邢台母家场项目定

科技、生活 • 城镇化质量差。住房因质量问题引发的投诉居高不下。 • 毛坯房浪费资源、破坏环境。很多能一次性到位的地 方，不能充分人性化。 • 很多早就有的智能、科技不能享受。 • 只有切实改变了用户生活，才能真正创造价值！ • 幸福圆-------打造河北省、邢台首席物联智能试范小区。
详见 附件
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人均收入经济水平
2013消费指数 • 全 市城 市农 村居民消费价格总指数103.4104.0102.6 其中： • 食 品107.9108.7106.7 • 烟酒及用品101.299.9102.4 • 衣 着102.3102.1102.5 • 家庭设备用品及维修服务101.7102.9100.4 • 医疗保健和个人用品102.6104.0100.8 • 交通和通信99.899.4100.2 • 娱乐教育文化用品及服务100.5100.4100.6 • 居 住101.5101.5101.4
公务员抛房，大量 二手房将上市会影 响房价
小结： 2014年房地产糟糕局面超过了预期 ，从数据、市 场来看，今年基本上都会是负增长的局面。 房地产量价皆跌。市场冷清超出想像 。房地产竞 争将更加激烈。 三、四城市更为惨淡。空置率高居不下。存量房 严重过大。 金融紧缩，各地政府的谨小慎微。基金、信托纷 纷有意提高要求，开发商融资环境恶劣、融资成本加 大。
项目业态组合
智能 住宅
智能住源自文库、简装住宅、
餐饮、休闲、 购物
教材、培训、 早教等 简装公寓、酒店 配套服务商 业
院街 商业
房型面积建议
• 住宅：主力面积80-90平方（二、三室） • 优质住宅面积100-120平方（三室、二厅） • 高档住宅面积130-138平方（三室、四室） • 一层有花园、上层有露台 • 公寓：面积30平方（一室、一厅、独卫、简装） • 50平方（二室、二厅、独卫、简装） • 商铺：主体二层、局部三层，一层面积30-50平方、 二层60-80平方、三层50-100平方。
文化\生态旅游名城
本项目 位置
项目原地
项目地位于新兴东大 街与冯庄街,永强路 和襄都路之间。 项目正在拆迁待建中， 周边有零星商业，建 材、农贸等
项目所在的桥东区是邢台市的老 城区，辖两个乡、4个街道办事处， 13个村、86个社区，总面积33平 方公里,总人口30万人，区内有汉、 回、蒙、满等13个民族。市委、 市政府和军区分区、全市的经贸、 文化中心都集中在此,是邢台市的 主城区。
邢台母家场项目定位报告
单哲恒
专业、谋略、经验、责任、敬业，聚通诚献 ！
市场是硬道理！ 引领市场是真本事！
国内形势：销售低迷
1-4月份，商品房销售面积27709万平方米， 同比下降6.9%。其中，住宅销售面积下8.6%， 办公楼销售面积下降0.2%。商业营业面积增长 3.4%。 一线城市北京跌幅达到36.60%，上海同比下 跌15.7% 二线城市杭州市、南京市分别跌幅达到 43.50%、 28.08%。 三线城市东莞市、佛山市同比跌幅达到 26.97%、 23.51%。
房价下跌 5%-25%
土地成交冷清，市场回落。
40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落 ， 同比下降7.9%。 1-4月份房屋新开工面积同比下降22.1%。
不动产登记 • 5月8日，国土资源部宣布“不动产登记局”已经正式 挂牌。按照国土部给出的时间表，2014年建立统一登 记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过 渡，2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动 产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记 体系基本形成。
新世纪商城
