2019北京西三旗项目前期定位和营销策略-精选文档
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近年来西三旗商品住宅价格走势 25000 20000 15000 12000 10000 5000 3000 0 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 5000 6000 20000
14000
4000
市场均价（元/㎡）
高端住宅在此区域表现的参差不齐，早期的项目如：森林大地、枫丹丽舍 等低密度项目，虽然自身条件尚可，但没有给本区域住宅形象带来有利的 推动作用。
西三旗项目前期定位和营销策略
2019.03.20
前
言
气质楼盘 想不成为昙花一现的花瓶楼盘，就只能找到 专属楼盘本身，市场难于跟风的独特气质，将品 牌缔造成为目标消费群体心目中的永远“第一神
奇”。
市场分析
项目分析和定位
整合推广策略 定价原则
第一部分 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
A、市场态势分析
A、版块效应：由八达岭高速分界，西属海淀区，东南临朝阳区，北临昌平区，项目所属
区域基本城市建设落后。 B、市场销售价格进入持续增长期：受经济危机好转的局面以及地产回升的大势，项目周 边的楼盘价格不断攀升。 C、周边经济发展：西邻上地中关村软件研发基地，东临奥运经济发展带，但是由地理 的特殊情况，本区域无支柱性产业，东侧有很多的废品收购公司。 D、让繁华带动不温不火的区域：前卫的住宅产品设计，新颖的社区商业布局，带动整个 区域的氛围和经济的发展。
市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
区域市场
西三旗区域房地产市场概况
高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品，由于土地资源稀缺，造成 高容积率的项目居多，低密度社区凤毛麟角； 销售价格在近几年的时间中增长迅速，此区域自2019年3000元/㎡的市场 均价，已经涨到了目前的19500元/㎡，二手房的价格也已经达到18000元 /㎡。
B、竞争态势分析
奥运经济圈的辐射地带， 受交通便利的影响， 中端住宅项目不断开发， 成为成为城市功能重要组成部分
立水桥区域：
美立方、华贸城等
科研和教育的聚集地，临近西山， 主打人文和环境优势， 中高端物业
上地中ຫໍສະໝຸດ Baidu村板块：
本项目
城市重要的体育、文化展示中心 极大带动周边经济发展 项目多以高端住宅为主 售价成为周边项目的标杆
寻找自己的专属契机 成为繁华与生态的最优化资源组合圈，带动周边环境和经济的提 升，从而促进消费者购买！ 任务 如何建立自己独特的气质
分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气 质与消费者气质的最佳契合点。
宏观市场回顾
宏观市场回顾
2009年，中国房地产可谓波浪起伏，诡异多变的一年； 在土地供应上，地方政府和开发商强调房地产项目供地不足，而近三年房地产项目用地供地充 足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。 在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新；另一方 面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房 地产促销。 在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类 住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们热衷于建设高档商品房和别墅， 注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。 在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休； 在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起 房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高， 或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。 各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的 状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。 从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点： 一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会 城市和中东部的二线城市； 二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上 涨的幅度不大。 三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软 的情况，市场持币待购的情况比较严重。 四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加。
市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
北京市场回顾及展望
2009年北京商品房成交量同比上升50%，商品住宅同比增长量也达到50%多。 成交金额分别达到了80%和90%。 二季度后，北京的地王不断出现，从土地交易层面将楼面价不断拉升，从而推动 了所有商品房的销售价格，整体市场利好 2019年初，“两会”成功召开，“高房价，购房难”的问题被各界代表普遍 反映，更被强调为已经成为关系到民生的重要事件，进而北京八大银行取消购房 贷款七折优惠利率的措施，可以看出2019年是北京地产继续发展但政策从紧的一 年。
上地中关村板块
本项 目优 势 本项 目劣 势
•没有人口聚集区的杂乱； •本区域楼盘价格优势； •开发企业的品牌和信誉尽所周知。 •项目正处于拆迁状态，不具备现房的竞争优势； •区域认可度没有上地中关村高。
竞争市场总结
上地中关村人文环境科技专属，在 售项目价格偏高
立水桥居住区全部为 高容积率楼盘 消费者对城市北部发展看 好，期待价格不会太高
奥运村板块：
唐宁one、
大湖国际公馆、世茂奥临花园等
A：立水桥板块
竞 争 主 要 来 源 ：
B、上地中关村板块
立水桥板块
本项 目优 势 本项 目劣 势
