 空房采暖费5.7 公共设施维修基金5.8 停车场、游乐场设施、地面标识引导5.9 其他公用配套设施6 不可预见费6.1 小业主赔付6.2 质保金外维修费用6.3 临时水、电费（入住后未接通正式水电）6.4 其他7 资金成本7.1 贷款利息7.2 融资费用8 开发间接费用。
房地产：商业综合体成本与收入(公寓、商业自营)自动测算
地上面积 地下面积 8 容积率 9 绿化率 10 停车位
20,000.00 ㎡ 3,000.00 ㎡ 4.88 30% % 1,114 辆
项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营）
6 临街商业 地上面积 地下面积
7 写字楼（不可售）
项目技术经济指标（写字楼
数量 30,000.00
30,000.00 -
45.00
单位 ㎡ ㎡ ㎡ 亩
3,000.00 ㎡
9,000.00 ㎡
186,000.00 ㎡
146,400.00 ㎡
39,600.00 ㎡
5,580.00
70,000.00 46,400.00 11,600.00 12,000.00 70,000.00 ㎡ 60,000.00 ㎡
系数
3.0%
字楼还建，其他物业自营）
备注 -
10% 按照30%计算（包括部分地上停车）
总计608间客房 70㎡426间、90㎡122间、120㎡60间
不含代征用地
商业面积65辆/万平米；住宅按照定位的每户车的 比例（如0.8辆/户）
表1
序号
技术指标
1 计划建设用地
其中：开发建设用地
代征地
用地面积（亩数）
2 建设用地
还建用地面积
还建面积
地上建筑面积
地下建筑面积
其中人防面积
4 白金五星级酒店 地上建筑面积 地下后勤、厨房面积 地下机房、车库面积
5 酒店式公寓 地上建筑面积 地下后勤、厨房面积 地下机房、车库面积
25万平商业综合体成本测算
建筑面积
◆ 周界红外防越
建筑面积
◆ 小区门禁系统
建筑面积
◆ 电子巡更系统
建筑面积
◆ 电子公告屏
建筑面积
◆ 园区内埋管
建筑面积
◆ 背景音乐系统
建筑面积
六 园林环境费
1 绿化建设费
绿化面积
2 道路广场建造费
◆ 方砖地面、广场
道路面积
◆ 行车路
道路面积
◆ 区内周边道路(入口景观）
道路面积
3 围墙建造费
◆ 小区围墙建造工程费
地价及前期费用
序号
成本项目
原始指标
4 室外电气及高低压设备
◆ 电力费
建筑面积
◆ 备用电力外网
建筑面积
◆ 低压线路工程
建筑面积
◆ 有限电视入网费（公寓）
户数
◆ 高压配电站
个
◆ 开闭站（变电所）
建筑面积
◆ 电计量表
户
5 智能化系统(室外)
◆
停车管理系统（园区出入口 管理系统）
建筑面积
◆ 小区闭路监控系统
2 资本化利息
3 营销设施建造费 4 物业完善费
5 风险费
九 期间费用
1 管理费用
1,598.00
174,659.84
174,659.84 174,659.84 174,659.84 34,400.00
1 1,104.00
174,659.84 174,659.84 174,659.84 174,659.84
单价(元) 合价(万元)
工程量及单价说明
0.25 12.00
0.86 0.25元/平米 - 1元/平米（依据报建提供交费凭据）
- 450元/m2，铁艺按500元/m考虑，高度3.5m，含围墙灯具、灯箱，浮雕1300元/平
2024xx商业综合体目标成本测算
2024xx商业综合体目标成本测算商业综合体是一个大型、多功能的商业开发项目，旨在为消费者提供各种零售、休闲、娱乐等服务。
目标成本测算是计算商业综合体项目的成本和收益，以确定其可行性和盈利能力。
以下是一个2024年商业综合体目标成本测算的详细情况，超过1200字。
一、项目简介2024年商业综合体项目位于市中心的黄金地段，占地面积20万平方米。
项目计划包括购物中心、影院、娱乐设施、餐饮场所等。
项目的目标是为市民提供便利的购物体验和多样化的休闲选择。
二、成本测算1.土地成本商业综合体项目所占用的土地面积为10万平方米，根据市场行情，每平方米土地的价格为1000元，因此土地成本总计为1亿。
2.建筑施工成本商业综合体的建筑施工成本包括建筑物结构、室内装修、外部景观等。
根据市场行情和参考以往项目经验，初步估计建筑施工成本为5亿。
3.设备与物品成本商业综合体项目需要购置各种设备和物品，如空调、电梯、照明设备、家具、电影放映设备等。
根据市场行情和参考以往项目经验，初步估计设备与物品成本为2亿。
4.其他成本商业综合体项目还需要支付一些其他的成本，如工程管理费、设计费、营销宣传费等。
根据市场行情和参考以往项目经验，初步估计其他成本为5000万。
5.总成本将上述各项成本相加，得到商业综合体项目的总成本为9.5亿。
三、收益测算1.租金收入商业综合体项目中的商铺可以出租给各种品牌和企业，根据市场需求和参考以往项目经验，初步估计每平方米每月的租金收入为50元。
假设出租率为80%（即商铺面积的80%被租出），预计每年租金收入为1.92亿。
2.销售收入商业综合体项目中的购物中心将销售各种商品，根据市场需求和参考以往项目经验，初步估计每年的销售收入为10亿。
3.其他收入商业综合体项目还可以通过广告宣传、营销活动等方式获得其他收入。
根据市场需求和参考以往项目经验，初步估计每年其他收入为5000万。
