浙江宁波龙湖滟澜海岸项目营销策略提报_148P_住宅_项目定位_广告推广_品牌传播
某地产滟澜山营销策略提案
北京香醍别苑 薰衣草园
成都三千里 爱侣园
曲径通幽的景观小径
弯曲的景观小径也是龙湖景观的一大特色，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。 硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。
北京滟澜山
北京花香盛醍
重庆江与城
贴合主题的情景化小品
龙湖的景观小品设置都经
过了精心的设计和摆设，
造型独具匠心，营造出很
• 然后就匆匆转到示范区开放的信息，品牌影响力没有树立、 项目核心特色没有说透，完全没有产品的精神主张，急于 告知具体的示范区开放信息，整个营销系统谈不上成功。
• 另外在媒体选择上过于分散，不同类型和层次 的三个媒体平均分布。
• 显然不符合高端别墅项目的媒体应用原则。
画面表现总结
• 画面的总体表现以合成效果图为主 • 园林和建筑在画面中均等表现 • 远远没有达到龙湖别墅应有的表现水平和风格，
自然的情景化生活。 同样造型的景观小品会在
重庆悠山郡
一些项目之间复制，但外
• 整个2010年的项目运营，就好像一件精美的 旗袍，穿在了一个高大魁梧的男士身上，虽然 两者都非常优越，但是搭配在一起，毫无美感， 格格不入。
相信开发商也意识到问题的存在
2011年初已经作出调整
• 高尔夫练习场引入 • 品牌落地策略凸显 • 新加坡幼儿园引入
• 我们可以明显的感觉到 • 如上三个方面的调整，是开发商在迎合本土市场
6.11 沈阳日报 整版硬广 一样龙湖两样墅享
龙湖地产双盘联动
6.24
辽沈晚报 整版硬广
辉山下溪谷畔 一墅醉 滟澜山首次亮相，销售中
一生
心开放
6.24 辽沈晚报 整版类软 发现沈城最美的时光
龙湖滟澜山热销分析
龙湖滟澜山热销分析2007 年 11 月，龙湖地产以 15.42 亿元的总价，楼板价 10700 元/平方米，创下上海郊 区地价之最的纪录拿下青浦区赵巷镇特色居住区 8 号地块，其楼板价创下了青浦区住宅楼 板价之最，经过龙湖地产一年多的精心打造，2008 年项目推出 2 个月就取得了不错的销售 业绩，自 11 月 9 日低调开盘，仅仅一个月的时间，小幅推盘 3 次，认购超过 100 套，销售 金额逾 3 亿元。
根据统计资料，11、12 月别墅类物业共实现销售整 1000 套，而龙湖实现 的 113 套销售佳绩，占到别墅市场总额的逾十分之一，创造了市场奇迹。
滟澜山的优异市 场表现，助推了龙湖地产在全国提前一月销售突破 100 亿。
一、项目基本信息 龙湖滟澜山位于赵巷特色居住区， 是佘山别墅区的新特色模板， 该板块是由政府统一规 划，以大型生态绿地、大型会所和水景休闲度假为主要特色的国际别墅区。
项目靠近沪青平 公路，只需要 15 分钟即可到虹桥机场，25 分钟可至虹桥古北地区。
楼盘名称 拿地时间 占地面积(m2) 规划建筑面积 (m2) 成交总价（万 元） 楼板价(元/m2) 开盘时间 楼盘档次 累计销售率 销售均价(元 /m2) 龙湖滟澜山 2007.11 144495.5 144495.5 154214 10673 2008.11 中档 //项目周边目前有 7 个别墅类项目成“7”字分布，其中以独栋别墅为主，除城邦别墅和 御宫艺墅项目为 07 年出让地块，其余 5 个项目地块主要集中在 2003 年出让，基本处于尾 房销售阶段。
从这些项目地块出让情况来看，楼板价较低。
此次项目以超过万元以上的楼板 价取得地块，无疑将增大项目的前期成本，提升项目的单价，在目前市场不景气的情况下， 增加项目的销售压力。
龙湖滟澜山项目开盘两个月就取得如此好的销售业绩， 与其在项目的 定位、产品和营销方面采取的成功策略有很多的关系。
龙湖滟澜山成功模式解读
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
2012翡翠海岸项目策略思考 45P
2、他们是最理性的人，购买这里就是为了占有最好的资源；他们也是最感性的人，
