住宅项目定价方案

住宅项目定价方案

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住宅项目定价方案

一、概述

在住宅项目定价实践中,其定价方法较多,其中主要有以下几种方式,本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法

1、成本加成定价法:它指的是在项目单位成本的基础上加上一定

比例的目标利润作为项目的单位售价,其公式为P=C×(1+

η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润,而

不考虑需求和市场竞争状况,其结果是住宅要么卖不出去要

么企业不能获取较大的利润;

2、差别定价法:它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形

象、时间、地点的差异来制定不同的价格;差别定价是房地

产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅,而这些价格

不一定完全反映成本费用上的差异,这种定价方法没有很好

地反映市场需求和行业竞争状况,特别是根据顾客差异、房

屋形象差异来定价更像是一种促销手段;

3、竞争定价法:它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法,

这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况,在房地产竞争

激烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下,为

了不破坏整个市场价格的平衡,这是一种较常采用的定价方

法,但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑,这

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样就显得过于笼统,没有很好地按区域、住宅物业形态等因

素进行市场细分,故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。

另外,还有尾数定价法,这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价,让消费者有占到便宜的感觉。整数

定价法主要对高档住宅,如别墅,其目的是为了体现消费者

身份和地位。在本案中,主要分析一种能够运用于房地产开

发企业中实际可操作的定价方法,它其实是对竞争定价法的

一种深化和延伸。在这里,姑且称之为类比量化定价法。二、类比量化定价法

该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次经过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化,而赋予的分值又仅仅是经过调查对比得出,而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

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三、影响因素、指标及其分值的确定

笔者共列出了12个主要影响因素,分别是位置、价格、配

套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘

规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告,其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大,表示等次越高,详见下表1。

表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]

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四、权重的确定

运用价值工程中的0～9评分法来确定权重,当然也能够用层次分析法或者经验值法来确定权重,其计算过程见表2。

表2 住宅项目影响因素权重计算表(0～9评分法)[3]

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