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新世纪商城座落于中兴东大街黄金商业圈核心区域，在邢台市最繁华最大的城市 中心广场新世纪广场地下与新世纪广场共为一体；是邢台市最繁华的城市中心核 心地段，交通极其便利，公交线路幅射全市，地理位置优越。营业面积约30000 平米，是邢台市目前单层面积最大的集休闲、购物、娱乐为一体综合商城。新世 纪商城目前共分为20个区域多个主题组成，有家乐园超市、服装城、鞋城、永芳 日化、音像超市、傲莎时尚、雪牌美容、平价服装、聚源服饰、丽人广场、床上 用品大世纪、童装天地、游乐城、眼镜行、小商品街、饰品街、针纺街、鬼街、 小吃城、女人城和中意百饰等是一个功能全的小型购物中心业态。 商城市场定位以中档为主兼顾低档，主要经营大众日常生活消费类商品和流行时 尚类商品，广场定位准确、经营规范、商品品类丰富是一家能满足邢台市全客层 日常生活消费的购物场所。 新世纪广场全部采用租赁经营的模式，经营红火；是邢台目前人气最旺的购物场 所。新世纪广场的城市广场是新世纪项目最大的亮点和最大的优势，也是邢台人 平时生活休闲的主要场。 家乐园超市和家乐园服装超市是新世纪广场的主力核心，家乐园超市满足城市居 民日常生活类消费的需求，且规模大、品类全、商品丰富、平民价格为广场带来 人气，也搞活了商业氛围；家乐园服装超市则是以规模大、品类全、商品丰富、 平民价格满足了城市大众阶层的衣着类消费需求。 搜衣廊和时尚街等小店铺经营区成为广场一大特色，店铺面积一般在15-30㎡之 间主要经营时尚流行类服装、服饰，其满足了城市大众阶层时尚流行消费的需求， 同时也迎合大众消费讨价还价价的心理；电玩城则满足了时尚年轻一族娱乐消费 的需要；广场内业态之间形成了优势互补、互相托势、人流有效互动、客源共享。 但也有存在的不足，物业设施的不完善，无空调及新风系统，通风效果差。
邢台银座商城
邢台银座商城座落于中兴东大街商业圈核心区域，于邢台市最繁华最大的城市 中心广场新世纪广场对立；座东朝西，东临中兴东大街正对新世纪广场，南朝 临新华南路正对新世纪游乐园，西邻亿德隆购物广场、新凯龙时尚家具馆，北 通新华北路有中央名城、广元电子城，与火车站、汽车站紧邻；是邢台市最繁 华的城市中心核心地段，交通便利，公交线路幅射全市，地理位置优越。营业 面积35000平米，商场部分共六层，是山东银座百货省外第一家拓展店，也是 本市第二家现代流行百货商场，与大洋百货经营定位及布局十分类同，经营状 况目前稍次于大洋百货，也是本市最有影响力的商场之一。 山东银座商城股份有限公司是一家拥有现代百货、大型综合超市、家居、便民 超市等多业态的连锁型零售企业。目前在济南、泰安、滨州、东营、淄博、日 照、临沂、枣庄、潍坊、威海等地拥有 74 家大型综合商业设施及近 50 家银 座便民超市，营业面积 50 多万平方米，2005 年实现销售收入56亿元。邢台银 座是银座集团完成山东省内扩开后，在山东临界的河北省三级市场计划开设的 二家店之一。 邢台银座商城于2007年7月20开业，经营模式依然采用了银座独特的“百货店 +大型超市”的复合业态，采取统一招商、统一规划、统一布局、统一形象、 统一经营、统一结算的经营管理模式。目前是当地最具规模和档次的大型购物 中心。 目前有餐饮主力业态肯德基在经营，立足邢台本地招商，品牌资源溃乏是银座 进驻邢台最大的挑战。邢台银座商城的经营业态和经营模式目前与家乐园的商 业经营模式类同，如果不能在商品品类和经营档次上加以区分会给市场带来恶 性竟争和市场资源的浪费。
• 未来房地产发展方向？
• 养老住宅、智能住房、装修房
• 任何一个成功的项目，要 有灵魂、要有主题！
案名：幸福园
意思分解： 打造邢台第一家，幸福圆满之家。
幸福圆主题： 文化、孝道、科技、生活
文化-------学区房
• 邢台历史文化悠久灿烂，历史上曾四次建国、三次定都，是北方最早形 成城市的地区之一，素有“鸳水之滨、襄国故都、依山凭险、地腴民丰” 之誉。在悠远的历史长河中，涌现出孟知祥、孟昶、郭威、柴荣四位割 据政权皇帝，魏征、宋璟、刘秉忠、郭守敬等一代名臣。大禹治水、祖 乙迁都、豫让刺赵襄子、秦始皇命丧沙丘、西楚霸王项羽破釜沉舟、汉 光武帝刘秀鄗城称帝等中华民族历史上举足轻重的事件、典故都发生在 邢台。
以幼儿园、小学、中学、全优质学区房为概念，延伸文化主题。
马路街小学
邢台 一中
孝道---中华美德 • 你感动了吗！你惭愧了吗！ • 老年化越来越严重，百善 孝为先，父母们要的是一 个温馨团圆的家，他们要 的不是房子。 • 和他们住在一起，那怕只 是多陪他们说说话，帮他 们洗个脚……! • 孝可以走感染很多的人! • 幸福圆!弘扬孝道!