因为财务自由后，他们常为心头好一掷千金，常常类似打开窗帘，餐桌对着大海这一 个点就有可能让他们下单购买。他们不需要考虑房子的方方面面，他们渴望的是打动 他们的记忆深刻的点。 3、他们购买动机除了占有资源外，社交需要是重要原因，他们是真正用资源赚钱的 人，社交是他们重要的生活部分，在家请客也是常有的事。341 ㎡也许是入住率最低
三条产品线消费者的细分
消费者
产品定位、营销传播的差异化
命名
六栋海
品牌主张
不与人同的品味
三个产品系，三个不同沟通重点
88 ㎡ 而立海
主张：而立之年，当入后海
176、225㎡
不惑海
主张：立业、安家，而后不惑
341 ㎡ 丰盛海
主张：以海宴人生
第一阶段：启势，树差异化形象 第二阶段：而立海的针对性推广 第三阶段：不惑海的针对性推广 第四阶段：丰盛海的针对性推广
1、在豪宅喧嚣的后海，我是六栋海
2、在人云亦云的后海，我是六栋海 3、在千宅一面的后海，我是六栋海
圈层活动附加权益（予奇会）
• 全球所有的奢侈品（LV除外）现场品鉴，均为最新产品。 • 现场奢侈品大师讲座，专业人士一对一讲解。 • 现场购买均可享6-8折优惠。 ……
• 予奇会的零售业务通过奢侈品会所与全国品鉴会两种形式，对重点城市进 行覆盖
托德斯
瓦伦蒂诺 伊夫圣罗兰
Tod's
Valentino YSL
孟克莱
缪缪
Moncler
MiuMiu
杰尼亚
Zegna
品牌梳理
六栋海
不与人同的品味
而立海
而立之年，当入后海
海景公寓销售方案
一、项目背景随着我国经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
海景公寓凭借其独特的地理位置、宜人的气候、优美的景观，成为众多购房者向往的理想居住地。
本项目位于我国东南沿海某城市，地处黄金地段，毗邻大海，周边配套设施完善，是打造高品质海景公寓的理想之地。
二、项目目标1. 在短时间内完成海景公寓的销售目标，实现项目投资回报。
2. 提升品牌知名度，树立良好的企业形象。
3. 为购房者提供高品质的居住体验，满足其对海景生活的向往。
三、销售策略1. 市场调研与定位- 对目标客户进行深入调研，了解其需求、购买力及消费习惯。
- 根据调研结果，对海景公寓进行精准定位，满足不同客户群体的需求。
2. 产品优势- 突出海景公寓的独特优势，如地理位置、景观资源、建筑风格、配套设施等。
- 强调公寓的舒适性、安全性、环保性，满足购房者对高品质生活的追求。
3. 价格策略- 根据市场行情和项目成本，制定合理的价格体系。
- 实施阶梯式价格策略，吸引不同消费层次的客户。
4. 营销推广- 线上营销：- 建立官方网站，发布项目信息、优惠政策、客户评价等。
- 利用社交媒体、短视频平台进行宣传，扩大项目知名度。
- 与房地产平台合作，发布广告，吸引潜在客户。
- 线下营销：- 在项目周边设立临时售楼处，展示项目资料，提供咨询服务。
- 举办各类活动，如样板房开放、业主见面会、海景体验活动等，吸引客户参观体验。
- 与当地旅行社合作，推出海景公寓旅游套餐，吸引外地客户。
5. 销售团队建设- 组建一支专业、高效的销售团队，进行定期培训，提升销售技能和服务水平。
- 建立激励机制，激发销售人员的积极性。
四、销售流程1. 咨询接待：为客户提供详细的项目介绍、价格咨询、优惠政策等信息。
2. 预约参观：根据客户需求，安排参观时间，提供一对一讲解服务。
3. 签订合同：在客户满意的基础上，协助客户签订购房合同，办理相关手续。
4. 售后服务：提供完善的售后服务，解决客户在使用过程中遇到的问题，提升客户满意度。
思源顾问-龙泊圣地项目2019年度营销策略-文档资料-文档资料
我们的推广已深入人心？！
推广研判
以上，只是我们发现的表象特征， 2019年是中国房地产最为关键的一年； 作为居易国际的品牌项目【龙泊圣地】， 2019年是更为关键的一年！
2019年龙泊圣地所面临的严峻形势
1、宏观调控将进一步深化，房地产热将降温
市场
2、保障性住房开发规模增加
3、市场竞争更趋激烈 4、市民消费冲动趋减 1、品质高档、细节不到
我们需要每一个点能达到极至，每一个都将是亮点； 从形象上，首先颠覆自我、超越自我！
形象目标：中国人的别墅，世界级的尊崇！
我们不再单纯的强调环境的美，而是直接跳出来市场； 在另一个层面，号召一种真正的品质生活概念！