4.总收益将上述各项收益相加，得到商业综合体项目的总收益为11.42亿。
商业地产开发成本核算策略
商业地产开发成本核算策略商业地产开发是一个多方面的复杂过程，其中一个重要的环节就是成本核算。
正确的成本核算策略能够帮助开发商更好地评估项目的可行性，确保项目能够盈利并降低风险。
本文将就商业地产开发成本核算策略进行探讨。
一、初步核算建设成本在进行商业地产开发前，开发商需要进行初步的建设成本核算。
这一步骤的目的是估算项目的建设成本，并初步评估项目的可行性。
初步核算建设成本需要综合考虑土地成本、建筑设计和建材成本、工程施工费用等多个方面的因素。
开发商可以借助专业人员和市场调研数据来确保核算结果的准确性。
二、细化核算主要成本在初步核算的基础上，开发商需要进一步细化核算各项主要成本。
细化核算的目的是找出可能存在的风险和潜在的节约机会。
主要成本包括土地购买费用、项目设计费用、建材采购成本、工程施工成本、设备及装修费用、营销宣传费用等。
通过对这些成本进行逐个细致核算、比对市场价格、找出合理的替代方案等方式，开发商可以尽可能降低项目的开发成本。
三、风险分析与应对策略商业地产开发是一个高风险的行业，开发商需要对潜在的风险进行充分的分析，并制定相应的应对策略。
在成本核算过程中，开发商应关注可能导致成本增加的风险点，如市场供需变化、政策法规变动、物价上涨等。
通过制定灵活的预案，开发商可以在遇到意外情况时及时应对，保证项目顺利进行。
四、考虑可持续发展因素在商业地产开发过程中，考虑可持续发展因素对项目长期的盈利和社会影响有重要意义。
因此，开发商在成本核算时应综合考虑可持续设计、环保节能措施、社区规划等因素。
虽然这些因素可能会增加一定的初期成本，但却能提高项目的市场竞争力，降低后期运营成本，为投资者创造更好的价值。
五、定期成本核算与管理商业地产开发是一个持续进行的过程，开发商需要定期进行成本核算与管理，确保项目的盈利能力。
定期成本核算可以帮助开发商了解项目的实际成本状况，并进行及时调整。
同时，开发商还可以通过成本管理措施，如合理采购、严格控制施工质量、优化物流等方式，降低项目的运营成本，提高盈利能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第十年 5,651,077 7,503,730 956,074 14,110,881 3,850,000 10,816, 28,256,256 11,037,600 20,404,230 11,826,000 86,190,934 72,080,053 222,786,648 0.82 59,105,643 164,425,732 222,786,648 23,786,417 73,519,594 48,293,635 149,267,054
商业租金递增率 第五年 6,930,668 8,301,313 865,946 16,097,927 3,500,000 9,811,200 19,622,400 7,665,000 16,863,000 8,212,500 65,674,100 49,576,173 80,942,893 0.91 45,114,317 94,188,661 80,942,893 -
塔庙 第一年 8,160,000 9,000,000 800,000 17,960,000 3,500,000 9,344,000 16,352,000 6,387,500 15,330,000 6,843,750 57,757,250 39,797,250 260,702,750 0.98 39,001,305 261,498,695 260,702,750 -
30,000 开发年 120,000,000 150,000,000 8,500,000 13,000,000 9,000,000 300,500,000 300,500,000 300,500,000 300,500,000 1.00 300,500,000 300,500,000 300,500,000 -
4% 第八年 6,131,811 7,813,130 918,949 14,863,890 3,850,000 10,301,760 23,546,880 9,198,000 18,549,300 9,855,000 75,300,940 60,437,050 89,886,389 0.85 51,371,493 54,231,116 89,886,389 19,944,227 29,662,508 40,492,824 60,223,881
10,000 第四年 7,219,446 8,470,728 848,966 16,539,140 3,500,000 9,811,200 19,622,400 7,665,000 16,863,000 8,212,500 65,674,100 49,134,960 130,519,066 0.92 45,204,163 139,302,978 130,519,066 -
