深圳宝安项目简要分析报告

深圳宝安xx项目简要分析报告

一、项目基本资料

◆位置：深圳市宝安区

◆项目技术经济指标：（不详）

◆配套设施：（不详）

◆装修标准：（不详）

◆物业管理公司及收费标准：（不详）

◆按揭银行及成数；（不详）

◆区域市场状况：

宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。从2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在2800—3500元之间。同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。

◆周边环境状况：宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居

住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。

◆交通状况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、

708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、

613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳

三期地铁等等。

◆配套服务状况：

●学校

西乡第三小学、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共

乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学

●医院

西乡医院、西乡人民医院

●邮局

西乡邮电局

●商业城

新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、

●银行

交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社

●其它

西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部

图 例 北

广 深 公 路

铁

仔 路

新城大道

601、320

往宝源新村

湾 路

宝源幼儿园

邮电所 武警边防宝

安门诊

注：608金威啤酒厂——宝源工业区 708南头检查站——银田 511银湖站——西乡码头 601宝城三区——碧海湾 320东湖总站——碧海湾

往西乡码头 616

二、项目半径范围内楼盘分析

现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表：

三、本项目SWOT分析：

1、项目优势

1）交通极为便利。座落于西乡大道旁，出行便利，未来深圳第三期地铁西乡大道站附近。

2）宝安新城中心区未来主要中心旺地。

3）周边配套齐全。西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学、招商银行、建设银行、农村信用合作社、西乡人民医院、

麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、

碧海湾高尔夫俱乐部、体育场、福中福购物广场、南城百货、

佳华平价市场等。

4）大环境居住氛围浓厚。南边一公里处为国家级红树林自然保护区，西南面不远处是碧海湾高尔练习场,周边富通

蟠龙居、海湾明珠等中大型居住小区共同造就了良好的

居住环境。

5）占据优越地理位置，在众多农民房中脱颖而出，项目形象容易树立。

6）前景看好，有升值潜力。

2、项目劣势

1）规模小、配套少。

2）面向西乡大道，受噪声影响较大，背靠农民房无靓景。

3）四周比较杂乱，居住、工作环境欠佳。

4）工程经过一段时间停工,形象欠佳。

5）周边中、小型楼盘众多，消费市场有限。

3、项目机会点

1）宝安新城中心越来越被关注。

2）大环境随着不断改进，将越来越完美。

3）小规模容易操作

4）座处于主干道边，易吸引目标客户眼球

4、项目威胁点

1）同区多层、小高层现楼积压多、且有降价求售之趋势,以求解套,势必对本项目之价位构成一定压力。

2）除非楼盘有特别质素和优势,宝安区市民对小高层住宅仍有所抵触;物业管理费比多层高、使用率不及多层等都是

客户关注要点。

四、本项目目标客户定位

1、客户构成：主要由原居民、从国内其它市县迁居过来有较长时间的小个体工商户、附近工厂企业白领管理层及部分在该区域已生活多年的政府公务员构成。

2、特性描述：客户熟悉、认同西乡，对西乡片区的生活设施、人文风俗、甚至于邻里环境都相当熟悉，形成了一种居住情绪，因生意或工作原因基本上不愿离开现在的生活圈，依赖于岭南风俗，甚至购房时都有毗邻而居的较大可能。

3、主要销售对象有以下几个类型:

在宝安、西乡工作3~6年的白领人士

这类人士工作稳定,收入基本保持在2000~5000之间,来深时间不长,又想购置物业。

附近工厂、企业的管理者

他们收入中等偏上,多为单身或二人世界,思想前卫,对住房需求并不是国人传统的一步到位，面临首要解决“住”的

问题。

私营小业主

作为临时性居所或商住两用。

当地村民置业

对现居住状况及为不满意的少部分当地村民。

投资者

本项目地块临主干道，含金量高, 中、小户型易于出租、转让。有升值潜力。

五、本项目价格定位

本项目以中青阶层的实际用家及投资客户为主；他们追求美好的生活，向往各自的生活空间，但经济基础较弱，故此要打动他们的购买欲望，除了楼盘有特色能满足需要外，仍需有合理的价格及轻松的付款方式。

根据周边楼盘与本项目在地段位置、规划设计、建筑施工、配套设施、园林景观等各方面进行综合而全面的客观比较，初步对市场的客观分析和周边物业的比较，初步估算本项目基本起价位为2280元/M2,主力价位为

2400元/M 2

,理想价位为2500元/M

2。

价格控制以“低价倾销、占领市场”，分时间段制定出不断上升的价格走势，并“逐步走高、留有升值空间”既能吸引消费者又能吸引投资方式为原则。