形象高点建立
形象现状：
一方面，水资源优势及原生态自然环境，是龙泊圣地留给市场的主要声音，也是被市场 认可并接受的价值点。
产品
2、产品丰富、无亮点 3、产品制高点尚未建立 1、推广包装都停留在湖水及原生态环境上
推广
2、所有主张都偏口号化
3、难以形成切实的心理触动及附加值
2019年龙泊圣地目标
龙泊圣地最大的稀缺或切入点 不是人工的雕琢规划 而是历史与自然的造化 是龙湖形成的天然岛居滨水地貌 以及由此带来的 比肩世界的滨水岛居文化和生活方式
2019年龙泊圣地的目标：
深层挖掘，表现价值，突破数量，塑造品牌
我们的市场突破点
市场突破点的核心 建立中原别墅项目品牌领导地位 市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象高点 别墅形象的建立
产品高点 新中式别墅风格
整合推广高点 整合攻击优势建立
形象高点建立
形象高点建立的目标：
有中国特色的新型居住理念。
龙泊南路项目发展定位及营销推广方案(终)
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走 势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套， 均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本 月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
本报告严格保密
25
规模特征
目前在售项目以大规模中高端项目为主
在售 绿都温莎城堡 公园大地 公园大地 公园大地 正商红河谷 英郡 龙湖御景 正弘苑 星嘉园 林溪湾 康桥溪月 康桥溪桂园 待售
本报告严格保密
现代生态休 闲农业化区
新 型 城 镇 化 区
本案
华南城
18
交通出行
地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通， 提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力
境内交通：五横六纵公路网、 107国道、102省道（新郑快速路） 纵贯南北，郑州西南绕城高速公 路、郑尧高速公路穿境而过 距新郑国际机场18公里。 正在建设的地铁2号线、规划地 郑 尧 高 速
本项目
本报告严格保密
7
项目四至
项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南， 周边居住氛围及生活配套较差。
项目位置： 项目位于龙湖镇龙泊南路与 魏庄村交汇东侧，位置相对 龙湖其他项目稍偏。 项目四至： 东侧为开发居住用地，临近 河道； 南侧为龙泊南路，与新一中 隔路相望； 西侧为魏庄村，目前整体形 象较差； 北侧为龙泊圣地度假村，距
本报告严格保密
龙湖凭借‚教育与 生态的高起点规划‛
及‚不限购政策‛
有效承接郑了大批 量的州客户。
22
住 宅 市 场 分 析
本报告严格保密
23
宏观市场分析
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升 的态势，目前已进入快速发展阶段。
面积 (万㎡） 242384 294314 222042 341370 均价 （元/㎡） 2436 3605 5907 4895
2010年龙湖滟澜山整体营销策略报告
精神核心“让自己满意” 提供更宜居的生活氛围
卖的是感受和生活理念
我们的产品定位
中央别墅区 蔷薇与银杏的庭园
表明地段价值，形成 区内与区外的客户引 动。 产品属性层面的最大差异点
从产品的价值体系出发，从消费者的价值取向出发， 寻找通往客户心智的密码
核心差异气质——国际化
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
• • 地中海沿线国家的各类特色小工艺品、饰品 售卖，公益基金，或者以物易物，记录的情感、 爱的故事
视觉 Vision
样板间
一个家庭已经在里面生活了好几年 Follow Your Heart，生活化，不经意