商业调查
邢台市百货商场面积统计表
邢台市通讯数码IT商场面积统计表
邢台市餐饮
邢台市休闲娱乐面积统计表
邢台市家具建材商场
市区主要大型商业项目
邢台市亿德隆购物休闲广场位于邢台市最繁华的商业地段 ——中兴东大街，是邢台市政府2004年重点建设工程，同时也 是本市目前规模最大的 商业地产项目。该项目北临繁华商圈中兴大街，南临新西街， 占地面积82亩，建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人 流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长 途汽车站步行仅有十分钟路程。 亿德隆购物广场由33条特色商业街和5个不同主题组成，整个 项目是一个以商务办公、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲等多 种复合业态组合的购物中心业态。亿德隆购物休闲广场前期进 行产权发售回租后进行返租，目前物业管理不规范、商家怨声 再道、招商冷清，其中好多条街内商铺空置。20％以上的街内 商铺的停业，在营商铺也是经营惨淡。亿德隆购物广场项目经 营上没有任何特色反而存在许多先天不足和后天的缺陷如：项 目功能和业态规划不合理；仅有的一条二十六米宽的主街南通 北透管理不规划，汽车乱停乱放，无人治理，有些休闲景观休 闲功能丧失，忽略了广场文化在项目的潜在价值，使项目周边 的其它内街变成了死街；经营定位不明确，招商规划不到位， 主题商业的主题不明确，批发不象批发零售不象零售，整个项 目业态之间又不能够互相托势，有效互动；项目没有明确的功 能分区及动线规划，交通组织不合理，购物街人流不能有效导 入，各街区人流不能够合理分流；造成若大的项目只看到一条 主街；项目在设立之初没有考虑了餐饮业态的排油烟的设计； 项目运作到目前没有好的物业管理团队，广场内一片混乱，让 租赁户和投资户渐渐衰失信心，为了降低投资风险开始各自为 战，扰乱了市场正常经营秩序等因素，造成现在项目招商运营 的难度。
建筑表现： • 1、单独的孝道楼，简装。让老年人居住在一起，有 个伴。增设老年专用活动场地、方便老人的社区医院、 绿花健身区、呼叫器（可视对讲）、无障碍设计等。 • 2、三世同堂幸福楼。有两种建筑风格。一种是四室 两三厅的，三代共同居住。另一种是复式，楼下90平 方左（由子女居住），楼上60平方左右（由父母居 住），有独立的空间，又很方便照顾老人。复式错开 建造。 • 养老事业是国家考虑也是个人考虑的问题。谁把这个 做好了，也是功德一件！
市区情况
邢台情况
销售 面积 万平 方米 2008 2011 2012 199.5 2013 245.4
施工面积 竣工面积 住宅 万平方米 万平方米 销面 积
万平方
住宅销 销售均 价 售额
亿元
元/平方
667.2 910.8 1090 1255.5
265 415.2 445.7 547.1 192 55.61 2896.3 3144.7
231.5 72.8
邢台市2010年第六次全国人口普查主要数据公报
• • 一、全市常住人口 全市常住人口（3）为7104114人，与第五次全国人口普查相比增 长5.70%，年平均增长率为0.56%。 二、家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户（4）1916890户，家庭户人口为 6849275人，平均每个家庭户的人口为3.57人，比2000年第五次人口普 查的3.87人减少了0.30人。 三、性别构成 全市常住人口中，男性为3606600人，占50.77%；女性为3497514 人，占49.23%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由 2000年第五次全国人口普查的103.17下降为103.12。 四、年龄构成 全市常住人口中，0——14岁的人口为1264133人，占总人口的 17.80%；15——64岁的人口为5328333人，占75.00%；65岁及以上的 人口为511648人，占7.20%。同2000年第五次全国人口普查相比，0— —14岁人口的比重下降了6.93个百分点，15——64岁人口的比重上升了 6.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了0.8个百分点。
市场冷静、存量房超警、项目竞争 强、业主持观望心态，房价适中。
母家场项目
做不做？
风险系数评估—70% 上策：建议暂缓投资。 中策：取得政府支持，只 做拆迁安置项目。 下策：寻找市场突破口。 风 险
利 润
市场可行性
一切事在人为！
高人把握市场， 引领市场。
怎样做？
• 什么样的房子好销？ • 学区房、品质房
母家场项目 项目规划范围占地约541.8亩 ，总建筑面积约90万 平方。预计投资约30亿元。
小结：
项目所在的桥东区是邢台市的老城区，辖两个乡、4个街道办事处，13 个村、86个社区，总面积33平方公里,总人口30万人，区内有汉、回、 蒙、满等13个民族。 邢台作为三线城市，人均月收入只有2000-3000左右。 邢台市人居环境成熟，有良好的文化和历史底蕴，消费潜力逐渐提高， 人民生活水平及居住标准正在向二三线城市看齐。 三产业结构还在进一步调整过程中，第二产业逐年增大，第三产业三年 比重较低，城市现代化程度还不高，发展潜力巨大。 已形成四通八达的交通网，成为河北地区重要的交通中转和枢纽。 经济 发展推理强劲。新的城市布局框架已基本完成。后期房地产将集中向东 向北部发展。