•根据建设数据指标，项目为低密度社区； •此区域无真正体现自身风格的楼盘，在几乎空白的市场中容易施展自身的特色； •周边的商业氛围不浓厚，生活配套不齐全； •项目西侧只有一条尚未完全通车的主干道，交通不便利，后期营销展示有瓶颈。
14000
4000
市场均价（元/㎡）
高端住宅在此区域表现的参差不齐，早期的项目如：森林大地、枫丹丽舍 等低密度项目，虽然自身条件尚可，但没有给本区域住宅形象带来有利的 推动作用。
西三旗项目前期定位和营销策略
2019.03.20
前
言
气质楼盘 想不成为昙花一现的花瓶楼盘，就只能找到 专属楼盘本身，市场难于跟风的独特气质，将品 牌缔造成为目标消费群体心目中的永远“第一神
奇”。
市场分析
项目分析和定位
整合推广策略 定价原则
第一部分 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
A、市场态势分析
A、版块效应：由八达岭高速分界，西属海淀区，东南临朝阳区，北临昌平区，项目所属
区域基本城市建设落后。 B、市场销售价格进入持续增长期：受经济危机好转的局面以及地产回升的大势，项目周 边的楼盘价格不断攀升。 C、周边经济发展：西邻上地中关村软件研发基地，东临奥运经济发展带，但是由地理 的特殊情况，本区域无支柱性产业，东侧有很多的废品收购公司。 D、让繁华带动不温不火的区域：前卫的住宅产品设计，新颖的社区商业布局，带动整个 区域的氛围和经济的发展。
市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
区域市场
西三旗区域房地产市场概况
高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品，由于土地资源稀缺，造成 高容积率的项目居多，低密度社区凤毛麟角； 销售价格在近几年的时间中增长迅速，此区域自2019年3000元/㎡的市场 均价，已经涨到了目前的19500元/㎡，二手房的价格也已经达到18000元 /㎡。
B、竞争态势分析
奥运经济圈的辐射地带， 受交通便利的影响， 中端住宅项目不断开发， 成为成为城市功能重要组成部分
立水桥区域：
美立方、华贸城等
科研和教育的聚集地，临近西山， 主打人文和环境优势， 中高端物业
上地中ຫໍສະໝຸດ Baidu村板块：
本项目
城市重要的体育、文化展示中心 极大带动周边经济发展 项目多以高端住宅为主 售价成为周边项目的标杆
寻找自己的专属契机 成为繁华与生态的最优化资源组合圈，带动周边环境和经济的提 升，从而促进消费者购买！ 任务 如何建立自己独特的气质
分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气 质与消费者气质的最佳契合点。
宏观市场回顾
宏观市场回顾
2009年，中国房地产可谓波浪起伏，诡异多变的一年； 在土地供应上，地方政府和开发商强调房地产项目供地不足，而近三年房地产项目用地供地充 足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。 在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新；另一方 面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房 地产促销。 在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类 住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们热衷于建设高档商品房和别墅， 注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。 在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休； 在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起 房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高， 或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。 各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的 状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。 从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点： 一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会 城市和中东部的二线城市； 二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上 涨的幅度不大。 三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软 的情况，市场持币待购的情况比较严重。 四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加。
市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
北京市场回顾及展望
2009年北京商品房成交量同比上升50%，商品住宅同比增长量也达到50%多。 成交金额分别达到了80%和90%。 二季度后，北京的地王不断出现，从土地交易层面将楼面价不断拉升，从而推动 了所有商品房的销售价格，整体市场利好 2019年初，“两会”成功召开，“高房价，购房难”的问题被各界代表普遍 反映，更被强调为已经成为关系到民生的重要事件，进而北京八大银行取消购房 贷款七折优惠利率的措施，可以看出2019年是北京地产继续发展但政策从紧的一 年。
上地中关村板块
本项 目优 势 本项 目劣 势
•没有人口聚集区的杂乱； •本区域楼盘价格优势； •开发企业的品牌和信誉尽所周知。 •项目正处于拆迁状态，不具备现房的竞争优势； •区域认可度没有上地中关村高。
竞争市场总结
上地中关村人文环境科技专属，在 售项目价格偏高
立水桥居住区全部为 高容积率楼盘 消费者对城市北部发展看 好，期待价格不会太高
奥运村板块：
唐宁one、
大湖国际公馆、世茂奥临花园等
A：立水桥板块
竞 争 主 要 来 源 ：
B、上地中关村板块
立水桥板块
本项 目优 势 本项 目劣 势
•根据建设数据指标，项目为低密度社区； •此区域无真正体现自身风格的楼盘，在几乎空白的市场中容易施展自身的特色； •周边的商业氛围不浓厚，生活配套不齐全； •项目西侧只有一条尚未完全通车的主干道，交通不便利，后期营销展示有瓶颈。