《项目评价》之财务分析

《项目评价》之财务分析

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房地产专业《项目评价》课程设计之-----某住宅项目可行性研究报告之财务分析

教室：二教108

指导老师：丰艳萍

班级：房地产081

组员：章纯（23号）、鄢鹏（21号）

目录：

一、·总论

⑴、项目概况

⑵、概况性基础数据测算

⑶、资金筹措

⑷、评价指标二、·投资估算

⑴、投资估算

⑵、收入

⑶、资金筹措三、·财务分析

⑴、盈利能力分析与评价

⑵、偿债能力分析与评价

⑶、生存能力分析与评价

四、·不确定性分析

⑴、盈亏平衡点计算

⑵、敏感分析图（手绘图）

五、·附表

一、总论

⑴、项目概况

xxx开发公司开发某房地产项目，该项目为综合性大楼，占地约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米,其中车位300个：容积率1.8,绿化率35％，建筑密度25％.见下表（1）。

序号项目指标备注

1 总用地面积60600

2 总建筑面积109000

多层住宅90720

高层住宅13920

可售面积12700

商铺4360

3 总户数户944

4 车位数（地上）个300

本项目于2007年1月开工，2007年3月完成投资额25%，

并开始预售多层；2009年3月开始竣工验收。

（2）概括性的基础数据测算

①.物业销售租赁价格:

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元/平方米,高层住宅单价为:3250元/平方米,商铺单价为:10000元/平方米,车位15万元/个。

②.销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售,各年销售计划见下表（2）。

项目销售计划表

项目合计2006 2007 2008 2009 2010

多层建筑100 50% 40% 10%

高层建筑100 30% 60% 10%

商业100 80% 20%

停车位100 60% 40%

由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回收进度见下附表（9）：回款金额估算表（3）资金筹措

资金筹措：由公司资本金、公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2007）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。

还款方式为：第一年（2006）、第二年只付息，本金2008年还60%，2009年还40%。如附表（3）：资金筹措表（4）评价指标：

根据项目投资资金流量表（附表5），计算其经济效果指标：

①计算税前现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR'=13%

财务净现值FNPV'(10%)=1037.76

投资回收期T'=2.39 年

②计算税后现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR=10%

财务净现值FNPV（10%）=50.81

投资回收期T=2.47 年

根据项目资本金流量表（附表6），计算其经济效果指标：

①计算税前现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR'=21.36%

财务净现值FNPV（10%）=2353

②计算税后现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR=16.95%

财务净现值FNPV（10%）=1366

二、投资估算

⑴、总投资估算

根据项目的需要，制定了总投资费用估算表，具体费用值如附表（1）：总投资估算说明如下：投资估算一共按七个项目估算：土地费用，建安工程费用，前期工程费，基础设施建设费，公共设施配套费，开发间接费用，其他费用，不可预见费，管理费用，销售费用，财务费用。其中：

①其他费用：包括竣工档案保证金、报建手续费等，按建安工

程费的5‰计，在项目开工前支付。

②不可预见费用：不可预见费用按项目1-7项和的2%估算

③管理费用：管理费用按项目1-5项和的3%估算

④销售费用：销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理

费，占销售收入的1.5%；广告宣传及市场推广

费，占销售收入的1%

⑤财务费用：按贷款利率5.58%估算

（2）、销售收入估算

①本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元/平方米, 高层住宅单价为:3250元/平方米,商铺单价为: 10000元/

平方米,车位15万元/个。由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收

回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

销售收入见附表（9）：回款金额估算表

（3）、资金来源与运用

①项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2007）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。具体数据如附表（7）：资金来源与运用表

三、财务分析

（1）盈利能力分析

A.项目投资现金流量表：见附表（5），根据该表计算以下财务指标：

①计算税前现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率FIRR'=13%，财务净现值FNPV'(10%)=1037.76。

②计算税后现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率FIRR=10%，财务净现值FNPV（10%）=50.81。

财务内部收益率大于或等于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值都大于零，该项目在财务上是可以接受考虑的。

所得税后的投资回收期为T=2.47 年，所得税前的投资回收期