关于房产抵押贷款流程与注意事项

关于p2p房产抵押贷款流程与注意事项

房产抵押P2P为何备受青睐？因房产属于市场定价较高的固定资产，且随国家政局和经济命脉为一线，价格很难遭受市场波动。所以，房产抵押贷款以各种不同的形式占据了民间借贷市场的大半江山。此次，我也就和大家来说道一下这片市场所存在的风险利弊。

房产抵押贷款在最初期属于银行办理的业务范畴内，至今为止，房产抵押贷款在银行系统内也占有一定的交易。银行系统中小额的消费类贷款，只要有国企事业单位证明是可以办理信用分期。主要针对于企经营用户需要房产抵押。那么既然有了银行的大门，民间市场为何还会出现大量的房产抵押贷款项目呢。主要还是因为银行即使开了大门，但是门槛是极高的，且贷款金额往往达不到借款人预期值。

小微经营户在银行办理抵押贷款时，银行需审核公司的注册资金，经营流水，个人征信，供应链合同，最后根据银行的存贷资金做最后的授信。流程繁琐且需要审查的资料繁多，在过程中有一定的手续费，以及业务员对贷后风险把控的隐性回扣也需包含其中。就注册资金而言，很多小微企业最初注册资本过低，在后期需扩张时很难批到贷款资格，然后针对经营流水这一项，净收入需要达到贷款金额的数倍才能通过流程审核。在重重流程审核和时间的拖堂下，并未能解决借款人的燃眉之急。

那么针对民间借贷市场，房产抵押标所需办理的流程是怎样的呢？

审核条件：

1>借款人需要公证处办理整套公证资料。（其中包括：1、身份证公证2、户口本公证3、结婚证公证4、借款合同附带强制公证5、委托抵押解押8条公证6、房屋委托买卖公证。当然各地区办理公证具体条款不一，大致基本就由这几项组成）

2>办理借款人房产抵押他项。

3>风控部下户核实借款人房产居住情况，有无出租，以及租赁合同手续。

4>核实资金用途，还款来源。

房产抵押项目在信审资料分析上，确实比信贷粗放，只要房产能顺理成章办理公证和他项，基本都能放款。整个操作流程所耗时间也不长。在办理他项和解押过程中，大致各需要一周时间，但一般可以凭借当日办理的抵押登记表即可放款。

再来说一下，现金很多房产抵押平台的乱象。

1>质押房产两证

在民间借贷市场最初期，很多私贷公司做高利借贷，债权人只需扣押借款人房产两证方可批款（房屋产权证，土地证）。在市面上所谓的当日放款基本来源于此模式。核查房产两证真实，就将资金借出，后期出现逾期赖账的，就通过一纸借款单据进行催收。房产两证在未做抵押的情况下，想补多少本，就补多少本。所以高息的粗放模式，也只是在用高利赌本金，一般这种借贷的初衷就没打算闹到法院走司法程序，最终靠民间手段解决。

2>签订长期房产租赁合同

在民间借贷市场中，最常用的房产抵押模式还有押两证及同时签订房产租赁合同的。一般这种借款多发于在外有一定债务的借款人。房子被抵押过多次，但所欠公司的钱又未能归还，所以会强行签订一份长期租赁合同，使房屋使用权保障在自己手里，但一般这种模式进入司法程序，最后也是无法得到合理偿款。

3>仅办理他项手续

他项手续在房产抵押过程中是必不可少的。办理他项后才能真实了解房屋是否有在外办理抵押，此房屋若是干净的，平台定是能出示房屋他项。那么也就属于合理的抵押房产，在此抵押过程中，房屋两证是无法申请补办（意思就是不能再拿着新的房产两证去另一家小贷公司招摇撞骗），房屋是无法在第三方手里过户买卖。申请条件中，房屋是需要办理公证书和他项两项的，但居多平台认为公证处的手续费略高，能控制房屋抵押就无需办理公证，所以市场上，很多平台缺乏公证书。当借款人因额外债务无法偿还时，其余债权人会起诉查封房产，在这种情况下，即使办理了抵押，房产也是无法进行买卖的。

4>房屋公证书及他项办理。

房屋公证书与他项这两项是缺一不可的。在房屋顺利办理抵押登记后，需携带借款人身份证、户口本、结婚证、借款合同，委托买卖合同，房产两证到公证处办理公证。公证费用按借款金额的千分之三收取（当然此项收费各地区不同，仅作参考），他项费用在80块钱左右。办理此项公证的好处就在于，在借款人未有及时还清债务，平台可以强行通过办理的公证资料，房屋买卖公证书进行房产买卖。当然在办理两项证件之后，为了加强执法机构的执行力度，可以多签订一份<房屋买卖合同>。

案例分析：

张先生有一家注册资金3万元的民营超市，在经营过程中急需50万元资金扩张超市，名下有一套房产100万，估值90万元的房产，在市场中如何能有效率的借到周转资金开分店。

首先张先生借款金额在50万元左右，以银行审批流程，公司注册资金少于借贷金额，且年净收入需达到所借资金4倍以上可通过借款，但自营超市经营未到一定年限，也是很难从传统金融机构中申请到贷款。

其次在民间借贷市场中，房产抵押贷利率层次不一，当然这与我上述的几种“抵押”模式有关，正规办理公证和他项的市场利率在1.5分-1.8分之间，手续费在1.2-1.5之间，还款方式以付息还本为主。看过我之前所写的个人信贷篇和企业信贷篇的大致能对比出房产抵押贷款的利率确实较低。在民间借贷过程中，大多小微经营户的经营情况不稳定，所以即使有房产，但未被抵押，或者全款的房产并不算多，所以针对优质借款对象，市场利率相对较低。

对于一个市场经济发展较好的城市，房产的估值一般偏高，因为不愁房产难处理，但对于人流较不稳定或长期得不到发展的三，四线城市，房产估值一般偏低。放款额度在估值的5折左右较为合理。因此张先生的房产若在一，二线城市，放贷金额在估值的6-7折左右，是最为合理的。因房产有不易贬值的优势，所以在小贷公司资金充足的情况中，一般借贷期限为6-12个月。有房产抵押的条件下，可以将借款人的还款压力适度降到最低。

房地产抵押可以随时根据房地产的市场行情调整房产的估值和折价比例，做到房产抵押的科学性，为到期抵押房产的折价或拍卖价款以供本息合计还款提供了足够的资金保证，将风控做到严丝合缝，最大限度地保障投资者。