家庭照片 摆设在family room
餐厅里面播放着 时下流行的英文动画片连续剧
书桌或者下沉庭院的椅 子上不经意地放着一份 已经翻过的英文报纸
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。
龙湖滟澜客户推介演示
小区内交通方案
设计理念
建筑风格
建筑风格
建筑风格
建筑风格
建筑风格
景观规划
森林溪谷
玫瑰山谷
玫瑰山谷
玫瑰山谷区车行环路及景观
小区车行环路及景观
小区车行环路及景观
有一种生活，叫龙湖
“…所以，当‘住在龙湖’成为一种身份名片之时，它与驾奔驰那种显示财富身份 的意外绝然不同，它是要诉求自己的生活观、激励自己的高尚心、感受自己的成就 感，这就是‘龙湖生活’”。
——秦长生 资深新闻评论家
有一种生活，叫龙湖
从2019 到 2019， 从重庆，到成都，到北京， 两度荣膺“中国住宅用户满意测评第一名”， 龙湖地产， 12年， 怀抱“善待你一生”的不变理想， 抒写城市的生活华章。
龙湖·来自业内的评价
“也许不是最大，但肯定是最好的公司” ——著名城市经营与发展战略专家 王志纲
“以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业” ——香港置地亚太区首席代表 郭建豪
“不仅给城市带来全新的房产概念，而且通过重新划分社会人群， 刻画出社会阶层图谱，并引导一种新兴阶级的生活方式” ——《新周刊》
“源于地中海的质朴、浪漫与热情，蓝湖西岸原汁原味，流行美 国的豪宅符号。 ——中国建筑美学家、工业设计家 王受之
龙湖·良好的银行信用
2019年6月 中国农业银行授予20亿元集团授信
2019年4月 中国建设银行授予12亿元集团授信 2019年3月 中国建设银行授予AAA级信用单位 2019年5月 中国农业银行授予AAA＋级信用单位 2019年6月 中国银行授予AAA级信用单位 2019年1月 农业银行重庆分行“最佳银企合作单位” 2019年5月 荣获中国建设银行总行守信和稳健企业称号
龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报
下沙板块解读
人口研究
外来人口是主体（特别是学生）、“假日 效应”明显，本地居民比例偏低
下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和 花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中 常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人）， 远景(2050年)68万；
公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行 空间布局。
利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿 江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。
2006.6下沙十一五规划获得通过 下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、
花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成
－临平城：以现代加工制造业为主，具有区 域物流中心功能的综合性工业城，具有 山水特色的生态型居住新城，余杭区的 政治、经济、文化中心。
－下沙城：“一个大学城，一个公共中心， 三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。
下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。
杭州市城市总体规划图
临平城
主城
下沙城
下沙板块解读
居住、产业、公建分析
开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用
