可行性研究及投资决策

房地产开发项目的可行性研究
是在投资决策之前对拟开发的项目进 行全面、系统的调查研究和分析，运用科 学的技术评价方法，得出一系列评价指标 植，以最终确定该项目是否可行的综合研 究。
一般来说，可行性研究是以市场供需 为立足点，以资源投入为限度，以科学方 法为手段，以系列评价指标为结果。
可行性研究要解决的问题
• 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的 产品。
• 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件， 对项目开发限制较大。
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
四是看交易方式
从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府 出让和当前土地使用者转让两种途径。 政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清 楚。 从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作 方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的 操作方式，对项目运作影响不同。
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使 用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本， 如同政府出让一样操作简单。
通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题 较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是 原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面 三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加 以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重 大影响。
可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源
可行性研究的目的
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 • 是项目投资决策的依据； • 是筹集建设资金的依据； • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； • 是编制下阶段规划设计的依据。
地块的临街状况，对项目商业布 置产生影响，从而项目销售和收 益都有重要影响。
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地块大小和形状 都会对场地的有 效利用，建筑物 的平面布置等产 生影响，从而影 响销售。
场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会 因拆迁而存在不定因素。
地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局， 还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的 数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决 定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入 者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发 商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分 中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入 相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层， 高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消 费也有相当程度影响。
3882
2039
10187
1941
12012
634
9772
584
13528
513
7163
178
4286
417
14689
138
7067
327
5126
619
5254
452
5241
267
3925
209
3900
129
4671
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
• 社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念 以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在 很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影 响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一 地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因 此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
案例——江西南昌某项目
• 占地600亩，容积率1.5，可做部分联排，销售均价4200。 • 要价68万/亩，后谈到60万/亩（原土地有效成本20万左
右一亩，每亩溢价40万。） • 转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过
对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于 按照地价97万元/亩进行土地过名转让。
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土地过名 （60万/亩帐面成本）
4200 600 2200 300 231 869
0 869 217.25 651.75 21%
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五是看付款方式
土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付 款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间 长，加大了融资成本和机会成本。
一个方法，拯救了一个国家
应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。 1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》； 1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。 2000年建设部建标[2000]205号 《房地产开发项目经济评价方法》
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两种收购让方式经济效益测算
销售价格 减：土地成本
建设成本 费用 营业税金及附加 销售利润 减：土地增值税 税前利润 企业所得税 税后净利润 总投资成本净利率
收购公司 （20万/亩帐面成本）
4200 600 2200 300 231 869 235 634 258.5 375.5 12%
成交面积 成交套数 (万平方米) (万套)
62000
2002
19.92
1616
14.35
649
6.92
432
4.63
716
6.91
415
4.70
284
2.38
195
1.88
639
6.23
1179
11.62
862
9.65
681
536
5.70
276
2.57
成交金额 成交单价 (万元) (元/平方米)
24071
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
原貌 支护现状
三是看项目的规划条件
• 通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展 的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企 业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。
• 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同 的物业开发对资金需求也不一样。
可行性研究 及项目投资决策
浅析
投融资发展部
起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》，
1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
项目研究的目的：
地块
宏观环境分析 项目价值分析 竞争环境分析 潜在客户分析
市场状况 可能的客户 可能的产品
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
宏观环境研究
经济环境 • 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） • 重大事件及其影响（如北京奥运会、上海世博会） • 城市经济状况（GDP、人均收入等） • 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） • 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）
可行性研究的作用
决策 依据
融资 依据
开发企业负责人投资决策 据
编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照
设计 任务
合作 依据
执照 依据
编制要求
• 设计方案
可研报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究 方案，才能明确研究对象。
• 内容真实
可行性研究的主要内容
①项目 概况
②市场 研究
⑥结论 及建议
③项目开 发方案
⑤社会影 响分析
④项目经 济评价
1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论
能为当地消费者所接受。否则将“水土不服”。
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
市场供求关系分析
• 市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： – 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因 素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数 大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而 且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人 口在减少，对生存空间的需求也在增多。
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
城市
全国 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 杭州 青岛 武汉 成都 沈阳 长沙 长春 南昌
GDP （亿元）
300760 13698 10488 8216 7807 6354 5097 4781 4436 3960 3901 3861 3001 2588 1660
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
市场分析
城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断 提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来 看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展 而波动。
消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影 响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民 即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房 子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对 住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预 期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资 的愿望。
可研报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠。
• 预测准确
可研报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对 事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此， 必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科 学的预测未来前景。
• 论证严密
论证性是可研报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系 统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏 观的分析，又要做微观的分析。
房地产市场环境 • 结构及其规模（一、二、三级市场） • 板块布局（热点区域） • 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）
结论：房地产未来发展趋势
市场分析
房地产投资三要素：时机、地段、质量
时机 地段
质量
房地产投资
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
市场分析
定义
是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需 求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环 境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工 程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以 后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测， 从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询 意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。
响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业
十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生
产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立
项时，必须关注这些政策对项目的影响。
经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消 费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅 速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相 对较多，以下为各城市GDP与平均房价示意。
时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作， 房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。 政治政策环境：主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领
导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料， 会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
项目概况
• 土地是房地产开发的重要生产资料， 一定的土地是房地产企业发展的基础。 为了企业的持续发展，我们必须不断 地寻找土地，发现投资机会。
一是看区位
区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可 移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关 重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一 是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不 仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经 济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于 建造不同的房地产。
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
二是看地块的场地条件
• 如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件 通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、 基础设施水平及分区限制等。 – 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式