5% 第六年 6,653,441 8,135,287 883,265 15,671,993 3,850,000 9,811,200 19,622,400 7,665,000 16,863,000 8,212,500 66,024,100 50,352,107 30,590,786 0.89 44,813,375 49,375,286 30,590,786 第七年 6,387,304 7,972,581 900,930 15,260,815 3,850,000 10,301,760 23,546,880 9,198,000 18,549,300 9,855,000 75,300,940 60,040,125 29,449,339 0.87 52,234,909 2,859,623 29,449,339 9,718,282 9,718,282 19,731,057 19,731,057
第十三年 4,999,712 7,062,451 1,014,593 13,076,756 4,235,000 11,357,690 33,907,507 13,245,120 22,444,653 14,191,200 99,381,171 86,304,415 455,079,731 0.77 66,454,400 346,939,400 455,079,731 28,480,457 150,176,311 57,823,958 304,903,420
停车 第三年 7,520,256 8,643,600 832,320 16,996,176 3,500,000 9,344,000 16,352,000 6,387,500 15,330,000 6,843,750 57,757,250 40,761,074 179,654,026 0.94 38,315,410 184,507,141 179,654,026 -
第十五年 4,607,734 6,782,777 1,055,583 12,446,095 4,235,000 11,357,690 33,907,507 13,245,120 22,444,653 14,191,200 99,381,171 86,935,076 628,640,168 0.74 64,331,956 477,106,630 628,640,168 28,688,575 207,451,255 58,246,501 421,188,913
第九年 5,886,539 7,656,867 937,328 14,480,734 3,850,000 10,301,760 23,546,880 9,198,000 18,549,300 9,855,000 75,300,940 60,820,206 150,706,595 0.84 51,088,973 105,320,089 150,706,595 20,070,668 49,733,176 40,749,538 100,973,419
10,000 第二年 7,833,600 8,820,000 816,000 17,469,600 3,500,000 9,344,000 16,352,000 6,387,500 15,330,000 6,843,750 57,757,250 40,287,650 220,415,100 0.96 38,676,144 222,822,551 220,415,100 -
第十一年 5,425,034 7,353,655 975,196 13,753,885 4,235,000 10,816,848 28,256,256 11,037,600 20,404,230 11,826,000 86,575,934 72,822,049 295,608,697 0.80 58,257,639 222,683,371 295,608,697 24,031,276 97,550,870 48,790,773 198,057,827
第十四年 4,799,723 6,921,202 1,034,885 12,755,810 4,235,000 11,357,690 33,907,507 13,245,120 22,444,653 14,191,200 99,381,171 86,625,361 541,705,092 0.76 65,835,274 412,774,674 541,705,092 28,586,369 178,762,680 58,038,992 362,942,412
商业4万 涉及要务 财务内容 土地及前期成本 建安成本 开发支出 推广成本 运营成本 管理成本 成本总计 商业体车场收入 体验型酒店收入 表演性物业收入 财务收入 临街商业租金收入 特色商业租金收入 景观商业租金收入 收益总计 资金缺口 静态现金流 需外部融资部分 税前当期现金流 静态累计现金流 动态现金流 贴现率：2% 基准收益率 净现值 动态累计净现值 未纳税所得额累计 所得税 税后收益 （静态） 所得税累计 税后现金流 税后累计现金流 -
第十二年 5,208,033 7,206,582 994,699 13,409,315 4,235,000 10,816,848 28,256,256 11,037,600 20,404,230 11,826,000 86,575,934 73,166,619 368,775,316 0.79 57,801,629 280,485,001 368,775,316 24,144,984 121,695,854 49,021,635 247,079,462