区域企业状况： 市级以上高新技术企业突破200家，国家重点支持的高新技术企业达到57家 。 政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面
A
B
C
D
立足产业高端化
【房地产】北京龙湖滟澜山产品及营销分析报告
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【房地产】北京龙湖滟澜山产品及营 销分析报告
•项目区位分 析 •项目品定位
• 突破了传统联排私密性差的特点，以家庭舒适感为设计前 提，纯粹的台地式地中海风格园区，打造北京高端住宅的典范。
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【房地产】北京龙湖滟澜山产品及营 销分析报告
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【房地产】北京龙湖滟澜山产品及营 销分析报告
•项目区位分 析 •项目开发策略 •产品设计分析 •营销推广策 略
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【房地产】北京龙湖滟澜山产品及营 销分析报告
•竞争策略
•项目区位分 析 •项目开发策略
•产品设计分析
• 龙湖滟澜山以园林先行，为居住者拉近未来生命体验的 做法，让业主在体会完美生活空间的同时，还可享受到项目 升值带来的利好。
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•园林设计
• 龙湖一向以独特的园林景观打造能力享誉业界。而在北京的别墅项 目大都以建筑为重点，园林景观只是附庸。龙湖却反其道而行，不惜重 金打造精致园林。园林景观也成为龙湖·滟澜山的核心力量所在。
•全冠移植 • 所有的树木和花卉都没有进行任何多余的修剪，全冠移植让树木保 持原始姿态，一辆卡车跑遍大半个中国只能运回一棵树；为了保证全冠 移植的树木能保证存活，龙湖地产特意为每株树木量身定做了巨型板箱， 以在运输途中保证树木的主根系不受损害。
•项目区位分 析 •项目开发策略
•产品设计分析
•营销推广策 略
•四季景色 • 为了让四季的园林景色不同，龙湖的设计师在植物种类、高矮的 选择和搭配上也非常考究，还专门建立了温室苗圃提前孕育花草。
•溪谷景观 • 在水资源极其稀缺的北京，小区中如果有一条河那是十分的奢侈， 为了让业主能感受亲水的乐趣，龙湖在滟澜山项目中还打造了一条300 多米长贯穿整个园区的溪谷景观。
浙江宁波龙湖滟澜海岸4地块启动会总图篇
结论：
现方案有更好的商业开发 价值，经过和规划部门沟 通及政府审批，同意按 55%的建筑密度实施。
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 3
2.1.2 规划设计条件----周边规划交通及景观利用
洋 沙 山 东 五 路
明月湖
沿街商业人流 内街商业人流 海景视角
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 4
2.1.3 规划设计形态----鸟瞰图
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 12
2.1.4 总体规划分析----建筑间距及退界
1、建筑退让城市道路的距离： 建筑退让春晓东八路19 米，退让洋沙山东五 路14米。
2、商业步行街的尺度=24 米： 3m+ 5.5m+7m+5.5m+3m=24m
步行道+停车位+行车道+停车位+步行道=24米 3、销售型商铺与住宅之间的距离：
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 5
2.1.3 规划设计形态----总图
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 6
2.1.3 规划设计形态
1F
2F
3F
4F
总面积 得房率
建筑面 积
销售 商业
套内面 积
店铺
7391 6816
5939 5012
1926 1597
70
15326
13425 0.876
得房率
