房地产估价四：假设开发法的应用案例 .ppt
用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
假设开发法案例分析
假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。
需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。
估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。
（2）预计开发期。
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。
（3）预计开发完成后的房地产价值。
根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。
商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。
（4）测算有关税费和折现率。
建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。
据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。
（5）求取地价。
计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。
假设该地块的出让总价V为。
建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。
《房评估假设开发法》PPT课件讲义
4 估价结果
静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态 评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验， 将总地价定为16000万元。
则该地块2007年10月的销售价格：
总地价＝16000万元 单位地价＝16000元/m2 楼面地价＝2286元/m2
计算过程 静态评估：复利方式
总楼价=6000×10000+5000×60000=36000万元 总建筑费=5000万元 总专业费=5000×12%=600万元 总 利 息 = 总 地 价 × [(1+8%)3-1]+5000 × （ 1 + 12 % ）
三、特点
1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定 最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用， 正常利润。
2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成 本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。
3、有动态静态两种计算方式。
动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考 虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间 点，通常为购买土地的时间。
7 开发商的合理利润 一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。
六、求取估价对象价格
待估不动产价格=开发后不动产总价格－开发费－ 专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－ 利润
第四节 应用举例
例1、估价对象房地产为一块“七通一平”的待估 建空地，土地面积10000m2。允许用途：商业， 居住；允许容积率为7，覆盖率≤50%，年限50 年，出售时间：2007年10月。 评估该地2007年10月的出售时的购买价。
总专业费＝总建筑费×12%＝4184×12%＝482.08万元
动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。
总 销 售 税 费 ＝ 总 楼 价 × （ 3 % +6% ） ＝ 22490.32 × 9 % ＝ 2024.13万元
第七章-假设开发法PPT课件
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[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
房地产估价案例与分析第十讲假设开发法
第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。
⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。
假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。
因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。
但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。
⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。
根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法最基本的公式
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。
所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。
《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。
综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；
②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。
投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
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二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
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1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
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03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
房地产估价四：假设开发法的应用案例
h
30
（3）计算利润
利润=建安造价*项目投资回报率 =4500*30%=1350（万元）
（4）计算地价
根据公式：
地价=房地产此价价格格是-可总用建于筑抵 成本-利息-利润
v=17650.1押8贷-款4的50地0价-吗0.？33v-502.82-
1350
v=8494.26（万元）h
31
该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估 价是时点为2007年5月，尚剩余土地使用年 期48年，需要进行年期修正，故估价时点的 地价为：
=15000-3000=12000（平方米） 商场年出租收入
=300*3000*12*90%=972（万元）
h
21
办公楼年出租收入 =150*12000*12*80% =1728（万元）
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼 年出租收入
=972+1728
=2700（万元）
h
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（2）计算年房地费用
21房地产总建筑面积土地面积容积率5000315000平方米办公楼建筑面积15000300012000平方米商场年出租收入30030001290972万元22办公楼年出租收入1501200012801728万元年出租总收入商场年出租收入办公楼年出租收入97217282700万元232计算年房地费用年保险费建安造价230005000329万元年折旧费建安造价折旧年限4500479574万元建筑物的折旧年限为47年24注意该房地产建成并投入经营使用的时间为2008年5月此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年故在2008年5月这一时点上的剩余土地使用年限为47年虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年但按照有关法律规定实际建筑物的可使用年限为47年并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回
房地产估价 假设开发法
计 算 过 程
1954 26万元 .
装修改造费用=
1000 6000 566.95万元 0.5 (1 12%)
购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元） 购买该厂房应缴纳税费=V×4% V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交 地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－ V×4% V=1103.18（万元） 故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）
1032 90万元 .
计 算 过 程
建筑费及专业费
1000 4000 (1 4%) 60% 1000 4000 (1 4%) 40% 1 14%0.5 1 14%1.5 370.48万元
销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费 －购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元）
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V： 装修改造后的总价值= a 1 1
Y
1 n 1 Y 1 rd t
【例6-8】
800 6000 70% 85% 1 30% 1 1 1 9% 1 9%49 1 12%
第六章假设开发法源自1房地产估价假设开发法
主要内容
5.1假设开发法的基本原理
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
