2019年武汉市别墅地产市场调研报告-26页精选文档

武汉市别墅市场

调研报告

二零零八年三月十六日

引言

进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划……

大势动荡，小市不宁。别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。

会心馆项目组

2008-3-16

第一部分武汉别墅市场研究

一、市场简析

纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮

是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域

“武汉最具规模的别墅区”——盘龙城

盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。

这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。

金银湖生态旅游居住区——金银湖

作为汉口的"后花园"，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。

金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接

受。片区别墅都以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。销售周期为3年以上，平均速度为30套/年。

经济技术开发区为支撑的“浪漫写意别墅区”——沌口

三角湖、龙阳湖、后官湖等，沌口片区湖泊众多，几乎所有的临湖楼盘，都会在湖边建别墅。该片区多以混合社区为主，如：金色港湾、东方夏威夷、人信·千年美丽等，依托东风、神龙等企业，吸引开发区企业高层、外籍专家等人士，成为整体销售唯一较好的区域。

该区域产品档次差距较大，中低端产品占据大量市场份额，由于经济支撑显著，市场接受度较高，高档产品消化速度较慢。2007年各个项目平均销售速度为5-8套/月，项目的平均销售周期为3年以上。

光谷开发推动的“别墅标杆”——汤逊湖

该片区早期开发的项目以"价格"为主导，低价入市与本应高端定位的别墅格格不入，造成了区域档次相对最低的形象。

随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，“武汉市城市配套综合改革实验区”的设立，中芯国际、富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地，该区域已在今年显示出极强的上升趋势。而宜家.汤臣庄园1896、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目，以及宜家.汤臣庄园1896中“武汉市最贵的标价8800万别墅”高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。

该区域产品市场定位明显，客户选择确定，从价格到产品品质差异明显，属于较为成熟的区域，消化量明显放慢，片区项目平均销售速度为2-3

套/月，销售周期为5年左右。

新兴度假型“第二居所”别墅区——木兰湖

木兰湖区域进行别墅开发始于2006年，第一个项目是——“梦里水乡”。依托木兰山、木兰湖等旅游资源进行别墅开发，以临木兰湖风景区的独体别墅为主。目前泰合、九运项目都开始启动，将形成以度假、商务为主的别墅聚集区。

该区域仅有一个项目在售，价格低廉独栋别墅230㎡左右，总价85万以内，产品设计为明显度假产品，园林景观、物业管理等高档社区必备元素几乎没有。九运项目产品丰富，品质优越，临湖产品无论在规划布局、户型设计、景观营造、空间利用等，在武汉市别墅产品中首屈一指。泰合项目将由日本设计师进行设计，30亩临湖地块，仅有4栋别墅，定位为顶级的度假商务会所。

二、重点项目介绍

1、盘龙城片区

巢NEST（三期）

建筑类别：独栋、联排

总用地面积：600000㎡

总建设面积：250000㎡

绿化率：45%

容积率：0.59

共分四期开发，三期共210套。项目预计开发周期为5－8年

户型面积：180-330平方米

价格：独栋15000元/㎡（按套售300万元/套）；

联排8000元/㎡

物业费：1.6元~1.8元/平方米·月

入住时间：2009年9月

三期发售时间：2007年8月

目前销售套数：80套左右

项目评述：

该项目一直是别墅市场上较为活跃的分子，从问世的“不同于99％的别墅”到目前的科技产品，都力求营造一种别墅先锋的感觉。

产品由别墅设计领域具顶尖水准的澳洲五合国际建筑设计集团设计，利用了北高南低，南向邻水，东西有山的极佳风水位置，但由于建筑密度过大，整体感觉品质感不高，并且产品类型较为单一。目前该项目较为推崇“建筑科技产品理念”并取得一定的市场的良好反映。通过在区域市场性价比优势，取得较高的市场占有率。

目前在推的独栋别墅总占地(含花园)面积500-700平方米左右，品质感较强；独体别墅均自带200-300平方米的私家花园，户型设计在采光和空间感上改进较大。并且物业服务采取管家式服务较人性化，对客户吸引力较强。

宝安山水龙城（三期）

建筑类型：独栋、联排

价格：均价11000元/平方米

总用地面积：76000平方米