0.922 0.844 0.829
2.1.4总体经济技术指标
经济技术指标表
3#商业建筑面积（㎡） 4#地块经济技术指标
规划用地面积（㎡） 规划总建筑面积（㎡） 地上建筑面积（㎡）
15950
48808.1 110604 78092
浙江宁波世袭一城项目全案营销策划报告
2023-10-30•项目背景与理解•市场分析•产品定位与差异化•营销策略制定•销售策略与实施计划目•预算与资源需求•结论与建议录01项目背景与理解项目介绍浙江宁波世袭一城是一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性房地产项目，位于宁波市的核心区域。
项目总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米，由多个住宅小区和商业街区组成。
浙江宁波世袭一城是该地区知名的房地产开发商——华润集团的重要项目之一。
项目重要性浙江宁波世袭一城地理位置优越，紧邻城市主干道和地铁站，具有较高的交通便利性和良好的区位优势。
项目将提供多样化的住宅和商业空间，满足不同人群的需求，对当地居民的生活品质提升也将产生积极影响。
该项目对于华润集团在宁波市场的战略布局具有重要意义，是集团在宁波地区的重要投资。
在市场营销方面，浙江宁波世袭一城已经与多家知名品牌合作，共同推广项目形象和销售房产。
同时，项目也积极开展线上和线下活动，吸引潜在客户的关注。
项目历史与现状浙江宁波世袭一城项目的前期准备工作始于2018年，经过多年的规划和建设，目前项目已经进入全面建设阶段。
目前，项目的主体结构已经基本完成，多个住宅小区和商业街区的建设正在有序进行中。
02市场分析中高端改善型购房者、首次购房者、投资客。
目标市场目标客户群体宁波房地产市场稳定发展，市场规模不断扩大。
市场规模随着城市发展，中高端改善型购房者需求不断增加，市场前景广阔。
市场趋势万科、绿城、保利等知名房地产企业。
主要竞争对手竞争策略竞争分析通过高品质、高性价比、差异化服务等手段提升竞争力。
竞争对手在品牌、资金、资源等方面具有优势，但在产品创新、服务等方面存在不足。
03竞争情况0201消费者购房动机主要包括自住需求、投资需求、改善生活品质等。
购房动机消费者在购房过程中更加注重品质、性价比、配套设施等因素。
消费心理消费者更加倾向于选择品牌开发商、购买现房或者准现房等。
消费习惯消费者行为分析03产品定位与差异化产品定位目标客户群体中高收入家庭、有购房需求的年轻人、投资客等。
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周边本地及北仑区客群基数甚少
北仑区：约36万常住人口
项目周边本地人口： 春晓镇：约2万人常住人口 柴桥街道：约4万常住人口 白峰镇：约4万常住人口 大契镇：约5万常住人口 梅山岛：约1.5万常住人口
如此少的客群基数如何支撑本项目60万方、世茂海滨花园50万方巨大 住宅体量？
明月湖酒吧街 世茂五星级酒店
宗地简介
总用地：758亩 1-3#用地：685亩（住宅及 配套） 4#用地：73亩（商业） 住宅总建：50万方
类独栋别墅 5-10层花园洋房 30层高层公寓 商业总建：12万方（规划餐 饮、超市、影院等） 建筑风格：托斯卡纳风格
这是一处世外净土 如同未经雕琢的璞玉
龙湖·滟澜海岸究竟是一个什么样的项目？
冷僻区位与低认知度
中日东海汽油田“春晓事件”，使北仑春晓一度成为中国社会舆论关 注的焦点，但那也仅是昙花一现。
10个宁波人可能仅只有1个听说过“北仑春晓镇”，更谈不上知道详 细位置。
“北仑春晓镇”仅限于春晓镇本地及周边乡镇（柴桥、白峰、大契 等）、北仑主城区（新契）客户中拥有较高知名度。
陈先生
职务：广电中心职员 购买物业：世茂海滨花园高层公寓购买者 年龄：27岁 家庭成员：单身，有女友，计划结婚 现居住地：春晓镇自建房，目前与父母同住 购买动机： 打算买了作婚房，女友那边父母、亲戚说起来，也挺有面子 春晓镇周边附近没有象样的商品房，自己和女友的工作单位都在春 晓，买到宁波市区又不方便 100万左右的总价，相对于春晓本地自建房高了很多，但是和宁波 市区、北仑新契相比，已经低了很多 世茂是个大开发商，在北仑，这是第二个项目，品质有保证