11
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
课件 假设开发法、基准地价修正法、在建工程评估
主要内容第一节房地产评估概述第二节市场法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节假设开发法在房地产评估中的应用第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用第七节在建工程评估第五节假设开发法在房地产评估中的应用一、基本思路二、适用范围三、计算公式（重点）四、操作步骤（难点）五、应用举例土地价值？待开发土地开发费用税金利润房产售价一、基本思路二、适用范围已建成房地产中的房屋或土地熟地待拆迁再开发建筑费要含“拆迁费”二、适用范围（一）待开发土地的评估。
（二）对已建成房地产中的房屋或土地的评估。
（三）将生地开发成熟地土地评估。
（四）待拆迁改造的再开发地产的评估。
三、计算公式P=A-(B+C+D+E)式中：P——待估对象价值A——开发完成后的房地产价值B——后续开发的开发成本C——后续开发的投资利息D——后续开发的开发商合理利润E——后续开发的正常税费目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：利润税费利息费用销售费用专业建筑费楼价预期地价------第五节假设开发法在房地产评估中的应用四、操作步骤（一）调查房地产的基本情况1.调查土地的限制条件。
2.调查土地位置。
3.调查土地面积大小、土地形状、地质状况等。
4.调查房地产利用要求。
5.调查此地块的权利状况。
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。
（三）预测房地产价值楼价房地产价值出售出租市场法收益法未来全部租金在楼建完时的价值（三）预测房地产价值1.对于出售的房地产可采用市场法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，其开发完成后房地产总价的确定，首先确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。
（四）估算各项成本费用1.估算开发建筑成本。
2.估算专业费用。
3.估算开发完成后的房地产销售费用。
一般按照房地产总价的一定比例计算（四）估算各项成本费用4.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
注册资产评估师：假设开发法在房地产评估中应用（2）
（四）估算各项成本费⽤1.估算开发建筑成本费⽤—建筑费2.估算专业费⽤指测量、设计等专业技术费⽤，该费⽤通常可以按建筑费的⼀定⽐例计算，即：专业费⽤=建筑费× i （ i为⼀定的百分率）3.确定开建设⼯期，估算预付资本利息。
⑴利息的计算采⽤复利，⽽不⽤单利。
⑵预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】⑶建筑开发费和专业费的利息①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。
②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为各段时间⼀半附加剩余占⽤期间。
⑤建设竣⼯以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税⾦⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费⽤（即销售费⽤）⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
（五）确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数⼀般为地价、建筑费和专业费三项。
（六）估算待估对象价值五、应⽤举例［例5—11］有⼀宗七通⼀平的待开发建筑⽤地，⼟地⾯积为2 000平⽅⽶，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费⽤为3 000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平⽅⽶，销售费⽤为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银⾏年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地⽬前的单位地价和楼⾯地价。
（⼀）确定评估⽅法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费⽤，可⽤剩余法评估，计算公式为：地价 = 楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润（⼆）计算楼价楼价 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（元）提⽰：容积率=建筑物⾯积/⼟地⾯积（三）计算建筑费和专业费建筑费 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（元）专业费 = 建筑费× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000（四）计算利息利息=地价×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］=0.1236 ×地价 + 990 000提⽰：建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊，所以，计息期按照建设期的⼀半计算（五）计算销售费⽤和税费销售费⽤ =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（元）销售税费 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（元）。
房地产假设开发法课件
分析风险因素
识别和评估可能的风险因素，如市 场波动、政策变化、经济环境变化 等，以及应对措施。
制定风险管理策略
根据风险评估结果，制定适当的风 险管理策略，包括投资组合多元化 、合同条款调整等。
计算房地产的潜在价值和投资回报率
01
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计算潜在价值
根据开发计划和市场预测 结果，计算房地产的潜在 价值，包括总价值、单位 价值等。
收集市场数据，分析市场需求和趋势，以及潜在的竞争对手和供应 情况。
确定开发计划和时间表
根据市场分析结果，制定详细的开发计划和时间表，包括土地获取 、规划设计、施工建设、销售或租赁等环节。
预测未来市场趋势和风险
进行市场预测
基于历史数据和市场趋势，预测 未来房地产市场的需求和供应情 况，以及潜在的租售价格和租金
和使用。
技术创新对假设开发法的提升和改进
数据采集和处理
01
通过技术创新，提高数据采集和处理的效率，使得假设开发法
能够更快速、准确地做出预测。
模型优化
02
利用新的算法和模型，优化假设开发法的预测模型，提高其预
测的准确性。
智能化应用
03
借助人工智能、大数据等新技术，实现假设开发法的智能化应
用，降低人工干预成本，提高工作效率。
详细描述
商业地产开发项目通常包括购物中心、写字楼、酒店等，需要进行市场调研和分析，了解市场需求和竞争情况 ，同时需要制定合理的开发策略和投资计划，考虑地理位置、人流量、商业类型、租金水平等因素，以及资金 筹措、运营管理等方面的问题。
案例二：住宅地产开发项目
总结词
住宅地产开发项目需要考虑居民需求、地段、户型、房价等因素，同时需要进 行市场调研和分析，制定合理的开发策略。
第九章假设开发法ppt课件
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
（二）求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
（四）求在建工程价值的公式
• 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －取得在建工程的税费－续建成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 续建利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开ห้องสมุดไป่ตู้法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
第三节
动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）
假设开发法案例幻灯片PPT
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三、估价计算过程 1、勘察待估对象（略） 2、确定最佳开发利用方式
通过调查研究，确定该土地最佳利用 开发方式如下：
建筑容积率为7； 建筑总面积为70000m2；
建筑层数为14层； 各层建筑面积均为5000m2； 地上一至二层为商业用途，地上三至 十四层为住宅用途。 3、预计开发周期 预计该房地产的开发周期为3年，即2007 年10月全部完成，并投入使用。
• 动态法 计算的基准时间为该土地的出售时间，即
2007年10月，年贴现率为10％。 (1)总楼价A＝14182.95（万元） (2)总建筑费B1＝4302.40（万元） (3)总专业费B2＝B1×8％＝344.19（万元） (4)投资利息B3＝0
(5)总销售费用B4＝A×3％＝425.49（万元） (6)总税费B5=A×6％+X×3％
专业费用为建筑费的8％，投入时间与 建筑费投入时间相同；
一年期年利率为8％，二年期年利率为 10％，三年期年利率为12％；
销售费用为楼价的6％，即建成出售时 所需由卖方承担的那部分营业税、印花 税、交易手续费等，其他类型的税费已 经考虑在建筑费里；
买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；
投资利润率为直接投资成本的25％；
• 静态法 (1)总楼价A
＝4500×5000×2+2500×5000×12 ＝19500（万元） (2)总建筑费B1＝5000（万元） (3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）
(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息 ＝X•[（1+12％）3-1]
+（B1+B2）×20％× [（1+12％）2.5-1] + （B1+B2）×50％× [（1+10％）1.5-1] + （B1+B2）×30％× [（1+8％）0.5-1] ＝0.4X+832.1（万元）