有海，有湖，有山 空气清新，富含负氧离子 高级别休闲度假配套正蓬勃待发
中国品质地产精神领袖——龙湖地产，以女性独有的细腻唯美手法， 于此打造洋溢浪漫、田园、纯真气息的地中海原乡，花与海的天堂。 也正是龙湖5+2海居度假生活”
江居时代
三江六岸
锦地水岸 海景花园 外滩花园 新海景花园
湖居时代
东钱湖 钱湖比华利 卡纳湖谷 茶亭地块
九龙湖 九龙湖畔
海居时代
北仑春晓 滟澜海岸 海滨花园
客群样本研究
世茂海滨花园已成交客户为本案的客群研究提供了很好的样本。 春晓镇及周边本地客户约占45% 北仑（新契）客户约占45% 宁波市区客户约占10%
张女士
职务：北仑区政府公务员，收入在宁波各区政府公务员之中居首 购买物业：世茂海滨花园别墅购买者 年龄：36岁 家庭成员：一家三口，有一个8岁儿子 现居住地：里仁花园（北仑新契高端楼盘） 购买动机： 距离现生活、工作地（北仑新契）距离较近 有海、有山、有湖，环境非常优越，空气清新，适合周末休闲度假 别墅总价低，大概300万就能拥有别墅生活，非常有诱惑力 儿子从小有个梦想，住到海边去，现在也算是帮他达成一个心愿 父母现在也住在北仑新契，空气不是很好，希望找个风景优美的地 方给他们养老，周末我们带着孩子一起过去和他们团聚，过个轻松周 末。
客群样本研究小结
春晓镇及周边本地客户： 自住需求，关注产品品质、开发商品牌、价格
北仑新契客户： 休闲度假需求或父母养老，关注环境、距离、产品品质、价格
项目东南面的洋沙山是烧烤及拓展训练基地，在宁波享有盛誉
项目北侧的九峰山是宁波一大旅游风景区
项目东、西、北三面环山，云蒸霞蔚，苍翠欲滴，空气清新， 富含负氧离子，天然生态氧吧
明月湖酒吧街、国际游艇俱乐部、五星级度假酒店、海洋博物馆、海洋 考古博物馆、海洋湿地公园、国际合作学校、本案商业体……，高级别 度假生活配套，宏伟蓝图正逐步转化为现实
挑战宁波市区及北仑客户的距离极限
“北仑春晓镇”距离北仑区行政中心—新契约15公里（20分钟车程）， 距离宁波市中心约45公里（45分钟车程）
远远超出了宁波市区客户对于普通居所距离的忍受极限，雅戈尔·香 湖湾项目（位于东钱湖东吴镇，距离宁波市中心约25公里）的销售情 况，证明这已经是宁波市区客户对于远郊物业的极限距离。
唐先生
职务：私企老板 购买物业：世茂海滨花园别墅购买者 年龄：40岁 家庭成员：一家四口，有一个14岁女儿，一个6岁儿子 现居住地：春晓镇自建房，在宁波高新区江南一品有一套商品房 购买动机： 距离现生活、工作地（北仑春晓）距离较近，方便照顾厂里的业务 现在居住的自建房太差，宁波买的江南一品商品房又太远，居住不 方便，放在那里就当是投资，以后也可以留给女儿或儿子 300万左右就能买一套别墅，在朋友圈中很有面子 春晓周边区域买不到好房子，听说世茂是个全国大开发商，楼盘品 质有保障
“海居生活”——宁波客户心中的永远的痛
宁波人觉得海南三亚才真正称得上“海居生活”，晴空万里，艳阳当 空，湛蓝海水，海滩上，椰树下，观海听涛……，只可惜要打“飞的” 来回，一年住不了几天，未免有点太奢侈。
舟山的旅游地产（例如东海岸1号、菩提海、凤凰岛……），似乎有 点海的感觉，可惜2小时的车程，距离太远，海水太黄，海风太凉， 偶尔海风中夹杂着鱼虾腥味，太煞风景。
世茂海滨花园已成交客户中宁波市区客户不足10%。
无污染 工业区
春晓是个工业区？
从以上5点分析来看， 本案绝对是个极具挑战性的项目。
让我们实地再去亲身感受一下 或许会有意外的惊喜
在距离市中心40分钟车程，距离北仑新契15分钟车程内，能拥有 这片海域，已是难能可贵。
明月湖，界于海与项目之间，如一条晶莹的丝带，灵动秀美。
沈小姐
职务：外贸公司经理 购买物业：世茂海滨花园高层公寓 年龄：34岁 家庭成员：一家三口，有一个4岁女儿 现居住地：宁波市鄞州区春江花城 购买动机： 小时候老家就在那里附近，现在父母仍旧生活在那里，对北仑春晓 比较熟悉，也有一定的感情 总价60万，如果在宁波市区买套房，这笔钱连付首付款可能都不够， 不会影响我目前的生活品质 有海、有山、有湖，空气清新，周末可以带上一帮朋友到那里去休 闲度假 如果父母愿意去住的话，也可以当作他们养老的居所